przejście ze spółdzielni do wspólnoty mieszkaniowe

[jed3]

Mała spółdzielnia mieszkaniowa, 40 członków. Właśnie ostatni członkowie kończą
przekształcenia ze spółdzielczego , własnościowego na własność odrębną. Chcemy
być wspólnotą mieszkaniową, jak to przeprowadzić ? Czy najpierw rozwiązać
spółdzielnię i likwidacja, czy
uchwała właścicieli i wybór zarządu wspólnoty, rejestracja itp. Czy to się
dzieje automatycznie jak wszyscy przekształcą, A co jak nie będzie 100 % zgody
? Dodam że spółdzielnia ma swój zarząd, nie ma długów, a grunty są uregulowane .

[joanna_w_z]

proszę o e-mail to wyśle parę artykułów.

[wprost5]

Jed3, czy masz świadomość, że aby powstała wspólnota, WSZYSTKIE
lokale w nieruchomości muszą być wyodrębnione?

Jest to wyjątkowo wybiorcze traktowanie spółdzielni mieszkaniowych
niezgodne z konstytucją!

[jed3]

O tym,że wymagane jest 100 % wyodrębnionych lokali w spółdzielni to nam wiadomo,
wynika to z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast kwestią zasadniczą
jest jak to technicznie i organizacyjnie preprowadzić. Dziękję joannie_w_z za
życzliwą deklarację rady - bez wymądrzania się i bez fanfaronady. Będziemy
wdzięczni za przesłanie materiałów traktujących o temacie. Pozdrowienia. Kontakt
[e-mail]

Procedura tworzenia wspólnoty

[mieszkanie.i.wspolnota]

To nieprawda, że "wymagane jest 100% wyodrębnionych lokali".
Wystarczy uchwała większości właścicieli.
Procedurę (z wzorem uchwały) przedstawiam poniżej.
Jeśli się nie zmieści, można obejrzeć caość na stronie:
www.kalinowski.waw.pl > spółdzielnie mieszkaniowe >
8.tworzenie wspólnoty ...

Wspólnota mieszkaniowa w dotychczasowym budynku spółdzielczym

Po nowelizacjach przepisów spółdzielczych, dokonanych w latach
2005 i 2007, korzystna może się okazać zmiana sposobu zarządzania
budynkiem, a konkretnie: przyjęcie zasad zarządzania i rozliczeń
określonych w ustawie o własności lokali (UWL). * Szczególnie
przydatne może to być w spółdzielni dużej, gdzie właściciele
mieszkań położonych w jednym budynku chcą się w nim rządzić sami i
nie chcą już ponosić kosztów utrzymania innych budynków należących
do tej samej spółdzielni.
W budynku należącym dotychczas do spółdzielni mieszkaniowej można
przyjąć zasady zarządzania nieruchomością określone w ustawie o
własności lokali - a tym samym utworzyć wspólnotę mieszkaniową.
Podstawę prawną do takiej zmiany daje art.24_1 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych. ** Warunkiem utworzenia wspólnoty
jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały następującej treści:

==================================================================
Uchwała nr 1/2......
właścicieli lokali w
budynku .............................................................
............................(adres)
z dnia ......................................... 1)
w sprawie utworzenia wspólnoty mieszkaniowej

My, niżej podpisani właściciele lokali w
budynku .............................................................
........,
działając na podstawie art.24_1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. (z
późn.zm.) o spółdzielniach mieszkaniowych, postanawiamy, że
począwszy od dnia .............................. w zakresie naszych
wzajemnych praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną
będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. (z
późn. zm.) o własności lokali. Tym samym tworzymy wspólnotę
mieszkaniową - w rozumieniu art.6 tej ustawy.
nr lok. imię i nazwisko (nazwa) właściciela udział w
nieruchomości wspólnej za data podpisu przeciw
1 /n 2)

2 /n
3 /n

- RAZEM n/n /n 1)
/n
---
1) Data podjęcia uchwały. Uchwała jest podjęta z dniem złożenia w
kolumnie "za" głosu, który wraz z głosami złożonymi w tej kolumnie
wcześniej przekracza 1/2 ogółu udziałów.
2) Symbolem "n" oznaczono ogół udziałów w nieruchomości wspólnej.
Dlatego w rubryce "RAZEM" wpisano udział: n/n, czyli 100%, czyli 1.
W praktyce udziały powinny być zapisane ułamkiem zwykłym, którego
licznikiem jest powierzchnia lokalu (wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych), a mianownikiem łączna powierzchnia
wszystkich lokali (wraz z powierzchnią wszystkich pomieszczeń
przynależnych). Przykładowo, jeśli powierzchnia mieszkania wraz z
pomieszczeniami przynależnymi wynosi 50,43 mkw, a powierzchnia
wszystkich lokali 2015,29 mkw, to udział związany z tym lokalem
wynosi 5043/201529, w miejsce "n/n" należy wpisać 201529/201529, a
suma głosów "za" wymaganych do podjęcia uchwały wynosi
100765/201529.
==================================================================

Przy podejmowaniu tej uchwały stosuje się odpowiednio przepisy
ustawy o własności lokali, a więc:
1. W głosowaniu biorą udział właściciele lokali, z głosem
proporcjonalnym do udziału w nieruchomości wspólnej. Spółdzielnię -
pozostającą wciąż właścicielem lokali zajmowanych na podstawie praw
spółdzielczych, zarówno lokatorskich jak "własnościowych", albo na
podstawie najmu - reprezentuje w głosowaniu zarząd spółdzielni
(art.3, 7 i art.8 UWL).
2. Na wniosek właściciela lub właścicieli posiadających co najmniej
1/10 udziałów zarząd spółdzielni obowiązany jest zwołać zebranie
właścicieli lokali w celu podjęcia uchwały w sprawie utworzenia
wspólnoty mieszkaniowej (art.31 UWL).
3. Jeżeli zarząd spółdzielni nie zwoła w ciągu 1 miesiąca zebrania,
o którym mowa w punkcie 2, może je zwołać każdy z właścicieli
(art.30 ust.1a UWL i, przez analogię, artykuły 35, 237 i 244 Kodeksu
postępowania administracyjnego).
4. Jeżeli głosowanie przeprowadzone na zebraniu nie przyniosło
rozstrzygnięcia, można je kontynuować w drodze indywidualnego
zbierania głosów (art.23 UWL). Uprawniony do indywidualnego
zbierania głosów jest zarząd spółdzielni, a w przypadku opisanym w
punkcie 3 - osoba lub osoby, które zwołały zebranie.
5. Uchwała jest podjęta, jeżeli głosowali za nią właściciele
posiadający ponad połowę ogółu udziałów (art.23 UWL i art.24_1
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Niezwłocznie po podjęciu uchwały w sprawie utworzenia wspólnoty
mieszkaniowej - nawet w trakcie tego samego zebrania - właściciele
lokali powinni wybrać zarząd wspólnoty, *** tak aby mógł on w
terminie wyznaczonym w tej uchwale podjąć wszystkie swoje ustawowe
obowiązki, a w szczególności przejąć protokolarnie od zarządu
spółdzielni dokumenty nieruchomości wspólnej i czynności zarządzania
nieruchomością.

Uwaga:
Jeżeli w dotychczasowym budynku spółdzielczym wyodrębniono własność
wszystkich lokali, wspólnota mieszkaniowa powstaje w nim z mocy
prawa, nawet jeśli niektórzy lub wszyscy właściciele lokali
pozostali członkami spółdzielni (art.26 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych). **** Sformułowanie: "z mocy prawa" jest jednak
tylko figurą retoryczną. Aby w budynku rzeczywiście powstała
wspólnota mieszkaniowa, i aby mogła ona przejąć od spółdzielni
zarządzanie nieruchomością - właściciele lokali muszą także w tym
przypadku podjąć wszystkie opisane wyżej czynności. Inny będzie
tylko tekst uchwały w sprawie utworzenia wspólnoty. Otrzyma ona w
tym przypadku brzmienie:
"My, niżej podpisani właściciele lokali w
budynku .............................................................
..,
działając na podstawie art.26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. (z
późn.zm.) o spółdzielniach mieszkaniowych, stwierdzamy niniejszym,
że w naszym budynku wyodrębniono prawnie własność wszystkich lokali,
co oznacza, że tworzymy wspólnotę mieszkaniową - w rozumieniu art.6
ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. (z późn. zm.) o własności lokali - a
przepisy tej ustawy mają zastosowanie w zakresie naszych wzajemnych
praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną."

---
* USTAWA z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
z późniejszymi zmianami) O WŁASNOŚCI LOKALI.

** z USTAWY z dnia 15 grudnia 2005r. (Dz.U. z 2003 r. Nr 119 poz.
1116 z późn.zm.) O SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH:
"Art. 24_1.
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w
obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w
nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw
i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały
zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30
ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących
członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.”

*** Nie dotyczy to wspólnot utworzonych w budynkach do 7 lokali.
Takie wspólnoty mieszkaniowe (określane potocznie jako "małe") nie
wybierają zarządu. Decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej
podejmuje tu zawsze ogół właścicieli, przy czym do podjęcia decyzji
przekraczających granice zwykłego zarządu wymagana jest ich
jednomyślność, a do wszystkich innych - zgoda większości liczonej
udziałami (art.199 Kodeksu cywilnego).

**** z USTAWY O SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH:
"Art. 26.
1. Jeżeli w

[serafin666]

nie rozpędzaj się, art. 27 ust. 2 kłóci się z art. 24 ze znaczkiem 1;

Szereg poważnych wątpliwości interpretacyjnych budzi zestawienie
treści dodanych w ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych przepisów zawartych w art. 241 oraz w art. 26 i
27. Przytaczam te przepisy in extenso :
Art. 241
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w
obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w
nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw
i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały
zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30
ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących
członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.
Art. 26
1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie
danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali,
po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od
pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach
związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących
mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania
przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Art. 27
1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności
lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z
zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność
spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd
powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli
członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów
ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie
stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i
1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o
wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z
zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.
4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności
lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości
właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie
danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w
nieruchomości wspólnej.
5. Z żądaniem , o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności
lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości
właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie
danej nieruchomości.
Wątpliwości te dotyczą w szczególności następujących kwestii :
· art. 241 stwierdza, że właściciele mogą podjąć uchwałę o
stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali i jednocześnie art.
27 ust. 2 odbiera im te kompetencje w zakresie zarządu
nieruchomością wspólną,
· w art. 27 ust. 3 stwierdza się, iż przepisów ustawy o
własności lokali nie stosuje się – z enigmatycznym stwierdzeniem „ z
zastrzeżeniem art. 241”,
· art. 27 ust. 4 odbiera właścicielom kompetencje wynikające z
ewentualnego przyjęcia przez nich zasad wynikających z ustawy o
własności lokali – mocując do podjęcia określonej uchwały radę
nadzorczą spółdzielni wedle jej uznania,
· art. 27 ust. 5, analogicznie jak w poprzednim przypadku,
pozostawia innemu organowi spółdzielni – jej zarządowi i wedle jego
uznania – realizację uprawnień wynikających z przyjęcia przez
właścicieli zasad wynikających z ustawy o własności lokali,
· i wreszcie kompletnie niejasny zapis art. 26 ust. 2, który
sugeruje możliwość obciążania właścicieli kosztami powstającymi poza
obszarem ich własności.
Wątpliwości te być może już wkrótce wyjaśnione zostaną przez
interpretacje wynikające z orzecznictwa sądowego – tempus est
optimus magister vitae . Mamy już pierwszą złowrogą jaskółkę ...

To są wątpliwości scholastyczne

[mieszkanie.i.wspolnota]

serafin666 napisał:
> nie rozpędzaj się, art. 27 ust. 2 kłóci się z art. 24 ze znaczkiem
1;

Teoretycznie się kłóci. W praktyce powstają wspólnoty na podstawie
art.24_1 - jeśli tylko jest wola większości właścicieli.
Oczywiście trzeba pamiętać, że spółdzielnia też pozostaje
właścicielem lokali (wyodrębnionych czy niewyodrębnionych), też
głosuje swoimi udziałami, i na ogół głosuje na nie. Chociaż byłem na
zebraniu konstytutywnym wspólnoty, gdzie prezes dotychczasowej
spółdzielni też głosował na tak. Ale miał już bardzo mało udziałów i
wiedział, że tak czy owak go przegłosują.