Rozwiązanie umowy z administratorem

[nk45]

Czy roziązanie umowy z administratorem ( zarządzał Wspólnotą ) przekracza
zarząd zwykły i czy do rozwiązania umowy wymagana jest Uchwała Właścicieli?
Wybrano administratora Uchwałą kilka lat temu. Nowy Zarząd przyjmując, że ta
czynność nie przekracza zarządu zwykłego - rozwiązał Umowę o administrowanie.
Podpisał jednocześnie umowę z nowym administratorem na zarządzanie Wspólnotą.

Myślę, że Zarząd wybrany spośród Właścicieli miał do tego pełne prawo.

Stary administrator kieruje sprawę do Sądu twierdząc, że Zarząd nie miał
prawa samodzielnie wypowiedzieć umowy i żąda wynagrodzenia.

Czy macie jakieś komentarze do takiej sytuacji lub wyroki sądów w podobnej
sprawie ?

[asia004]

nk45 napisał:

> Czy roziązanie umowy z administratorem ( zarządzał Wspólnotą ) przekracza
> zarząd zwykły i czy do rozwiązania umowy wymagana jest Uchwała Właścicieli?

-------------------------------------------
Przede wszystkim zastanów się nad tym co piszesz - najpierw twierdzisz, że
podpisana została umowa na administrowanie nieruchomością i jednocześnie w tym
samym zdaniu piszesz w nawiasie, że cyt. "zarządzał nieruchomością", a z
treści wynika, że był Zarząd, bo w dalszej części zdania piszesz
"nowy Zarząd" i na tej podstawie można domniemywać, że był wcześniej stary
Zarząd - oba powołane na podstawie art. 20 UWL. Ale skoro piszesz, że
administrator zarządzał nieruchomością to można równie dobrze domniemywać, że
był to zarząd na podstawie art.18 UWL, co może wynikać z innej część
wypowiedzi o wyborze w formie uchwały właścicieli (notarialnie???). Sprecyzuj
swoje myśli, dowiedz się o co chodzi i przedstaw pełny stan faktyczny mający
sens logiczny odpowiadający rzeczywistości, bo za dużo tu domniemań i
wewnętrznych sprzeczności.
To tyle na początek.
pozdrawiam Aśka
-------------------------------------------------------------------------
> Wybrano administratora Uchwałą kilka lat temu. Nowy Zarząd przyjmując, że ta
> czynność nie przekracza zarządu zwykłego - rozwiązał Umowę o administrowanie.
> Podpisał jednocześnie umowę z nowym administratorem na zarządzanie Wspólnotą.
>
> Myślę, że Zarząd wybrany spośród Właścicieli miał do tego pełne prawo.
>
> Stary administrator kieruje sprawę do Sądu twierdząc, że Zarząd nie miał
> prawa samodzielnie wypowiedzieć umowy i żąda wynagrodzenia.
>
> Czy macie jakieś komentarze do takiej sytuacji lub wyroki sądów w podobnej
> sprawie ?
>

[nk45]

asia004 - musisz wiedzieć, że zarządzanie to wykonywanie obowiązków dotyczących
np. utrzymania części wspólnych, rozliczania kosztów itp. Wcale to nie oznacza,
że ten podmiot pełni funkcję Zarządu Wspólnoty bo nie był Zarządem powierzonym
zgodnie z Art. 18.

Stary i nowy Zarząd w tej Wspólnocie został wybrany zgodnie z Art. 20.
Stary Zarząd był marionetką ( jak większość Zarządów ). Nowy Zarząd czyta
Ustawę ze zrozumieniem.

asia004-proszę spokojniej.

[xxxll]

nk45 napisał:
> musisz wiedzieć, że zarządzanie to wykonywanie obowiązków dotyczących
> np. utrzymania części wspólnych, rozliczania kosztów itp.

...a ja wyczytałem w ustawie o gospodarce nieruchomościami, że zarządzanie to :

podejmowanie decyzji (art.185), a nie wykonywanie obowiązków...

[highrise]

Zarząd wspólnoty miał prawo rozwiązać umowę z administratorem
o administrowanie nieruchomością wspólną.

[cogito-44]

nk45 napisał:

> Czy roziązanie umowy z administratorem ( zarządzał Wspólnotą ) przekracza
> zarząd zwykły i czy do rozwiązania umowy wymagana jest Uchwała Właścicieli?
> Wybrano administratora Uchwałą kilka lat temu. Nowy Zarząd przyjmując, że ta
> czynność nie przekracza zarządu zwykłego - rozwiązał Umowę o administrowanie.
> Podpisał jednocześnie umowę z nowym administratorem na zarządzanie Wspólnotą.
>
> Myślę, że Zarząd wybrany spośród Właścicieli miał do tego pełne prawo.
>
> Stary administrator kieruje sprawę do Sądu twierdząc, że Zarząd nie miał
> prawa samodzielnie wypowiedzieć umowy i żąda wynagrodzenia.
>
> Czy macie jakieś komentarze do takiej sytuacji lub wyroki sądów w podobnej
> sprawie ?
>
Przyjmując nawet, że umowę o administrowanie poprzedziła uchwała Wspólnoty
wskazująca niejako na konkretnego administratyora, to uchwała taka nie ma
żadnego znaczenia, bowiem to Zarząd wybiera sobie admnistratora, z którym będzie
współpracował i do którego ma zaufanie.
Wynika to z fakty, że to Zarząd bierze na siebie odpowiedzialość i odpowiada
przez Wspólnotą ze swojej działalności oraz składa sprawozdanie.
Tylko w przypadku powierzenia zarządu zgodnie z ar. 18 UoWL, uchwała taka jest
konieczna, a umowa w formiem aktu notarialnego. Mówi się wówczas, że jest to
zarząd powierzony.

Zatem, jeżeli macie wybrany Zarząd, to uchwała była zbyteczna. Jedynie
właściciele czuli się dowartościowani, że biorą czynny udział, ale faktycznie
decyzja należała do Zarządu. W tym przypadku macie zarząd wybrany.

Natomiast fakt kierwania przez starego administratora sprawy do sądu świadczy o
jego niekompetencji. Widocznie chce się ośmieszyć.
Tym samym potwierdza słuszność decyzji rozwiązania umowy. Szkoda było pieniędzy
na takiego nieudacznika.

[xxxll]

cogito-44 napisał????:

> Przyjmując nawet, że umowę o administrowanie poprzedziła uchwała Wspólnoty
> wskazująca niejako na konkretnego administratyora, to uchwała taka nie ma
> żadnego znaczenia, bowiem to Zarząd wybiera sobie admnistratora, z którym
> będzie współpracował i do którego ma zaufanie.

> Wynika to z fakty, że to Zarząd bierze na siebie odpowiedzialość i odpowiada
> przez Wspólnotą ze swojej działalności oraz składa sprawozdanie.
> Tylko w przypadku powierzenia zarządu zgodnie z ar. 18 UoWL, uchwała taka jest
> konieczna, a umowa w formiem aktu notarialnego. Mówi się wówczas, że jest to
> zarząd powierzony.
>
> Zatem, jeżeli macie wybrany Zarząd, to uchwała była zbyteczna. Jedynie
> właściciele czuli się dowartościowani, że biorą czynny udział, ale faktycznie
> decyzja należała do Zarządu. W tym przypadku macie zarząd wybrany.
>
> Natomiast fakt kierwania przez starego administratora sprawy do sądu świadczy
> o jego niekompetencji. Widocznie chce się ośmieszyć.
> Tym samym potwierdza słuszność decyzji rozwiązania umowy. Szkoda było
> pieniędzy na takiego nieudacznika


Składnia zdań oraz sposób przedstawienia tematu świadczą o tym, że tekst
napewno nie pochodzi od cogito-44.

To nie ten poziom i nie ta kultura. Zatem - kto to napisał?

złodziej odwraca uwagę od własnych złodziejstw

[vxxll]

xxxll napisał:
> Składnia zdań oraz sposób przedstawienia tematu świadczą o tym, że tekst
> napewno nie pochodzi od cogito-44.
> To nie ten poziom i nie ta kultura. Zatem - kto to napisał?

xxxll - masz tupet złodziejaszku cudzych artykułów!
To, że sam jesteś półanalfabetą, to nie znaczy, że inni
też muszą mieć problemy z formułowaniem własnych myśli.

[majkowa]

Pomijam niezrozumienie przez nk45 roli zarządu i roli administratora we
wspólnocie, bo nie to jest treścią pytania.

Przyjmuję, że we wspólnocie pracuje zarząd wybrany w trybie art. 20 ustawy o
własności lokali, a administrator został zatrudniony przez wspólnotę na
umowę-zlecenie, w celu wspomagania pracy zarządu.

Administrator ma rację, pod warunkiem.

Uzasadnienie.
Zarząd wykonuje uchwały wspólnoty i ma prawo samodzielnie podejmować decyzje
jedynie w ramach tzw. zwykłego zarządu nieruchomością.

Jeżeli istnieje uchwała wspólnoty, w której imiennie został wskazany
administrator, z którym zarząd zobowiązany został do podpisania umowy o
administrowanie, to zarząd jest zobowiązany realizować tę uchwałę dotąd, dopóki
nie zostanie podjęta kolejna uchwała uchylająca poprzednią.

Jeżeli jednak w uchwale o zawarciu umowy, administrator nie jest wymieniony z
imienia i nazwiska lub firmy, to zarząd ma prawo rozwiązać z nim umowę.

Ogólnie rzecz biorąc, jeżeli we wspólnocie pracuje zarząd wybrany na podstawie
art. 20 UWL, to podpisanie i rozwiązanie umowy z administratorem leży w jego
gestii, jako czynność zwykłego zarządu.

Jeżeli jednak w kwestii zatrudnienia administratora zostaną podjęte jakiekolwiek
uchwały, to zarząd jest zobowiązany ustawą do realizacji tych uchwał i nie może
samowolnie zmieniać ich postanowień.

[highrise]

Jeszcze raz twierdzę, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej
miał prawo rozwiązać umowę o administrowanie nieruchomością wspólną.
Lic. 11384

[nk45]

majkowa - doskonale rozumiem na czym polega rola Zarządu i rola administratora.
Sprawa, o której piszę, dotyczy zaprzyjaźnionej Wspólnoty. Administrator na
Umowę-zlecenie wykonywał czynności takie, jak zdecydowana większość
zarządzających administratorów w kraju. Tyle tylko, że robił to źle.

Niestety nie doszukałem się w przepisach, że wypowiedzenie umowy z
administratorem przekracza zarząd zwykły.

Rozumiem, że logiczne jest to, że dobrze by było aby Właściciele podjęli
uchwałę o zmianie administratora. Ale zrobili to dopiero po wypowiedzeniu umowy
aby nie było wątpliwości. Czy wcześniejsze wypowiedzenie umowy ( przed Uchwałą )
może skutkować, że jest ono nieważne ?

[pawlik67]

Zgadzam się z majkowa...
Sposób rozwiązania powinien być adekwatny do sposobu powołania.
Uchwała wspólnoty "powołała zarządcę (administratora)"...
Uchwała wspólnoty powinna "odwołać zarządcę (administratora)"...
Dla Zarządu WM Uchwała rzecz święta.
Pozdrawiam

[xxxll]

nk45 napisał:

> Myślę, że Zarząd wybrany spośród Właścicieli miał do tego pełne prawo.
>

I myslisz, więc to rób dalej , ale tu sie mylisz.

A kto mu płaci Zarząd z własnej kieszeni czy właściciele ?
Czy wynagrodzenie mieści się w stawce przyjetego planu gospodarczego?

[nk45]

xxll - dobrze jest jak ktoś określa swoje stanowisko w danej sprawie.

Gdybyś myślał - odpowiedziałbyś sensownie i pełnym zdaniem wyjaśniając dlaczego
tak myślisz.

[cogito-44]

nk45 napisał:

> xxll - dobrze jest jak ktoś określa swoje stanowisko w danej sprawie.
>
> Gdybyś myślał - odpowiedziałbyś sensownie i pełnym zdaniem wyjaśniając dlaczego
>
> tak myślisz.
>
Szkoda komentarza do wypowiedzi xxxll-a.
W/g UoWL powierzenie zarządu w trybie art. 18 może nastąpić na podstawie uchwały
właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza i wpisu do ksiegi wieczystej.
Ponieważ prawo - UoWL - nie wymienia innego przypadku, zatem powierzenie
zarzadu administratorowi uchwałą nie ma żadnego znaczenia.
Nakazanie przez włascicieli wyboru takiego,a nie innego administratora jest dla
Zarządu ograniczeniem Jego kompetencji. A tego również prawo nie przewiduje.

Nie dziwię się, że przy tak pojętej interpretacji mamy we Wsplnotach to ,co
mamy, czyli wszechwładzę administratorów, przy jednoczesnej adoracji ze strony
Zarządów, które są niekompetentne i nie bronią interesu Właścicieli.
W efekcie przy takim administratorze, jak w opisanym przypadku, Wspólnota
faktycznie nie ma swojego reprezentanta, a jedynie "Fasadowy Zarząd".

[nk45]

Jak w zdecydowanej większości Wspólnot za administrowanie płaci Wspólnota.
Jak w zdecydowanej większości Wspólnot wynagrodzenie miesci się w planie
gospodarczym jako wynagrodzenie za zarządzanie.


Myślę, że wynagrodzenie za zarządzanie powinien otrzymywać Zarząd Wspólnoty i z
tych pieniędzy opłacać ewentualnego administratora ( na podstawie umowy cywilno-
prawnej), chyba że w planie gospodarczym będą 2 pozycje : wynagrodzenie Zarządu
oraz wynagrodzenie administratora.


Jak w zdecydowanej większości postów xxxll

[asia004]

nk45 napisał:

> Jak w zdecydowanej większości Wspólnot za administrowanie płaci Wspólnota.
> Jak w zdecydowanej większości Wspólnot wynagrodzenie miesci się w planie
> gospodarczym jako wynagrodzenie za zarządzanie.
>
>
> Myślę, że wynagrodzenie za zarządzanie powinien otrzymywać Zarząd Wspólnoty i z
>
> tych pieniędzy opłacać ewentualnego administratora ( na podstawie umowy cywilno
> -
> prawnej), chyba że w planie gospodarczym będą 2 pozycje : wynagrodzenie Zarządu
>
> oraz wynagrodzenie administratora.
To już jest karkołomne rozwiązanie. Zwróć uwagę, że to wspólnota odpowiada całym
swoim majątkiem, a właściciele do wysokości swojego udziału w nw. Idąc dalej -
Zarząd jeżeli jest wybrany na podstawie przepisu art. 20 UWL to on ponosi
odpowiedzialność za skutki działania lub zaniechania, a nie administrator z
którym jest podpisana umowa. W pewnych sytuacjach, możemy mówić o
odpowiedzialności administratora in contracto, można też w orzecznictwie spotkać
odpowiedzialność in solidum. Nie zmienia to postaci rzeczy, że jeżeli zarząd lub
administrator lub obaj łącznie doprowadzili do zdarzenia, z którym łączy się
skutek prawny np. obowiązek wypłaty odszkodowania osobie, która doznała
uszczerbku na zdrowiu na skutek zaniedbania (klasyczny przykład złamanie nogi na
skutek nieodśnieżonego chodnika na terenie nw) to obowiązek naprawienia szkody
będzie spoczywał w pierwszej kolejności na wspólnocie. Wspólnota będzie mogła z
kolei próbować dochodzić roszczeń od podwykonawcy ( dozorca, administrator), pod
warunkiem wykazania ich winy. W przypadku zarządu odpowiedzialność zawsze
występuje i można mu przypisać chociażby winę w nadzorze. Taka to już
niewdzięczna rola członków zarządu i powinni sobie z tego zdawać sprawę. Żadna
umowa z administratorem nie uchroni od odpowiedzialności ani wspólnoty, ani
członków zarządu. Marionetkowym i nieudolnym właścicielom wstęp do zarządu
powinien zostać zabroniony. W przeciwnym razie przeciętnie uzdolniony
administrator to skrzętnie wykorzysta. A potem już pozostanie tylko płacz i
zgrzytanie zębów.
Miłego dnia - Aśka
>
>
> Jak w zdecydowanej większości postów xxxll

[nk45]

> Jak w zdecydowanej większości postów xxxll

Nie dokończyłem. Kliknęło się i poszło.

Miało być tak:

Jak w zdecydowanej większości postów - xxxll jeżeli odpowiada od siebie to robi
to skrótowo lub niezrozumiale.
Jeżeli cytuje - to robi to obszernie. Zawsze muszę brać poprawkę jeżeli jest to
wypowiedź xxxll.

Na dniach będzie wyrok sądowy w sprawie wypowiedzenia umowy na czynności
zarządzania przez firmę na podstawie umowy zlecenia ( administrowanie )

Dowiedziałem się, że Zarząd nie przedstawiał Uchwały o wypowiedzeniu umowy na
czynności zarządzania ( głosowano obiegowo po ok. tygodniu po złożeniu
wypowiedzenia przez Zarząd )gdyż twierdził, że wypowiedzieć może sam bo nigdzie
nie jest zapisane, że jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły.


Jeżeli wszyscy w kraju wiedzą, że Sejm jest organem ustawodawczym a rząd
organem wykonawczym. Muszą też wiedzieć, że to Premier wybiera sobie wykonawców
( ministrów ). To Premier zarządza krajem. Premier nie musi uzyskiwać zgody
Sejmu na zmianę poszczególnych ministrów ( chyba, że się mylę bo uważnie nie
śledzę polityki )

Jeżeli tak jest to analogia nasuwa się sama.

Właściciele jako ciało uchwałodawcze wybierają Zarząd Wspólnoty, który jest
organem wykonawczym. Zarząd wybiera sobie wykonawców ( administratora ). To
Zarząd zarządza Wspólnotą odpowiada przed prawem i nie musi mieć zgody
Właścicieli na zmianę administratora.

Dziwna byłaby sytuacja gdyby Zarząd odpowiadał za zarządzanie Wspólnotą a
nieudacznego administratora wyznaczali Właściciele lokali. Dodatkowo Zarząd
musiałby tłumaczyć się za błędy administratora i odpowiadać za to przed prawem.
Paranoja.
Jeżeli taka miałaby być interpretacja przepisów Ustawy - to jest to chore.

[xxxll]

nk45 napisał:
Jak w zdecydowanej większości postów - xxxll jeżeli odpowiada od siebie to robi
> to skrótowo lub niezrozumiale.
> Jeżeli cytuje - to robi to obszernie. Zawsze muszę brać poprawkę jeżeli jest
to wypowiedź xxxll.
>

Jaka czegoś nie rozumiesz to napisz na poczte e-mail a nie bij piany której
nikt nie chce czytać a zaśmieca. Szkoda ze tylko twoje poglady sa słuszne i
jedyne , czy to juz populizm czy dopiero szukanie klakierów, choc kilku juz się
znalazło...

Piszesz...

> Jeżeli wszyscy w kraju wiedzą, że Sejm jest organem ustawodawczym a rząd
> organem wykonawczym. Muszą też wiedzieć, że to Premier wybiera sobie
> wykonawców ( ministrów ). To Premier zarządza krajem. Premier nie musi
> uzyskiwać zgody Sejmu na zmianę poszczególnych ministrów ( chyba, że się mylę
> bo uważnie nie śledzę polityki )

a od kiedy to wspólnota ma coś wspólnego z organizacją panstwa czy spólki
handlowej, spółdzielni mieszkaniowej?! ,mnie się wydaje, że organizacyjnie
bliżej jej do ... normalnej Rodziny. Trochę prawa , trochę człowieczeństwa
a "zero" patologii i samowoli. Decyzje są podejmowane wspólnie, a wykonastwo
jest podzielone na poszczególnych członków.

piszesz...
> bo nigdzie nie jest zapisane,że jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły.


Ano nie zapisane, że JEST to czynność przekraczająca zwykły zarząd
nieruchomością. Więc co dalej ...

Dla mnie, tam gdzie właściciel lokalu, może mieć wpływ, kto bedzie zarządzał
jego współwłasnością winna byc uchwała właścicieli lokali. Nie zawsze tym złym
jest Zarządcą nieruchomości wspólnej lecz laicki Zarząd wspólnoty. I co
wtedy ... kopa ...

Piszesz...

> Dziwna byłaby sytuacja gdyby Zarząd odpowiadał za zarządzanie Wspólnotą a
> nieudacznego administratora wyznaczali Właściciele lokali. Dodatkowo Zarząd
> musiałby tłumaczyć się za błędy administratora i odpowiadać za to przed
> prawem.
> Paranoja.
> Jeżeli taka miałaby być interpretacja przepisów Ustawy - to jest to chore


Dobrze, że jest to tylko ocena twoja. Zawsze odpowiada właściciel lokalu czy ci
się to podoba czy nie.

A co zrobić z zarządem wspólnoty, który chce zarządzać według (zarządza)
własnego ego-prawa ?!!! (takie sytuacje zdarzają się często)

[highrise]

nk45 napisał:

> Czy roziązanie umowy z administratorem ( zarządzał Wspólnotą ) przekracza
> zarząd zwykły i czy do rozwiązania umowy wymagana jest Uchwała Właścicieli?

Wypowiedzenie umowy o administrowanie jest czynnością zwykłego zarządu

> Wybrano administratora Uchwałą kilka lat temu. Nowy Zarząd przyjmując, że ta
> czynność nie przekracza zarządu zwykłego - rozwiązał Umowę o administrowanie.
> Podpisał jednocześnie umowę z nowym administratorem na zarządzanie Wspólnotą.
>
> Myślę, że Zarząd wybrany spośród Właścicieli miał do tego pełne prawo.

Tak, miał do tego prawo. Zarząd nie naruszył przepisów ustawy, bo jest to
czynność zwykłego zarządu. Wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz reprezntuje
zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli nawet przyjmiemy założenie, że w treści
takiej uchwały jest zapis, że wypowiedzenie umowy o administrowanie musi być
zatwierdzone uchwałą właścicieli lokali, to taki zapis jest wewnętrzną sprawą
wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali mogą nawet odwołać zarząd wspólnoty
mieszkaniowej, bo nie zrealizował on postanowień właścicieli lokali w tej
sprawie. Nie zmienia to faktu, że administrator nie może się opierać w
dochodzeniu swoich praw na wewnętrznych dokumentach wspólnoty mieszkaniowej.

> Stary administrator kieruje sprawę do Sądu twierdząc, że Zarząd nie miał
> prawa samodzielnie wypowiedzieć umowy i żąda wynagrodzenia.

To jest bardzo śmieszne stwierdzenie. Takie prawo daje zarządowi zapis ustawowy.

[majkowa]

highrise napisał
> Tak, miał do tego prawo. Zarząd nie naruszył przepisów ustawy, bo jest to
> czynność zwykłego zarządu. Wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz reprezntuje
> zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli nawet przyjmiemy założenie, że w treści
> takiej uchwały jest zapis, że wypowiedzenie umowy o administrowanie musi być
> zatwierdzone uchwałą właścicieli lokali, to taki zapis jest wewnętrzną sprawą
> wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali mogą nawet odwołać zarząd
wspólnoty mieszkaniowej, bo nie zrealizował on postanowień właścicieli lokali w
tej sprawie. Nie zmienia to faktu, że administrator nie może się opierać w
> dochodzeniu swoich praw na wewnętrznych dokumentach wspólnoty mieszkaniowej.
>

W pełni zgadzam się z powyższą, w pełni profesjonalną wypowiedzią.

Jest tylko jeden wyjatek, który opiszę poniżej.

Tym wyjatkiem jest sytuacja, kiedy administratorem we wspólnocie jest gminny
zakład budżetowy, który jednocześnie reprezentuje interesy gminy - właściciela
85% lokali we wspólnocie.

Przykład
Gminny zakład budżetowy administruje nieruchomością w momencie powstania
wspólnoty. Reprezentując właściciela posiadającego większość udziałów, bez
problemu podejmuje uchwałę, w której zobowiązuje wybrany zarząd do podpisania
umowy o administrowanie z gminnym zakładem budżetowym, czyli z samym sobą.

Wszystko przebiega bez problemów, dopóki wybrany zarząd jest posłuszny Gminie.
Kiedy przejrzy na oczy i zauważy, że Gmina doprowadza budynki do ruiny, może się
zbuntować i próbować zmienić administratora.

I wtedy właśnie zaczyna działać podjęta uchwała, w której zarząd jest
zobowiązany do podpisania umowy z zakładem budżetowym.

Podjętą uchwałę można zmienić tylko inną uchwałą. Uchwały rozwiązującej umowę z
dotychczasowym administratorem nie można podjąć, bo większość udziałów we
wspólnocie ma Gmina, którą reprezentuje właśnie ten sam zakład budżetowy.

Nawet jak zarząd rozwiąże umowę o administrowanie z zakładem budżetowym Gminy i
podpisze ją z innym administratorem, to Gmina może ten zarząd natychmiast
odwołać z powodu nie wykonywania uchwał wspólnoty.
Jako właściciel posiadający 85% udziałów ma do tego prawo.

Jest to częsta sytuacja w Łodzi.
Dlatego nigdy nie dopuście do administrowania przez gminny zakład budżetowy.

[xxxll]

majkowa napisała:
> Gminny zakład budżetowy administruje nieruchomością w momencie powstania
> wspólnoty. Reprezentując właściciela posiadającego większość udziałów, bez
> problemu podejmuje uchwałę, w której zobowiązuje wybrany zarząd do podpisania
> umowy o administrowanie z gminnym zakładem budżetowym, czyli z samym sobą.


I to nie jest profesjonalna wiadomość ,
reklamujesz potologię wspólnotową,
bo tak jest!!!, sie dzieje,
to nie znaczy, że jest to zgodne z prawem.
Populizm wypowiedzi zacimił ci prawidłowe interpretowanie obowiązującego prawa.

[highrise]

majkowa napisała:

> W pełni zgadzam się z powyższą, w pełni profesjonalną wypowiedzią.
>
> Jest tylko jeden wyjatek, który opiszę poniżej.

Myślę, że Twoja ocena jest za wysoka. Miło jest od czasu do czasu otrzymać taką
ocenę, a szczególnie od osoby, która w tej sprawie miała inne zdanie. Do
wyjątków się nie odnoszę. Interesują mnie zasady. Dziekuję za miłe słowa.
Życzę dobrego dnia.

patologia w Łodzi

[gosiakz]

majkowa napisała:

> Gminny zakład budżetowy administruje nieruchomością w momencie powstania
> wspólnoty. Reprezentując właściciela posiadającego większość udziałów, bez
> problemu podejmuje uchwałę, w której zobowiązuje wybrany zarząd do podpisania
> umowy o administrowanie z gminnym zakładem budżetowym, czyli z samym sobą.
>
> Wszystko przebiega bez problemów, dopóki wybrany zarząd jest posłuszny Gminie.
> Kiedy przejrzy na oczy i zauważy, że Gmina doprowadza budynki do ruiny, może
si
> ę
> zbuntować i próbować zmienić administratora.
>
> I wtedy właśnie zaczyna działać podjęta uchwała, w której zarząd jest
> zobowiązany do podpisania umowy z zakładem budżetowym.
>
> Podjętą uchwałę można zmienić tylko inną uchwałą. Uchwały rozwiązującej umowę
z
> dotychczasowym administratorem nie można podjąć, bo większość udziałów we
> wspólnocie ma Gmina, którą reprezentuje właśnie ten sam zakład budżetowy.
>
> Nawet jak zarząd rozwiąże umowę o administrowanie z zakładem budżetowym Gminy
i
> podpisze ją z innym administratorem, to Gmina może ten zarząd natychmiast
> odwołać z powodu nie wykonywania uchwał wspólnoty.
> Jako właściciel posiadający 85% udziałów ma do tego prawo.
>
> Jest to częsta sytuacja w Łodzi.
> Dlatego nigdy nie dopuście do administrowania przez gminny zakład budżetowy.

Opisane zjawisko notorycznie powtarzane w wykonaniu 25 łódzkich zakładów
budżetowych na setkach wspólnot.
Wyjątkowym kuriozum jest podpisanie umowy o zarządzanie pomiędzy zakładem
budżetowym ( jednostką bez osobowosci prawnej ) z osobami podającymi się za
Zarząd wybrany wg art. 20 u.o.w.l., czyli przekazanie de facto wspólnoty pod
zarząd zakładu budżetowego za wynagrodzenie 0,67 zł/m2 ( przy średniej
łódzkiej 0,30-0,50 zł/m2 )
Dyrektorzy zakładów budżetowych podpisując takie umowy przekraczają zakres
pełnomocnictwa pierwotnego udzielonego przez prezydenta miasta ( vide:
zarządzenia Kropiwnickiego dot. pełnomocnictw )

[highrise]

nk45 napisał:

> Stary administrator kieruje sprawę do Sądu twierdząc, że Zarząd nie miał
> prawa samodzielnie wypowiedzieć umowy i żąda wynagrodzenia.

W poprzedniej wypowiedzi używając określenia "śmieszne stwierdzenie" miałem na
myśli administratora nieruchomości.

Trzeba pomóc wspólnotom z Łodzi

[highrise]

Nie wiedziałem, że w Łodzi jest aż tak źle.
Zarządy wspólnot niczym nie ryzykują. Nie poniosą żadnych
konsekwencji finansowych. Trzeba wypowiadać umowy o administrowanie
jednostkom organizacyjnym miasta. Zarząd może zostać odwołany,
ale wypowiedzenie umowy jest ważne. Jeżeli wybiorą nowy zarząd i podejmą
kolejną uchwałę nakazującą zarządowi podpisanie umowy o administrowanie z
miastem, to należy zaskarżyć taką uchwałę do sądu.
Jednej wspólnocie z Łodzi mogę pomóc. Pozostałym mogą pomóc miejscowi
adminitratorzy, zarządcy.

-
e-mail: [e-mail]

[gosiakz]

Problem jest dużo cięższy gatunkowo niż się wydaje. Żadne zaskarżenia do sądu
nie są skuteczne, a zarządy odpowiednio "ustawione" wspomagają zakłady
budżetowe.

List-rozpaczliwiec też nic nie pomógł.
www.pfszn.pl/dokumenty/list_lodz_01_03_2007.pdf

[cogito-44]

gosiakz napisała:

> Problem jest dużo cięższy gatunkowo niż się wydaje. Żadne zaskarżenia do sądu
> nie są skuteczne, a zarządy odpowiednio "ustawione" wspomagają zakłady
> budżetowe.
>
> List-rozpaczliwiec też nic nie pomógł.
> www.pfszn.pl/dokumenty/list_lodz_01_03_2007.pdf

Jestem wstrząśnięty tym, co przeczytałem. Nie sądziłem, że jest aż tak źle.
A co na to WŁAŚCICIELE???
Czy nie można w żaden sposób zmienić ich mentalności "lokatora" , jak w
Alternatywy-4 ?

Czy znajdzie się na tym Forum wystarczająca ilość osób, które poparły by apel
Gosi i pomogły ? Może ktoś ma pomysł na rozwiąznie tego problemu, ktry trwa od
kilku lat. I to w państwie, gdzie jest prawo i sprawiedliwość.

[nk45]

WYROK SĄDOWY W SKRÓCIE :

Wypowiedzenie umowy z administratorem jest czynnością przekraczającą zarząd
zwykły, dla której to czynności wymagana jest zgoda Właścicieli lokali w formie
Uchwały.
Ustawa ani KC nie definiują pojęcia czynności zwykłego zarządu i czynności
przekraczajacych ten zakres.
W doktrynie i judykaturze przyjmuje się, iż czynnościami zwykłego zarządu są
wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej i jej administracją.
Niewątpliwie czynności powierzenia zarządu nieruchomością wspólną oraz
wypowiedzenia umowy o administrowanie i rozwiązanie umowy są na tyle istotne
dla Wspólnoty Mieszkaniowej, że wymagają do swej ważności uprzedniej uchwały
właścicieli lokali.
Kwestia wynagrodzenia zarądcy, która wymaga uchwały Właścicieli nie jest zatem
jedyną doniosłą dla mieszkańców czynnością, dotyczącą osoby zarządcy (
administratora ). Nie można więc zgodzić się, iż jedynie ona wymaga Uchwały
Właścicieli.



Moim zdaniem jest to typowe ubezwłasnowolnienie Zarządu Wspólnoty gdzie Zarząd
odpowiada za Wspólnotę a właściciele swoją wolą narzucają mu kto ma być prawą
ręką Zarządu.

Przy takich wyrokach sądowych prawie niemożliwą jest zmiana sytuacji np.w Łodzi
( chyba, że większościowym udziałowcem jest Gmina lub suma udziałów nie jest
równa 1 ). Taka interpretacja przepisów jest możliwa bo w zdecydowanej
większości sędziowie nie mieszkają we Wspólnotach (bo się już dawno wybudowali
i z plebsem nie chcą mieszkać ). Ja sobie nie wyobrażam sytuacji takiej, abym
był Zarządem a Właściciele wskazywaliby administratora Wspólnoty. Absolutorium
dostaje Zarząd, sprawozdanie podpisuje Zarząd, umowy podpisuje Zarząd,
rozliczany jest Zarząd itp... a wyroki sądowe są NIEZROZUMIAŁE I Z INNEGO
ŚWIATA.

Co sądzicie o tym wyroku ?

[babczyk]

Czy byłbyś tak miły i podał stgnaturę tego wyroku.

[cento11]

Podajcie w końcu wszystkim zainteresowanym i mitającym się jaka jest zasadnicza
różnica pomiędzy administrowaniem , z zarządzaniem ,czy w końcu między zarządem
wybranym zpośród właścicieli mocą uchwały , lub powierzonego osobom trzecim
umieszczonego dodatkowo w akcie notarialnym. To wiele wyjaśni, a są to
zasadnicze różnice. Jakby nie patrzeć w każdym przypadku począwszy od zarządu
wspólnoty a skończywszy na zarządcy któremu zarząd powierzono ,podlega on dalej
właścicielowi jako organowi nadrzędnemu (nie istnieje coś takiego jak całkowite
przekazanie zarządu) Co do administrowania budynkiem , jest to po prostu
czynność wykonywana przez firmy na rzecz wspólnoty, a właściwie można to ująć
dla pomocy zarządu , który bądż z braku czasu lub innych przyczyn nie zajmuje
się częścią daministracyjną (naliczanie ,rozliczanie , księgowość ,itp.) To
wszystko zawarte jest w umowie jak i okres wypowiedzenia . Zarząd jest w
najbliższej współpracy z administratorem ,wręcz jest jego "przełożonym "i to on
może spokojnie podjąć decyzję o zmianie administratora o ile jest taka
konieczność(zła praca itp.)Przecież umowę też podpisuje zarząd .

[nk45]

Moim zdaniem czynność zarządzania i administrowania nie różni się niczym i
polega na wykonywaniu wszelkich czynności związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej. Zarządzanie to czynność a Zarząd lub Zarządca jest
organem Wspólnoty ( zapisałem z dużej litery bo jest równoznaczne z Zarządem )

W UWL nie ma takiego pojęcia jak administrator. Organem reprezentującym
Wspólnotę jest Zarząd ( wybrany ) lub Zarząd powierzony - zapisany w Akcie
notarialnym ( w UWL określany jako zarządca ).


Zgadzam się z tym co cento11 napisał:

To wiele wyjaśni, a są to
> zasadnicze różnice. Jakby nie patrzeć w każdym przypadku począwszy od zarządu
> wspólnoty a skończywszy na zarządcy któremu zarząd powierzono ,podlega on
dalej
>
> właścicielowi jako organowi nadrzędnemu (nie istnieje coś takiego jak
całkowite
>
> przekazanie zarządu) Co do administrowania budynkiem , jest to po prostu
> czynność wykonywana przez firmy na rzecz wspólnoty, a właściwie można to ująć
> dla pomocy zarządu , który bądż z braku czasu lub innych przyczyn nie zajmuje
> się częścią daministracyjną (naliczanie ,rozliczanie , księgowość ,itp.) To
> wszystko zawarte jest w umowie jak i okres wypowiedzenia . Zarząd jest w
> najbliższej współpracy z administratorem ,wręcz jest jego "przełożonym "i to
on
>
> może spokojnie podjąć decyzję o zmianie administratora o ile jest taka
> konieczność(zła praca itp.)


NIESTETY - WYROK SĄDU MNIE CAŁKOWICIE ZASKOCZYŁ.

Ustawodawca zrobił furtkę dla prawników, sędziów ... do określania tego, co
przekracza Zarząd zwykły poza tym, co jest zapisane w Art. 22 pkt 3 ( otwarty
katalog czynności przekraczających zarząd zwykły - pisząc " w
szczególności " ).

[cento11]

Sądy w polsce nie do końca poznali uwl ,i zasady współwłasności ,ich wyroki
wynikają często z niewiedzy i zagadnień dotyczących danej sprawy , stąd twż
nieraz dziwne wyroki . Tutaj ważne jest zrozumienie jednego , zarząd jest
zarządem czy powierzony ,czy wybrany uchwałą i jest zarządem a czy do pomocy
weżmie sobie księgową czy firmę która ma księgową i pracownika zajmującego się
administracją jest to czynność która nie przekracza absolutnie zarządu
zwykłego , tu nie potrzebna jest żadna uchwała , gdyż zarząd nie powieża
zarządu tylko pewnenne czynności związane technicznie z nieruchomością (choć
można zaprosić taką firmę aby przedstawić ją właścicielom przed podpisaniem
umowy)

[cogito-44]

nk45 napisał:


> NIESTETY - WYROK SĄDU MNIE CAŁKOWICIE ZASKOCZYŁ.
>
> Ustawodawca zrobił furtkę dla prawników, sędziów ... do określania tego, co
> przekracza Zarząd zwykły poza tym, co jest zapisane w Art. 22 pkt 3 ( otwarty
> katalog czynności przekraczających zarząd zwykły - pisząc " w
> szczególności " ).
>
Tylko spokojnie. A jaki to sąd wydał taki wyrok? Rejonowy, Okregowy czy SN?

Prawo powinno posługiwać się logiką.
Czy zgodnie z UoWL do zawarcia umowy o administrowanie knieczna jest uchwała
wskazująca Zarządwoi konkretnego zarządcę (wyłączam tu przypadek powierzenia
zarzadu zgodnie z art.18 UoWL)? NIE
Zatem Zarząd ma pełne prawo wybrać zarządce, z którym podpisze umowę i zechce
współpracować? TAK
Kto podpisuje w/w umowę Zarząd, czy pojedyńczy własciciele ? ZARZĄD
Skoro Zarząd ma prawo pdpisać umowę, to również ma prawo taką umowę
wypowiedzieć, oczywiście z zachowaniem warunków umowym, czyli okresu wypowiedzenia.

Czym zatem kierował się sąd wydając tak kuriozalny wyrok?
Jeżeli jest to możliwe wystąpcie o uzasadnienie wyroku i podajcie jego treść do
publicznej wiadomości.

Moim skromnym zdaniem taki wyrok stanowi pogwałcenie prawa Włascicieli do
wykonywania prawa własności, bowiem po to Właściciele wybierają Zarząd, aby ten
reprezentował Ich na zewnątrz.
Ponieważ to Zarząd, a nie Właściciele, współpracuje z administratorem ( celowo
używam tego określenia, musi sam zadecydwać z kim nawiąże współpracę, a w
przypadku stwierdzenia mylnego wyboru, musi mieć prawo to zmienić dla dobra
Wspólnoty.
Analizując to wydarzenie dochodzę do wniosku, że Sąd pominął obowiązujacą zasadę
prawną z art. 5 kc (nadużycie prawa przedmiotowego) cyt.: „Nie można czynić ze
swojego prawa użytku, który by był sprzeczny, między innymi, z zasadami
współżycia społecznego”.
Jakiż to interes zarządcy został naruszony przez wypowiedzenie umowy (zakładam,
ze zachowano formę pisemną wypowiedzenia i terminu określony umową), że Sąd
przedkłada go ponad dobro większość- w tym przypadku Włascicieli i używa
karkołomnych rozważań dla obrony swojego stanowiska w tej sprawie.
Przecież dalsza "współpraca" z niepewnym zarządcą dla Wspólnoty może mieć
przykre konsekwencje (np. rozłożenie finansów itp.)
Wcale nie uważam, że art.22 pkt 3 jest furtką dla prawników. "W
szczególności..." wcale nie musi oznaczać uwarunkowania wypowiedzenia od
podjęcia uchwały, jeżeli do zawarcia umowy nie jest ona konieczna.

Zatem co tu jest grane i czyj interes brany pod uwagę? Jakie ukryte siły za tym
stoją?

[nk45]

cogito-44 napisał:
> Jeżeli jest to możliwe wystąpcie o uzasadnienie wyroku i podajcie jego treść
do
> publicznej wiadomości.

Uzasadnienie Sądu przedstawiłem w przedostatnim poście ok. godz. 8 rano.
Jest to sentencja wyroku Sądu Rejonowego podtrzymana przez Sąd Okręgowy Wydział
Cywilny Odwoławczy.

[cento11]

cogito popieram cię całkowicie .Nie mam już dzisiaj czasu ale coś jutro napiszę
w tym temacie.

o pełnomocnictwach

[gosiakz]

Od kilku lat doświadczam manipulacji pełnomocnictwami w wykonaniu tzw. Zarządu
Wspólnoty i pracowników jednostki komunalnej gminy Łódź.
Zwracam szczególną uwagę na zakres pierwotnych pełnomocnictw, które stanowią
podstawę następnych.

verbum.keo.pl/?co=artykuly&dzial=3&rozdzial=29&id=397
Zakres i rodzaje pełnomocnictwa

Nie można udzielić pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych.
Pełnomocnictwo takie stwarzałoby zbyt duże zagrożenie dla mocodawcy. Właśnie z
uwagi na potrzebę ochrony interesów tego ostatniego każde pełnomocnictwo musi
mieć jakiś zakres umocowania. Czynność prawną udzielenia pełnomocnictwa do
dokonywania wszelkich czynności prawnych trzeba uznać za czynność prawną
bezwzględnie nieważną (art. 58 § w powiązaniu z art. 98 KC).

Pełnomocnictwo ogólne

Zgodnie z art. 98 KC pełnomocnictwo może być:

- ogólne,
- umocowujące do czynności zwykłego zarządu,
- pełnomocnictwo rodzajowe,
- niezbędne do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu,
- i pełnomocnictwo szczególne.

Przedmiotem pełnomocnictwa ogólnego jest umocowanie do czynności określanych
mianem zwykłego zarządu. Pojęcie zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane,
jest ono jednak szeroko stosowane, co nie zmienia jednak faktu, że wymaga
szczegółowej analizy na podstawie konkretnego stanu faktycznego. Kodeks cywilny
rezygnując z przykładowego wymienienia czynności niebędących czynnościami
zwykłego zarządu, pozostawił rozstrzygnięcie w konkretnych sprawach sędziemu.
Pojęcie zwykłego zarządu ma zmienną treść i zależy od wielu czynników i nie ma
abstrakcyjnego pojęcia zarządu i zwykłego zarządu w oderwaniu od konkretnego
stanu faktycznego.

Pojęcie zwykłego zarządu, w odniesieniu do stosunków gospodarczych, ma bardzo
szerokie znaczenie. Orzecznictwo Sądu Najwyższego uznaje za zwykły zarząd już
nie tylko „zachowanie mienia i innych dóbr oraz osiągnięcie z nich normalnych
korzyści” (III CR 1063/54), ale i inne czynności, jak zbywanie ruchomości,
chyba że mają one szczególne znaczenie lub przeznaczenie, a także nabywanie - z
zachowaniem ekwiwalentności - ruchomości i nieruchomości oraz innych praw
rzeczowych. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej przyjmuje się, że
nie przekracza zakresu zwykłego zarządu zawieranie umów obligacyjnych z
kontrahentami, w tym także umów kredytowych, jeżeli pozostają w związku z tą
działalnością (uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów SN z 25 marca 1994 r., III
CZP 182/93, OSNCP 7-8/94, poz. 146).

W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy przyjął, że pełnomocnictwo ogólne udzielone
przez zarząd stowarzyszenia prowadzącego działalność gospodarczą obejmuje też
umocowanie do zawarcia umowy spółki (II CKN 362/97).

Odmiennie przedstawia się kwestia pełnomocnictwa umocowującego do przeniesienia
własności nieruchomości. W tym przypadku mamy do czynienia niewątpliwie z
czynnością przekraczająca zwykły zarząd (uzasadnienie wyroku SN z 4 listopada
1998 r., II CKN 866/97, OSNC 3/99, poz. 66).

Jak więc widać na powyższych przykładach, pojęcie czynności zwykłego zarządu
wciąż się zmienia i musi podlegać ocenie na podstawie konkretnego stanu
faktycznego.

Inne mogą płynąć wnioski z interpretacji pojęcia czynności zwykłego zarządu
przy udzielaniu pełnomocnictwa ogólnego przez osobę fizyczną nieprowadzącą
działalności gospodarczej, a inne z takiego pełnomocnictwa udzielonego przez
przedsiębiorcę.

Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają albo pełnomocnictwa
rodzajowego, albo szczególnego, tzn. do poszczególnej czynności. Pełnomocnictwo
rodzajowe, które może również występować jako pełnomocnictwo alternatywne,
umocowuje pełnomocnika do dokonywania czynności prawnych, które mieszczą się w
określonej grupie czynności, np. zawieranie umów sprzedaży określonych towarów,
przyjmowanie zamówień, przyjmowanie zapłaty towarów (w orzeczeniu z dnia 4
listopada 1998 r., II CKN 866/97). Pełnomocnictwo alternatywne to
pełnomocnictwo umocowujące pełnomocnika do dokonania jednej czynności prawnej,
którą pełnomocnik powinien wybrać spośród czynności prawnych wskazanych w
pełnomocnictwie.

Sąd Najwyższy tak określił pełnomocnictwo rodzajowe: „pełnomocnictwo rodzajowe
powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej
przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony
w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają
zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń
woli (art. 56 i 65 KC)”.

Pełnomocnictwo rodzajowe nie wystarcza, gdy ustawa wymaga do dokonania
określonej czynności pełnomocnictwa do poszczególnej czynności (pełnomocnictwa
szczególnego). Pełnomocnictwo szczególne obejmuje umocowanie do określonej
czynności prawnej.

Pełnomocnictwo samodzielne i łączne

Kolejny podział pełnomocnictwa zależy od liczby umocowanych i zakresu ich
umocowania. Z tego względu należy wyróżnić pełnomocnictwo samodzielne i łączne.
Zasadą w przypadku ustanowienia przez mocodawcę kilku pełnomocników są
samodzielne działania pełnomocników (art. 107 KC). Pełnomocnicy mogą jednak
działać łącznie, jeżeli wynika to z treści pełnomocnictwa. W praktyce
ustanowienie kilku pełnomocników następuje albo z obowiązkiem łącznego
działania, albo zakres działania każdego pełnomocnika jest inny, przez co
wykluczone są możliwości działania kolizyjnego. Należy zaznaczyć, że obowiązek
łącznego działania może także wynikać z przepisów ustawy (por. art. 50 ust. 2
ustawy z 25 września 1981 o przedsiębiorstwach państwowych). Pełnomocnicy
działający łącznie nie muszą działać jednocześnie (nie jest to warunkiem
skuteczności dokonywanej czynności prawnej, a do dokonania czynności prawnej
dojdzie w tym przypadku po złożeniu oświadczenia przez ostatniego z
pełnomocników), ze względów jednak praktycznych jest to regułą (II CR 555/75).

Pełnomocnictwo główne i substytucyjne

Pełnomocnictwa możemy podzielić również ze względu na to, kto pełnomocnictwa
udziela. Pod tym względem wyróżnić należy pełnomocnictwo główne - udzielone
przez mocodawcę, oraz pełnomocnictwo substytucyjne – udzielone przez
pełnomocnika dalszemu pełnomocnikowi (substytutowi). Ten ostatni rodzaj
pełnomocnictwa jest wyjątkiem od zasady, że pełnomocnik nie może ustanawiać
dalszych pełnomocników w imieniu mocodawcy. Zgodnie z art. 106 KC pełnomocnik
może ustanowić dalszych pełnomocników, gdy umocowanie takie wynika z treści
pełnomocnictwa, ustawy(np. z art. 91 pkt 3 KPC) lub ze stosunku prawnego
będącego podstawą pełnomocnictwa (np. z umowy zlecenia). Umocowanie substytuta
nigdy nie może mieć szerszego zakresu niż umocowanie udzielone pełnomocnikowi
głównemu, a jego działanie, w granicach umocowania, ma skutki bezpośrednio dla
reprezentowanego. Udzielenie dalszego pełnomocnictwa nie pozbawia możliwości
działania przez pełnomocnika głównego. Pełnomocnik i substytut mogą działać
niezależnie od siebie, każdy w imieniu mocodawcy.

Grzegorz Żyłka

W przygotowaniu artykułu oparłem się na: Aleksander Wolter „Prawo cywilne zarys
części ogólnej”, Maksymilian Pazdan „Komentarz do kodeksu cywilnego” tom
I, „Komentarz do kodeksu cywilnego księga pierwsza” Stanisław Dmowski,
Stanisław Rudnicki; artykułach z dziennika „Rzeczpospolita” Mariusza
Soczyńskiego, Ryszarda Sadlika, Marcina Gąsiorka, przepisach kodeksu cywilnego
i kodeksu spółek handlowych, jak również na innych przepisach prawa oraz
orzeczeniach sądów.

o pełnomocnictwach c.d.

[desidero1]

www.wm.info.pl/index.php?115+261+4190+4
Właściciel lokalu wchodzącego w skład określonej nieruchomości - jeśli z
różnych powodów nie bierze udziału w zebraniu wspólnoty - może ustanowić
swojego pełnomocnika.

--------------------------------------------------------------------------------

Czynność prawna dokonana przez pełnomocnika lub przedstawiciela ustawowego w
granicach jego umocowania pociąga za sobą skutki prawne bezpośrednio dla
reprezentowanego właściciela lokalu (art. 95 § 2 k.c.). Podstawą do umocowania
konkretnej osoby - w praktyce będzie to ktoś z rodziny, np. rodzice, rodzeństwo
lub sąsiedzi - jest jednostronne oświadczenie woli właściciela (art. 96 k.c.).

Pełnomocnictwo podlega ogólnym przepisom o formie czynności prawnych.

Pełnomocnictwo ogólne i szczegółowe

Najczęściej we wspólnotach udzielane jest pełnomocnictwo ogólne. Nie musi ono
być sporządzane w formie aktu notarialnego ani poświadczane przez notariusza.
Zawsze jednak powinno być udzielone w formie pisemnej. Ustawa zastrzega bowiem
zachowanie tej formy pod rygorem nieważności.

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie tylko do czynności zwykłego zarządu
(art. 98 k.c.). Ustawa o własności lokali (uwl) nie precyzuje dokładnie, co
mieści się pod pojęciem "zwykły zarząd". Wymienia jedynie przykładowo czynności
przekraczające zwykły zarząd (art. 22 § 3 uwl), do dokonania których potrzebne
jest już pełnomocnictwo określające ich rodzaj. Pełnomocnictwo szczegółowe
(takie, które będzie konkretnie wymieniało zakres uchwały, co do której zostało
udzielone) będzie np. musiało być udzielone przy głosowaniu w sprawie ustalenia
wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcia rocznego
planu gospodarczego, udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę itp.

Taką czynnością przekraczającą zwykły zarząd będzie także np. odstąpienie przez
właścicieli lokali od reguły głosowania poprzez podjęcie stosownej uchwały, że
w określonej sprawie na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos.

Sąd Najwyższy w wyroku z 15 października 2002 r. (sygn. II CKN 479/00) uznał,
że zmiana sposobu głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest czynnością
przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zatem pełnomocnictwo ogólne,
upoważniające pełnomocnika do podejmowania uchwał we wszystkich sprawach
objętych porządkiem obrad, które są wynikiem głosów oddanych na zebraniu
właścicieli lokali, bądź w drodze indywidualnego ich zbierania przez zarząd,
jest nieskuteczne. W takiej bowiem sytuacji pełnomocnik właściciela lokalu
powinien legitymować się pełnomocnictwem rodzajowym, upoważniającym do podjęcia
czynności prawnej określonego rodzaju (art. 98 § 2 k.c.).

Przekroczenie pełnomocnictwa

Jeżeli pełnomocnik przekroczy zakres swoich uprawnień albo np. będzie głosował
bez ważnego pełnomocnictwa, skuteczność takiej czynności jest zawieszona do
czasu jej ewentualnego potwierdzenia przez osobę rzekomo reprezentowaną. W
razie braku takiego potwierdzenia w czasie wyznaczonym przez np. zarząd, jego
głos jest nieważny.

[gosiakz]

Cogito, dzięki za zainteresowanie.
Prawo i sprawiedliwość w tym kraju to abstrakcja, która na pewno nie obowiązuje
urzędników wszelkiej maści, w tym stronnicze sądy. Naturalnie nie można
generalizować, ale z autopsji widzę, że Łódź jawi się urzędniczą republiką
bananową.
A co na to właściciele ?
W większości staruszkowie (bierni) kompletnie niezorientowani w temacie chcą
mieć święty spokój, nieco młodsi (czynni) "zaprzyjaźnieni" z pracownikami
zakładu budżetowego wspierają interes jednostki komunalnej gminy tworząc
większość "udziałową" czyli de facto większość narusza interesy mniejszości i
żadne przepisy prawa ani polskiego ani europejskiego tu nie skutkują.
Pozostaje tylko ETPCz w Strasburgu.

[cento11]

Trzeba naprawdę użyć chłopskich argumentów aby co do niektórych dotarła
dobitnie informacja ,że firma administrująca (nie zarządzająca) wynajęta przez
zarząd może byc w każdej chwili ( z zachowaniem okresu wypowiedzenia zawartego
w umowie)wyżucona na bruk jak się nie sprawdzi lub coś kręci. I robi to
oczywiście sam zarząd. To niejest czynność która przekracza zarząd zwykły a
każdy kto tak uważa jest blondynką?? Ustawa o własności lokali w żadnym miejscu
nie definiuje takiego pojęcia jak administrowanie, jest tylko mowa o zarządzie
i zarządzaniu.Zarówno w jednym i drugim przypadku sposób zarządzania samą
nieruchomością technicznie nie różni się ,lecz tylko sposobem powołania oraz
osobowością prawną .To wiemy , skoro nie ma takiego pojęcia jak administrator a
we wapólnocie jest zarząd wybrany uchwałą i pełni on zarząd często nazywany
właścicielskim ,bywa ,że nie zawsze i we wszystkim sobie radzi .Wobec tego
umową wynajmuje sobie do pomocy firmę która zajmuje się księgowością i innymi
sprawami wspólnoty, a w szczególności wykonuje zlecenia zarządu i realizuje
uchwały mieszkańców . W dalszym ciągu w takim przypadku zarząd jest dalej
zarządem właścicielskim , gdyż (często o tym pisze) nie istnieje coś takiego
jak przekazanie zarządu .Zarząd będzie zawsze czy powierzony czy właścicielski.
Raz ,że ustawa nie rególuje pojęcia administrator , ponieważ firmy zarządzające
w ten sposób mogą tylko podpisywać umowę z zarządem (jako administrowanie). W
takim przypadku firma taka mimo iż może dumnie nazywać się zarządzającą ,
wykonuje tylko pewne czynności na rzecz wspólnoty. Taką firmę można porównac do
sprzątaczki , którą w umowie zatródni zarząd , tu jet tylko różnica w treści
umowy i zakresu obowiązków . Czy i tu w umowę ze sprzątaczką będzie szanowny
sąd ingerował i wymyślał dziwne wyroki????A tu nie ma najmniejszej różnicy ,dla
prawidłowej obsługi i działania wspólnoty ,zarząd może a nawet powinien
zatródnić dobrą księgową , itp. , a taką właśnie i parę innych rzeczy zapewnia
w umowie "administrator" Dobrowolne traktowanie zapisów w ustawie nie mających
pokrycia zrzeczywistości i wymyślanie na potrzeby sądu własnych jest działaniem
wręcz nieprawnym .Sąd do dądu??? Ktoś opisuje całe tomy o pełnomocnictwach itp.
Każdy , kto siedzi w temacie wspólnot zna te sprawy , wie kiedy nalez y się
kierować uchwałą , kiedy potrzebne jest pełnomocnictwo (zawsze może się
dowiedzieć )Ale nie popierajcie błędnych wyroków sądowych , chroniących w
dziwny sposób ""biednych zarządców , administrujących umową z zarządem
nieruchomością ''i to nie raz nie dwa tak nieudolnie .Na samym początku kiedy
rozpoczołem przygodę w zarządzie wspólnoty,aby zdobyć jakąś podstawę chłonołem
co tylko mogłem z wiadomości tego dotyczących . Pamiętam jak dziś ,kiedy
czytałem pewne wiadomości które pokrywają się z dzisiejszym tematem..cyt.
Zarząd jest ustawowym pełnomocnikiem wspólnoty.Działa w jej imieniu i
reprezentuje ją na zewnątrz ,oraz w stosunkach wspólnoty z poszczególnymi
włascicielami lokali. Zarząd w imieniu wspólnoty podpisuje umowy z firmami w
celu prawidłowego funkcjonowania wspólnoty, są to firmy przesyłające
media ,sprządtające , prawnicze , ubezpieczycielskie, czy też zajmujące się
księgowoscią i papierkową robotą , takimi firmami są właśnie takie które
administrują w umowie dla pomocy zarządowi dla sprawniejszego działania
zarządu ,czy teraz to jasne ??? Tu nie ma się co rozważać i rozpisywać nad tą
sprawą bo jest ona oczywista ,zarząd może w każdej chwili taką firmę sobie
dobrać do pomocy,ale ...jest jedno ale ,i tu słuchajcie wszyscy bo to jest
waże , wskazane i jestem za tym jak najbardziej choć sam jestem w zarządzie.
Zarząd wspólnoty , pełniący tę funkcję żądać pewnie będzie za swe działanie
wynagrodzenia , ma take prawo , ale skoro zrzuca z siebie obowiązek rozliczania
księgowego , roboty papierkowej i podobnych na firmę , to wynagrodzenie tego
zarzadu musi być oczywiście dużo mniejsze niż w przypadku kiedy zarząd zajmuje
się wszystkim sam .Przecież żadna firma ,obojętnie co by nie robiła dla naszej
nieruchomości nie zrobi tego za darmo

[nk45]

Popieram cento11

Ale co z tego - jeżeli Sądy wydają takie wyroki.

Liczę na to, że ktoś z Was miał podobną sytuację ale wyrok był mądrzejszy. Nie
wierzę w to, że nikt inny nie spotkał się z wyrokami w podobnej sprawie.
Ciekawi mnie jakie może być inne rozstrzygnięcie Sądu.

[cento11]

cento11 napisał:

> Trzeba naprawdę użyć chłopskich argumentów aby co do niektórych dotarła
> dobitnie informacja ,że firma administrująca (nie zarządzająca) wynajęta
przez
> zarząd może byc w każdej chwili ( z zachowaniem okresu wypowiedzenia
zawartego
> w umowie)wyżucona na bruk jak się nie sprawdzi lub coś kręci. I robi to
> oczywiście sam zarząd. To niejest czynność która przekracza zarząd zwykły a
> każdy kto tak uważa jest blondynką?? Ustawa o własności lokali w żadnym
miejscu
>
> nie definiuje takiego pojęcia jak administrowanie, jest tylko mowa o
zarządzie
> i zarządzaniu.Zarówno w jednym i drugim przypadku sposób zarządzania samą
> nieruchomością technicznie nie różni się ,lecz tylko sposobem powołania oraz
> osobowością prawną .To wiemy , skoro nie ma takiego pojęcia jak administrator
a
>
> we wapólnocie jest zarząd wybrany uchwałą i pełni on zarząd często nazywany
> właścicielskim ,bywa ,że nie zawsze i we wszystkim sobie radzi .Wobec tego
> umową wynajmuje sobie do pomocy firmę która zajmuje się księgowością i innymi
> sprawami wspólnoty, a w szczególności wykonuje zlecenia zarządu i realizuje
> uchwały mieszkańców . W dalszym ciągu w takim przypadku zarząd jest dalej
> zarządem właścicielskim , gdyż (często o tym pisze) nie istnieje coś takiego
> jak przekazanie zarządu .Zarząd będzie zawsze czy powierzony czy
właścicielski.
>
> Raz ,że ustawa nie rególuje pojęcia administrator , ponieważ firmy
zarządzające
>
> w ten sposób mogą tylko podpisywać umowę z zarządem (jako administrowanie). W
> takim przypadku firma taka mimo iż może dumnie nazywać się zarządzającą ,
> wykonuje tylko pewne czynności na rzecz wspólnoty. Taką firmę można porównac
do
>
> sprzątaczki , którą w umowie zatródni zarząd , tu jet tylko różnica w treści
> umowy i zakresu obowiązków . Czy i tu w umowę ze sprzątaczką będzie szanowny
> sąd ingerował i wymyślał dziwne wyroki????A tu nie ma najmniejszej
różnicy ,dla
>
> prawidłowej obsługi i działania wspólnoty ,zarząd może a nawet powinien
> zatródnić dobrą księgową , itp. , a taką właśnie i parę innych rzeczy
zapewnia
> w umowie "administrator" Dobrowolne traktowanie zapisów w ustawie nie
mających
> pokrycia zrzeczywistości i wymyślanie na potrzeby sądu własnych jest
działaniem
>
> wręcz nieprawnym .Sąd do dądu??? Ktoś opisuje całe tomy o pełnomocnictwach
itp.
>
> Każdy , kto siedzi w temacie wspólnot zna te sprawy , wie kiedy nalez y się
> kierować uchwałą , kiedy potrzebne jest pełnomocnictwo (zawsze może się
> dowiedzieć )Ale nie popierajcie błędnych wyroków sądowych , chroniących w
> dziwny sposób ""biednych zarządców , administrujących umową z zarządem
> nieruchomością ''i to nie raz nie dwa tak nieudolnie .Na samym początku kiedy
> rozpoczołem przygodę w zarządzie wspólnoty,aby zdobyć jakąś podstawę
chłonołem
> co tylko mogłem z wiadomości tego dotyczących . Pamiętam jak dziś ,kiedy
> czytałem pewne wiadomości które pokrywają się z dzisiejszym tematem..cyt.
> Zarząd jest ustawowym pełnomocnikiem wspólnoty.Działa w jej imieniu i
> reprezentuje ją na zewnątrz ,oraz w stosunkach wspólnoty z poszczególnymi
> włascicielami lokali. Zarząd w imieniu wspólnoty podpisuje umowy z firmami w
> celu prawidłowego funkcjonowania wspólnoty, są to firmy przesyłające
> media ,sprządtające , prawnicze , ubezpieczycielskie, czy też zajmujące się
> księgowoscią i papierkową robotą , takimi firmami są właśnie takie które
> administrują w umowie dla pomocy zarządowi dla sprawniejszego działania
> zarządu ,czy teraz to jasne ??? Tu nie ma się co rozważać i rozpisywać nad tą
> sprawą bo jest ona oczywista ,zarząd może w każdej chwili taką firmę sobie
> dobrać do pomocy,ale ...jest jedno ale ,i tu słuchajcie wszyscy bo to jest
> waże , wskazane i jestem za tym jak najbardziej choć sam jestem w zarządzie.
> Zarząd wspólnoty , pełniący tę funkcję żądać pewnie będzie za swe działanie
> wynagrodzenia , ma take prawo , ale skoro zrzuca z siebie obowiązek
rozliczania
>
> księgowego , roboty papierkowej i podobnych na firmę , to wynagrodzenie tego
> zarzadu musi być oczywiście dużo mniejsze niż w przypadku kiedy zarząd
zajmuje
> się wszystkim sam .Przecież żadna firma ,obojętnie co by nie robiła dla
naszej
> nieruchomości nie zrobi tego za darmo

Dokpńczę swą wypowiedż o stwierdzenie ,że zarzad sam prowadzi
zarządzanie ,łącznie z wszystkimi sprawami administracyjnymi lub dalej zarządza
w imieniu właścicieli jednak część administracji powierza firmie . W obydwu
przypadkach potrzebna jest uchwała ALE tylko dotycząca ustalenia
wynagrodzenia ,bądż dla samego zarządu i będzie to z pewnością wynagrodzenie
większe (adekwatne do dużego przecież nakładu pracy +koszt wynajęcia
księgowej ,ewentualnie zarząd sam rozlicza), ewentualnie zarząd otrzymuje
wynagrodzenie pomniejszone ze względu na to ,że część czynności
administracyjnych powierzył w umowie administratorowi.Zarówno w jednym i drugim
przypadku koszty wynikające z wynagrodzenia zarządu ,ewentualnie zarządu +
firma administrująca mogą się pokrywać (niektórzy twierdzą ,że zarząd
samodzielny jest tańszy, ja twierdzę ,że nie zawsze tak jest)Dlatego dygrescje
co niektórych i sądu są tu nie na miejscu , co do kosztów zarządu wynikających
z wynagrodzenia ,tych o których wspomniałem wcześniej. Także decyzja zarządu ,
który nie chce się bawić papierkową robotą o wynajęciu firmy jest decyzją która
nie przekracza jego kompetencji ale ma wpływ na jego wynagrodzenie.