Wycena i sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym

[watezag]

Najpierw opis sytuacji:
Tydzień temu podpisałem akt notarialny i stałem się pełnoprawnym właścicielem
mieszkania. Mieszkanie nabyłem wspólnie z drugą osobą, ale pod koniec lutego
br. ta osoba się wycofała. Lokal został zakupiony na kredyt (100%) spłacany
przez 30 lat. W chwili dokonywania zakupu - od dewelopera (nowa inwestycja),
a wię c na rynku pierwotnym - cena lokalu (55,8 m2 plus ok. 20 m2 tarasu)
wynosiła trochę ponad 222 tys. zł.

Z powodów osobistych zmuszony jestem mieszkanie jak najszybciej sprzedać. Z
jednej strony wiem, że ceny nieruchomości w ciągu ostatniego półtora roku czy
dwóch lat wzrosły bardzo dużo. Z drugiej strony wiem też, że obecnie lokal
byłby sprzedawany już z rynku wtórnego (nie od dewelopera, a od właściciela).

Dodam jeszcze, że mieszkanie jest w stanie surowym oraz że pozostała mi
spłata za 3 miesiące ubezpieczenia kredytu oraz że mieszkanie nie zostało
jeszcze wpisane do księgi wieczystej.

Pytania:

1) Czy bardziej opłaca mi się mieszkanie sprzedać, czy zamienić na kawalerkę?
2) Czy lepiej (dla sprzedającego, rzecz jasna), by nabywca wpłacił całą
ustaloną kwotę (z której spłaciłbym całość lub część kredytu), czy też
zapłacił tylko tę część, którą ja już wpłaciłem (plus ew. nadwyżka z tytułu
wzrostu cen nieruchomości) i przejął ode mnie resztę kredytu? (czy taka
operacja jest w ogóle możliwa?)
3) Jak wysoki jest podatek do zapłaty?
4) PRZEDE WSZYSTKIM: na czym oprzeć można wycenę lokalu według stasnu "na
dzień dzisiejszy"? Co jest podstawą takiej wyceny i jak skalkulować cenę, by
z jednej strony można było ewentualnie na tej transakcji zarobić, a z drugiej
nie zawyżyć ceny tak, by nikt nie chciał kupić?

I generalnie jak wygląda procedura sprzedaży mieszkania w wyżej wymienionych
warunkach? Czy ktoś z Państwa miał/ma podobną sytuację?

Będę bardzo zobowiązany za wszelkie (p)odpowiedzi w tej sprawie.

Pozdrawiam

Wojtek

[zegmarek]

watezag napisał:

Dodam jeszcze, że mieszkanie jest w stanie surowym oraz że pozostała mi
spłata za 3 miesiące ubezpieczenia kredytu oraz że mieszkanie nie zostało
jeszcze wpisane do księgi wieczystej.
Pytania:

1) Czy bardziej opłaca mi się mieszkanie sprzedać, czy zamienić na kawalerkę?

Zamiany zawsze sa trudniejsze w realizacji. Bo albo tobie nie bedzie pasowała
oferta kawalerki lub na odwrót. Lepiej jest jednak sprzedać i nabyć kawalerkę w
takiej lokalizacji jak tobie pasuje.

> 2) Czy lepiej (dla sprzedającego, rzecz jasna), by nabywca wpłacił całą
> ustaloną kwotę (z której spłaciłbym całość lub część kredytu), czy też
> zapłacił tylko tę część, którą ja już wpłaciłem (plus ew. nadwyżka z tytułu
> wzrostu cen nieruchomości) i przejął ode mnie resztę kredytu? (czy taka
> operacja jest w ogóle możliwa?)

Nabywca powinien dysponować kwotą w wysokości jaka już spłaciłeś + ewentualny
zysk resztę może posiadać z kredytu , który otrzyma w dowolnym banku. Pieniądze
z kredytu wpłyną do twojego banku. Pamiętaj ,żeby wykonać taką operację musisz
mieć zgodę swojego banku. W przypadku braku zgody nabywca musi dysponować
gotówką

Przy zbyciu mieszkania zapłacisz 10% podatek dochodowy od ceny zbycia.
Jeżeli wciągu 14 dni od umowy złożysz oświadczenie w US ,że kwotę ze zbycia
przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe będziesz miał dwa lata na
zrealizowanie celu. Jeżeli w tym okresie nie przeznaczysz pieniędzy na nabycie
mieszkania , domu, działki budowlanej to zapłacisz podatek + odsetki.

> 4) PRZEDE WSZYSTKIM: na czym oprzeć można wycenę lokalu według stasnu "na
> dzień dzisiejszy"? Co jest podstawą takiej wyceny i jak skalkulować cenę, by
> z jednej strony można było ewentualnie na tej transakcji zarobić, a z drugiej
> nie zawyżyć ceny tak, by nikt nie chciał kupić?

Najlepiej poradź sie fachowca z rynku lokalnego. Taka porada jest w BON jest
przeważnie bezpłatana
>
> I generalnie jak wygląda procedura sprzedaży mieszkania w wyżej wymienionych
> warunkach? Czy ktoś z Państwa miał/ma podobną sytuację?


Procedura jest taka sama jak przysprzedaży każdej innej oferty nieruchomosci.
Pamietaj że mieszkanie jest współwłasnościa , cvzyli na każdą czynność musisz
mieć zgodę współwłaściciela.
>
> Będę bardzo zobowiązany za wszelkie (p)odpowiedzi w tej sprawie.

Proponuję jednak skorzystania z usługi pośrednictwa. Zapewne pozwoli to na
spokojniejszą realizację zbycia.

POŚREDNIK
>
> Pozdrawiam
>
> Wojtek

standardowe procedury

[al9]

Zgmarek odpowiedział precyzyjnie, dodam tylko uzupełniając -, ze wierzyciel
hipoteczny nie może sie NIE zgodzic na zamknięcie długu. Bank musi wystawić
dokument określający wysokość zobowiązania na okreslony dzień (w chf) i kurs
(sprzedaży, zamknięcia, średni ?) po którym będzie dokonywał księgowania,
ewentualne inne zobowiązania wynikające z umowy kredytowej (np prowizja za
zamknięcie kredytu) i standardową formułę o zgodzie na wykreslenie hipoteki.
Ale łaski nie robi.
Kupujący od Ciebie (czy tez jego bank) wpłąca wysokość zobowiązania na konto
Twojego banku, a resztę (różnicę pomiędzy ceną a wierzytelnością) na Twoje
konto.
Brzmi to skomplikowanie - ale tak naprawdę to rutynowe czynności dal wszystkich
dużych banków.
Pozdrawiam
al

[zegmarek]

forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=30057

[animka1]

Mam pytanie a propos 10% podatku - czy całość sumy uzyskanej ze sprzedaży
należy przeznaczyć na cele mieszkaniowe? W jaki sposób to wykazać? Czy urzędowi
skarbowemu wystarczy zaświadczenie z banku że został zaciągnięty kredyt
hipoteczny na nowe mieszkanie, czy też trzeba rozliczyć się z każdej złotówki?
W naszym przypadku najpierw został zaciągnięty kredyt na nowe (w tym roku), a
dopiero zamierzamy sprzedać stare i z niego częściowo spłacić kredyt, ale część
sumy przeznaczyć na wykończenie i jeszcze część sobie zostawić np. na lokacie.
Czy w takiej sytuacji też płacimy podatek?

[al9]

Zapłacisz 10% różnicy pomiędzy uzyskaną cena sprzedazy a poniesionymi kosztami -
uwaga - wydanymi na cele mieszkaniowe. Równiez spłate kredytu. Poniesione
wydatki trzeba udokumentować. I rozliczyć sie - jak ujęłaś - z każdej złotówki.
Pamiętaj, że zapłacisz odsetki od należnej kwoty od dnia sprzedaży.
Pozdrawiam
al

[animka1]

Dzięki :-)

[aga_koty]

Tylko jest jeden problem .... Nie bedziesz mógł sprzedać mieszkania, dopóki nie
zostanie dla niego założona KW. Czas od podpisania aktu do załozenia KW (to
jest w Warszawie kilka miesięcy) jest okresem martwym, kiedy nic nie można
zrobić z mieszkaniem.