Akt notarialny i zapis developera

[lidka90]

Rozpoczął sie u nas proces podpisywania aktów notarialnych. Zaniepokoił mnie
zapis o tym że przez rok zarząd ma sprawować developer. Na moje pytanie
notariusz powiedział że nie mogę już nic na to poradzić ponieważ został
podpisany już pierwszy akt notarialny i zarząd przeszedł automatycznie w rece
developera Czy mogę nie zgodzić się na taki zapis bo nie chcę płacić juz
wysokich czynszów.

[kapat76]

Trochę dziwne.
1. Dotychczas myślałem, że zarządcę wybiera sobie wspólnota, a nie pojedyncza
osoba (tym wypadku nabywca pierwszego mieszkania). Chyba pierwszy nabywca nie
może decydować za następnych?
2. Określenie zarządcy wcale NIE MUSI BYĆ ZAWARTE W AKCIE NOTARIALNYM - można
zawrzeć osobną umowę między wspólnotą a zarządcą. Problem chyba w tym, ze jeśli
umowę zawarto w formie aktu, to rozwiązać ja można też tylko w formie aktu (w
ten sposób developer zabezpiecza sobie dodatkowe dochody).
3. Jeżeli byłoby też w akcie określenie makxymalnej stawki za zarządzanie np.
50 gr za m kwadr. to bym się zgodził, ale jest tu też niebezpieczeństwo opisane
w punkcie 4.
4. Wyobraźmy sobie składanie reklamacji na budynek i chęci wykonania napraw: Ty
składasz wniosek do zarządcy, a zarządca najpierw zbierze komisję, zeby dokonać
oględzin, i stwierdzi, że usterek nie ma, ty się odwołasz, znowu komisja,
zebrania, protokoły, potem ewentualnie pismo do developera, wszystko na
papierze, korespondencja, odwołanie, przeciąganie, i bęc! mija 3 lata i
gwarancja na budynek się skończyła, a jak chcesz remontu to płać!

5. Za inne wypowiedzi będę wdzięczny, bo to ciekawy wątek i problem na czasie.
Pozdrawiam.

[lrecki]

Wg mojej wiedzy notariusz ma rację :
developer wykorzystuje zapis UWL Art 18 pkt od 1 do 3.
W naszym przypadku wydaje mi się, że pierwszy akt notarialny podpisano z osobą,
która nie doczytała go do końca. Podpisała i jest on obowiązujący dla następnie
wyodrębnianych lokali. Cwane :-) prawda ???

Czyli nie możesz sie nie zgodzić na taki akt notarialny. Możesz natomiast,
najlepiej w porozumieniu z innymi włascicielami, którzy podzielają Twoją opinię,
przygotowac się do pierwszego zebrania i zapraszając notariusza , zmienić sposób
zarzadu nieruchomością wspólną (na zgodny z art 18 ustawy)
Z drugiej strony znając nasza Polską rzeczywistość, będzie problem z szybkim
wyborem Zarządu i przekazaniem w administrowanie nieruchomości innej firmie ,
bądź (jak poleca Serafin666) samodzielnemu zarządzaniu nieruchomością przez
Właścicieli.
Zastrzegam że to są moje osobiste wnioski (a przecież moge się mylić) :-)
Pozdrawiam

Łukasz

[serafin666]

przeczytaj ten wyrok i zastanów się :
1. czy wcześniej podpisałas już z developerem umowę , w której zobowiazał się
on do przeniesienia na Ciebie własności lokalu ?
2. jeżeli tak - to o takiej właśnie umowie traktuje ten wyrok
3. jeżeli w tej wcześniejszej umowie nie było zapisu , który chce Ci teraz
narzucić developer - notariusz niedouczony i możesz się upierać

IV CKN 305/01 – wyrok z dnia 9 lipca 2003 r.
Tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany
do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej
własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną
(art. 389 k.c.).
cytuję art. 389 k.c. :
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie
został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym
przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie
strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich
wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która
wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia
umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy
przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

[extra_trener]

u nas ma byc jeszcze gorzej bo w akcie notarialnym, ktorego jeszcze nikt nie
odebral ma byc zapis o 3-letnim zarzadzaniu osiedlem przez aktualnego dewelopera
:( a kto to wie co sie moze wydarzyc przez tyle lat? nikt nie zna umiejetnosci,
wiedzy itd developera a ma zarzadza naszym milionowyum majatkiem przez 3 lata?!
co mozna z tym fantem zrobic przed podpisaniem pierwszego aktu notarialnego?
pozdrawiam, wlodi

[serafin666]

aktu notarialnego się nie odbiera a PODPISUJE ; rada praktyczna : do pierwszego
aktu nabywca z prawnikiem - pełnomocnikiem , oczywiście pod warunkiem , że w
tzw. umowach przedwstępnych ( o których wyrok w poprzednim poście ) nie
zgodziliście się na jakieś samobójcze zapisy

[mieszkanie.i.wspolnota]

lidka90 napisała:
> Rozpoczął sie u nas proces podpisywania aktów notarialnych. Zaniepokoił mnie
> zapis o tym że przez rok zarząd ma sprawować developer. Na moje pytanie
> notariusz powiedział że nie mogę już nic na to poradzić ponieważ został
> podpisany już pierwszy akt notarialny i zarząd przeszedł automatycznie w rece
> developera Czy mogę nie zgodzić się na taki zapis bo nie chcę płacić juz
> wysokich czynszów.

Najprościej chyba podpisać umowę i czekać na rozwój wydarzeń. Jeżeli
developer nie sprawdzi się jako zarząd wspólnoty - będzie marnie gospodarował
albo za dużo liczył - można w każdej chwili zrezygnować z jego usług. Potrzebna
jest do tego uchwała właścicieli "o zmianie sposobu zarządu", protokołowana
przez notariusza (ustawa o własności lokali, art.18 ust.2a). Natychmiast po
podjęciu tej uchwały możecie sobie wybrać - już bez notariusza - nowy zarząd.
Pewnym problemem może być natomiast odsunięcie developera od funkcji
zarządcy/administratora. Jeżeli w umowie zlecono mu tę funkcję na czas
oznaczony, np. jeden rok, to praktycznie nie da się tej umowy przed upływem
oznaczonego terminu rozwiązać (poza tzw. porozumieniem stron, ale z góry
zakładam, że takiego porozumienia nie będzie).
Jednak po zmianie sposobu zarządu i wyborze nowego zarządu to Wy -
wspólnota - będziecie określać zasady gospodarowania i rozliczeń; bez zmian
pozostanie jedynie wynagrodzenie administratora, jeśli zostało w umowie
wyraźnie określone. (Jeśli nie, to i w tej sprawie wspólnota będzie mogła
stawiać swoje warunki).

auto-poprawka

[mieszkanie.i.wspolnota]

napisałem:
> Pewnym problemem może być natomiast odsunięcie developera od funkcji
> zarządcy/administratora. Jeżeli w umowie zlecono mu tę funkcję na czas
> oznaczony, np. jeden rok, to praktycznie nie da się tej umowy przed upływem
> oznaczonego terminu rozwiązać (poza tzw. porozumieniem stron, ale z góry
> zakładam, że takiego porozumienia nie będzie).

Napisałem, wysłałem, i dopiero wtedy zajrzałem do Kodeksu cywilnego. A tam:
"Art. 746. § 1. Dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien
jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu
należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest
uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego
dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego
powodu, powinien także naprawić szkodę.
§ 2. Przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednakże gdy
zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu,
przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę.
§ 3. Nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych
powodów."
Można więc w każdej chwili wypowiedzieć umowę z administratorem, także umowę
zawartą na czas oznaczony (potwierdził to niedawno Sąd Najwyższy - wyrok z dnia
28 września 2004 r, sygn. akt IV CK 640/03). Nawet jeśli w treści umowy
wykluczono wypowiedzenie przed oznaczonym terminem, można wypowiedzieć umowę
powołując się na "ważne powody" (§ 3).

[dobud]

www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_050912/nieruchomosci_a_19.html
To znów stoi w sprzeczności z wpisami forumowiczów, w tym Eksperta.
A może tak my zaczniemy pisać do "Rzeczpospolitej", bo te ich eksperty to
jakieś do d... :-)

[xxxll]

Nie lepiej cytuję za "Rz" :

Pod rządami dewelopera


Jesteśmy wspólnotą mieszkaniową w kamienicy wybudowanej przez dewelopera i
przez niego zarządzanej. Umowy wiążą nas z nim jeszcze przez dwa lata. W jaki
sposób można wcześniej zmienić administratora?


Przede wszystkim warto porozmawiać z przedstawicielem dewelopera i spróbować
rozwiązać umowę za porozumieniem stron.

Zmiana dewelopera przed upływem terminu przewidzianego w umowie jest możliwa,
ale tylko wtedy, gdy jako zarządca narusza postanowienia umowne dotyczące
sposobu zarządzania. Często takiej umowy nie ma. Wtedy można powołać się na
zasady dobrego zarządu lub działanie niezgodne z prawem. Ma to miejsce np., gdy
deweloper nie płaci rachunków za media w imieniu wspólnoty, mimo że ta ze
swoich zobowiązań finansowych się wywiązuje, nie zapewnia bezpieczeństwa, np.
nie zabezpiecza gniazdek na korytarzach.

O unieważnienie umowy można zwrócić się do sądu. Równocześnie wspólnota może
wystąpić o przyznanie jej odszkodowania. Musi jednak liczyć się z koniecznością
uiszczenia wpisu sądowego, którego wysokość waha się od 3 do 8 proc.
dochodzonej sumy. Sąd może na czas procesu powołać innego zarządcę.

[dobud]

xxxll napisał:
> Nie lepiej cytuję za "Rz" :
> Pod rządami dewelopera

To jest Kolego to samo, do czego podałem tylko link.........
bom bardziej leniwy :-)