Adaptacja strychu,a czynsz.

[guunio]

Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę nakładającą na
współwłaściciela nieruchomości,rozbudowującego swoje mieszkanie
strychowe,czynsz za przydzielony dodatkowy metraż przed oficjalnym
zakończeniem rozbudowy (adaptacji dodatkowej części strychu),czyli przed
dokonaniem odbioru technicznego
i szczegółowym opomiarowaniem nowopowstałych pomieszczeń?

[kaja99]

A przy okazji, co z metrażem dodatkowym wynikającym z zabudowanych loggi, w
sposób jednoznacznie powiększający mieszkanie?

[guunio]

Jeśli chodzi o konkretny przypadek,który mam na myśli (bo pytanie było sformułowane
ogólnikowo,by możnabyło zadać je w innych analogicznych sytuacjach),to w wyniku
adaptacji powstały trzy pokoje (już zamieszkiwane),a obecnie przebudowywane jest
poprzednie (stare) pomieszczenie.Dopiero po zakończeniu przebudowy tego
pomieszczenia będzie można zgłosić do odbioru całe mieszkanie - razem ok.70 m2
(zamieszkiwany do czasu rozbudowy lokal to ok.20 m2,doadoptowana powierzchnia to
ok. 50 m2).Chodzi o to,czy są jakieś przepisy,które wyrażnie określają od
którego momentu doadoptowany metraż można wliczyć w czynsz.Czy np. samo
odgrodzenie doadoptowywanej powieżchni od reszty strychu może być powodem do jej
oczynszowania?Czy dopiero całkowite zakończenie budowy,zgłoszenie odbioru
technicznego i dokonanie odpowiednich zmian w dokumentach przebudowywanego
mieszkania,m.in. co do nowego metrażu (a po wykupie doadoptowanej częsci także,w
aktach
notarialnych tego mieszkania i innych wykupionych mieszkań-zmienią się przecież
udziały)? A więc ogólnie: czy reguluje to prawo,czy "widzi mi się" wspólnoty?

[mieszkanie.i.wspolnota]

guunio napisał:

Chodzi o to,czy są jakieś przepisy,które wyrażnie określają od
> którego momentu doadoptowany metraż można wliczyć w czynsz.Czy np. samo
> odgrodzenie doadoptowywanej powieżchni od reszty strychu może być powodem do
jej oczynszowania?Czy dopiero całkowite zakończenie budowy,zgłoszenie odbioru
> technicznego i dokonanie odpowiednich zmian w dokumentach przebudowywanego
> mieszkania,m.in. co do nowego metrażu (a po wykupie doadoptowanej częsci
także, w aktach notarialnych tego mieszkania i innych wykupionych mieszkań-
zmienią się przecież udziały)? A więc ogólnie: czy reguluje to
prawo,czy "widzi mi się" wspólnoty?

Nie ma żadnych ogólnych przepisów w tej sprawie, wszystko jest kwestią umowy
cywilnej między wspólnotą a inwestorem.
Jeżeli w umowie nie określono, od kiedy i ile będzie płacił inwestor,
dotychczasowi współwłaściciele adaptowanej powierzchni mogą w każdej chwili
uchwalić DOWOLNY czynsz, bo ta powierzchnia pozostaje ich własnością, bez
względu na to, co na niej zbudowano. I tak będzie aż do chwili podpisania
notarialnego aktu przeniesienia własności.

[jarek.mrozik]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Nie ma żadnych ogólnych przepisów w tej sprawie, wszystko jest kwestią umowy
> cywilnej między wspólnotą a inwestorem.
> Jeżeli w umowie nie określono, od kiedy i ile będzie płacił inwestor,
> dotychczasowi współwłaściciele adaptowanej powierzchni mogą w każdej chwili
> uchwalić DOWOLNY czynsz, bo ta powierzchnia pozostaje ich własnością, bez
> względu na to, co na niej zbudowano. I tak będzie aż do chwili podpisania
> notarialnego aktu przeniesienia własności.

Przypuszczam, że wynajmując część nieruchomości wspólnej nie mozna dostac
pozwolenia na budowę.
Pzdr

[iga35]

jarek.mrozik napisał:

>
> Przypuszczam, że wynajmując część nieruchomości wspólnej nie mozna dostac
> pozwolenia na budowę.
> Pzdr
witam.
art.32 prawo budowlane
 Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
1)złożył wniosek w tej sprawie w terminie ważności decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z
przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym,
2) wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

wyrok NSA z 09.04.1988

Prawo budowlane tylko w jednym przypadku uzależnia wydanie pozytywnej dla
inwestora decyzji od wykazania się przez inwestora prawem do dysponowania
nieruchomością - dotyczy to wyłącznie decyzji o pozwoleniu na budowę. W
sytuacji, gdy rozpoczęto już roboty budowlane, kwestie ewentualnego naruszenia
prawa własności czy wyrządzenia szkód tą budową nie podlegają ocenie organów
administracji. Skutki takich działań mogą być oceniane i likwidowanie
wyłącznie w oparciu o przepisy prawa cywilnego w postępowaniu przed sądem
powszechnym.

pozdrawiam,iga

[asam11]

iga35 napisała:

witam.
> art.32 prawo budowlane
>  Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
>> 2) wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
>
Tak było w starym brzmieniu. Teraz wystarczy oświadczenie starającego się, że
takie prawo ma.
Pozdrawiam

[jarek.mrozik]

iga35 napisała:

> jarek.mrozik napisał:
>
> >
> > Przypuszczam, że wynajmując część nieruchomości wspólnej nie mozna dostac
>
> > pozwolenia na budowę.
> > Pzdr
> witam.
> art.32 prawo budowlane
>  Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
> 1)złożył wniosek w tej sprawie w terminie ważności decyzji o warunkach
> zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z
> przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym,
> 2) wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
>
> wyrok NSA z 09.04.1988
(...)

Może się mylę, ale w art 3 pkt 11 Prawa budowlanego nie jest wymienione prawo
najmu.
Pzdr

[guunio]

Dziękuję bardzo za odpowiedż.Czy w takim razie uchwała taka może działać
wstecz,nakazując zapłatę za "ileś" minionych miesęcy,czy dopiero od dnia jej
uchwalenia?

[mieszkanie.i.wspolnota]

guunio napisał:

> Dziękuję bardzo za odpowiedż.Czy w takim razie uchwała taka może działać
> wstecz,nakazując zapłatę za "ileś" minionych miesęcy,czy dopiero od dnia jej
> uchwalenia?

Nie, prawo nie działa wstecz, także to uchwalane przez wspólnotę. Wstecz
mogłaby działać umowa cywilna - czyli inwestor mógłby powiedzieć: "no, dobra,
pies z wami tańcował, dla świętego sąsiedzkiego spokoju zapłacę za te kilka
minionych miesięcy". Jeśli nie będzie tak wielkoduszny - będziecie musieli
zadowolić uchwałą działającą "do przodu".

[guunio]

A jeśli taka uchwała działająca wstecz została podjęta,to czy można jej
"ważność" podzielić na dwie części : działającą wstecz jako nieważnną,a
działającą "w przód" jako ważną? Czy cała uchwała jest nieważna i musi zostać
podjęta nowa działająca tylko "w przód"?
Czy naliczenia dodatkowego czynszu przez samego administratora,bez podjętej
wcześniej uchwały w tej sprawie,można uznać za nieważne?

[guunio]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> guunio napisał:
>
> Chodzi o to,czy są jakieś przepisy,które wyrażnie określają od
> > którego momentu doadoptowany metraż można wliczyć w czynsz.Czy np. samo
> > odgrodzenie doadoptowywanej powieżchni od reszty strychu może być powodem
> do
> jej oczynszowania?Czy dopiero całkowite zakończenie budowy,zgłoszenie odbioru
> > technicznego i dokonanie odpowiednich zmian w dokumentach przebudowywanego
> > mieszkania,m.in. co do nowego metrażu (a po wykupie doadoptowanej częsci
> także, w aktach notarialnych tego mieszkania i innych wykupionych mieszkań-
> zmienią się przecież udziały)? A więc ogólnie: czy reguluje to
> prawo,czy "widzi mi się" wspólnoty?
>
> Nie ma żadnych ogólnych przepisów w tej sprawie, wszystko jest kwestią umowy
> cywilnej między wspólnotą a inwestorem.
> Jeżeli w umowie nie określono, od kiedy i ile będzie płacił inwestor,
> dotychczasowi współwłaściciele adaptowanej powierzchni mogą w każdej chwili
> uchwalić DOWOLNY czynsz, bo ta powierzchnia pozostaje ich własnością, bez
> względu na to, co na niej zbudowano. I tak będzie aż do chwili podpisania
> notarialnego aktu przeniesienia własności.
>
Czy rzeczywiście może odbyć się to na zasadzie "dyktatury" wspólnoty,czy jednak
na zasadach umowy najmu?

[mieszkanie.i.wspolnota]

guunio napisał:

> Czy rzeczywiście może odbyć się to na zasadzie "dyktatury" wspólnoty,czy
jednak na zasadach umowy najmu?

Umowa będzie miała w tym przypadku charakter "propozycji nie do odrzucenia":
Podpisz i płać - tyle, ile żądamy - albo fora ze dwora. Dlatego inwestor, PRZED
PODJĘCIEM JAKICHKOLWIEK CZYNNOŚCI, powinien zabezpieczyć się "umową o
udostępnienie powierzchni w celu adaptacji", w której określona będzie końcowa
cena wykupu i WYSOKOŚĆ CZYNSZU w kolejnych fazach: do zakończenia budowy, do
faktycznego rozpoczęcia użytkowania i wreszcie do podpisania umowy kupna-
sprzedaży.

[guunio]

"Nie uważa się jednak za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego powierzchni :
balkonów,tarasów i loggii,antresoli,szaf i schowków w
ścianach,pralni,suszarni,wózkowni,strychów,piwnic i komórek na przechowywanie
opału." ("Polska Zbrojna"-art.:"Najem lokali i dodatki mieszkaniowe"- Bogdan
Rosa i Andrzej Zalewski)

[abcd17]

guunio napisał:

> Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę nakładającą na
> współwłaściciela nieruchomości,rozbudowującego swoje mieszkanie
> strychowe,czynsz za przydzielony dodatkowy metraż przed oficjalnym
> zakończeniem rozbudowy (adaptacji dodatkowej części strychu),czyli przed
> dokonaniem odbioru technicznego
> i szczegółowym opomiarowaniem nowopowstałych pomieszczeń?

Ma prawo, i czynsz jest dobrym pomyslem bo motywuje inwestora do szybkiego
zakonczenia inwestycji (a nie ciagniecia adaptacji latami). Nalezy jednak
pamietac, ze wprowadzenie czynszu moze dac argument inwestorowi do negocjacji
obnizki ceny, jaka zaplaci za wykup od wspolnoty dodatkowej powierzchni.

Pozdrawiam,

[guunio]

W jaki sposób może odbyć się wycena dodatkowego metrażu? Czy wspólnota ustala
cenę sama w sposób dowolny,czy ustala ją powołany rzeczoznawca?

[abcd17]

guunio napisał:

> W jaki sposób może odbyć się wycena dodatkowego metrażu? Czy wspólnota
ustala
> cenę sama w sposób dowolny,czy ustala ją powołany rzeczoznawca?

Cene ustala wspolnota.

Pozdrawiam,

[asam11]

guunio napisał:

> W jaki sposób może odbyć się wycena dodatkowego metrażu? Czy wspólnota ustala
> cenę sama w sposób dowolny,czy ustala ją powołany rzeczoznawca?

Rozumiem, że "dodatkowy metraż" to powierzchnia podlegajaca transakcji kupna-
sprzedaży. Taką cenę ustala się w drodze negocjacji między stronami. Wycena
rzeczoznawcy może być pomocna dla ustalenia punktu odniesienia jaką jest cena
rynkowa. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli grono potencjalnych kupców jest
ograniczone do współwłaścicieli części wspólnej, a z nich chętny jest tylko
jeden, to trudno mówić o rynku. Negocjacje powinny być przeprowadzone przed
wydaniem zgody na adaptację pomieszczeń, a ich wynik powinien być zapisany w
umowie.

[iga35]

abcd17 napisał:
>
> Ma prawo, i czynsz jest dobrym pomyslem bo motywuje inwestora do szybkiego
> zakonczenia inwestycji (a nie ciagniecia adaptacji latami). Nalezy jednak
> pamietac, ze wprowadzenie czynszu moze dac argument inwestorowi do
negocjacji
> obnizki ceny, jaka zaplaci za wykup od wspolnoty dodatkowej powierzchni.
>
> Pozdrawiam,

Witam.

Czy opisywany przypadek dotyczy art.218 ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Art. 218. 1. Osobie, która dokonała - za zgodą właściciela - przebudowy lub
rozbudowy budynku stanowiącego własność Skarbu Państwa lub własność jednostki
samorządu terytorialnego, w wyniku czego nastąpiło wyodrębnienie lokalu, w
razie nabycia tego lokalu na poczet ceny nabycia zalicza się nakłady
poniesione na jego przebudowę lub rozbudowę. Przy ustalaniu wysokości
poniesionych nakładów bierze się za podstawę faktycznie wykonane roboty oraz
wartość tych robót w dniu ustalenia ceny.
2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli umowa najmu lub dzierżawy lokalu
stanowi inaczej.

miłego dnia,
iga

[abcd17]

iga35 napisała:

> Czy opisywany przypadek dotyczy art.218 ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Raczej nie, to budynek wspolnotowy.

Pozdrawiam,

[guunio]

Przepisy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych mówią,że najemca może
wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie
pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.Jeżeli najemca
dokonał ulepszeń bez zgody wynajmującego,to przy opróżnieniu lokalu wynajmujący
może żądać usunięcia ulepszeń i lub je zatrzymać za zwrotem ich wartości
uwzględniajacy stopień ich zużycia ...
Choć są to przepisy z nieco "innej beczki",to czy nie świadczą o tym,że
poniesione przez kogoś nakłady finansowe na rzecz budowy (rozbudowy,ulepszenia)
lokalu nie będącego jego własnością muszą zostać kiedyś rozliczone?

Pozdrowienia dla wszystkich uczestników forum !!!

[asam11]

guunio napisał:

> Przepisy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych mówią,że najemca może
> wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie
> pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.Jeżeli najemca
> dokonał ulepszeń bez zgody wynajmującego,to przy opróżnieniu lokalu
wynajmujący
>
> może żądać usunięcia ulepszeń i lub je zatrzymać za zwrotem ich wartości
> uwzględniajacy stopień ich zużycia ...
> Choć są to przepisy z nieco "innej beczki",to czy nie świadczą o tym,że
> poniesione przez kogoś nakłady finansowe na rzecz budowy
(rozbudowy,ulepszenia)
>
> lokalu nie będącego jego własnością muszą zostać kiedyś rozliczone?
>
Nie, nie sądzę, że to główny cel tych przepisów. Świadczą one o prawnej
ochronie praw wynajmującego (najczęściej właściciela) i w pewnym stopniu
lokatora. Zwrot wartości przy przejęciu rzeczy jest ogólnie przyjętą w prawie
normą.
Pzdr.