SPOSÓB ZARZĄDU –jeszcze raz.

[wube31]

Ustawowe sformułowanie z art. 18 UWL „sposób zarządu” potraktowaliśmy rozszerzająco i w uchwale o zmianie sposobu zarządu zawarliśmy: powierzenie zarządu nowemu zarządcy, regulamin zebrań, regulamin porządku domowego oraz nowy zakres działania (wyłącznie doradczy!) zarządu dotychczasowego wybranego uprzednio na podstawie art.20 UWL. I to zaklepaliśmy u notariusza. Niestety nie nazwaliśmy tego starego zarządu Radą Właścicieli. I tu wpadliśmy w pułapkę albowiem rzekomo jakakolwiek zmiana któregoś z tych elementów musi być dokonana notarialnie.
Chcemy teraz na zebraniu rocznym przekształcić zarząd dotychczasowy w Radę Właścicieli aby nie mylić zarządcy powierniczego z zarządem oraz dokonać pewnych korekt w Regulaminie Porządku Domowego ale jak twierdzą niektórzy prawnicy wszelkie zmiany nawet przecinek muszą być dokonane również notarialnie. Poradźcie jak z tego wybrnąć.

[wube31]

Widzę że nikt nie podjął tematu.To może krócej: Proszę podać definicję "sposobu zarządu". Czy to tylko chodzi o to kto zarządza np.zarząd własny, zarząd powierzony, zarząd zlecony zarząd przymusowy, czy też chodzi o coś więcej?

[dobud]

kto to m.in, ale przede wszystkim JAK !!!

[kikibobo]

M.in. to już wiem , ale JAK ?, sama jestem ciekawa bo nie znam zgłębienia
tematu.
Tylko proszę Cię nie mów żebym sobie coś tam gdzieś poszukała . Przyznałam się
raz, przyznam się raz jeszcze. Jestem kompletnym debilem komputerowym .
Głupsze tematy są powtarzane więc ten ważny mógłby?

po polsku: "zasady zarządzania"

[mieszkanie.i.wspolnota]

wube31 napisał:
> Proszę podać definicję "sposobu zarządu".

Gdyby ustawodawca znał język polski i chciałby go używać, to by w tym miejscu
napisał "zasady zarządzania nieruchomością wspólną".
Zasady te opisano w ustawie o własności lokali.
I wszystko byłoby proste, ale prawnicy toczą spór o to, czy chodzi wyłącznie o
zasady określone w rozdziale IV, czy też o zasady określone w całej ustawie.
Rozstrzygnięcia nie szukajcie w ustawach, bo ich tam nie ma. Jesteście zdani na
własną interpretację, i nie ma się co powoływać na najuczeńszych profesorów czy
sędziów Sądu Najwyższego, bo ich interpretacja akurat tyle warta, co
interpretacja kikibobo, miro_mx, dobuda, wube31 czy kalinowskiego.
Osobiście przychylam sie do opinii, że "sposób zarządu" czyli "zasady
zarządzania" określone są nie tylko w rozdziale IV, ale w całej ustawie. A to
by znaczyło, że każdą "zasadę zarządzania" - np. zasady rozliczeń kosztów
określone w artykułach 12-14 (rozdział III) - MOŻNA zmienić, ale zmiana ta
wymaga albo umowy notarialnej, albo uchwały protokoławanej przez notariusza.
(To "albo" jest zresztą kolejnym punktem sporu, a może go rozstrzygnąć tylko
sąd, wedle mądrości czy raczej głupoty swojej).

[miro_mx]

Gdybym miał liczyć dzieci w moim brzuchu, to chyba byłyby już trojaczki!!!
Czy mógłby Pan zacytować MOJĄ interpretacje art. 18?
Jestem zainteresowany, zapoznać się z nią!
Pozd.
Miro

[wube31]

Masz rację.Właśnie jak? A więć może powiesz co ustawodawca miał na myśli w art.18 UWL mówiąc że własciciele mogą określić "sposób zarządu"?

[miro_mx]

Jak zarządza się nieruchomością wspólną
(Źródło: Gazeta Prawna)


Nawet w mniejszości nie jesteś skazany na zły zarząd! Poznaj swoje prawa,
przychodź na zebrania, dowiaduj się, jak są wydawane twoje pieniądze - gdy
jesteś bierny, inni decydują za ciebie. Przeczytaj, jak się zarządza wspólnotą.

Przypominamy tylko, że wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada - powstaje ona z
mocy prawa, a konkretnie ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994r. (DzU nr
85 poz. 338 z późniejszymi zmianami). Zgodnie z ustawą budynek (nawet jeżeli
wykupione jest tam tylko jedno mieszkanie) staje się wspólnotą mieszkaniową.

Nim zatem kupisz mieszkanie we "wspólnotowej kamienicy" lub jako świeżo
upieczony hipoteczny właściciel byłego mieszkania spółdzielczego podejmiesz
razem z innymi niezadowolonymi z działań spółdzielni właścicielami uchwałę, "że
w zakresie waszych praw i obowiązków ma zastosowanie ustawa o własności
lokali", słowem, nim zaczniesz "bawić się" we wspólnotę, poznaj dokładnie swoje
prawa i obowiązki. Musisz pamiętać, że własność to nie tylko uprawnienia, ale i
odpowiedzialność, a więc szereg obowiązków, które ciążą na właścicielu. Ich
zakres reguluje kodeks cywilny (zwłaszcza druga księga - "Własność i inne prawa
rzeczowe"), ustawa o własności lokali, a także inne akty prawne, choćby prawo
budowlane.

Jako właściciel lokalu korzystasz z prawa własności na ogólnych zasadach, ale
pewne dodatkowe ograniczenia spadają na ciebie z powodu współwłasności części
wspólnych w budynku.

Obowiązek zarządu
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek uczestniczyć w zarządzie
nieruchomością wspólną. O zakresie twoich praw i obowiązków decyduje wielkość
udziału w nieruchomości wspólnej oraz zasady określone w przepisach prawa,
umowach współwłaścicieli lub podjętych przez nich uchwałach.

UWAGA! Dotyczy to zarówno właścicieli lokali wyodrębnionych, jak i
dotychczasowego właściciela nieruchomości, który włada lokalami
niewyodrębnionymi (np. gmina czy spółdzielnia).

Właściciele mogą samodzielnie ustalić sposób zarządu nieruchomością, spisując
stosowną umowę w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali).
Jeśli nie skorzystają z tego prawa, to muszą podporządkować się przepisom art.
19 i następnych ustawy, które mówią, że jeżeli lokali wyodrębnionych i
należących do dotychczasowego właściciela nie jest więcej niż siedem, to do
zarządu nieruchomością stosuje się przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności.

Pamiętaj też, że twoim podstawowym obowiązkiem jako właściciela jest ponoszenie
kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te obciążają cię stosownie do
udziału w nieruchomości. Opłaty - w wysokości określonej uchwałą właścicieli -
musisz płacić zaliczkowo z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca (art. 15
uwl). Ponadto jako właściciel mieszkania masz obowiązek ponosić wszelkie
wydatki związane z jego utrzymaniem i musisz utrzymywać ten lokal "w należytym
stanie" (art. 13 uwl). Jeśli zarząd zażąda tego od ciebie, musisz pozwolić
wejść do mieszkania fachowcom w celu przeprowadzenia remontu, konserwacji,
usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej (chodzi tu o części wspólne budynku,
np. pion wodny lub kanalizacyjny w mieszkaniu).

UWAGA! Jeżeli po 24 kwietnia dzięki nowej ustawie o spółdzielniach
mieszkaniowych skorzystasz z preferencji przy wykupie mieszkania spółdzielczego
lub jeśli jako posiadacz własnościowego prawa do lokalu wystąpisz do
spółdzielni o przeniesienie na ciebie prawa własności, pamiętaj, że prawne
możliwości działania właścicieli mieszkań (członków i nie członków spółdzielni)
oraz lokatorów będą zależały od ukształtowania się w danej nieruchomości
stosunków własnościowych. Jeśli w obrębie danej nieruchomości (może to być
jeden lub kilka budynków) przewagę uzyskują właściciele lokali źle oceniający
działalność spółdzielni, wówczas będą oni mogli podjąć uchwałę, że w zakresie
ich praw i obowiązków ma zastosowanie ustawa o własności lokali. Sytuacja
przypominałaby wspólnoty, w których oprócz prywatnych właścicieli jest też
gmina. Jednak w tym przypadku większość właścicieli decyduje np. o wyborze
zarządcy budynku. Dopóki uchwała taka nie zostanie podjęta w zasobach
spółdzielni, funkcję zarządcy pełniłaby z mocy ustawy spółdzielnia, opierając
się o przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o przepisy prawa
spółdzielczego.

Wspólnoty małe i...
Ustawa dzieli zatem "nieruchomości wspólne" w zależności od liczby mieszkań w
budynku.

Małe wspolnoty to takie, w których liczba mieszkań w budynku (wyodrębnionych i
niewyodrębnionych) jest nie większa niż siedem. W takich wspólnotach do zarządu
nieruchomością wspólną stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności
(art. 195-223).

Wynika z nich, że każdy właściciel mieszkania ma obowiązek udziału w zarządzie
nieruchomością wspólną (art. 200 kc). To znaczy, że powinieneś współdziałać w
podejmowaniu decyzji i w wykonywaniu czynności związanych z utrzymywaniem
nieruchomości wspólnej, a także uczestniczyć w wydatkach.

Zarząd wykonywany na podstawie przepisów kodeksu cywilnego daje dobrą ochronę
praw i interesów każdego właściciela mieszkania - niezależnie od wielkości
udziału w nieruchomości wspólnej. Po uzyskaniu zgody większości (liczonej
według udziałów) każdy właściciel może podjąć czynności "zwykłego zarządu", np.
sprzątanie. Jeśli nie można się dogadać się co do tego, kto np. ma sprzątać w
waszej kamienicy, ty jako właściciel możesz żądać "wydania upoważnienia
sądowego do dokonania tych czynności".

Do rozporządzania nieruchomością wspólną (np. strychem, poddaszem, piwnicami,
składzikami itp.) i do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego
zarządu (np. remont, zmiana przeznaczenia pomieszczeń wspólnych, wysokość opłat
na koszty zarządu), jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli. (art. 199 kc).

Jeżeli w tej kwestii nie udaje wam się dogadać, właściciele posiadający razem
co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Sąd bierze pod uwagę, czemu ma służyć "zamierzona czynność" oraz interesy
wszystkich właścicieli.

Jeżeli twoim zdaniem większość właścicieli (odpowiednio do udziałów)
postanowiła dokonać czynności "rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego
zarządu nieruchomością wspólną", możesz wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie tej
kwestii. Możesz też żądać wyznaczenia zarządcy przymusowego, gdy w twojej
wspólnocie nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących
zwykłego zarządu albo gdy większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub
krzywdzi mniejszość (art. 203 kc).

UWAGA! Właściciel mieszkania, który jest członkiem zarządu nieruchomości
wspólnej, może żądać od pozostałych wynagrodzenia stosownego do nakładu pracy.
Pozostali właściciele mogą się natomiast domagać składania rachunków z zarządu
w "odpowiednich terminach" (art. 208 kc).

...duże różnie się rządzą
Szerokie uprawnienia właścicieli oraz ustawowa ochrona praw i interesów
mniejszości, którą zapewnia kc, zostały znacznie ograniczone w stosunku do
właścicieli mieszkań w budynkach, w których lokali jest więcej niż siedem,
czyli w dużych wspólnotach.

W tym przypadku właściciele zarządzają nieruchomością wspólną w oparciu o art.
20 i następne ustawy o własności lokali i mają obowiązek podjąć uchwałę o
wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Właściciele muszą wybrać jedno- lub
kilkuosobowy zarząd nieruchomości wspólnej (jeżeli sposobu wyboru zarządu nie
uregulowali inaczej w umowie notarialnej - zgodnie z art. 18 uwl). Wszyscy
właściciele lokali (wyodrębnionych oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości)
mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze zarządu.

UWAGA! Jeśli tego nie zrobią, każdy z nich może żądać ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd (art. 26 uwl). Ustanawiając zarządcę przymusowego, sąd
o

[miro_mx]

UWAGA! Jeśli tego nie zrobią, każdy z nich może żądać ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd (art. 26 uwl). Ustanawiając zarządcę przymusowego, sąd
określi zakres jego uprawnień i wysokość wynagrodzenia.

Zarząd wybrany przez właścicieli nie potrzebuje osobnej zgody na dokonywanie
czynności "zwykłego zarządu", bo ma prawo podejmować je samodzielnie (art. 22
ust. 1 uwl). Jest to więc inna sytuacja niż opisana w kc, gdzie czynności
zwykłego zarządu wymagają zgody większości właścicieli. Inaczej też niż w
kodeksie uregulowano kwestię czynności przekraczających zwykły zarząd.
Większość głosów.Decyzje przekraczające "zwykły zarząd" zarząd wspólnoty
podejmuje na podstawie uchwał właścicieli, ale nie jest tu potrzebna
jednomyślność, której wymaga kodeks. Wystarczy uzyskać większość głosów liczoną
według udziałów.

UWAGA! Jest jednak wyjątek od tej reguły. Nowelizacja ustawy o własności lokali
z 16 marca 2000r. wprowadziła opcjonalny sposób głosowania. W art. 23 pkt 2a
ustawy czytamy: "Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1
albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te
warunki są spełnione łącznie, głosowanie, że na każdego właściciela przypada
jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających
łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej".

Oznacza to, że na żądanie właścicieli mających co najmniej jedną piątą udziałów
w nieruchomości wspólnej głosuje się według reguły: jeden właściciel - jeden
głos (a nie jak dotąd tylko udziałami). Przegłosowany właściciel jest związany
decyzją większości.

Kiedy nie ma zgody. Ustawodawca dał właścicielowi, który nie zgadza się z
uchwałą zarządu, różne instrumenty obronne. Zgodnie z art. 25 pkt 1 ustawy
właściciel, który nie zgadza się z uchwałą wspólnoty, może zaskarżyć ją do sądu
z powodu "jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali
albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
lub narusza jego interesy". Punkt drugi tego samego artykułu mówi z kolei,
że "zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie
do czasu zakończenia sprawy".

UWAGA! Ustawa daje sześciotygodniowy termin do zaskarżania uchwał. Termin
płynie od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia zawiadomienia
właściciela o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zbieranych
indywidualnie.

UWAGA! Kiedy zaskarżasz jakąś uchwałę wspólnoty, robisz to jako członek
wspólnoty, a nie jako wspólnota!

Nieobecny też głosuje. Każdy właściciel ma prawo uczestniczyć w głosowaniu
uchwał. Jeśli nie byłeś na zebraniu, powinieneś dostać uchwały do głosowania
w "trybie indywidualnego zbierania głosów".

Jeśli zostałeś pozbawiony tej (lub innej) możliwości głosowania, możesz skarżyć
uchwałę podjętą "z naruszeniem prawa".

PAMIĘTAJ! Zwoływanie zebrań właścicieli w godzinach pracy praktykowane przez
zarządców komunalnych jest równoznaczne z ograniczaniem waszych praw do
podejmowania decyzji - zwłaszcza gdy nie uzupełnia się głosowania w trybie
indywidualnym.

Nie za plecami.Każdy właściciel musi być zawiadomiony na piśmie o terminie,
miejscu i porządku zebrania co najmniej tydzień przed planowanym terminem (art.
32 uwl).

Masz prawo wiedzieć.Masz prawo do uzyskania informacji koniecznych do
podejmowania decyzji w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, tj. do
głosowania uchwał. Przysługuje ci bowiem prawo kontroli działalności zarządu
(art. 29 ust. 3 uwl).

UWAGA! To właściciele decydują o wyborze zarządu nieruchomości, ustalają
wynagrodzenie dla zarządu, przyjmują roczny plan gospodarczy, określają
wysokość opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną, przyjmują roczne
sprawozdanie zarządu nieruchomości i udzielają mu absolutorium.

Co się uchwala.Wszystkie te decyzje zapadają w formie uchwał właścicieli lokali
(art. 22 ust. 3 uwl). Bez uchwały nie można zmienić przeznaczenia powierzchni
lub pomieszczeń wspólnych, przeprowadzić nadbudowy lub przebudowy nieruchomości
wspólnej, zmienić udziałów po wyodrębnieniu lokalu nadbudowanego lub
przebudowanego, podzielić wspólnego gruntu, połączyć w jedną nieruchomość dwóch
odrębnych lokali ani podzielić lokalu.

W drodze uchwały można zgodzić się na zmianę wysokości udziałów we
współwłasności. Uchwała jest też niezbędna, by wytoczyć powództwo o sprzedaż
lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą
należnych opłat oraz gdy utrudnia pozostałym właścicielom korzystanie z ich
lokali lub z nieruchomości wspólnej. Uchwałą można też właścicielowi lokalu
użytkowego zwiększyć opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Co jeszcze musisz wiedzieć
Księga druga kodeksu cywilnego, pt. "Własność i inne prawa rzeczowe". Art.140
kc ustala zasadę, zgodnie z którą właściciel może, z wyłączeniem innych osób,
korzystać z lokalu (w tym np. pobierać pożytki), a także nim rozporządzać.
Jednocześnie wyznacza granice swobodnego korzystania z własności i
rozporządzania nią. Są to granice "określone przez ustawy i zasady współżycia
społecznego" oraz konieczność korzystania z lokalu "zgodnie ze społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem" prawa, jakie przysługuje właścicielowi. Dokładniej
ujmuje to art. 144 kc - "właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu
swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z
nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-
gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych". Z kolei o
przeznaczeniu "nieruchomości lokalowej" mówi art. 2 ustawy o własności lokali.
Lokal mieszkalny to izby przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Właściciel nie powinien więc wykorzystywać mieszkania w innym celu ani w taki
sposób, by utrudniać właścicielom mieszkań sąsiednich korzystanie z takich
samych praw.

Lokal może być przeznaczony na inne cele, lecz musi to wynikać z dokumentacji
technicznej budynku. Za zgodą organu właściwego w sprawach nadzoru budowlanego
można zmienić przeznaczenie lokalu (z mieszkalnego na inny lub odwrotnie).

Jednak właściciele innych lokali mogą uchwalić, że właściciel lokalu
przeznaczonego na inne cele ma obowiązek wnosić dodatkowe opłaty na koszty
zarządu nieruchomością wspólną. Sprawy te będzie wówczas normował ustalony
wspólnie regulamin porządku domowego lub osobna uchwała podjęta np. w oparciu o
art. 12 ust. 3 uwl.

[miro_mx]

www.poradaprawna.pl/index_pytania.php?co=pozycja&id=2630&Session=93f41c94773d7d83e7534b313abc893e

[serafin666]

robicie tutaj "bicie piany" ; dorzucam - dla otrzeźwienia :

Nazar Mirosław Państwo i Prawo 1995/10-11/24
Dopuszczalne jest, by umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną
należącą do "dużej" wspólnoty mieszkaniowej (ale tworzonej przez np. tylko 11
właścicieli lokali) zawierała postanowienie o ustanowieniu zarządu
bezpośredniego sprawowanego na zasadach określonych w k.c. (a więc bez
powoływania zarządu lub zarządcy).

Wróbel D. artykuł P PS 1993/9/47 - t.2
Z przepisu [art. XIX p.w.k.c.] wynika, że wpis odrębnej własności lokalu jest
jedną z przesłanek powstania takiej własności, a więc ma charakter
konstytutywny. Nie dotyczy to natomiast wpisu postanowień umowy dotyczących
sposobu zarządu wspólną nieruchomością, który jest wprawdzie obowiązkowy, ale
ma charakter deklaratywny (art. XIX § 2).

Łyszczak Wiktor E. Rzeczpospolita 2002/5/13 artykuł
Art. 18 ust. 1 [ustawy z 1994 r. o własności lokali] przewiduje, że notariusz w
akcie notarialnym określa sposób zarządu nieruchomością wspólną. [...] Ta
czynność nie jest obligatoryjna, i gdy jej nie dokonano, sposób zarządu
powinien odpowiadać przepisom uwl.

Rada właścicieli - bez notariusza!!!

[mieszkanie.i.wspolnota]

wube31 napisał:
> Niestety nie nazwaliśmy tego starego zarządu Radą Właścicieli. I tu wpadliśmy
> w pułapkę albowiem rzekomo jakakolwiek zmiana któregoś z tych elementów musi
> być dokonana notarialnie.

Rada właścicieli (albo rada wspólnoty) - jeśli nie otrzymuje praw i
kompetencji zastrzeżonych dotychczas (w ustawie, umowie notarialnej, wyroku
sądowym lub wcześniejszej uchwale protokołowanej przez notariusza) dla
właścicieli lokali lub dla zarządu wspólnoty - nie musi być powoływana
notarialnie.
Co więcej, nie trzeba jej wybierać w głosowaniu - wystarczy deklaracja
właściciela lokalu, że zamierza w takiej radzie pracować. Rada właścicieli, w
tej najprostszej postaci, pełni funkcje kontrolne i doradcze, ale tylko w takim
zakresie, w jakim prawo do kontroli (uwl, art.29 ust.3), doradztwa
i "współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną" (uwl, art.27) przysługuje
każdemu właścicielowi lokalu.
Każdy właściciel ma prawo przeglądać dokumenty zarządu i nieruchomości
wspólnej, formułować swoją ocenę pracy zarządu, proponować właściwe (jego
zdaniem) rozwiązania i stawiać WNIOSKI o zdyscyplinowanie, ukaranie a nawet
odwołanie zarządu. Ma te prawa bez względu na to, czy jest, czy też nie jest
członkiem rady właścicieli i czy taka rada w ogóle została powołana.
Po cóż zatem powoływać radę właścicieli?
Po to, aby zmobilizować niektórych przynajmniej właścicieli do wykonywania
ich uprawnień nadzorczych i kontrolnych. W przeciętnej wspólnocie nikomu nie
chce się systematycznie kontrolować działalności zarządu. Formalne powołanie
rady wspólnoty może ten stan rzeczy zmienić. Osobom, które zadeklarowały udział
w radzie, nie będzie po prostu wypadało odmówić interwencji, kiedy ktoś z
pozostałych właścicieli zwróci się do nich o pomoc (nazwiska osób, ktore
zadeklarowały pracę w radzie wspólnoty, powinny być wywieszone na tablicy
informacyjnej, a jeszcze lepiej: podane do wiadomości każdego właściciela
lokalu odrębnym pismem).
Nadto rada wspólnoty to pewien zespół, z którym - jak pokazuje
doświadczenie - zarząd i administrator bardziej się liczą niż z pojedynczym
właścicielem. Zespół ten nie może, co prawda, bezpośrednio wymóc na zarządzie
czy administratorze właściwego (jego zdaniem) sposobu postępowania, ani
zablokować działań niekorzystnych (w przekonaniu rady) dla wspólnoty. Jednak
opinia rady, przedstawiona w porę do wiadomości właścicieli, będzie dla nich z
reguły bardziej przekonująca, niż opinia pojedynczego właściciela lokalu
wygłoszona na zebraniu.

[wube31]

Szanowni Państwo! To wszystko co poruszyliście w tej obszernej dyskusji jest oczywiste i ja to mam w małym palcu.Ale w większości nie zrozumieliście i tak o co mi chodzi. Więc informuję jeszcze raz. Uchwała zmieniająca sposób zarządu miała kilka paragrafów które brzmiały brzmiały mniej więcej tak: Na podstawie art 18 ust.2a UWL - My wspólnota mieszkaniowa uchwalamy następujący sposób zarzadu nieruchomością wspólną:
1.Powierzamy zarząd licencjonowanemu zarządcy panu X.
2.Zarządca sprawować będzie ten zarząd na podstawie umowy stanowiącej załącznik do niniejszej uchwały.
3.Ustalamy regulamin porządku domowego wg kolejnego załacznika do uchwały
4.Ustalamy regulamin zebrań Wspólnoty wg kolenego załącznika do uchwały
5.Wobec zmiany zarządcy dotychczasowy zarząd wybrany wcześniej na podstawie art.20 UWL sprawować będzie zadania konsultacyjno-doradcze wymienione wg kolejnego załacznika do uchwały.
6.Zasady zawarte w niniejszej uchwale zaprotokołowanej przez notariusza stanowić będą podstawę do wpisu do księgi wieczystej.
I TYLE !
Sąd wpisał do księgi wieczystej tylko ustalenia zawarte w par.1 uchwały tj nowego zarządcę.
Wobec tego ponawiam pytanie zasadnicze i o nic mi więcej nie chodzi.
CZY SŁUSZNE JEST TWIERDZENIE PRAWNIKÓW Z KTÓRYMI KONSULTOWAKIŚMY PROBLEM ŻE JAKAKOLWIEK ZMIANA USTALEŃ ZAWARTYCH W POWYŻSZEJ UCHWALE Np.MAŁA ZMIANA REGULAMINU PORZĄDKU DOMOWEGO itp.MUSI BYĆ DOKONANA NOTARIALNIE?

[mieszkanie.i.wspolnota]

wube31 napisał:
> Szanowni Państwo! To wszystko co poruszyliście w tej obszernej dyskusji jest
> oczywiste i ja to mam w małym palcu.

Gdyby Pan to miał rzeczywiście w małym palcu, to nigdy w życiu nie zgodziłby
się Pan na NOTARIALNE uchwalanie takich głupot jak regulamin porządku domowego.
Teraz oczywiście zmiana każdego przecinka w uchwale będzie wymagała nowej
uchwały protokołowanej przez notariusza, a także stosownych opłat notarialnych
i wieczystoksięgowych.

[serafin666]

moim zdaniem - szkoda czasu ; należałoby zrobic dokładną analizę porównawczą
umowy z zarządcą z pozostałymi elementami tej uchwały ; pachnie mi to
krętactwem i cwaniactwem i - byc może - skrajną głupotą

do serafina

[wkalinowski]

Bardzo proszę, niech Pan zajrzy do swojej poczty. Pilna sprawa.

[wube31]

Wielce Szanowni Panowie Witoldzie oraz Serafinie.

Dotychczas uważałem że nasze forum służy do udzielania życzliwych rad przez ludzi mądrych (a takimi jesteście Panowie niewątpliwie) innym ludziom takim jak ja powiedzmy że nie tak mądrym jak WY (że nie powiem głupim). Z przykrością zatem stwierdzam że obrzucanie tych drugich inwektywami w rodzaju cwaniactwo, krętactwo i skrajna głupota jest przejawem pychy i arogancji z Waszej strony.

A teraz ad rem:

1.To że w jednej uchwale zawarto tyle tematów wynikało z następujących powodów:

a)bo zdefiniowaliśmy słowo „sposób” jako nie tylko kto ma zarządzać ale
jakimi instrumentami ma to robić (czyli regulamin porządku itp.) Było to o
tyle uprawnione z naszej strony że ustawodawca przecież tego słowa nie
zdefiniował. N.b. Wy również tego nie uczyniliście.

b)w związku z takim rozumieniem sprawy uczestnicy zebrania zażyczyli sobie aby
wszystkie sprawy przegłosować w jednej uchwale metodą en block. (czy prawo
tego zabrania?)

2. Ponadto notariusz zaprotokołował tylko par.1 naszej uchwały czyli powierzenie
zarządu nowemu zarządcy i w takim stanie przedstawił to w sądzie.

3. Sąd wpisał do ksiąg wieczystych nowego zarządcę. (tylko!).

4. A zatem w dokumentach sądowych nie ma ani słowa o regulaminie porządku
domowego i innych instrumentach SPOSOBU zarządzania.

5. Konkludując – moim skromnym zdaniem wszystko jest w porządku i notarialnie
musielibyśmy tylko „zaklepać” ewentualną zmianę zarządcy a nie inne elementy
uchwały.

SERDECZNIE PANÓW POZDRAWIAM.

[kikibobo]

Zrozumiałam to tak :
miro przedstawił:
"Właściciele mogą samodzielnie ustalić sposób zarządu nieruchomością, spisując
stosowną umowę w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali).
Jeśli nie skorzystają z tego prawa, to muszą podporządkować się przepisom art.
19 i następnych ustawy, które mówią, że jeżeli lokali wyodrębnionych i
należących do dotychczasowego właściciela nie jest więcej niż siedem, to do
zarządu nieruchomością stosuje się przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności."

czyli korzystając z zapisu art. 18 ust. 1 właścicieli sami notarialnie mogą
określić sposób zarządu nieruchomością wspólną tak jak chcą. A jak tego nie
zrobią ( art. 18 ust. 3) to muszą stosować przepisy rozdziału IV od art. 19 do
art. 33 uowl.
Jest to dla mnie czymś nowym, dotychczas spotkałam się z notarialnym
powierzeniem zarządu zarządcy albo zarządowi wybranemu akurat w sposób
określony w art. 20 uowl, a wtedy i tak stosuje się przepisy art. 19-33 uowl.
Rozumiem, że wube 31 przedstawił ten przypadek, gdy właściciele sami ustanowili
sposób zarządu odmiennie niż podano to w art. 19-33 uowl.
Wybrany u niego zarząd nie jest tym z art. 20. I słusznie, że chcą zmienić
nazwę na Radę Właścicieli, słowo zarząd czy Zarząd dla niektórych znaczy to
samo.
Moim zdaniem jest to dobry sposób i nie widzę problemu gdy do każdej zmiany
zaprasza się notariusza.
dziękuję za dyskusję a jeżeli źle zrozumiałam to liczę, że Państwa rzeczowe
wywody skorygują moje.

[niedociekliwy]

Przekazując zarząd wspolnotą w uchwale potwierdzoną notarialnie,oddaliście
zarządzanie waszym majątkiem zarzadcy.Jego/zarządcę/nadal obowiązuje ustawa o
własności lokali,lecz nie ma zarządu bis/rady właścicieli/jest zebranie ogólne i
kropka.Zebranie!!-ogół włascicieli nadal decyduje o swoim majątku i może
odwoływac,ustalać,poprawiac do woli w granicach przepisów prawa.

[kikibobo]

niedociekliwy napisał:
"oddaliście
zarządzanie waszym majątkiem zarzadcy"

zarządzanie nieruchomością wspólną a nie majątkiem.
Więcej tu obowiązków dla zarządcy niż profitów.

[serafin666]

mylisz się zasadniczo - nieruchomość wspólna to majątek

[kikibobo]

Zasadniczo to sie nie myliłam wskazując, że zarządcy zgodnie z art. 18 ouwl
powierzono zarząd nieruchomością wspólną, a że ktoś zalicza tę nieruchomość
wspólną do majątku to niech sobie zalicza.