obs55
13.01.09, 16:53
www.naszdziennik.pl/index.php?typ=po&dat=20090112&id=po01.txt
I cały tekst:
Najpierw podział, potem - uwłaszczenie
Grudniowe orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, w którym zakwestionowane
zostały zasady uwłaszczenia lokali spółdzielczych, umożliwi zarządom
spółdzielni pobieranie wysokich dopłat przy przeniesieniu własności. Stare
przepisy obowiązywać będą jeszcze przez rok. Spółdzielcy, którym zarządy
spółdzielni odmawiają prawa do wyodrębnienia własności lokali w oczekiwaniu na
wejście w życie orzeczenia Trybunału, mogą skorzystać z innej ścieżki, a
mianowicie - wystąpić o podział spółdzielni na wniosek mniejszości.
Przepisy o wyodrębnieniu własności w spółdzielniach mieszkaniowych
zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny (art. 12 i art. 1714 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych) obowiązywać będą jeszcze przez rok. Dotychczas
nie ukazało się uzasadnienie do tego wyroku. Spółdzielcom, którzy chcieliby
uzyskać hipoteczną własność lokali, pozostało więc jeszcze trochę czasu, aby
tego dokonać. Mogą nadal składać wnioski o wyodrębnienie własności na
podstawie dotychczasowych przepisów, aczkolwiek ich pozycja została osłabiona,
ponieważ TK obalił przepisy karne, które umożliwiały karanie prezesów
spółdzielni, którzy łamali obowiązujące prawo (artykuł 272 utracił moc z
chwilą ogłoszenia wyroku). Zainteresowanym pozostała jedynie droga składania
pozwów cywilnych w takich wypadkach.
Jeśli wspomniana wyżej ścieżka uwłaszczenia zawodzi z powodu oporu władz
spółdzielni, warto skorzystać z innego instrumentu prawnego, jakim jest
podział spółdzielni na wniosek mniejszości. Opis procedury zawiera art. 108 b
ustawy Prawo spółdzielcze.
O zgodności tego przepisu z Konstytucją TK już wypowiedział się w przeszłości,
a zatem lobby prezesów nie będzie mogło go skutecznie zaskarżyć.
Nowa wydzielona spółdzielnia może obejmować swoim zasięgiem nawet jedną tylko
nieruchomość (np. budynek) z kilkoma - kilkudziesięcioma rodzinami. Do
założenia spółdzielni wystarczy 5 osób. Jeśli spółdzielcy doprowadzą do
podziału i powstania własnej spółdzielni, decyzję o sposobie przeniesienia
własności i rezygnacji z wysokich dopłat będą podejmowali sami. Jest to zatem
dobry sposób na zabezpieczenie się przed skutkami bulwersującego orzeczenia
Trybunału. Ponadto wydzielona spółdzielnia ma prawo stać się faktycznym
współwłaścicielem majątku wspólnego spółdzielni.
Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że decyzja Trybunału podważająca zasady
wyodrębniania własności dotyczy także mieszkań własnościowych. Oznacza to, że
po wejściu orzeczenia w życie nie tylko posiadacze prawa lokatorskiego, ale i
własnościowego, jeśli będą chcieli się "uwłaszczyć", mogą być obciążeni przez
zarządy dopłatami nawet rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, mimo że dawno
spłacili koszty budowy. Trybunał Konstytucyjny stał dotąd na stanowisku, iż
spółdzielnia nie może zarabiać na swoich członkach niczym deweloper. W
ostatnim orzeczeniu większość sędziów podważyła to stanowisko.
O podział spółdzielni występują członkowie, których prawa i obowiązki
majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo
z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, np.
blok czy kilka budynków. Powinni oni przyjąć uchwałę (o podziale spółdzielni)
większością głosów tych członków i wystąpić do zarządu z żądaniem zwołania
walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni. Zarząd ma
obowiązek niezwłocznie (nie dłużej niż w ciągu 60 dni) przygotować wszelkie
dokumenty niezbędne do podziału i udostępnić je zainteresowanym. Musi również
zwołać walne zgromadzenie, i to w ciągu trzech miesięcy od doręczenia
zarządowi żądania jego zwołania.
Podziału spółdzielnia może odmówić tylko ze względu na swoje ważne interesy
gospodarcze lub istotne interesy jej członków. Jeśli walne zgromadzenie nie
podejmie w ciągu tych trzech miesięcy uchwały o podziale albo odmówi jego
dokonania, to w ciągu sześciu tygodni secesjoniści mają prawo wystąpić do sądu
o wydanie orzeczenia zastępującego taką uchwałę. Opłata sądowa od takiego
pozwu wynosi 500 złotych. Nowo wydzielonej spółdzielni (może to być jedna
nieruchomość) przysługuje prawo do części majątku "starej" spółdzielni
(proporcjonalnie do jej wielkości).
Małgorzata Goss
Czy nadal można składać wnioski o "uwłaszczenie"?
Mimo orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego nadal można składać wnioski o
przeniesienie własności mieszkań. Można taki wniosek złożyć w formie
odręcznego pisma, przedstawiając w nim swoje żądanie dotyczące przeniesienia
własności (ustanowienia odrębnej własności) lokalu wraz ze współwłasnością w
gruncie - ze spółdzielni na swoją rzecz. Dotyczy to zarówno mieszkań
lokatorskich, jak też z własnościowym prawem do lokalu.
Co powinna zawierać uchwała spółdzielni dotycząca uwłaszczenia?
Uchwała zarządu spółdzielni w sprawie tzw. uwłaszczenia powinna zawierać
oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do
tego budynku, w którym ustanawia się odrębną własność lokali, rodzaj,
położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic
lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze są
w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi i lokator je użytkuje. Powinna
także zawierać wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej
związanych z odrębną z własnością każdego lokalu; oznaczenie osób, którym
zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich
własności poszczególnych lokali.
Czy piwnice powinny być wymienione w akcie notarialnym?
Piwnica zgodnie z art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinna być
opisana w akcie notarialnym jako pomieszczenie przynależne do lokalu. Należy
się więc spółdzielcy, który przenosi prawo do mieszkania ze spółdzielni na siebie.
Czy w aktach notarialnych mogą być dodatkowe klauzule narzucone jednostronnie
przez spółdzielnię i czy należy płacić dodatkowo np. za wykonane kilka lat
temu docieplenie - finansowane z funduszu remontowego?
Spółdzielnia nie ma prawa zamieszczać w aktach notarialnych dodatkowych
klauzul, w których stwierdza, że np. w przypadku powstania wspólnoty
spółdzielnia będzie nią administrowała. Niedopuszczalne jest także, aby
spółdzielnia wymagała od spółdzielców dopłat za tzw. docieplenie, finansowane
z funduszu remontowego. Akt notarialny powinien być sporządzony zgodnie z
obowiązującym prawem.
Czy można samemu wybrać notariusza?
Do podpisania aktu notarialnego można wybrać dowolnego notariusza. Nie musi
być to notariusz wskazywany przez zarząd spółdzielni. To spółdzielca ponosi
koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, dlatego może ją podpisać przed
wybranym przez siebie notariuszem.
Czy pozwy cywilne przeciwko spółdzielniom nadal są dopuszczalne?
Jeżeli spółdzielnia celowo przedłuża procedurę przekształcenia mieszkania, to
należy składać do sądu pozwy cywilne, aby oświadczenie sądu zastąpiło
oświadczenie woli spółdzielni (nie należy tego mylić z wnioskami o wszczęcie
postępowania karnego, które TK podważył). Za złożenie takiego pozwu nic się
nie płaci. Koszty zastępstwa procesowego ponosi przegrywający. Jeżeli lokator
nie ma pieniędzy na prawnika, to powinien wnioskować o adwokata z urzędu.
Czy spółdzielca ma prawo otrzymania dokumentów spółdzielni?
Zgodnie z art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych każdy członek
spółdzielni ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał
organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów
lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych
przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Jeśli zarząd (członek zarządu) tego
prawa odmawia, to w oparciu o art. 273 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
podlega karze grzywny.
Czy członek spółdzi
