garaż a wspólnota

[gggaaaddd]

Witam.
Blok oddany do użytkowania kilka lata temu. W budynku na poziomie
piwnic ulokowano garaże. Deweloper sprzedawał garaże oddzielnym
aktem notarialnym, mają też odrębną księgę wieczystą, stanowią
odrebny lokal niemieszkalny. Założona została wspólnota
mieszkaniowa, która do dnia dzisiejszego nie podpisała żadnej umowy
z właścicielami garaży, więć wszyscy właściele lokali mieszkalnych
dokładają się do utrzymania garaży (administrowanie, sprzątanie czy
naprawy garaży), a nie wszyscy je posiadają.
Właściciele garaży płacą jedynie symboliczna kwotą ok. 35 zł.( mies.)
Sytuacja dodatkowo się komplikuje, bo garaże wymagają remontów,
uzupełnienia sprzętu(kilkadziesiąt tysięcy), zaintalowanie nowych
urządzeń - zmiany prawa i ma to pokryć fundusz remontowy Wspólnoty.
Sytuacja jest o tyle trudna, że jak w tej chwili wytłumaczyć
garażowcowom (po tylu latach wykonywania tych czynności przez
Wspólnotę), że aby wspólnota cokolwiek im zrobiła muszą podpisać
umowę ze Wspólnotą na administrowanie, a na remonty muszą sami
zgromadzić fundusze. Ponadto koszty utrzymania garaży trzeba
urealnić.
Proszę o rady.

[ola_mi]

gggaaaddd napisała:

> Witam.
> Blok oddany do użytkowania kilka lata temu. W budynku na poziomie
> piwnic ulokowano garaże.

Garaże w sensie, jest jedna hala garażowa, czy wyodrębnionych
kilkanaście garaży? Każdy ma swój wjazd swoja własnoaść, czy jest
hala garażowa z wyodrebnionymi garażami, każdy ma swój akt
notarialny, a wspólny jest przejazd?

Deweloper sprzedawał garaże oddzielnym
> aktem notarialnym, mają też odrębną księgę wieczystą, stanowią
> odrebny lokal niemieszkalny.

I znowu pytanie, czy rozchodzi się o jeden lokal niemieszkalny, tzw.
hala garazowa wielostanowiskowa?

[gggaaaddd]

Jest to hala garażowa wielostanowiskowa, każdy ma swój akt
notarialny, przejazd jest wspólny.

[highrise]

Przedstawiony problem jest prawną tykającą bombą:
1) wspólnota mieszkaniowa nie może zarządzać/administrować
nieruchomością garażową;
2) nie powinna pobierać środków pieniężnych od współwłaścicieli
garażu na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością garażową.
Nieprawidłowe zarządzanie nieruchomością garażową może spowodować
poważne kłopoty finansowe dla wspólnoty mieszkaniowej, takie jak:
1) problemy z odzyskaniem należności od dłużników;
2) problemy z fiskusem.

Pozdrawiam
SJ

[go4]

Znacie rzeczywiste koszty roczne utrzymania tego garażu?

[majkowa]

Developer sprzedawał miejsca postojowe w lokalu garażowym, który przez to stał
się współwłasnością wielu osób.
Lokal taki różni się od innego lokalu np. mieszkania tym, że w mieszkaniu jest
zazwyczaj 2 współwłaścicieli (małżonkowie), a w garażu może ich być np. 50-ciu.

Remont lokalu garażowego, tak jak remont każdego innego lokalu będącego
wyodrębnioną własnością wykonany być może tylko na koszt właścicieli tego lokalu.
W żadnym wypadku na koszt wspólnoty.(Inaczej każdy z właścicieli mieszkań,
również żądał by wykonania remontu w jego lokalu przez wspólnotę).

Administrację lokalem garażowym powinni wykonywać jego właściciele osobiście
(przez przedstawiciela wyłonionego spośród nich) lub zlecić ją firmie lub
administratorowi zewnętrznemu.

Zarząd wspólnoty powinien zacząć robić porządki od sporządzenia i podjęcia
uchwały o granicach nieruchomości wspólnej we wspólnocie.
Należy w niej szczegółowo określić co należy do nieruchomości wspólnej (za to
płaci wspólnota), a co należy do lokalu garażowego (za to płacą wyłącznie
współwłaściciele tego lokalu).

Wieloletnich zaniedbań i błędnych rozliczeń chyba się już nie da odwrócić.

Wspólnota niech się skupi na wysokości stawek koniecznych do prawidłowego
utrzymania nieruchomości wspólnej. To co trzeba wyremontować wewnątrz lokalu
garażowego to nie jest sprawa wspólnoty, tylko właścicieli tego lokalu.

Współwłaściciele garażu płacą taką samą stawkę za udział (lub 1 m2) w
nieruchomości wspólnej jaką płacą inni właściciele mieszkań. Wynika to z ustawy.

[gggaaaddd]

Wielkie dzięki za rzeczową odpowiedź.

[majkowa]

Co do płacenia zaliczek za lokal garażowy.

W rocznym planie gospodarczym powinny znaleźć się wyłącznie koszty
eksploatacji i remontów nieruchomości wspólnej (w żadnym wypadku
jakichkolwiek lokali będących wyodrębnioną własnością).

Po uchwaleniu rocznego Wspólnota, czyli jej zarząd powinien naliczyć
właścicielom lokalu garażowego taką samą stawkę zaliczki na utrzymanie
nieruchomości wspólnej jaką płacą inni właściciele lokali oraz powiadomić o niej
wszystkich właścicieli lokali, w tym współwłaścicieli lokalu garażowego lub ich
pełnomocnika.

Zarząd wspólnoty nie ma prawa zajmować się wnętrzem jakiegokolwiek lokalu
wyodrębnionego, w tym lokalu garażowego.

Jeżeli właściciele lokalu garażowego nie płacą zaliczek, to należy wezwać
każdego z nich osobno do solidarnej zapłaty.
W przypadku braku zapłaty należy skierować do sądu w trybie upominawczym, pozew
o zapłatę należności wpisując jako pozwanych wszystkich współwłaścicieli
garażu.(do pozwu składanego w sądzie załączamy tyle odpisów pozwu ilu jest
współwłaścicieli)

Po uzyskaniu nakazu i tytułu wykonawczego do solidarnej zapłaty należności (w
trybie bezprocesowym), nie trzeba ściągać należności przez komornika od
wszystkich współwłaścicieli sprawiedliwie.

Można np. wybrać sobie kilku lub w skrajnym wypadku jednego (najbogatszego)
współwłaściciela garażu i do niego skierować komornika, który wyegzekwuje od
niego całą sumę należności.

On może później dochodzić zwrotu wypłaconych należności od pozostałych
współwłaścicieli garażu.