Kto powinien zapłacić - wspólnota czy właściciel?

[mysza_myszynska]

Sprawa dotyczy remontu obróbek blacharskich oraz izolacji - pierwotnym problemem są źle położone i zardzewiałe obróbki blacharskie na balkonach. Żeby wymienić obróbki i izolację trzeba skuć płytki na balkonie.

Kto powinien zapłacić za nowe płytki (oraz kleje i fugi) oraz ich położenie?

[andrzej.sawa]

kto i kiedy robił,kto nadzorował

[czajnik5]

andrzej.sawa napisał:

> kto i kiedy robił, kto nadzorował

ten powinien zapłacić.

[andrzej.sawa]

Po prostu sięgnijmy do źródła.

[mysza_myszynska]

Sprawa przedstawia się następująco:

- w marcu 2011 została przedstawiona a następnie przegłosowana uchwała, mówiąca o naprawie obróbek blacharskich wraz z ich uszczelnieniem.

- na bazie tej uchwały zarząd podpisał umowę z firmą remontową, w której zapisał, że koszty płytek oraz materiałów (kleje i fugi) pokrywają właściciele lokalu. Na wiosnę 2012 administratorka chodziła po wszystkich lokalach, których balkony miały być remontowane informując o remontach (jej przekaz co do tego co właściciele sami muszą kupić nie dla wszystkich właścicieli był czytelny). Nikt z lokatorów nie dostał do ręki umowy z firmą remontową, nikt niczego nie podpisywał, wszystko było ustalane ustnie. Remonty się odbyły, prawie wszyscy lokatorzy pokryli koszty płytek, klejów i fug.

- jedynie w jednym z lokali została zrobiona ekspertyza opisująca z czego wynika problem zalewana mieszkań poniżej. całą reszta balkonów (w innych lokalach) została wyremontowana niejako 'na bazie' ekspertyzy sporządzonej dla tego jednego lokalu.
Pierwotnie zarząd planował obciążyć lokatorów całymi kosztami remontu, jednak jeden z sąsiadów (ten, u którego robiona była wspomniana ekspertyza) wystosował do zarządu pismo odnoszące się do orzecznictwa, z którego wynikało, że to wspólnota musi ponieść wszystkie koszty. Zaproponował jednak (gdyż z pewnych względów było mu to na rękę), że pokryje koszty płytek, klejów i fug. Jak twierdzi była to jego dobra wola względem wspólnoty i wcale nie musiał tego robić. Zarząd na jego propozycję przystał i na bazie tych ustaleń została sporządzona umowa z wykonawcą mówiąca o pokryciu kosztów płytek, klejów i fug przez lokatorów. Nie było to jednak coś, co zostało uzgodnione z całą resztą właścicieli remontowanych balkonów.

Czy jest to działanie uzasadnione prawnie, żeby obciążać lokatorów ww kosztami skoro źródłem remontu była część wspólna nieruchomości? Czy niesporządzenie ekspertyzy dla każdego balkonu oddzielnie jest zgodne ze sztuką i literą prawa? Czy zarząd miał prawo przenieść ustalenia z jednym właścicielem na całą resztę?

[andrzej.sawa]

Prawny aspekt to sposób finansowania,ale chyba problem w tym,że robota źle zrobiona.No i kto za to odpowiada.

Ekspertyza nie jest konieczna,konieczna jest dobra robota.Ale jest problem umowy między zleceniodawcą /zarząd/ a wykonawcą,bo czasem zleceniodawca zleca głupią robotę,a wtedy wykonawca może powiedzieć - macie co chcieliście.

[mysza_myszynska]

dobrze, a odnośnie kosztów płytek, fug i klejów - kto powinien za to płacić?

[andrzej.sawa]

Nie jestem ortodoksem w sensie podziału kosztów,bo przecież wspólnota płaci pieniędzmi właścicieli mieszkań.

[czajnik5]

mysza_myszynska napisała:

> dobrze, a odnośnie kosztów płytek, fug i klejów - kto powinien za to płacić?

Mysza (Mysz), napisałeś, albo napisałaś wcześniej, że koszty płytek, fug i klejów pokryli właściciele lokali. Jakaś tam administratorka chodziła i zbierała pieniądze.

Normalnie jest tak, że jeśli firma remontowa przystępuje do wykonania robót, to podpisuje umowę i ta umowa ma być pisemna (KC się kłania, przepisy Umowa o roboty budowlane). W umowie powinny być zapisy o gwarancji. Jeśli wykonawca nie udzielił gwarancji i ktoś mu na to pozwolił, to trudno. Wtedy jeszcze obowiązuje rękojmia (KC).

Coś mi jednak mówi, że te remonty u Ciebie, to jakiś pic na wodę fotomontaż. Ciekawe, czy w ogóle podpisano jakieś zlecenie, czy protokół. Jeśli nie, to najpewniej zapłacicie drugi raz. A jak teraz, za tym drugim razem nie zabierzecie się do sporządzenia porządnej umowy, to zapłacicie trzeci raz. I potem następny. I tak dalej.

Aż się wszyscy nauczymy, że trzeba spisywać porządne umowy z wykonawcami.

Pozdrawiam.

[mysza_myszynska]

tak, jak to opisałam, umowa z firmą wykonawczą została spisana. ludzie kupowali materiały z własnych pieniędzy, nie było to założenie pieniędzy przez wspólnotę, tylko od razu sami kupowali.

rzecz nie w gwarancjach, czy braku umowy, bo to jest - rzecz w tym, czy zgodnie z prawem wspolnota mogla nakazać płacić za materiały jeśli pierwotnym powodem remontu była wada częśći wspólnej.

?

[andrzej.sawa]

A jakby kupowała wspólnota,to właściciele by nie zapłacili?A tak chyba kupili to co im odpowiada.

[mysza_myszynska]

niestety dalej nie ma odpowiedzi na jasno postawione pytanie - czy wspólnota miała prawo obciążyć właścicieli ww kosztami jeśli powodem remontu była wada części wspólnej.

nie ważne gdybanie co by było, nieważna kwestia umowy i gwarancji (bo są). kupili nie co chcieli, tylko kupili najtańsze, bo zostali zaskoczeni koniecznością remontu i niespodziewanych wydatków.

Będę zobowiązana za ustosunkowanie się do mojego pytania,

pozdrawiam

We mgle

[haneczka_wm]

mysza_myszynska napisała:
>czy wspólnota miała prawo obciążyć właścicieli ww kosztami jeśli powodem remontu była
> wada części wspólnej.

Wspólnota może dokładnie tyle - na ile zgodzą się właściciele.
Skoro umowa była zwarta ze wspólnotą, to płaci wspólnota.
Istotne są warunki umowy i określony w niej zakres robót.

mysza_myszynska napisała:
> kupili nie co chcieli, tylko kupili najtańsze, bo zostali zaskoczeni koniecznością
> remontu i niespodziewanych wydatków.

Dlaczego nie kupili tego co chcieli? Zawarli w tym zakresie jakąś umowę i wyrazili zgodę na takie rozwiązanie?
Pytanie: dlaczego dali się zaskoczyć?
Może za mało interesują się sprawami swojej wspólnoty i tak naprawdę nie wiedzą, jak tę wspólnotę konsumować? Ktoś to wykorzystuje, ale... poniekąd na ich własne życzenie.

[lesher]

Mieliśmy podobny problem w naszej wspólnocie.
Izolacja przeciwwodna na jednym z balkonów została niewłaściwie wykonana przez dewelopera, woda "wchodzi" tą drogą na mur i w mieszkaniu na ścianie pojawiają się zacieki, grzyb, itp.
Usterka wyszła w okresie rękojmi budynku, ale deweloper jest w stanie upadłości, więc napraw nie wykona.
Moja Wspólnota zobowiązała się do usunięcia przecieków (tj. de facto wykonania na nowo tej izolacji), ale za płytki na balkonie (materiały) i robociznę związaną z ich ułożeniem nie zapłacimy właścicielowi mieszkania.
Sprawa jest nieprecyzyjna, bo kluczem do rozstrzygnięcia czy koszt płytek i ich wymiany powinna ponieść wspólnota czy właściciel jest to czy stanowią one, czy też nie, część wspólną nieruchomości.

U mnie sprawa w tym względzie jest jasna - została podjęta uchwała o granicy części wspólnej w myśl której cały balkon stanowi część wspólną, z wyjątkiem właśnie płytek.
Pomimo tego, że aby wykonać naprawę izolacji przeciwwodnej (czyli części wspólnej) wspólnota musi zniszczyć płytki należące do właściciela, to nie zgadzam się z tym że jest obowiązana do zapłaty za nie. Odpowiedzialność cywilna powstaje na zasadzie winy, a nie ryzyka - to jest bardzo ważne rozróżnienie w tym kontekście. Jeżeli zatem przyczyny uzasadniającej dokonanie napraw (w naszym przypadku zalania) nie powstały z winy wspólnoty (np. na skutek niewłaściwej konserwacji budynku), to nie jest ona zobowiązania do pokrycia kosztów zniszczeń jakie zostały wyrządzone w celu usunięcia przyczyn zalań (oczywiście w zakresie w jakim koszty te były niezbędne, a nie wynikały z nieprofesjonalnego wykonawstwa).
Z tego samego powodu zresztą koszty wymiany płytek powinny być pokryte przez ubezpieczyciela mieszkania (on z kolei w związku z tym że jest to ubezpieczenie majątkowe odpowiada na zasadzie ryzyka), z polisy posiadanej przez jego właściciela.

[czajnik5]

lesher napisał:

> Sprawa jest nieprecyzyjna, bo kluczem do rozstrzygnięcia czy koszt płytek i ich
> wymiany powinna ponieść wspólnota czy właściciel jest to czy stanowią one, czy
> też nie, część wspólną nieruchomości.

Moim zdaniem sprawa jest bardzo precyzyjna, a Wy popełniliście błąd systemowy w rozumowaniu.

Ja również uważam, że okładziny, to jest własność indywidualna właściciela lokalu, ale zwróć uwagę, że skucie okładzin nie było spowodowane wadą samych okładzin, ale - jak to wcześniej zauważyła koleżanka Myszka - pierwotną wadą ujawnioną w konstrukcji balkonu, a więc w nieruchomości wspólnej.

Pomimo tego, że okładziny były w dobrym stanie, to należało je skuć, żeby się dostać do konstrukcji balkonu. Sądzę, że w takiej sytuacji właściciel nie może ponosić odpowiedzialności, również finansowej, za wady spowodowane przez dewelopera (pomimo tego, że deweloper upadł i wspólnota przejęła ciężar wykonania naprawy).

Pozdrawiam.

[lesher]

> Ja również uważam, że okładziny, to jest własność indywidualna właściciela loka
> lu, ale zwróć uwagę, że skucie okładzin nie było spowodowane wadą samych okładz
> in, ale - jak to wcześniej zauważyła koleżanka Myszka - pierwotną wadą ujawnion
> ą w konstrukcji balkonu, a więc w nieruchomości wspólnej.

Pełna zgoda, tyle tylko że istotne jest tutaj ustalenie, czy wspólnota ponosi winę za wystąpienie wad w konstrukcji balkonu. Jeżeli nie, to i nie ma obowiązku wypłaty odszkodowania za zniszczone płytki, o ile ich zniszczenie było niezbędne w celu usunięcia wad.
>
> Pomimo tego, że okładziny były w dobrym stanie, to należało je skuć, żeby się d
> ostać do konstrukcji balkonu. Sądzę, że w takiej sytuacji właściciel nie może p
> onosić odpowiedzialności, również finansowej, za wady spowodowane przez dewelop
> era (pomimo tego, że deweloper upadł i wspólnota przejęła ciężar wykonania napr
> awy).
Niestety jest inaczej. Poniesie konsekwencje na zasadzie ryzyka. Tak samo jak np. po okresie rękojmi okazałoby się że instalacja elektryczna jest wadliwa.
Tak jak pisałem wcześniej te koszty powinien zwrócić ubezpieczyciel.

[lesher]

Oczywiście pominąłem jedną ważną rzecz - jeżeli budynek jest w okresie rękojmi, to za wszystkie naprawy (w tym położenie nowych płytek) odpowiada deweloper i to on powinien pokryć koszty.

[czajnik5]

mysza_myszynska napisała:

> rzecz w tym, czy zgodnie z prawem wspólnota mogla nakazać płacić za materiały
> jeśli pierwotnym powodem remontu była wada części wspólnej.

No, nie chcę być złośliwy, bo i czas nie jest ku temu odpowiedni, ale nie sądzisz, że takie rozważania są trochę poniewczasie? Jeśli wspólnota nie mogła nakazać, to czy unieważnicie uchwałę? Czy cofniecie czas, albo czy wykonawca przywróci stan poprzedni i odda pieniądze?

Teraz moim zdaniem należy się skoncentrować na usunięciu wady, jeśli wystąpiła i niech koszty usunięcia wady pokryje wykonawca z tytułu gwarancji albo rękojmi.

Pozdrawiam.

[ekmat]

Płytki na Twoim balkonie są Twoją sprawą. Jeśli żle położone składaj reklamacje . Masz na to
3 lata. Wspólnocie nic do Twojego wnętrza, choćby częściowego jakim jest balkon. Natomiast
wszystko co stanowi część elewacji czyli ekrany balkonowe, blacharka zewnętrzna tych balkonów powinny interesować wspólnotę ponieważ tu nie może mieć miejsca dowolność. Wspólnota może w tej sprawie złożyć reklamację u wykonawcy ale musi się do tego solidnie przygotować min uzyskać od mieszkańców stosowne pełnomocnictwa itp

[stary-4]

Jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa wykonuje jakiekolwiek prace remontowo-budowlane w części wspólnej a obowiązek ich wykonania nie wynika z zawinionych działalności właściciela, Wspólnota Mieszkaniowa pokrywa wszelkie koszty czynności związanych z owym remontem oraz jest odpowiedzialna za wszelkie szkody jakie w związku z remontem powstaną w mieszkaniu właściciela. Mec. Angelika Czubacka- Pędzisz Radca Prawny w Kancelarii Prawa Nieruchomości.

Kto winien?

[haneczka_wm]

stary-4 napisał:
> Jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa wykonuje jakiekolwiek prace remontowo-budowlane w
> części wspólnej a obowiązek ich wykonania nie wynika z zawinionych działalności
> właściciela,

Skoro wspólnota wykonuje prace remontowo-budowlane w części wspólnej to na jakiej podstawie prawnej zadziałał względem niej sam właściciel, np. zabudowując piony c.o., instalacji wodnej czy kanalizacyjnej, w efekcie uniemożliwiając do nich dostęp?

stary-4 napisał:
> Wspólnota Mieszkaniowa pokrywa wszelkie koszty czynności związanych z owym
> remontem oraz jest odpowiedzialna za wszelkie szkody jakie w związku
> z remontem powstaną w mieszkaniu właściciela.

To, że wspólnota pokrywa wszelkie koszty czynności związanych z owym remontem ( w części wspólnej) to jakby nie podlega dyskusji.
Odpowiedzialność za szkody powstałe w mieszkaniu właściciela z jej winy podczas tego remontu też nie budzi wątpliwości, ale rzeczywiście musi być to wina wspólnoty.
Do pewnych szkód właściciel sam się przyczynia, np. uniemożliwiając dostęp do części wspólnej. Pytanie: czy w tej sytuacji rzeczywiście winna jest tylko wspólnota?

[mire_k56]

Ludzie wymyslają sobie idiotyczne uchwały, a później się dziwią ,że są problemy.

[stary-4]

Do haneczki-wm. Jeżeli właściciel przyczynił się do powstania szkody w części wspólnej to on pokrywa koszty remontu części wspólnej. Np. włąściciel wymieniał okna w swoim lokalu. W wyniku wadliwego montażu po jakimś czasie odpadają tynki zewnętrzne. Wspólnota ma obowiązek naprawić te tynki ale koszty naprawy zobowiązany jest pokryć właściciel który wymieniał okna. Przyczyną odpadania tynków był niewłaściwy montaż okien. To ten właściciel przyczynił się do konieczności wykonania remontu części wspólnej. Jeżeli właściciel zabudował samowolnie odcinki instalacji np. centralnego ogrzewania i wymiana odcinka tej instalacji wymaga rozkucia zabudowy to wspólnota pokrywa koszty wymiany części instalacji, natomiast nie pokrywa doprowadzenia lokalu do stanu przed awarią.

[mysza_myszynska]

dziękuję.

czy może Pani przytoczyć podstawę prawną dla takiej interpretacji?

[stary-4]

Zaszło chyba jakieś nieporozumienie. Nie jestemPanią Mecenas. Przytoczyłem tylko odpowiedż na pytanie kto pokrywa koszty naprawy (doprowadzenia) podłogi w lokalu przy wymianie części stropu a więć części wspólnej. Natomiast co do balkonów to nie wiem na jakiej podstawie zarząd wspólnoty przyjął, że balkony są częścią wspólną i jakim wyrokiem podparł się właściciel u którego stwierdzono zacieki balkonu, że naprawa blacharki należy do wspólnoty. Przytaczam Wyrok Sądu Najwyższego- Izba Administracyjna IIIRN 153/1
z 3.10.2002 roku. Cytuję:" Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego." Dodam, że chodzi tu o odtworzenie (odbudowanie) balkonów,któę zostały zdemontowane bo stanowiły zagrożenie.Jak wynika z powyższego wyroku pierwotny zamiar zarządu aby obciążyć kosztami remontu poszczególnych właścicieli balkonów był słuszny. Jeżeli w budynku wszystkie lokale posiadają balkony to można w/g mnie przyjąć sposób jak przedstawiasz. Jeśli część lokali nie posiada balkonów to rodzi się pytanie, dlaczego właściciel lokalu bez balkonu ma płacić za remont balkonu innemu właścicielowi do którego nie ma dostępu?.

płacą: właściciel i wspólnota

[posesja.az]

Uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08:

Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.

Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Źródło: LINK

[serafin666]

tracicie czas na przerzucanie się argumentami; mądra wspólnota powinna podjąć stosowną uchwałę i nie ogladać się na niespójne orzecznictwo; nawet gdy takia uchwała nie jest spójna ze zmieniającym się orzecznictwem - to po konwalidacji będzie wiążąca;

przykładowa uchwała:


7. Wspólnota Mieszkaniowa postanawia , iż zakres części wspólnych nieruchomości obejmuje : wszystkie elementy konstrukcyjne budynku ( w tym ściany działowe rozgraniczające lokale - o ile takie istnieją ) , piwnice , strychy , klatki schodowe wraz z drzwiami i oknami , wszelkie instalacje znajdujące się poza lokalami o ustalonym statusie własnościowym , balkony ( o ile nie są w wyłącznej dyspozycji właścicieli lokali ) ; uchwała dotyczy równeż wszystkich lokali należących wyłącznie do Gminy ........... . Uchwała nie dotyczy obowiązkowych przeglądów instalacji gazowej , elektrycznej i wentylacyjnej w zakresie pokrywania kosztów przeprowadzenia tych przeglądów . Od 01.01............... r. zaliczka na koszty zarządu nieruchomością wspólną będzie obejmowała całe koszty dostaw mediów do nieruchomości .

[czajnik5]

serafin666 napisał:

> po konwalidacji będzie wiążąca;

Czy konwalidacja, to jest okres kwitnięcia konwalii? Tak pytam, bo nie wiem. Ale, jak ktoś byłby zainteresowany, to konwalie kwitną w maju. Najlepiej więc taką uchwałę podjąć jak najpóźniej przed tym momentem, czyli w kwietniu. To jest tak akurat po zimie i wtedy dobrze widać wszystkie wady budowlane.

Pozdrawiam

Konwalidacje

[highrise]

W innym znaczeniu sprawa może dotyczyć suczki.

Imię: Dacja. Umaszczenie: biało-rude. Rasa: pekińczyk.

[serafin666]

Konwalidacja ("uzdrowienie") - ogólnoprawne pojęcie oznaczające uzyskanie pełni waloru prawnego przez czynność prawną dotkniętą wadą (negotium claudicans). Konwalidacja może nastąpić zarówno na skutek innej czynności prawnej (akt staranności, oświadczenie woli, wydanie orzeczenia), jak i na skutek określonego zachowania zainteresowanych podmiotów (np. konwalidacja umowy międzynarodowej) bądź nawet bez jakichkolwiek działań (np. przez sam upływ czasu).

ech...

[czajnik5]

serafin666 napisał:

> ech...

Nie ma co wzdychać tak ciężko, kolego. Tak się chciałem tylko podrażnić. Trochę się czuję nieswojo, jak ktoś używa w mojej obecności słów, których nie rozumiem. Zastanawiam się wtedy, czy przypadkiem mnie nie przezywa.

Znalazłem tę definicję na wikipedii, zanim napisałem o konwaliach. Powiem Ci nawet, że chyba jest słowo w słowo z tym, co przytoczyłeś (albo, jak to mówią nasi przyjaciele Amerykanie - toczka w toczkę).

Pozdrawiam.

Definicja

[haneczka_wm]

serafin666 napisał:
> Konwalidacja ("uzdrowienie") - ogólnoprawne pojęcie oznaczające uzyskanie pełni
> waloru prawnego przez czynność prawną dotkniętą wadą (negotium claudicans).(...)

Definicja definicją, a teraz poprosimy o przetłumaczenie jej z polskiego na nasz. :)
Uzdrawianie, ogólnie rzecz ujmując, to piękna i pożyteczna sprawa, lecz jest tajemnicą i... właściwie zawsze ma coś wspólnego z cudem.

[iwb_waw]

sprawa jest bardzo prosta i nie warto szukać pomocy tak gdzie jej nie ma
jest wyrok sądu najwyższego w tej sprawie więc żaden amator domownik na forum nie znając przepisów ci nie odpowie racjonalnie

Zgodnie z powołanym przez pozwanego orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 r. (III CZP 10/08), wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, ponosi właściciel lokalu mieszkalnego, zaś wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że nawet w wypadkach, gdy - jak w niniejszej sprawie - balkony są częścią poszczególnych nieruchomości lokalowych i służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, koszty remontów tych części budynku, które są jednocześnie elementami konstrukcji balkonów, ponosi cała wspólnota

inaczej bardziej zrozumiale

ty odpowiadasz za okładzinę i izolację
wspólnota za konstrukcję balkonu