problemy z firmą zarządzającą

[maarzenka]

Witam. Została "wybrana" firma zarządzająca naszą nieruchomością - właściwie
to w niejasny dla mnie sposób - po prostu jedna osoba narzuciła swój wybór.
Wiekszość współwłaścicieli to osoby starsze lub niespecjalnie zaznajomione z
problematyką dot. nieruchomości. Ta osoba (X) współpracuje z naszym obecnym
zarządcą. Mamy następujące problemy:

1. Nie powiadamia się nas o zebraniach - dowiadujemy się przypadkiem, że
takowe są.

2. Zbiera się głosy w trybie indywidulanym, nam dostarcza się uchwały do
podpisu na samym koncu, więc nawet jak się sprzeciwimy, to nasz 1 głos
niewiele zmieni. Myślę, że jest to celowe działanie, bo gdybyśmy jako pierwsi
powiedzieli NIE to mogłoby to dać do myślenia pozostałym współwłaścicielom i
efekt nie zawsze byłby korzystny dla osoby X, która narzuca swoje koncepcje.

3. Pytanie: jutro jest zebranie. W porządku "obrad" jest m. in WYBÓR OFERT NA
WYKONANIE REMONTÓW. Czy to oznacza, że postępowanie przetargowe zostało
przeprowadzone, a my możemy jedynie na poczekaniu przyklasnąć narzuconemu
wyborowi? Mamy obawy, że zostanie wypromowana firma, której właściciel jest
spokrewniony z X. Czy oni mają obowiazek dostarczyć nam przed zbraniem
materiały ofertowe abyśmy mieli czas wybrać lub przynajmniej w spokoju
przeanalizować oferty?

4. Podobno ma zostać zaciągnięty kredyt na finansowanie remontu. Kto
odpowiada za zobowiązania wspólnoty? Zarząd, zarządcaca, czy też osobiście
właściciele lokalu?

Byłabym bardzo wdzięczna za jakiekolwiek sugestie i podpowiedzi.

pozdrawiam w ten upalny wieczór wszystkich internautów :)))

[dobud]

Przeczytaj jeszcze raz (?) ustawę o własnosci lokali, szczególnie o głosowaniu
uchwał i zobowiązaniach.......

I wróć tu.........jak będzie chłodniej :-) ;-)

[maarzenka]

No właśnie czytałam, wiem, że maja obowiazek dostarczyć zawiadomienie na 7 dni
przed zebraniem, ale co mam w praktyce z tym począć? Iść do sądu o to, że mnie
nie wzywają? A co z pozostałymi kwestiami? Dzięki z góry.

[dobud]

Sposób zbierania głosów............powinno się dotrzeć do wszystkich
możliwych , ale w praktyce to robią tak, że zbierają do czasu gdy jest ponad
50% ZA.........a resztą powinni zawiadomoć pisemnie o tresci uchwały.
Nie jest to fair, bo zwykle pomija się osoby "wrogie", takie jak Ty :-).
No ale zawsze masz prawo zaskarżyć uchwałę do sądu...............

Oferty.........powinno nastąpi otwarcie ofert w Waszej obecnosci, bo inaczej
zawsze może być podejrzenie, że ktoś znajac ceny konkurencji "podpowiedział"
następnemu oferentowi jaką ma dać cenę aby wygrać.
Najlepiej po otwarciu ofert wybrać jakaś komisję przetargową do szczegółowej
oceny i wyboru. Co nagle, to po diable...

Zobowiazania...........każdy właściciel lokalu stosownie do swojego udziału.

Dzięki DOBUD

[maarzenka]

Dzięki za konkretne podpowiedzi, ciężko się rozmawia z osobami, które są
przekabacone przez p. X, ona jest jakimś autorytetem dla pozostałych członków
wspólnoty, sama nie mogę dojść dlaczego, nie chwalac się jestem o niebo lepiej
wykształcona od tej osoby, tyle, że mlodsza (mam 26 lat) i chyba postrzega sie
mnie przez pryzmat wieku, traktując jak zwykłą smarkulę, która sie czepia :(((

Dziś zebranie, ciężka mnie czeka przeprawa..

[xxxll]

zawsze możesz zorganizować zebranie wspólnoty nieformalne (na strychu, klatce
schodowej) zaproś konkurencje - innego Zarządce niech im on opowie jak można
inaczej.
Jak to nie pomoze to sprzedaj lokali i kup w innej wspólnocie. Zawsze to
wyjście awaryjne.

Wyjście awaryjne według xxxll!

[wprost5]

Ja mam lepszy pomysł - sprzedać lokal i wyjechać z Polski! Oczywiscie jest to
żart w odpowiedzi na "mądrą" radę xxxll. A co będzie, jak po sprzedaniu
mieszkania w jednej wspołnocie i kupnie w drugiej pojawi sie ten sam problem, a
szansa na to jest bardzo duża. Sprzedający lokal w nowej wspólnocie, być może z
takich samych względów jak inicjatorka wątku, oczywiście ukryje fakt problemów
z zarzadcą, bo jeśliby to ujawnił, to zmaleją jego szanse na sprzedaż lokalu.
Dowiedzenie się czegokolwiek od innych członków wspólnoty też może być trudne
biorąc pod uwagę ogólną ich wiedzę. Widac, że nie tędy droga! Przecież
dochodzimy do absurdu, ale tak musi być, skoro mieszkańcy wspólnot są tą
słabszą stroną w sporach z zarządca lub administratorem.
Moim zdaniem nie sprzyja mocnej pozycji członka wspólnoty obowiązujące prawo
ale przede wszystkim praktyka sadów, ktore przewaznie przyznaja racje zarządcom
i administratorom, nawet w oczywistych sytuacjach gdy racja jest po stronie
czlonka wspólnoty. Zmiana tego nie będzie łatwa i szybka, bo sądownictwo broni
swojej dotychczasowej pozycji a politycy tez jakos tego problemu nie
dostrzegaja. W każdym razie kolportuje się wśród nich opinie, że we współnotach
nie ma w zasadzie żadnych problemów - sam to wielokrotnie słyszałem. Niestety,
bez silnej świadomości celowego ubezwłasnowolniania członków wspólnot przez
osoby z tego korzystające często w nieuczciwy sposób i jednocześnie bezradności
i bierności członków wspólnot nie widzę praktycznie szans na wyjście z tej
sytuacji.
Od dawna nawołuję do stworzenia jakiegoś ciala skupiajacego wspolnotowiczów w
celu obrony interesów, ale bez skutku. Sytuację wykorzystuja wobec tego
zarzadcy i administratorzy.

W konkretnym przypadku jedynym wyjściem są długie rozmowy z mało zorientowanymi
członkamu wspólnoty i przekonywanie ich, w oparciu o konkretne przykłady, że
pewne rzeczy można rozwiązać lepiej i taniej, oczywiscie z korzyścią przede
wszystkim dla nich samych.

Dziękuję

[maarzenka]

Bardzo dziękuję za wszystkie rady i podpowiedzi. Sprzedaż mieszkania nie
wchodzi w grę, mam 2 dzieci, w tym 5-cio miesięczne, poza tym dopiero co
urządzilismy się do końca i wyposażyliśmy mieszkanie - ciężko by było w tej
chwili znowu zaczynać od nowa...

Ciężko też przekonać mało zorientowanych członków wspólnoty - oni są
zadowoloeni, że coś się w ogole dzieje, bo wcześniej podlegalismy pod zarząd
ZBM, który nie robił nic.. Poza tym oni ufają osobie X, ja chyba jestem
postrzegana jak pieniaczka, która tylko sie czepia niewiadomo po co i
dlaczego...

Nie ma za co dziękować!

[wprost5]

Przykro mi, ze nie moggłem nic bardziej sensownego doradzić, ale taka jest
smutna prawda. Prześledzenie forum musi każdego myslącego doprowadzić do
wniosku, że to forum to w zasadzie bicie piany poza może nielicznymi wyjątkami.
Nikt uczciwy nie poda tu radykalnych recept, bo po prostu w obecnej
rzeczywistości takie nie istnieją!

Tak jak się spodziewałem, Marzenka rzeczywiscie nie może zmienić mieszkania i
nie tylko ona. Tak więc rady w rodzaju "sprzedaj mieszkanie i kup nowe" sprawy
nie załatwiają.
Wielu forumowiczów zna te uwarunkowania - starzy ludzie mający dość
wszystkiego, chcący dozyc w spokoju swoich dni i godzący się praktycznie na
wszystko. Może zabrzmi to banalnie, ale tacy jak Marzenka przede wszystkim w
swoim i swoich dzieci interesie muszą probować to zmieniać! Innego wyjścia nie
ma, krętacze-administratorzy dobrowolnie od żłobu nie odejdą!
Życze spokoju i wytrwałości a powinno się jednak udać.

Do wprost5

[cogito-44]

Jestem klinicznym przykładem tego, co napisałeś o sądach. Przegrałem sprawę w
sądzie.
Sędzia użył argumentu: po pana stronie stoi tylko garstka, a wiekszości się
wszystko podoba.
Następny argument: O! To w waszej Wspólnocie mieszka pan prezes ( emerytowany
prezes sądu) i on też się pod tym podpisał?
Jeszcze jeden: jak są bierni i nie chodzą na zebrania, to po co im wysyłać
informacje(to odnosiło się do obowiązku pisemnego powiadamiania o podjętych
uchwałach).
I jeszcze kwiatek: roczne sprawozdanie finansowe nie podpisane przez zarząd,
bład w tym sprawozdaniu oraz nie dostarczenie tego sprawozdanie wszystkim
członkom WM, zdaniem sądu były tylko uchybieniami formalnymi nie mającymi
żadnego znaczenia, skoro większość głosowała za przyjęciem sprwozdania.
To po jaką cholerę zaskarżałem uchwały?
Po takim przyjęciu odechciało mi się włóczyć po sądach. Szkoda na to czasu i
pieniędzy. Zaczynam od podstaw. Prowadzę rozmowy, rozmowy, rozmowy. Tylko czy
nie zaschnie mi od tego w gardle, tym bardziej przy tegoroczniej suszy?

do cogito

[to_jest_mysl]

nalezy ci wspołczuć,
ale

>po pana stronie stoi tylko garstka, a wiekszości się
> wszystko podoba.

sąd nie jest od tego, aby narzucać włascicielom, wbrew ich woli droge "słuszną i
sprawiedliwą"

> Jeszcze jeden: jak są bierni i nie chodzą na zebrania, to po co im wysyłać

i tez jest w tym sporo racji, szkoda papieru, skoro guzik ich to obchodzi

> I jeszcze kwiatek: roczne sprawozdanie finansowe nie podpisane przez zarząd,

skoro podpisał administrator, który to robił ...

> bład w tym sprawozdaniu oraz nie dostarczenie tego sprawozdanie wszystkim
> członkom WM, zdaniem sądu były tylko uchybieniami formalnymi nie mającymi
> żadnego znaczenia, skoro większość głosowała za przyjęciem sprwozdania.

i to tez jest prawda

>Zaczynam od podstaw. Prowadzę rozmowy, rozmowy, rozmowy.

I to jest prawidłowa ścieżka, byleby poparta argumentami, a nie pieniactwem

> Tylko czy
> nie zaschnie mi od tego w gardle, tym bardziej przy tegoroczniej suszy?

miejmy nadzieję, że nie ...

[xxxll]

Wprost5 ja piszę o realiach, a ty wyjeżdżasz z propozycją wirtualną.

Komu i czemy ma służyc takie *bicie piany* ...pieniactwu, populizmowi na forum?.

Ja wiem, że siedzisz po uszy w spółdzielczosci mieszkaniowej i tam stykasz się
z takimi problemamy jak piszesz.
Nawoływanie do zrzeszania sie właścicieli i tworzenia lobby na wzór
spółdzielczego nie ma szans. Wróć do realiów .

Szanse są ale bez xxxll!

[wprost5]

Może to, co proponuję, brzmi na razie nieco nierealistycznie, ale jesli
wspólnotowicze nie beda zorganizowania, zawsze przegrają w sporze z doskonale
zorganizowanymi i od lat szkolonymi zarządcami i administratorami.
Wbrew twoim opiniom, sytyuacja w spółdzielczości i współnotach jest podobna pod
wieloma względami - obojętność czlonków tych obu tworow, dązenie do spokoju
starszych ludzi, przekręty, skandaliczne wyroki sądów itp. Rózna jest tylko
skala zjawiska. Nie wszyscy uciekną do własnych domków.

I od zarania dziejów tak bylo, ze osobnik walczący o swoje prawa był pieniaczem
i oszołomem. Im bardziej o nie walczyl, tym bardziej byl zwalczany przez
benaficjentów balaganu i bezprawia.

Post cogito jest najlepszym dowodem patologii również we wspólnotach!
c brzmi to nieco

[xxxll]

Wiesz to co piszesz przypomina występy górników, lekarzy, członków PZPR i wielu
jeszcze oszołomów zganianych na wiece.

Czy naprawde nie mozna po normalnemu!
Czyli jak?
I tu ... brak odpowiedzi , bo gdzie dwóch polaków tam trzy zadania.

Już po zebraniu

[maarzenka]

Ufff, było gorąco - dosłownie i w przenośni.. Na dzień dobry zapytałam dlaczego
nie zostałam powiadomiona o zebraniu. Zacytowałam art 32.1 UOWL, to tylko
rozpętało wojnę.. Po potyczkach słownych doszliśmy do wymany instalacji
elektrycznej - rzuciłam hasło: projekt jest potrzebny, to się nasłuchałam.. że
to kosztuje przede wszytkim..i wyszło na to, że jednak nie jest potrzebny, hmm.
Oferty: myślałam, że pani administrator wyciągnie koperty i nastąpi komisyjne
otwarcie, a tu proszę: rzucila na stół 3 otwarte oferty, zaznaczając, że już
jedna nadaje się do odrzucenia, bo nie zawiera konkretów.. Mielismy do wyboru
2, obydwie firmy znajome dla zarządcy. Nie miałam siły się już wykłócać i tak
przed sąsiadami wyszłam na pieniaczkę. Uparli się, żebym była w zarządzie - bo
zmarł jeden członek zarządu, a administratorowi zależało, aby były 3 osoby. Nie
wiem czy teraz nie jest gorzej, bo napewno ciężko będzie się dogadać z tymi
ludźmi.. Pewnie myśleli, że jak wejdę do zarządu, to przestanę się czepiać.. A
tak ogólnie to usłyszałam, że moja postawa jest ROSZCZENIOWA(!)
Odpowiedziałam, że skoro płacę za zarządzanie, to oczekuję, że ma być ono
wykonywane dobrze - nie dotarło.. Nie mam słów na to wszystko :((
Nie mniej jako członek zarządu spróbuję im pokazać na czym polega uczciwe
postępowanie ofertowe i sama zajmę sie zbieraniem ofert, napewno do czasu
zebrania pozostaną zalejone.. Tylko czy to coś zmieni? Nie sądzę :)

Już po zebraniu to działaj!

[wprost5]

Z jednej strony gratuluje wejscia do zarządu i teoretycznie jakiegos tam wpływu
na jego decyzje, z drugiej troche współczuję! Prawdopodobnie nasłuchasz się
apeli o solidarność czyli zajęcia stanowiska jak pozostale dwoe osoby. Z opisu
przebiegu zebrania wynika, że adminstrator nieźle omotał was sobie wokół palca.
Moze od razu nie rób rewolucji, spróbuj zgłębić temat, trochę udawac naiwna i
podejśc administratorkę! Potrzeba tu trochę lisiego sprytu!

Ale Marzenko nie masz wyjścia - musisz probować, choć to będzie ciężko w twojej
obecnej rodzinnej sytuacji! Ale teoretycznie mając teraz dostęp do dokumentów
możesz mieć więcej argumentów w rozmowach z sąsiadami.
I koleny raz łapię się na reflekssji, że jednak kobiety są bardziej
zdeterminowane w walce o wyprostowanie pewnych spraw. Niestety, z przykrością
stwierdzam, że mężczyźni(chociaż sam nim jestem) są w takich sprawach obecnie
jakoś wyjątkowo tchórzliwi i bezradni, wręcz rozlaźli. Smutne, ale prawdziwe i
nie wiem, dlaczego tak się dzieje

[java9]

> Ale teoretycznie mając teraz dostęp do dokumentów
> możesz mieć więcej argumentów w rozmowach z sąsiadami.

Otóż to, bo jak znam życie pewnie ponad połowa pozostałych Właścicieli
jest gotowa pokroić się za administratora i przeprowadzać ankietę na temat
oceny jego pracy (oczywiście wszyscy będą zadowoleni),aby udowodnić,
że większość Właścicieli jest zachwycona...pozostaje pytanie, na jakiej
podstawie tak twierdzą...Z moich doświadczeń wynika, że na podstawie
szerokiego uśmiechu,podczas wręczania kolejnych zawiadomień, bo gdyby tak
zagłębić się bardziej w sposób przeprowadzania pewnych działań to nie wszyscy
by tak łatwo sobie dali łapy poucinać. To mozna sprawdzić tylko wtedy, gdy
jest się uczestnikiem i bliskim obserwatorem pracy administratora.

Ale niestety ludzie są jacy są, nie sprawdzą dokładnie, sygnały od innych
bagatelizują a potem płaczą jak administrator nawywija, wykręci się od
odpowiedzialności ( bo on nie był osobą decyzyjną) a wspólnota zostaje
z ręką ( żeby nie powiedzić bardziej dosadnie) w nocniku.

[maarzenka]

Administrator na zebraniu wielokrotnie powtarzał, że nie jest osobą decyzyjną :)

Na tym zebraniu kazali porównać 2 oferty - w trakcie posiedzenia. Nie rozumieli
bądź też zrozumieć nie chcieli, że nie można porównać ofert, gdy nie dotyczą
one 1 konkretnego projektu, a opierają się jedynie na wizji lokalnej (która
nawet nie wiadomo czy była). Poza tym oferty leżały u zarządcy od kwietnia a
nasze prośby o danie czasu na ich analizę spotkały się z ostrym atakiem, gdyż
termin ich ważności mija z końcem lipca, a miedź straszliwie drożeje, więc do
cen z ofert trzeba już dodać min 10%. Dziwne, gdyż udział miedzi w całym
przedsięwzięciu instalacyjno-montażowym z założenia napewno nie przekraczał 10%
wartości zlecenia. Wyszliśmy na tych złych przez których wspólnota jedynie
traci..

jeszcze dodam:

[maarzenka]

Straszne jest to, że lokatorzy są wręcz bezwolni i bezkrytycznie akceptują
każdą bzdurę serwowaną im przez zarządcę. Stwierdzenie, że za zaplombowanie
przłącz trzeba zapłcić 2500 zł przyjmują bez mrugnięcia okiem, a wystarczy
zadzwonić do zakładu energertycznego żeby dowiedzieć się, że jest to kosszt 120
zł brutto (łącznie ze sprawdzeniem i odbiorem tego co plombują). Zarządca chce
brać kredyt, twierdzi że ma symulację spłat i spokojnie składki na fundusz
remontowy w niezmienionej wysokości go pokryją, a proste przemnożenie sumy
miesięcznych składek remontowych prze ilość miesięcy kredytowania nwaet nie
pokrywa kwoty kapitału, nie mówiąc o odsetkach. To też zostało przyjęte bez
mrugnięcia powieką. Ręce opadają i nie wiem czy warto bawić się w zarządzanie.
Pomimo takich rażących numerów i tak przez lokatorów jesteśmy postrzegani jako
ci źli, co robią krzywdę wspólnocie

I co się dziwić starszym ludziom....

[wprost5]

we wspólnotach jeśli na tym forum jest pełno zidiocialych forumowiczów
piszących, że jak ktoś wojuje czy walczy o swoje prawa to jest pieniaczem!
Prawdopodobnie tak piszący sa po drugiej stronie barykady i trzymanie za twarz
czlonków współnoty jest im na rekę, bo przynosi korzyści. Takich osobników
odbieram właśnie jako owe lobby, tym razem zarządców, którzy przy każdej okazji
będa probowali wmówić wspólnotowiczom, aby niczego nie zmieniali, że tak, jak
do tej pory, to jest dobrze, ze maja tylko potulnie placic i nie patrzec
zarządcom i administratorom na ręce.
A przykład podany przez Marzenkę, tej opłaty za plombowanie przyłącza, jest aż
nadto wymowny, bo chciało się zarobić przeszło 20 razy więcej niż wynosi
oficjalna opłata! Dwar razy więcej niż zarobili krętacze, którzy sprzedawali
bilety na Mundial! Jedyna różnica polega na tym, że Mundialowi krętacze już
siedzą, natomiast nieuczciwi administratoerzy nadal kręcą lody!
A swoją drogą zastanawiam się, jak Marzenkowa administratorka chciała to
rozliczyć? Czy przy pomocy zaprzyjaźnionej firmy?
Mam świadomość, że nie wszyscy zarządcy i administratorzy są nieuczciwi, ale
jest ich sporo - inaczej to forum nie miałoby racji bytu.