17 listopada 2005 :DDD

[Gość: kkk]

,, Developerzy: Warszawa





Wkrótce pęknie bańka spekulacyjna rynku nieruchomo
Autor: Gość: A IP: *.man.polbox.pl
Data: 17.11.05, 17:17

+ dodaj do ulubionych wątków


zarchiwizowany
-ści.wyśrubowane do absurdu ceny spadną z hukiem,popyt zmaleje
znacząco.Powtórzy się schemat kryzysu z lat 2001-2002.Devaloperzy będą czekać
na klienta na prawie gotowy lokal, na rynku wtórnym sprzedający będą czekać 1-
2 lata na kupca , opuszczając ceny.Science-fiction powiecie? Niestety
nie.Powody takiego scenariusza tkwią w Makroekonomii.,,






i jak tam sprawy się mają ,,Panie Makroekonomie,, ?

[Gość: kkk]

podbijam ,,temat,, wyczekiwania ,,korekty,, ,, pęknięcia bańki,, , czy jak tam
to teraz , po prawie dwóch latach nazywacie
PS

na nowe argumenty nie liczę - wszystkie są oklepane od kilku lat na wszystkie
możliwe sposoby

tak sobie tylko podbijam, żeby uświadomić , jak długo już bijecie pianę i
udowadniacie tym, którzy nie wierzą w spadek cen , że są durniami

wbrew wszystkiemu :]

[Gość: thelima]

Bo oczywiście wszystko może spaść ale nie mieszkania ;). Wzrost cen mieszkań to
dobro obiektywne...

lima

[Gość: kkk]

Gość portalu: thelima napisał(a):

> Bo oczywiście wszystko może spaść ale nie mieszkania ;). Wzrost cen mieszkań to
> dobro obiektywne...
>
> lima

Lima

jak powiedział niejaki Bolec :

no jasne, że wszystko może się k..a zdarzyć



ale
























na litośc boską

jak można tak bardzo, tak długo sie mylić i dalej się wymądrzać tak, jakby się
pozjadało wszystkie rozumy
???????????????????????????????????????????????????????????????

[Gość: thelima]

> no jasne, że wszystko może się k..a zdarzyć

Amen

> na litośc boską
>
> jak można tak bardzo, tak długo sie mylić i dalej się wymądrzać tak, jakby się
> pozjadało wszystkie rozumy

No właśnie.

[Gość: kkk]

ja rozumiem, że można uważać, że mylili się ci, którzy mówili , żeby kupować, bo
będzie drożej i tak rzeczywiście by ło i jest, a mieli rację ci , którzy mówili
i mówią, żeby nie kupować bo zaraz stanieje i mają teraz ci, którzy im zaufali
na połowę/jedną rzecią tego co mogli mieć

ale














to jest już stan wymagający leczenia












over

[poszi]

> to jest już stan wymagający leczenia

Nie wiem, czy to właściwe odpowiadać komuś, kto obraża innych, ale niech to.

Łatwo się przewiduje przeszłość. Przeszukałem Twoje wypowiedzi z 2006 roku i
żadnych prognoz nie widziałem. Może tak zamiast się tak przechwalać podasz swoje
własne? Za rok, 2, 3, 5 lat. Ile metrów kw. w przecietnej dzielnicy kupi średnia
płaca? Sprawdzimy Twój genialny zmysł analityczny.

P.S Spróbuj, jeśliś taki dobry w wyszukiwaniu, znaleźć na tym forum jakąś moją
wypowiedź, która sugerowałaby spadki lub nawet zatrzymanie cen w 2006 roku.

[Gość: kkk]

Nie wiem Poszi czemu uważasz, że kogoś obrażam (?)

ale mniejsza o to

Co do Ciebie , to akurat jesteś jedną z nielicznych osób, które piszą tylko od
dwóch lat, że ceny w końcu spadną i nie silisz się na podawanie konkretnych dat,
pomijając to , że ,,wkrótce,, ( btw co to za wkrótce dwa lata, skoro w tym
okresie można kilkakrotnie obrócić środkami na rynku (?) )- a takich
,,magików,, tutaj wielu i głównie do nich skierowane sa moje kpiny

Jednakże Poszi niejednokrotnie niestety zmieniasz argumentację, gdy po jakimś
czasie okazuje się, że podawane przez Ciebie argumenty co do tego, jakie warunki
muaisałyby być spełnione, aby wzrost cen uznać za nie tylko spekulacyjny , nie
klasyczną bańkę ( która jest u Cioebie słowem wytrychem ), są spełnione

Argumentujesz sensownie, ale niestety już lektura pierwszysch Tweoich postów z
2006 roku wykazuje, że skoro zmieniły się wskaźniki,k na których oipierasz swoje
teorie, to tym gorzej dla nich

zapadł mi w pamięci np post , w którym argumentujesz ( na początku 2006 ), że
ponieważ ceny działek nie rosną, top oczywiustym jest dla Ciebie, że wzrost cen
mieszkań to klasyczna bańka

skoro ceny działek gwałtownie wystrzeliły, szlusując do cen mieszkań ( podobnie
dzieje się teraz z domami ) , to argument ten zostaje przez Ciebie porzucony

trochę mnie to martwi - bo obniża wiarygodność tego co piszesz, z tego względu,
że wysnuwasz odmienne wznioski z tych samych zjawisk , zależnie od tego, czy
pasują do Twojej teorii w danym momencie, czy też nie

[poszi]

Nie upieram się, że we wszystkim miałem rację. Myliłem się np., co do skali
wzrostu w 2006 roku (jeśli jednak obejrzysz np. barometr Rzeczpospolitej, to
zobaczysz, że "fachowcy" też tego nie przewidzieli). Dałem się też zwieźć głosom
deweloperów, że problemem jest brak planów zagospodarowania przestrzennego
(oczywiście to jest problem, ale nie okazał się taki wielki). Przepisy się nie
zmieniły, a liczba pozwoleń wystrzeliła w górę. Ale też nie sugeruj, że piszę
od 2 lat, że ceny "wkrótce" spadną, bo to nieprawda. To że w 2006 ceny wzrosną
sugerowałem nie raz.

No dobra, tyle o mnie, to teraz słucham, jakie są Twoje prognozy.

[Gość: kkk]

> No dobra, tyle o mnie, to teraz słucham, jakie są Twoje prognozy.

nie lubię wróżyć z fusów, ale uważam, że sa podstawy aby twierdzić, że trend
wzrostowy jest znacznie trwalszy niż np. Ty uważasz.

Sądzę, że są podstawy, aby twierdzić, że ceny będą wzrastały w głównych
aglomeracjach jeszcze przez najblizszych około 5 lat bez korekty czy tym
bardziej załamania

nie będą rosły lub nawet spadną ceny mieskzań w blokowiskach z wielkiej płyty,
które staną się czymś w rodzajuprzechowalni dla taniej siły roboczej
napływającej z prowincji oraz , w coraz wiekszym stopniu spoza granic kraju (
już teraz w takich kwartałach zaczynają się wytwarzać różnego rodzaju
lumpenzagłębia tudzież chinatowny )

zgadzam się z Tobą, że korekta cen prędzej czy później nastapi, jednakże róznimy
sie co do tego, w jak odległej perspektywie można o niej mówić

Ty mówisz o tym, że ceny są oderwane od fundamentów - może i tak

tyle , że ja uważam, że te fundamenty rosną - wraz z rosnącą gospodarka i
poziomem zamozności społeczeństwa

w małych ośrodkach miejskich nie byłbym tego tak pewny, wręcz przeciwnie ,
uważam, że znacznie szybciej zacznie się tam trend odwrotny, czyli spadkowy,
ponieważ właśnie jesteśmy świadkami odpływu z nich ludności do wielkich
aglomeracji i trend ten będzie się umacniał

znaczny wzrost liczby wydawanych pozwoleń będzie skutkował zwiekszeniem liczby
oddawanych mieszkań dopiero za około 2 - 3 lata - do tego czasu ilość
istniejącej substancji mieszkaniowej zmieni sie jedynie nieznacznie

do czasu otwarcia rynku pracy dla taniej siły roboczej będziemy się permanentnie
borykać z deficytem rąk do pracy w sektorze budownictwa ( lub do czasu
przynmajmniej przyblizonego zrównoważenia zarobków w tym sektorze u nas i w
krajach starej unii )

mamy już na rynku materiałów stan permanentnego niedoboru, który jeszcze się
pogłębi z powodu nowych inwestycji zarówno mieskzaniowych ( np w Warszawie
wzrost liczy pozwoleń w skali rok do roku 60%0= , jak i z powodu inwestycji
infrastrukturalnych , ktorych przyspieszenie będzie wymuszone koniecznością
zdażenia z projektami do 2012

na dzień dzisiejszy nioe ma oznak równania w dół cen mieszkań do cen domów -
wręcz przeciwnie - to ceny domów i działek równają do cen mieszkań

do tej pory alternatywę stanowiło w pewnym zakresie budowanie systemem
gospodarczym - regulacja dot budownictwa społecznego stanie się katem tej formy
budownictwa

opowieści o państwowym kartelu develoiperskim moim zdaniem można między bajki
włożyć , a jesli nawet powwstanie będzie kompletnie niewydolnym tworem

kwestia planów zagospodarowania - ich stworzenie to kwestia kilku lat conajmniej

wzrost zarobków w skalli 7-10 proc rocznie to oczywisty element powodujący
rosnący optymizm nabywców

nie sprawdziły się kjompletnie pojawiające się gdzieniegdzie przebąkiwania o
upadającej akcji kredytowej - okazuje się, że w pierwszym kwartale udzielono ok
70 pros więcej kwotowo i ok 33 % więcj ilościowo kredytów mieszkaniowych niż w
tym samym okresie ubiegłego roku

ceny najmu już nie spadają lecz zaczynają wzrastać

wyjeżdżający za granicę do pracy w przeważającej większości wracają do kraju po
kilku miesiącah / kilku latach wraz ze swoicmi zarobionymi tam pieniędzmi , lub
też te pieniądze przyjeżdżają tutaj jeszcze prtzed nimi i są lokowane własnie w
nieruchomości w znacznej mierze - ten emigracyjny trend moim zdaniem nie jest
czuynnikiem prospadkowym, lecz wręcz przeciwnie - ponieważ jest to gł.
krótkoterminowa emigracja zarobkowa bez opcji na pozostanie na stale

generalnie szału cenowego nie będzie, ale wzrosty na poziomie 10-25 proc rocznie
w głównych aglomeracjach to moim zdaniem opcja na najblizyszch kilka lat, co
przy zastosowaniu odpowiedniego sposobu finansowania transakcji daje mozliwośc
uzyskiwania rocznej stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości na poziomie nawet
ponad 100% - to chyba nie jest źle (?) ;)

Zdadzam się z Tobą też co do jednej kwestii - w wielkich aglomeracjach niebawem
wiele rodzin nie będzie mogło sobie absolutnie pozwolić na zakup mieszkania

będą skazani na wynajmowanie go przez całe lub niemal całe życie - wytworzy się
natomiast grupa osób, które posiadając po kilka - i więcej mieszkań będzie
czerpała z wynajmu główny dochód

tyle z mojej strony


















chyba , że przyjdzie wojna i wszystko wyrówna ;)

[poszi]

> generalnie szału cenowego nie będzie, ale wzrosty na poziomie 10-25 proc roczni
> e

10-25% rocznie to też jest szał cenowy wg moich kryteriów, bowiem to oznacza
wzrost o 60-200% w ciagu 5 lat (procent składany się kłania). Rozumiem też, że
uważasz, że nowe mieszkania (rok budowy >1990) na pewno nie spadną.

Jeszcze jestem ciekaw, ile wg Ciebie m2 (a raczej jaki ułamek m2) będzie kupować
przeciętna warszawska pensja brutto w przeciętnym mieszkaniu za kilka lat. Tak
pi razy drzwi. Teraz to jest ok 0,5 m2. Więcej, mniej, tyle samo?

[Gość: kkk]

Poszi - porónując te 10 - 25 % do poziomu wzrostu zarobków może w pewnym
momencie okazać się, że w porównaniu z nimi ceny nieruchomości, choć nominalnie
nadal rosną, to spadają lub utrzymują się na stałym poziomie :D

pisząc 10-25 powinien byłem raczej napisać 25-10 , ponieważ sądze , że raczej
nie nbędą się one rozpędzać, lecz wyhamowywać ( moze tak jest bardziej zrozumiale )

co do metrów kw ? nie zdziwię się, jeśli na dłuższy czas osiągniemy wskaźnik na
poziomie bliskim 0,3 w Warszawie

być może jestem hurraoptymistą, ale jestem zdania, że Warszawa stoi u progu
stania się centrum finansowo - biznesowym naszej części Europy a to będzie
powodem zarówno wzrostu wynagrodzeń , jak też , dla więszkości niestety , cen
nieruchomości w tym mieście i okolicach w znacznie większym stopniu, czy też
nawet, w kilkiletnich cyklach, niemal całkowitym oderwaniu od trendów w reszcie
kraju

[poszi]

> Poszi - porónując te 10 - 25 % do poziomu wzrostu zarobków może w pewnym
> momencie okazać się, że w porównaniu z nimi ceny nieruchomości, choć nominalnie
> nadal rosną, to spadają lub utrzymują się na stałym poziomie :D

> co do metrów kw ? nie zdziwię się, jeśli na dłuższy czas osiągniemy wskaźnik n
> a
> poziomie bliskim 0,3 w Warszawie

Te 2 zdania powyżej są ze sobą sprzeczne. Albo ceny będa rosły wolniej niż
zarobki i będa "w stosunku do zarobków spadały", jak napisałeś na samej górze,
ale wtedy liczba m2, która można kupic za przeciętną płacę wzrośnie, albo będzie
tak jak napisałeś poniżej, ale wtedy ceny wzrosną szybciej niż płace.

Jeśli trzymasz się tego 0,3 m2, to jest to bardzo odważna prognoza oznaczająca,
że osoby zarabiające powyżej przeciętnej będą mogły sobie pozwolić na kawalerkę,
a średnio zarabiające najwyżej na garaż. Ja stawiam w średnim terminie na ok.
0,9m2, więc różnimy się trzykrotnie.

> być może jestem hurraoptymistą,

Chyba tak :)

[Gość: Icek]

troszkę się wtrącę...
w uproszczeniu można przyjąć (dla 100% kredytu - bez udziału własnego, 6%
stopa, kredyt w pln, okres 30 l), że 10% podwyżka płacy potrzebna jest aby
"zneutralizować" podniesienie kosztu kredytu o 1%. Biorąc pod uwagę naszą
średnią pensję tj. 2,8 tys zł (ok. 730 EUR) to brakuje nam do średniej EU
z 200%. Zakładając, że wynagrodzenie wzrośnie do momentu przyjęcia EURO (2012r)
o 100% to koszt kredytu musiałoby wzrosnąć aż o 10% aby zniwelować całkowicie
podwyżki wynagrodzeń, a to jest bardzo mało prawdopodobne. W związku z
powyższym zdolność kredytowa naszego społeczeństwa będzie systematycznie rosła -
to może obronić załamanie na rynku (nie wykluczam okresowych spowolnień
wzrostu cen m2). Relacja pensji do m2 się utrzyma = 0,5 m2.

[poszi]

> troszkę się wtrącę...
> w uproszczeniu można przyjąć (dla 100% kredytu - bez udziału własnego, 6%
> stopa, kredyt w pln, okres 30 l), że 10% podwyżka płacy potrzebna jest aby
> "zneutralizować" podniesienie kosztu kredytu o 1%. Biorąc pod uwagę naszą
> średnią pensję tj. 2,8 tys zł (ok. 730 EUR) to brakuje nam do średniej EU
> z 200%. Zakładając, że wynagrodzenie wzrośnie do momentu przyjęcia EURO (2012r)
> o 100% to koszt kredytu musiałoby wzrosnąć aż o 10%

To rozumowanie ma 2 słabe punkty: zapomniałeś o tym, że ludzie wydają pieniądze
nie tylko na mieszkania. Oprócz płac wzrosną też ceny, a przez to i koszty
utrzymania. Każdy punkt inflacji więcej, to mniej pieniędzy w portfelu. Drugi
słaby punkt jest taki, że płace nie wzrosną w ciagu 5 lat o 100%. Chyba że
inflacja będzie dwucyfrowa, ale wtedy stopy procentowe będą też dwucyfrowe.
Między 2006 a 2001 rokiem płace wzrosły o 20%:
www.stat.gov.pl/gus/45_1630_PLK_HTML.htm
> Relacja pensji do m2 się utrzyma = 0,5 m2.

Zobaczymy....

[Gość: Icek]

żeby za 5 lat podwoić średnie wynagrodzenie to wzrost musiałby następować w tempie rocznym ok 14% (ostatnio luty06/luty07 było ponad 9%). Wzrost wynagrodzeń (nie upieram się, że 100%) niekoniecznie musi się to przełożyć w całości na impuls inflacyjny - następuje ciągły wzrost wydajności oraz zmienia się skład koszyka na bazie którego liczona jest inflacja (zmienia się struktura zakupów). Inflacja aktywów spoza koszyka jak najbardziej możliwa, ale ona nie będzie bezpośrednio skłaniała do podnoszenia stóp %. Odnośnie wynagrodzeń - Opieranie się na dynamice wzrostu wynagrodzeń za okresie 2001 - 2006 i na tej bazie negowanie możliwości istonie większej dynamiki w okresie 2007 - 2012 moim zdaniem jest nieuprawnione. Argumentów chyba nie muszę przytaczać ? pozdrówka

[poszi]

> liwości istonie większej dynamiki w okresie 2007 - 2012 moim zdaniem jest nieup
> rawnione. Argumentów chyba nie muszę przytaczać ?

Nie twierdzę, że wzrost wyniesie koniecznie tylko 20%, ale 100% to 5 razy
więcej. A wzrostu gospodarczego 5 razy większego niż w latach 2001-2006 nie
będzie. A co do inflacji, to zobaczymy. 14% rocznego wzrostu płac przy
minimalnej presji inflacyjnej nie zdarzyło się chyba w żadnym kraju w historii.
A już na pewno nie 5 lat z rzędu.

Myśle, że przy dobrych wiatrach w ciągu 5 lat płace mogą wzrosnąć realnie (ponad
inflację) łącznie o 25-30%. Większy wzrost zarżnąłby konkurencyjność. Jeśli
koniunktura zagranicą się pogorszy, to i 15% realnie może być zagrożone.