idzie nowe (normalne)...?

31.08.04, 13:34
Artykuł z dzisiejszej gazety prawnej. Oczywiście jest długa droga do
wprowadzenia tej regulacji (sejm, senat, Prezydent wszystkich sportowców),
ale może... Najśmieszniejsze w tym wszystkim może być to, że
wielkim "dobroczyńcą" właścicieli moze zostac Leszek M. wychowany w
czworakach Żyrardowa. Ale moze tak miało być... Pozdrawiam Leszka.

Nieruchomości. Przed posiedzeniem rzĄdu
Od stycznia 2005 r. wyższe czynsze


Czynsze płacone przez lokatorów w dawnych mieszkaniach kwaterunkowych mogą
już od 2005 r. wzrosnąć ponad dotychczasowy limit 3 proc. wartości
odtworzeniowej. O ewentualnym uwolnieniu czynszów ma na dzisiejszym
posiedzeniu zdecydować rząd.



Do końca 2004 r. – zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 ze zm.) – maksymalny czynsz w dawnych
mieszkaniach kwaterunkowych nie może przekroczyć 3 proc. wartości
odtworzeniowej. W większości miast jest to ok. 5-6 zł za 1 mkw. Uwolnienie
czynszów (czyli np. ich podniesienie o chociażby 1 zł za 1mkw. miesięcznie)
to problem dla wielu rodzinnych budżetów. Dlatego początkowo rząd planował
stopniowe podwyższenie górnych limitów czynszów płaconych w dawnych
mieszkaniach kwaterunkowych z 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkaniowej
rocznie do 4 proc. w 2008 r. (czyli o 0,25 punktu procentowego rocznie). Tak
przewidywał projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Uwolnienie
czynszów planowano więc dopiero od 2009 r. W kwietniu koncepcja ta uległa
zmianie – rząd (jeszcze wtedy Leszka Millera) podjął wstępną decyzję o
uwolnieniu czynszów już od 2005 r.




Obrona przed wysokimi podwyżkami

Wiceminister Andrzej Bratkowski uważa, że lokatorzy będą mieli skuteczne
instrumenty prawne, aby kwestionować nieuzasadnione podwyżki. Projekt
nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów – nad którym trwają prace w
Sejmie – przewiduje bowiem (w dodanym art. 8a), że podwyżka, w wyniku której
wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej
mieszkania, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne
żądanie lokatora właściciel musiałby poinformować go o przyczynie podwyżki i
przedstawić jej kalkulację. Lokator miałby wtedy 2 miesiące na wniesienie do
sądu pozwu kwestionującego podwyżkę i to właściciel mieszkania musiałby
przekonać sąd o zasadności podniesienia czynszu. Do czasu rozstrzygnięcia
sprawy przez sąd lokatorzy płaciliby czynsz na starym, niższym poziomie.


Z informacji, jakie uzyskała „GP” w Ministerstwie Infrastruktury wynika, że o
uwolnieniu czynszów w byłych mieszkaniach kwaterunkowych zdecyduje rząd na
dzisiejszym posiedzeniu. Wiceminister Andrzej Bratkowski, odpowiadając w
Sejmie na zarzuty posłów – przyznał, że nie widzi potrzeby specjalnych
działań prawnych „w kontekście obowiązującego terminu końca roku”. Oznacza
to, że jeśli rząd zaakceptuje propozycję swoich poprzedników i nie wprowadzi
planowanego wcześniej harmonogramu stopniowych podwyżek – za kilka miesięcy w
dawnych mieszkaniach kwaterunkowych trzeba będzie płacić czynsz wolny.


    • aniapol Re: idzie nowe (normalne)...? 01.09.04, 12:12
      ciekawe, w jaki sposob sad bedzie rozstrzygac zasadnosc takiej podwyzki
      czynszu. No bo w kalkulacji, ktorej ewentualnie zazada lokator, oprocz
      naprawy dachu, wymiany instalacji, itp. - moim zdaniem - powinna sie
      znalezc pozycja: zysk wlasciciela z najmu nieruchomosci. Mozna sobie wrecz
      wyobrazic, ze bedzie to jedyna pozycja w kalkulacji podwyzki. Bo skoro
      wynajmuje swoja nieruchomosc, to mam prawo poszukac klienta, ktory da mi
      najwyzszy "zwrot z inwestycji" - i tylko od mojej obrotnosci i szczescia
      zalezy, jaki to bedzie zwrot. Na pewno nie powinno to lezec w gestii sadu!
      Trudno tu tez mowic o pozycji monopolistycznej, bo przeciez mieszkan do
      wynajecia jest na rynku w brod. Wybierac - przebierac!
      • kiki17 Re: idzie nowe (normalne)...? 01.09.04, 15:58
        Dobre pytanie, ostatecznie można na nie odpowiedzieć mając tekst własciwego
        paragrafu znowelizowanej ustawy, czyli za jakiś czas.
        W propozycji jest mowa, że trzeba uzasadnić podwyżkę, rozumiem to jako kwotę
        czynszu powyżej 3%, bo te 3% to utrzymanie budynku.
        Formalnie w pierwszym kwartale każdego roku możemy (musimy we wspólnotach)
        przygotować plan gospodarczy dla budynku (wspólnoty). W tym planie można
        wskazać ulepszenia i remonty, które sobie możemy wymyślić jak chcemy lub
        zaplanować je wg badań technicznych specjalistów. Czyli np. jeśli zamiast 350
        zł czynszu będziemy otrzymywali 700 zł, to mamy nadwyżkę 12*250= 3000zł i
        oczywiście razy ilość mieszkań albo powierzchnię budynku. I po drugiej stronie
        planu piszemy dodatkowe wydatki, jak najmniej szczegółowo, np. remont klatki
        schodowej 1700 zł, ulepszenie instalacji elektrycznej - 1300zł, itd. Ceny
        bierzemy z cenników prac budowlanych lub z ofert firm - a więc jak najwyższe.
        Możemy wpisać oczywiście też zysk (jako marżę).
      • jml13060 Re: idzie nowe (normalne)...? 03.09.04, 13:52
        Ciekawa uwaga z tym zyskiem dla właściciela. Jak go oszacować ? Wydaje mi się,
        że można przywołać odsetki ustawowe od realnej wartości nieruchomości.
        Inwestorzy w innych branżach posługują się wskaźnikiem opłacalności planowanych
        inwestycji (stopa zysku), powrównując ją do oprocentowania kapitału na lokacie
        bankowej, w obligacje, w akcje na giełdzie (benchmark).

        Wydaje mi się, że przy podwyżce czynszu uprawnione będzie powołanie się na
        niedawno podwyższone podatki od zakupu elementów budowlanych (22%).
Pełna wersja