Zmiana udziałów

[asam11]

Proszę o podanie procedury zamiany aktów notarialnych wobec zmiany
powierzchni lokali w opisanej niżej sytuacji.
Udziały odpowiadały proporcji powierzchni lokali zgodnie z ustawą. Gmina
przed wyodrębnieniem i sprzedażą kolejnego lokalu dokonała nowego pomiaru
tego mieszkania. Wyszło więcej niż było o dwa metry i tyle też wpisano w
notarialnym akcie sprzedaży. W księdze wieczystej powierzchnia lokali gminy
zmniejszyła się i jest mniejsza o dwa metry od powierzchni pozostałych jej
lokali - tak jakby sprzedała dwa metry z jeszcze jednego mieszkania. Gmina
sprzedaje ile chce. Zarząd wspólnoty nie bardzo ma się do czego przyczepić.
Dopóki nie dojdzie do sprzedaży ostatniego mieszkania gminy to ciągle te nowe
nadwyżki powierzchni należącej do gminy jest z czego odpisywać. Jeśli jednak
popatrzeć na wielkości powierzchni użytkowej mieszkań poszczególnych
właścicieli i całego budynku to udziały zmieniły się. Zaliczki rozliczamy
zatem wg powierzchni ale to nie jest zgodne z udziałami. Wyprostowanie tego
jest zapewne bardzo kosztowne i skuteczne tylko do sprzedaży następnego
mieszkania.
A może jest możliwość zablokowania takiego jednostronnego działania gminy?

[asam11]

Może jednak ktoś poradzi!
Kto może dokonywać pomiaru, który będzie podstawą do określenia nowych
udziałów. W przepisach tego nie znajduję. Czy wystarczy pomiar zarządu
akceptowany przez wspólnotę? Czy musi być inżynier budowlany czy geodeta czy
rzeczoznawca?

[mieszkanie.i.wspolnota]

Z opóźnieniem (po urlopie) pragnę ustosunkować się do problemów poruszonych w
wątku.

Gmina o której mowa, podobnie zresztą jak wszystkie znane mi gminy i inni
sprzedający lokale, wpędza się w kłopoty (przejściowo przysparzając też
kłopotów innym) nie realizując jednego z, obowiązujących przecież, przepisów
ustawy o własności lokali. Chodzi tu o przepis Art. 2 ust. 5, który brzmi:

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych
poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego;
dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

(Te gminy, którym wydaje się, że ten przepis realizują, „idą na łatwiznę” i
sporządzają przy sprzedaży plan jednej kondygnacji – tej na której położony
jest zbywany lokal, co oczywiście nie spełnia wymogów ustawy, choć trzeba
przyznać, że może to wynikać z błędu gramatycznego w treści przepisu – użycie
obok siebie liczby pojedynczej i mnogiej w sformułowaniu „na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku”).

Intencją cytowanego wyżej przepisu jest uporządkowanie sytuacji własnościowej w
nieruchomości (wprowadzonego, jak mniemam, na złożony do Komisji Sejmowej
wniosek niżej podpisanego). Przepis ten wymaga, by wszystkie lokale w całej
nieruchomości były naniesione na właściwe plany, z których jednoznacznie
wynikać będzie:
a) jakie są granice lokali i które pomieszczenia przynależne wchodzą w ich
skład, a w rezultacie co należy do nieruchomości wspólnej;
b) jaka jest powierzchnia poszczególnych lokali i łączna powierzchnia
wszystkich lokali w nieruchomości, a w konsekwencji faktyczny udział we
współwłasności.

Gdyby wspomniana gmina sporządziła wymagany przez ustawę zestaw planów
kondygnacji z zaznaczeniem poszczególnych lokali i ich powierzchni określonych
na podstawie pomiarów dokonanych jednocześnie we wszystkich lokalach, konieczne
byłoby zapewne zrobienie korekt, lecz nie byłoby problemów przy każdej kolejnej
sprzedaży lokalu.

Obecnie Zarząd Wspólnoty powinien:
1. Wezwać Gminę do dokonania inwentaryzacji i wynikającej z niej korekty
udziałów w księgach wieczystych;
2. Jeżeli Gmina tego nie zrobi mimo dwu-trzykrotnych wezwań, zarząd wspólnoty
powinien tę pracę zlecić samodzielnie, a kosztem jej wykonania i korekty
udziałów w księgach wieczystych obciążyć Gminę zgodnie z Art. 2 ust. 6 ustawy o
własności lokali (dwa – trzy wezwania, w tym mówiące, że wspólnota zleci prace
sama, a kosztem obciąży Gminę są zabezpieczeniem na wypadek konieczności
dochodzenia należności na drodze sądowej).

Powyższe czynności warto wykonać zanim Gmina sprzeda ostatni lokal, gdyż po
jego sprzedaży, zgodnie z Art. 29 ust. 1d p. 2) roszczenia wobec
dotychczasowego właściciele (miny) nie będą mogły być dochodzone.
Ponieważ zmiana udziału przypadającego na ostatnio sprzedany lokal zmieniła
również sumę udziałów w nieruchomości, do chwili korekty udziałów indywidualni
właściciele mogą, zgodnie z art. 23 ust. 2a w.w. ustawy i na warunkach tam
określonych, żądać by głosowania prowadzone były zgodnie z zasadą, że na
każdego właściciela przypada jeden głos. W takim przypadku, mimo iż Gmina
pozostaje właścicielem wielu lokali, przedstawiciel Gminy dysponować będzie
taką samą siłą głosu, jak każdy pojedynczy właściciel.

Włodzimierz Witakowski
e-mail: [e-mail]