Jak wybrać solidną firmę zarządzająca

[ptaszysko8]

Jak w temacie, jak wybrać solidną firmę zarządzającą. Jesteśmy niewielką wspólnotą (10 mieszkań). Mamy obecnie trzeciego zarządce, który i tak jest lepszy od poprzedników. Ale jak to bywa niewiele robi, narzuca jednego wykonawcę do wszystkich typów robót, nawet jeśli obiecywał przedstawiać wyceny prac kilku firm.

Czy jest jakiś uniwersalny sposób na wybór takiej firmy i jak potem przekonać wspólnotę (głównie ludzie starsi) do jej zmiany? Jak można kontrolować taką firmę poza wydzwanianiem do nich (nie chodzi mi o kontrolę wydatków, bo tutaj mamy wgląd do konta, ale o poczynione prace).

[monikar26]

Ale macie zarządcę czy zarząd złożony z członków wspólnoty i zarządcę-administratora? W pierwszym przypadku, aby decydować o wyborze wykonawców musielibyście mieć uchwały Wspólnoty na wybór konkretnego wykonawcy i za określone pieniądze (Zarządca wykonuje uchwały Wspólnoty). Można też zmienić sposób zarządzania (na zarząd złożony z właściceli).
Jeżeli macie zarząd złożony z właścicieli lokali, a zarządca jest jedynie administratorem, wtedy to zarząd decyduje o wyborze wykonawcy - administrator nie ma takich uprawnień (chyba, że inaczej postanowiono w umowie). Może za dużo władzy przekazaliście firmie zewnętrznej?

[ptaszysko8]

Mamy zarząd złożony z 3 członków wspólnoty i zewnętrzną firmę zarządzającą - zarządcę-administratora.
No tak powinno być jak piszesz, ale w umowie było napisane, że administrator zbiera oferty na wykonanie danej rzeczy i przedstawia je zarządowi do akceptacji. A administrator przedstawia tylko kosztorys jednej firmy współpracującej z nim. Nie zdziwię się, jak to jakaś rodzina:/
Sama wspólnota, o tyle ile mi wiadomo (mieszkam tu dopiero rok), to nikt się nie kwapi do większego zainteresowania. Przygotowałam nawet oferty firm remontowo- budowlanych z okolicy, ale w kwestiach odpowiednich napraw czy remontów wolałabym, żeby rozmawiał z nimi primo facet, secundo ktoś z zarządu. Lista cała leży zatem u wszechwładnego administratora.
Problemem też jest jeden sąsiad, który uważa, że każdy robi mu na złość, nie zgadza się na sprzedaż strychu itp. Na zebraniach dochodzi do mało przyjemnych scen z wyzwiskami i oskarżeniami o kradzież. Pewnie dlatego też, nikt ze wspólnoty nie chce za bardzo działać, żeby nie zostać posądzonym o takie rzeczy.
Chodzi mi głównie o to, że jeśli namówię już wspólnotę na zmianę firmy zarządzającej, padanie pewnie pytanie, a skąd ja wiem, że ta nowa będzie lepsza od starej. Jak zatem wybrać taką firmę, która naprawdę by dbała o naszą kamienicę Wiadomo co trzeba zrobić, pieniądze na koncie wspólnoty są a nic nie jest robione.

[koziorozka]

Popytaj w tych blokach, które wyglądają na czyste i zadbane
Budynek masz stosunkowo mały, więc sami możecie się administrować. Nie ma wśród sąsiadów sprawnej osoby na emeryturze (nauczycielka/księgowa/inżynier), która chce dorobić? Na zewnątrz możecie zlecać tylko księgowość (choć i to samemu można robić).
Szukaj sojuszników, we wspólnocie sam nic nie zdziałasz

Zacząć się interesować i zainteresować pozostałych

[haneczka_wm]

ptaszysko8 napisał(a):
> A administrator przedstawia tylko kosztorys jednej firmy współpracującej z nim

Zapytaj zarząd, dlaczego przyjmują tylko jedną ofertę od administratora.

ptaszysko8 napisał(a):
> Chodzi mi głównie o to, że jeśli namówię już wspólnotę na zmianę firmy zarządza
> jącej, padanie pewnie pytanie, a skąd ja wiem,

Na takie pytania należy odpowiedzieć, że ten kto nie szuka lepszych rozwiązań stoi w miejscu.
Stagnacja nie służy niczemu dobremu, tym bardziej jeśli jest wiele wątpliwości.
A jak się człowiek nie wywróci - to się nie nauczy i... nie będzie wiedział, w którym kierunku dalej iść.
Najważniejsze to nie bać się pytań, tym bardziej głupich.

ptaszysko8 napisał(a):
> Jak zatem wybrać taką firmę, która naprawdę by dbała o naszą kamienicę
> Wiadomo co trzeba zrobić, pieniądze na koncie wspólnoty są a nic nie jest robione.

Sami musicie się interesować by Wasza wspólnota funkcjonowała prawidłowo, ale tak naprawdę wystarczą u Was dwie aktywne osoby, które pokierują wszystkim i będą miały rękę na pulsie. Trzy osoby spośród właścicieli to już będzie luksus i tak naprawdę administrator w ogóle mógłby okazać się całkowicie zbędny w tym układzie.
Wystarczy tylko dbać o swoje i nie dać się zadziobać przez "specjalistyczne" firmy zewnętrzne.

[choroba02]

Dobry pomysł to odwiedzenie zadbanych ,czystych kamienic i skorzystanie z działających tam zarządców , o ile z opinii wynikać będzie ,że to firma zarządzająca działa a członkowie wspólnoty nie przeszkadzają .Jak pomagają zarządcy w dopieszczaniu nieruchomości - to już super.Niestety nawet najlepszy zarządca będzie działał w ramach zawartej z nim umowy ,zatem poza opinia popartą faktami w postaci dobrze utrzymanej nieruchomości dopracujcie umowę o zarządzanie/administrowanie , nie dajcie się wbić w szablon, wprowadźcie kary umowne za nie wykonywanie umowy lub złe wykonywanie zakreślonych obowiązków, doprecyzujcie obowiązki i sposób weryfikacji ich wykonywania. No i oczywiście sprawdzajcie czy firma ma w swoim składzie osobowym licencjonowanego zarządce i najlepiej aby to on był właścicielem firmy.

[ptaszysko8]

Dzięki za wszystkie sugestie. Faktycznie, dobrym rozwiązaniem jest pochodzenie po innych kamienicach i podpatrzenie kto tam zarządza.
No i nie wiedziałam, że można negocjować umowy z takimi firmami.
Pozostaje motywacja lokatorów i może coś zdziałamy:)

[julev]

Posiadam spore doświadczenie. Zadna firma zarządzająca nie zastapi działania Zarządu.
Mogę indywidualnie podzielić się uwagami.

To złudzenie

[haneczka_wm]

julev napisał:
> Zadna firma zarządzająca nie zastapi działania Zarządu.

Zastąpi, zastąpi, ale... to złudzenie na własne życzenie wspólnot. :)
Właśnie wtedy, gdy zarząd wspólnoty jest bierny, albo przekonany o tym, że wszystkim ma i powinien zająć się administrator, bo bierze za to kasę. Tym samym daje mu wolną rękę do działania. A wtedy.... hulaj dusza - piekła nie ma.

[jazzy007]

Może wybrać firmę specjalizującą się w mniejszych wspólnotach? Duzi niespecjalnie przejmuja się małymi wspólnotami .Mamy firmę budowlana i pracujemy dla takich zarządców/administratorów obsługujących mniejsze wspólnoty.
Może ADM 2000 mail : [e-mail]
pozdrawiam
J

[zawaszczak]

Już nie przesadzajmy z tymi dużymi firmami :) To że są więksi wcale nie oznacza że olewają sobie małe osiedla. Tu dochodzi doświadczenie. U nas akurat jest akurat dość spory zarządca (lux-dom). Radzą sobie całkiem nieźle, mają dobre umowy z dostawcami usług m.in. Jak sobie pomyślę, że miałaby teraz wejść jakaś mała firemka, która zaczyna swoją przygodę to trochę bym się obawiał.
A jeśli chodzi o wybór to dokładnie jak pisano wyżej. Iść i obadać choćby u sąsiadów na innym osiedlu. U źródła najwięcej się dowiesz.

Duży może więcej?

[haneczka_wm]

zawaszczak napisał:
> Już nie przesadzajmy z tymi dużymi firmami :)

No, właśnie... Uważasz, że duży może więcej? :) Taka prawidłowość?

zawaszczak napisał:
> To że są więksi wcale nie oznacza że olewają sobie małe osiedla.

Nie, no nie olewają - zgodnie z zasadą: im więcej wspólnot, tym lepiej - więcej kasy.
Ale, to może równie dobrze oznaczać, iż nie wszyscy są w stanie "przerobić" (czytaj: świadczyć usługi na przyzwoitym poziomie) każdej wspólnocie, którą mają w zakresie swoich obowiązków.
Przyczyna jest prosta. Przy dużej ilości wspólnot w obsłudze brak wystarczającej ilości czasu dla danej wspólnoty, w odniesieniu do ilości zatrudnionych pracowników takiej firmy zarządzającej/administrującej. Brak czasu to stopniowe i sukcesywne zaniedbywanie właśnie takich wspólnot.
No... i jednak nie trzeba mieć złudzeń, iż w dużych firmach zawsze nieoficjalne preferencje mają duże wspólnoty, ponieważ z nich jest większa kasa i byłaby większa strata w przypadku odejścia takiego klienta.

[zawaszczak]

W wielu przypadkach owszem "duży" może więcej ;)
Nie no, dlatego napisałem "nie przesadzajmy" :) Nie ma co uogólniać. Duzi gracze, bez względu na branżę, zawsze mogą w pewnym momencie przestać ogarniać całość. Ale chyba od tego są odpowiednie działy i kierownictwo żeby do tego nie dopuścić. Nie neguję również istnienia małych podmiotów. Dla takich również są klienci. Ale tak jak wspomniałem wcześniej, są tez profity z tytułu zatrudniania firmy która ma już jakąś pozycję na rynku czy jest liderem.
A jak brakuje czasu to zatrudnia się więcej pracowników :)

[highrise]

zawaszczak napisał:

> Już nie przesadzajmy z tymi dużymi firmami :) To że są więksi wcale nie oznacza
> że olewają sobie małe osiedla. Tu dochodzi doświadczenie. U nas akurat jest ak
> urat dość spory zarządca (lux-dom). Radzą sobie całkiem nieźle, mają dobre umow
> y z dostawcami usług m.in. Jak sobie pomyślę, że miałaby teraz wejść jakaś mała
> firemka, która zaczyna swoją przygodę to trochę bym się obawiał.
> A jeśli chodzi o wybór to dokładnie jak pisano wyżej. Iść i obadać choćby u sąs
> iadów na innym osiedlu. U źródła najwięcej się dowiesz.

A może tak konkretnie Pana zapytam.

Ile wynosił ostatni koszt w Pana nieruchomości wykonania przeglądu ogólnobudowalnego rocznego?
Dla porównania podam Panu koszt tej usługi zleconej przez naszą małą firmę zarządzającą.
Dla porównania mogę przedstawić rodzaje innych kosztów.

Proszę podać nazwę dużej firmy zarządzającej lub adres strony www takiej firmy, która w sposób otwarty na własnej stronie www organizuje konkursy ofert na wykonanie robót, zleceń na rzecz wspólnot mieszkaniowych?

Pozdrawiam SJ

[j666]

Przegląd budowlany ma wyłapywać wady, a nie być jak najtańszy.

[zawaszczak]

Ale co to ma w ogóle do rzeczy?:) Wspomniałem raz i wspomnę ponownie - nie neguję sensu istnienia małych firm zarządzających. Po prostu irytuje mnie tylko jak ktoś deprecjonuje firmy duże. Znaczy co, mam nie korzystać z nich tylko dlatego że są duże?
Ja osobiście jeśli mam oddać moje mieszkanie i osiedle na którym mieszkam w ręce profesjonalnego zarządcy to wolę aby zajęła się tym renomowana firma. Ale to moje osobiste zdanie.

[j666]

W sumie to poruszasz ciekawy temat (filozoficzny).
Otóż jednym z argumentów podnoszonym przeciw spółdzielniom mieszkaniowym jest to, iż spółdzielnie to wielokrotnie "molochy", gdzie od członka do prezesa jest dalej niż z Gdańska do Białki Tatrzańskiej.
A Ty jako klient (nie jest to nic przeciw Tobie) wolisz "dużego zarządcę".
Przy czym ja Ciebie doskonale rozumiem, bo jako administrator/zarządca chciałbym mieć własne służby, a nie korzystać wyłącznie z outsourcingu i tłumaczyć się, że to "oni" nawalili (gdzie znów jest czasem jakiś moloch).
Jak widać rynek idzie w nieokreślonym kierunku (historia ekonomii pokazuje, że będzie następowała konsolidacja z próbami tworzenia oligopoli, a może "supermarketyzacja" z cenową walką na noże).
Historia pokazuje też, że zapewne większość z nas będzie wyrobnikami w cudzych firmach, a nie na własnym.
Zniesienie licencji tylko ten proces przyspieszy ("markety" administrująco/zarzadzające przyjmą studentów na staż, zamiast płacić krajowym zawodowcom. I przyślą nam pożal się Boże "fachowców" ze swoich krajów, których prawdziwych celów nigdy nie poznamy).

[jazzy007]

Znajomi mieszkają w 20 lokalowej nieruchomości i dogadują się z administratorem już kilka lat i są zadowoleni .Kiedy ja jako członek zarządu szukałam firmy administrującej do nas , też ją brałam pod uwagę ale moi z zarządu uważali ,że ta firma zajmuje małymi i średnimi nieruchomościami nieruchomościami.
pozdrawiam
Ewa
[e-mail]

[xxxll]

ptaszysko8 napisał(a):

> Jak w temacie, jak wybrać solidną firmę zarządzającą. Jesteśmy niewielką wspóln
> otą (10 mieszkań). Mamy obecnie trzeciego zarządce, który i tak jest lepszy od
> poprzedników. Ale ...

robicie te same błędy . Zgodnie z zapisem ustawy o wlasnosci lokali jesteście Dużą Wspólnotą . Powinniście wybrać zarząd WM, który na bieżąco będzie nadzorował pracę Administratora.... nie zarządcy . Bo jak jest Zarząd WM to nie ma Zarządcy .


> jak to bywa niewiele robi, narzuca jednego wykonawcę do wszystkich
> typów robót, nawet jeśli obiecywał przedstawiać wyceny prac kilku firm.

to rolą Zarzadu WM jest wymuszanie zawartych w umowie o administrowanie zobowiązań. Jak ano wynagrodzeniem ... jak się nie wywiązuje mozna mu wstrzymac do czasu wykonania zapisów umownych , wynagrodzenie.

To Zarząd WM podpisuje umowy na wykonie prac . Domniemam, że u was lenistwo wzięło gorę nad rozsądkiem , lepiej narzekać , krytykować niż samemu się zaangażować w życie wspólnoty....


>
> Czy jest jakiś uniwersalny sposób na wybór takiej firmy i jak potem przekonać
> wspólnotę (głównie ludzie starsi) do jej zmiany?

Stosować zapisy ustawy o własności lokali

[amonit23]

Przy tak małej ilości samodzielnych lokali (mino iż to tzw. duża wspólnota) najlepszy Zarząd to tzw. zarząd właścicielski (dla niewtajemniczonych: zarządzanie przez właścicieli bez zewnętrznej osoby/firmy). Niskie koszty administrowania, łatwość i szybkość podejmowania decyzji.

Zarząd właścicielski

[haneczka_wm]

amonit23 napisał:
> Przy tak małej ilości samodzielnych lokali (mino iż to tzw. duża wspólnota) naj
> lepszy Zarząd to tzw. zarząd właścicielski (dla niewtajemniczonych: zarządzanie
> przez właścicieli bez zewnętrznej osoby/firmy).

To pewnie miało brzmieć: "... najlepszy Zarząd to tylko tzw. zarząd właścicielski.."
Też tak uważam, szczególnie przy tej ilości lokali.
I jeszcze jedno "tylko"...
Tylko w tym zarządzie właścicielskim muszą się znaleźć ludzie odpowiedzialni i poważni, inaczej (nawet przy tak małej ilości lokali) będzie niestety bryndza, a będzie to skutkowało tym, że po jakimś czasie zaczną się nerwowo rozglądać za dobrym zarządcą/administratorem, który powinien być lekiem na całe zło.

[ptaszysko8]

Wszystko to pięknie wygląda w teorii, w praktyce tak działano na początku a potem zaczęły się oskarżenia, jak dach przecieka, to Pan spod "tutaj dowolny numer mieszkania osoby z zarządu, której nie lubię" tak zdecydował i wybrał do remontu dachu jakąś lipną firmę. Były już jakieś chore wycieczki personalne, z wykrzykiwaniem na zebraniach kto chodzi do kościoła a kto nie, kto pracuje a kto nie i z czego żyje:) Tłumaczenie to jak grochem o ścianę:/
Obecnie jest firma zarządzająca z tego względu, że nikt nie chce na siebie wziąść odpowiedzialności a to za wybór konkretnego wykonawcy a to za inne rzeczy, mimo że przecież pod każdą uchwałą podpisują się członkowie a nie sam zarząd.
Mamy jednego "nadgorliwego" sąsiada, który wnosi co rusz sprawy do sądu przeciw wspólnocie, nasyła różne dziwne kontrole i wstrzymuje wykup strychu przez co nie można zrobić remontu elewacji czy innych pilnych napraw.
Nikt nie ma już siły walczyć a każdy ciągnie w sumie w swoją stronę:/

[esjot1978]

Witaj!

Prześlij do mnie mail na adres: [e-mail] - w odpowiedzi prześlę Tobie namiary firmy i człowieka, który jest naprawdę godny polecenia i traktuje pracę z powołania, a nie z obowiązku.

Pozdrawiam!

[ps.ah]

Witam,

Reprezentując Firmę ALTUS HOUSE, chętnie się spotkam z Państwem na niezobowiązujące spotkanie w dogodnym dla Państwa miejscu.
Wcześniej już w innym wątku pisałam o tym, iż Nasza firma pomogła wielu wspólnotą z tzw. "Trudnym administratorem", bądź administracjami "układowymi".

Wiedząc, iż ciężko jest wierzyć przedstawicielowi danej firmy na słowo z przyjemnością udostępnię Państwu do wglądu referencję jakie otrzymaliśmy od Wspólnot i Ich Zarządów.

O Altus House mogę powiedzieć, iż zajmuje się zarządzaniem i administrowaniem nieruchomości od 2000 roku,
posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na kwotę 1 000 000 PLN i co ważne w tym na 300 000 tyś. PLN przechowywanej dokumentacji), dodatkowo posiadamy jedną z pierwszych licencji zawodowych ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI nr 512.

W wątku także zauważyłam, że pytają Państwo o to w jaki sposób można kontrolować firmę zarządzającą osobiście uważam, iż podstawą jest dobry kontakt administratora z zarządem, wgląd do E-Kartoteki, a także to czy administrator przyjeżdża na budynek.


Jeśli wiadomość ta zwróciła Państwa uwagę proszę o kontakt :
[e-mail] bądź pod numerem tel. [phone]

Pozdrawiam,
Patrycja Sobecka
ALTUS HOUSE

[zarzadca-administrator]

Witam, Mogę pomóc i doradzić w tym temacie, sam reprezentuję firmę zarządzającą. Więc w razie zainteresowania proszę o kontakt. Bartosz Perkowski [e-mail]
tel. [phone]