Zwrotny zadatek - pewien problem

[panzdzisiek1]

Witam.

W umowie przedwstepnej (kupno dzialki) ustalilem ze sprzedajacym ze zadatek
zostanie zwrócony w dniu podpisania aktu u notariusza (biore kredyt na 100%
wartosci nieruchomosci).
Bank przyznajac kredyt jako jeden z punktów wymaganych do uruchomienia kredytu
podal "dokument swiadczacy o zwrocie zadatku" co w rzeczywistosci mialo byc
moim pisemnym poswiadczeniem ze zadatek odebralem.
I nagle notariusz zrobil raban ze "tak nie mozna" i ze "zadatek to zadatek i
nie podlega zwrotowi". Szczerze mówiac zglupialem - wydawalo mi sie ze
sprzedajacy zwraca mi kase, ja wypisuje papier ze dostalem i oddaje go bankowi
jako potwierdzenie, notariusza zas ta sprawa wogóle nie interesuje.
Sprzedajacy wpadl w panike podejrzewajac pewnie ze chce go na cos naciac...
Pytanie - czy notariusza interesuje wogóle kwestia zadatku?
A jesli tak to czy ma racje mówiac ze "nie ma zwrotnego zadatku"?

Mhm..przykro mi to mówić...

[Gość: JK]

Przykro mi to pisać, bo znam wielu wspaniałych notariuszy i uważam ich za
najlepszych prawników w zakresie prawa cywilnego i nieruchomości, ale tym razem
Pan rejent nie ma racji.

Pokaż mu przepis art. 394 kodeksu cywilnego:
Art. 394. § 1. W BRAKU ODMIENNEGO ZASTRZEŻENIA UMOWNEGO albo zwyczaju zadatek
dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez
jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy
odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy
dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia
strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega
zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek
zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy
niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie
ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.


Jak widać z podkreślonego przeze mnie początku paragrafu 1, przepis ten ma
charakter względnie obowiązujący, czyli stosuje się go tylko wtedy gdy strony
nie umówiły się inaczej ("W BRAKU ODMIENNEGO ZASTRZEŻENIA UMOWNEGO"). Jeśli
strony będą chciały i wprost o tym w umowie napiszą, to danie zadatku może
mieć "inne znaczenie", czyli dowolnie określone przez strony skutki. I tak mogą
np. strony przewidzieć, że zadatek wcale nie będzie podlegał zaliczeniu na
świadczenie kupującego, lecz będzie zwrócony. Oczywiście strony mogą taki zapis
wprowadzić także po zawarciu umowy przedwstępnej (np w treści umowy końcowej)

Dlatego słusznie intuicja wskazywała Ci, że skutków dania zadatku nie normują
przepisy bezwględnie obowiązujące, których przestrzegania musiałby pilnować
notariusz, lecz norma prawna, której stosowanie strony mogą swoją wolą
wyłączyć.

Oprócz treści art. 394 KC, wynika to już choćby z tego, że - jeśli taka jest
wola obu stron - to w każdej chwili możecie w całości rozwiązać umowę
przedwstępną lub zmienić każdy jej zapis. Tym bardziej, więc możecie swobodnie
regulować jeden z elementów (nieobowiązkowy przecież) tej umowy, jakim jest
kwestia zadatku.

Na Twoim miejscu zmienił bym po prostu notariusza, bo ten najwyraźnie nie jest
dobrym cywillistą, co dla przedstawiciela tego zawodu jest kompromitacją. Kto
wie czy taki "specjalista" nie pokręci Ci jeszcze innych rzeczy w umowie. A
jeśli koniecznie chcesz u niego zawierać umowę, to powiedz mu, że "strony umowy
przedwstepnej nie chcą już zwrotu zadatku, lecz chcą do umowy przyrzeczonej
dodać punkt w którym zmieniona zostanie umowa przedwstępną w ten sposób, że
sprzedający zwróci kupującemu wcześniej dany zadatek, nie zachowując z tego
tytułu żadnych roszczeń".
Zobaczysz, że na "zmianę umowy przedwstępnej w zakresie zadatku" się zgodzi,
mimo, że nie chce się zgodzić na opisanie "zwrotu zadatku" (a przecież, to
zupełnie to samo :-))).
Tak właśnie można poznać różnicę między wypełniaczem formularzy, a prawnikiem.
Powodzenia!

[Gość: Panzdzisiek1]

Wielkie dzięki za obszerną odpowiedź! Szczególnie za wykładnię prawną. Jestem
zdziwiony sytuacją bo notariusz jest szeroko polecany przez znajomych i fora
internetowe a tu taki kwiatek. Pójdę do niego, ale jak zamarudzi to pokażę mu
paragrafy :)

pozdrawiam