Gość: gosc
IP: *.legnica.vectranet.pl
11.02.10, 22:58
Od lat czekają na akty notarialne od Ganta
Aneta Gawrońska 18-01-2010, ostatnia aktualizacja 18-01-2010 06:25
Mieszkania przy ul. Kaszubskiej spółki Gant są gotowe od trzech lat.
Mimo to klienci, którzy już tu mieszkają, nie są ich właścicielami
źródło: Fotorzepa
Deweloper twierdzi, że najwyższe piętra są dominantą, służby
budowlane – że nie. Przez spór budynek nie jest odebrany
+zobacz więcejKupując mieszkanie, pomyśl o sprzedaży
Nasi czytelnicy (nazwiska do wiadomości redakcji) mieszkanie przy
Kaszubskiej, w centrum Wrocławia, kupili ponad trzy lata temu.
Spółka celowa Przy Kaszubskiej, należąca do grupy Gant, zachęcała do
kupna, reklamując lokale jako optymalnie rozplanowane powierzchnie.
Budowa ruszyła w 2006 r.
W marcu 2007 r. budynek z 95 mieszkaniami i 20 lokalami użytkowymi
został ukończony, a klienci dostali klucze do lokali. – Pozostało
nam tylko podpisać akty notarialne – opowiadają. Do dziś jednak nie
znają nawet terminu podpisania tych dokumentów, dzięki czemu
formalnie byliby właścicielami lokali. – Są problemy z odbiorem
budynku. Być może dlatego, że deweloper chciał zarobić jak
najwięcej. Kiedy budowa ruszała, na rynku zaczynał się boom.
Inwestor postanowił więc wybudować więcej lokali, powiększając
budynek bez zgody urzędników – snują domysły mieszkańcy.
Inaczej niż w projekcie
Marek Adamowicz, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego dla miasta
Wrocławia, tłumaczy, że PINB nie mógł wydać pozwolenia na
użytkowanie budynku przy ul. Kaszubskiej ze względu na istotne
odstępstwa od decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor wybudował go
niezgodnie z zatwierdzonym projektem.
Henryk Feliks, wiceprezes spółki Gant Development, przyznaje, że
decyzja o warunkach zabudowy i wydane na jej podstawie pozwolenie na
budowę mówią, że przy Kaszubskiej można było wybudować sześć pięter
z dominantą sięgającą ósmego piętra. – I jeśli chodzi o wysokość tej
ostatniej, to dotrzymaliśmy warunków. Dominanta została jednak
poszerzona, zajmując – w stosunku do projektu budowlanego – więcej
miejsca, przykrywając większą część niższych pięter – nie ukrywa
wiceprezes Feliks.
Dodaje, że w tej sytuacji Gant starał się w PINB o uzgodnienie
nowego projektu w związku z istotnymi zmianami w tzw. trybie
nadzoru. – Inspektorat odmówił uzgodnień, tłumacząc, że inwestycja
jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Sęk w tym, że pozwolenie na budowę zostało wydane, gdy ten teren nie
był jeszcze planem objęty – tłumaczy Henryk Feliks.
Tymczasem Marek Adamowicz podkreśla, że PINB postanowił ostatecznie
nie opierać się na obowiązującym dziś planie zagospodarowania –
który dopuszcza w tym miejscu jedynie czterokondygnacyjne obiekty –
bo ten rzeczywiście nie obowiązywał, kiedy deweloper otrzymał
pozwolenie na budowę.
– Wiążąca jest decyzja o warunkach zabudowy, która mówi o
siedmiokondygnacyjnym budynku, z dziewięciokondygnacyjną dominantą.
Tymczasem deweloper zamiast dominanty, czyli dodatkowych,
dominujących nad innymi pięter, wybudował dwie dodatkowe
kondygnacje. Nie sposób ich uznać za dominantę, bo stanęły na
całości budynku – tłumaczy Marek Adamowicz. – Po drugie, łączna
liczba miejsc postojowych, w garażu podziemnym i na zewnątrz – w
podcieniach budynków, zgodnie z warunkami zabudowy, miała wynosić
70. Inwestor podcienie przeznaczył jednak na lokale użytkowe. Miejsc
parkingowych jest w konsekwencji dużo mniej – informuje inspektor.
Podkreśla, że są to dwie główne przyczyny, dla których PINB odmówił
deweloperowi wydania pozwolenia na użytkowanie budynku przy ul.
Kaszubskiej.
Ile dominanty
– W tej sytuacji rozpoczęliśmy postępowanie naprawcze, nakładając na
inwestora obowiązek przedstawienia projektu zamiennego, w którym
musi on określić sposób, w jaki może dostosować inwestycję do
decyzji o warunkach zabudowy – informuje Marek Adamowicz.
Jednocześnie inspektor przyznaje, że definicja dominanty jest
rzeczywiście nieostra. – W tym przypadku pozwolenie na budowę
dopuszczało 50-proc. dominantę. Deweloper zdecydował się na jej
poszerzenie do 100-proc. – mówi inspektor.
Z taką wykładnią nie zgadza się deweloper. Utrzymuje, że sposób
wybudowania dodatkowych pięter uprawnia do nazywania ich dominantą.
– Rozstrzygnięcia w tej kwestii są jednak niemożliwe, bo tego
pojęcia nie precyzują żadne przepisy – mówi Henryk Feliks.
Bez pozwolenia na użytkowanie mieszkańcy nie mogą stanąć do aktów
notarialnych. – Gdyby to się działo w Poznaniu albo Krakowie,
bylibyśmy już po aktach. W tamtych miastach decyzje o samodzielności
lokali wydaje się na podstawie dokumentacji geodezyjnej. Pozwolenie
na użytkowanie nie jest tam potrzebne – twierdzi wiceprezes Ganta.
Podkreśla, że chcąc pomóc mieszkańcom, spółka zaproponowała im
przystąpienie do tzw. współwłasności i wpisanie się do księgi
wieczystej nieruchomości, bo do tego nie trzeba decyzji o
samodzielności lokali. Dzięki temu banki mogły obciążyć hipotekę
kredytowanej nieruchomości i obniżyć wyższe marże, stosowane do
czasu założenia i obciążenia ksiąg wieczystych mieszkań. – Część
klientów zdecydowała się na takie rozwiązanie – mówi Henryk Feliks.
Niesamodzielne lokale
Tymczasem Piotr Fokczyński, dyrektor wydziału architektury z urzędu
miasta we Wrocławu, informuje, że do ratusza do tej pory nie wpłynął
wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali.
– Nie mieliśmy więc szansy, by go rozpatrzyć. Standardem jest
jednak, że takie zaświadczenie wydaje się po wydaniu pozwolenia na
użytkowanie. Co by się bowiem stało w sytuacji, gdy zapadłaby
decyzja o rozbiórce? – pada pytanie.
Do tej pory nie zapadły też decyzje PINB w sprawie złożonego przez
dewelopera projektu zamiennego.
– Wydział architektury w urzędzie miasta powinien wcześniej uchylić
pozwolenie na budowę, na podstawie którego budynek stanął. W obrocie
prawnym nie mogą bowiem funkcjonować dwa takie pozwolenia. Jeśli
bowiem zatwierdzilibyśmy projekt zamienny, potrzebne będzie nowe
pozwolenie – tłumaczy Marek Adamowicz.
Co się stanie, jeśli deweloper w projekcie zamiennym nie przedstawi
rozwiązania, które PINB zaakceptuje? Czy istnieje groźba rozbiórki
części mieszkań w dobudowanych kondygnacjach?
– W tej sprawie nie podjęliśmy żadnych decyzji. Na tym etapie nie
możemy więc niczego przesądzać – mówi Marek Adamowicz. I dodaje, że
inwestor ma prawo odwoływać się od decyzji PINB do wyższej
instancji. Do tej pory jednak tego nie zrobił.
Piotr Fokczyński informuje zaś, że miasto sprawę uchylenia
pozwolenia na budowę właśnie rozpatruje.
– Problemu by nie było, gdyby deweloper budował zgodnie z projektem –
mówią rozżaleni mieszkańcy.
OPINIA
Magdalena Sośniak radca prawny, Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że budynek w części
stanowi samowolę budowlaną. Przepisy przewidują wprawdzie możliwość
legalizacji samowoli, jednak nie w przypadkach, gdy budowa jest
niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy. Taka wada powoduje
konieczność rozbiórki tej części obiektu, która jest sprzeczna z
decyzją. Legalizacja byłaby możliwa, gdyby inwestor uzyskał zmianę
warunków zabudowy.
Nabycie udziału we współwłasności całej nieruchomości, zamiast
nabycia lokalu, oznacza przerzucenie na współwłaścicieli ryzyka
związanego z niedokończoną budową. Oznacza bowiem nabycie udziału w
gruncie bez gwarancji ustanowienia odrębnej własności lokali w
budynku. Nabycie udziału nie skutkuje nabyciem zajmowanego lokalu.
Dopóki odrębna własność lokalu nie jest ustanowiona w akcie
notarialnym i wpisana do odrębnej księgi wieczystej, lokal nie
istnieje jako odrębn
