PYTANIE DO ZARZĄDCÓW PRAKTYKÓW

[zofia4521]

Witam ! Proszę Zarządców o pomoc - Wspólnota zbiera na remont dachu - są do
duże pieniądze- remont zaplanowano na rok 2003 - wszystkie zaliczki z roku
2002 są odkładane na ten cel a więc w roku 2002 wspólnota nie korzystała z
pieniędzy funduszu remontowego. Byłam właścicielką mieszkania do grudnia 2002
roku - sprzedałam mieszkanie w grudniu 2002, płaciłam zaliczki na FR. Czy w
związku z tym że Wspólnota nie wykorzystała środków z FR w 2002 roku mogę się
domagać zwrotu w całości mojej składki - w 2003 roku kiedy planowany jest
remont nie jestem współwłaścicielm nieruchomości- POZDRAWIAM ZOFIA

[janer]

Nie jestem prawnikiem i być może się mylę, lecz osobiście spróbowałbym
powalczyć o zwrot całości składki.
Należy zauważyć, że ustawodawca ściśle nie zadekretował możliwości tworzenia
funduszu remontowego na remonty wykonywane w przyszłych okresach
rozliczeniowych. Ustawa o własności lokali wymienia wydatki, w których
zobowiązany jest partycypować każdy właściciel lokalu. Cytuję:
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części
dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Biorąc następnie pod uwagę przepisy:
Art. 12.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
przychodach.
Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w
formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Art. 29.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

.... po zakończeniu okresu rozliczeniowego, czyli roku, wystąpiłbym do zarządu
wspólnoty o przedstawienie rozliczenia wniesionych zaliczek oraz zażądał zwrotu
wniesionych składek na tzw. fundusz remontowy (zgodnie z wyżej przytoczonym
art. 12 ust.2), gdyż z całą pewnością są to przychody z nieruchomości
przewyższające wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości.
W razie odmowy, lub braku odpowiedzi wniósłbym powództwo cywilne, a w
międzyczasie (to znaczy do rozstrzygnięcia sprawy) skarżył wszelkie uchwały
dotyczące dysponowania nadwyżką przychodów nad wydatkami, czyli tzw. funduszem
remontowym.
Oczywiście widzę w tym rozumowaniu słabe punkty, na przykład sformułowanie „w
części przekraczającej te POTRZEBY” daje możliwość szerokiej interpretacji.

[asam11]

janer napisał:

> Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki
w
>
> formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
> Art. 29.
> 1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
>
> .... po zakończeniu okresu rozliczeniowego, czyli roku, wystąpiłbym do
zarządu
> wspólnoty o przedstawienie rozliczenia wniesionych zaliczek oraz zażądał
zwrotu
>
> wniesionych składek na tzw. fundusz remontowy (zgodnie z wyżej przytoczonym
> art. 12 ust.2), gdyż z całą pewnością są to przychody z nieruchomości
> przewyższające wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości.

Otóż nie, wpłacone zaliczki na fundusz remontowy to nie są pożytki z
nieruchomości. Są to zaliczki na pokrycie kosztów remontów.

[janer]

Nie napisałem pożytki, lecz przychody.
Księgowo zaliczki są zapisywane po tej samej stronie co np. czynsz za wynajem
ściany. A w planie kont to się nazywa - przychody ze sprzedaży towarów i usług.
A co ustawodawca miał na myśli pisząc "pożytki i przychody z nieruchomości"?
Może pożytki to coś w naturze?
Słowo daję, nie wiem.

[dozorca1]

Cytuję:
> Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w
szczególności:
>
> 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
> 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części
> dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
> 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są
pokrywane
> bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
> 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
> 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
> Biorąc następnie pod uwagę przepisy:
> Art. 12.
> 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu
wydatków
> związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby
przypadają
>
> właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
> właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
> nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
> przychodach.
> Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki
w
>
> formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
> Art. 29.
> 1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

No tak, ale tu nie ma odpowiedzi na postawione pytanie: co z tego, że remonty
należą do kosztów zarządzania, frem pożytkiem nie jest, co z tego, że
właściciele uiszczają zaliczki i że do 10 każdego miesiąca ?

[zarzadca]

zofia4521 napisał(a):

> Witam ! Proszę Zarządców o pomoc - Wspólnota zbiera na remont dachu - są do
> duże pieniądze- remont zaplanowano na rok 2003 - wszystkie zaliczki z roku
> 2002 są odkładane na ten cel a więc w roku 2002 wspólnota nie korzystała z
> pieniędzy funduszu remontowego. Byłam właścicielką mieszkania do grudnia 2002
> roku - sprzedałam mieszkanie w grudniu 2002, płaciłam zaliczki na FR. Czy w
> związku z tym że Wspólnota nie wykorzystała środków z FR w 2002 roku mogę się
> domagać zwrotu w całości mojej składki - w 2003 roku kiedy planowany jest
> remont nie jestem współwłaścicielm nieruchomości- POZDRAWIAM ZOFIA

Pytanie jest ciekawe.
Prosze nie wymagać prawidłowej
odpowiedzi tylko od zarządców
praktyków.
Każdy ma prawo do pomyłki, ale
uważam, że niewiedza z tego zakresu
jest niedopuszczalna.

Panie Maćku Tertelis,

To sa własnie te drobne róznice w wiedzy
między administratorem bez licencji
a zarządcą z licencja.
Wobec tego w dalszym ciagu uważam, że wspólnotami
mieszkaniowymi powinni zarządzać/administrować
bezpośrednio licencjonowani zarządcy, którzy moga
udzielać pomocy właścicielom lokali w rozwiązywaniu
róznych problemów. Właściciele lokali powinni stawiać
takie warunki w umowie z przedsiebiorcą z którymi zawierają
umowę.

Pozdrawiam


[e-mail]

Licencja patentem na mądrość ???

[dozorca1]

>
> Panie Maćku Tertelis,
>
> To sa własnie te drobne róznice w wiedzy
> między administratorem bez licencji
> a zarządcą z licencja.

Na czyją korzyść ? Ktoś zdobył papier zarządcy i tym samym pozjadał wszystkie
rozumy ? Dzięki temu, że zdał egzamin z wiedzy teoretycznej ? Czy na odwrót:
ktoś nie poddał się egzaminowi na licencjonowanego zarządcę i tym samym
zachował resztki zdrowego rozumu ?

[zarzadca]

dozorca1 napisała:


>
> Na czyją korzyść ? Ktoś zdobył papier zarządcy i tym samym pozjadał wszystkie
> rozumy ? Dzięki temu, że zdał egzamin z wiedzy teoretycznej ? Czy na odwrót:
> ktoś nie poddał się egzaminowi na licencjonowanego zarządcę i tym samym
> zachował resztki zdrowego rozumu ?

Szanowny Panie EKSPERCIE.

Sprawe trafnie okreslił Pan ASSAM11. Mnie nie wypadała jako zarządcy
o tym pisać. Na marginesie chciałbym jeszcze dodac, że wysoko sobie cenie
wszystkie wypowiedzi Pana ASSAM11.

Pozdrawiam

[asam11]

zarzadca napisał:

> Sprawe trafnie okreslił Pan ASSAM11. Mnie nie wypadała jako zarządcy
> o tym pisać. Na marginesie chciałbym jeszcze dodac, że wysoko sobie cenie
> wszystkie wypowiedzi Pana ASSAM11.
>

Dziękuję. To miłe.
Serdecznie pozdrawiam.
asam11

[asam11]

zarzadca napisał:

> Panie Maćku Tertelis,
>
> To sa własnie te drobne róznice w wiedzy
> między administratorem bez licencji
> a zarządcą z licencja.
> Wobec tego w dalszym ciagu uważam, że wspólnotami
> mieszkaniowymi powinni zarządzać/administrować
> bezpośrednio licencjonowani zarządcy, którzy moga
> udzielać pomocy właścicielom lokali w rozwiązywaniu
> róznych problemów. >
>
> [e-mail]

Tylko bez fetyszyzowania licencji. Wiadomo przecież jak wiele ich wydano bez
żadnych egzaminów a jedynie za staż pracy w obsłudze nieruchomości i to nawet
na stanowiskach, na ktorych nie podejmowano żadnej decyzji. We wszelkich ADM-
ach, PGMach i innych komunalnych firmach aż się roi od licencjonowanych
zarządców, niektórzy odeszli z gminy i próbują funkcjonować na rynku ale nawyki
myślenia po staremu pozostały choć licencja jest odpowiednia.
Pzdr

[abcd17]

zarzadca napisał:
> Panie Maćku Tertelis,
>
> To sa własnie te drobne róznice w wiedzy
> między administratorem bez licencji
> a zarządcą z licencja.
> Wobec tego w dalszym ciagu uważam, że wspólnotami
> mieszkaniowymi powinni zarządzać/administrować
> bezpośrednio licencjonowani zarządcy, którzy moga
> udzielać pomocy właścicielom lokali w rozwiązywaniu
> róznych problemów. Właściciele lokali powinni stawiać
> takie warunki w umowie z przedsiebiorcą z którymi zawierają
> umowę.

Przepraszam za chwilowy brak udzialu w dyskusji, ale obowiązki zawodowe
oderwały mnie od tego ciekawego forum.
Ja niestety nie dostrzegam zadnego (na nieszczescie polskiego systemu
licencjonowania) zwiazku pomiedzy posiadaniem licencji a profesjonalizmem. By
uzyskac licencje zarzadcy wystarczy zainwestowac ok. 4.500 zl i troche czasu w
kurs i warsztaty. Znam wiele osób z licencją, których nigdy bym nie
nazwał "zarządcą" (wg. prawa sa zarzadcami, ale to lipa), podobnie jak znam
wiele osób, które nie posiadając stosownych kwitow sa swietnymi fachowcami i
moga rzeczywiscie pomoc.
Pozdrawiam,

[asam11]

zofia4521 napisał(a):

> Witam ! Proszę Zarządców o pomoc - Wspólnota zbiera na remont dachu - są do
> duże pieniądze- remont zaplanowano na rok 2003 - wszystkie zaliczki z roku
> 2002 są odkładane na ten cel a więc w roku 2002 wspólnota nie korzystała z
> pieniędzy funduszu remontowego. Byłam właścicielką mieszkania do grudnia 2002
> roku - sprzedałam mieszkanie w grudniu 2002, płaciłam zaliczki na FR. Czy w
> związku z tym że Wspólnota nie wykorzystała środków z FR w 2002 roku mogę się
> domagać zwrotu w całości mojej składki - w 2003 roku kiedy planowany jest
> remont nie jestem współwłaścicielm nieruchomości- POZDRAWIAM ZOFIA

Przede wszystkim trzeba sprawdzić czy nie reguluje tego regulamin bądż inne
uchwały wspólnoty. Jeśli nie to trzeba stwierdzić, że błędem było
nieuregulowanie tej kwestii w umowie kupna sprzedaży lokalu i udziału w
nieruchomości wspólnej, Nabywca może uważać, że kupił udział wraz z wkładem na
fundusz remontowy. Próba wycofania zaliczki ze wspólnoty może się powieść ale w
konsekwencji wspólnota będzie musiała obciążyć tą kwotą Pani następcę prawnego,
więc to on jest tym zainteresowany. Może Pani uważać, że rok kalendarzowy jest
okresem rozliczeniowym (zgodnie z ustawą) i domagać się zwrotu nadwyżki ale
wspólnota może podjąć odmienną uchwałę i przekazać środki na następny rok.
Pozostanie wtedy sąd. Zanim do tego dojdzie trzeba spróbować ugody.
Jakie jest stanowisko zarządu wspólnoty?
Jakie jest stanowisko Pani następcy?

[aborygenmiejscowy]

Sądzę, że powyższe spojrzenie na sprawę ma wszelkie znamiona myślenia
logicznego - nie mylić z licencjonowanym. Jestem zdania, że praktycznie rzecz
biorca wyciągniecie funduszu remontowego od wspólnoty jest awykonalne, bo gdyby
nawet się udało - następca prawny musi ten niedobór finansowy pokryć. To są
niestety konsekwencje sprawowania współwłasnościowego władztwa na
nieruchomości. To co w takim przypadku gdy np. Gmina sprzedaje w budynku
wspólnotowym wszystkie mieszkania - należało by jej zwrócić niewykorzystane
środki. No bzdura totalna - nie dajmy się zwariować i opanować przez lobbing
koncesji, licencji i koneksji. Prawo Polskie ma tyle luk i na tyle jest
niespójne, że pozostaje nam jedynie podejmowanie decyzji zdroworozsądkowych.

[asam11]

aborygenmiejscowy napisał:

To co w takim przypadku gdy np. Gmina sprzedaje w budynku
> wspólnotowym wszystkie mieszkania - należało by jej zwrócić niewykorzystane
> środki. No bzdura totalna - nie dajmy się zwariować i opanować przez lobbing
> koncesji, licencji i koneksji. Prawo Polskie ma tyle luk i na tyle jest
> niespójne, że pozostaje nam jedynie podejmowanie decyzji zdroworozsądkowych.

Zwrot gminie niewykorzystanych środków na koszty zarządu już przerabiałem i
myślę, że mieści się to w granicach zdrowego rozsądku, ale lepiej, żeby te
sprawy były regulowane w umowach dwustronnych sprzedający - kupujący na co
zarząd wspólnoty wpływu nie ma.

[dozorca1]

> Zwrot gminie niewykorzystanych środków na koszty zarządu już przerabiałem i
> myślę, że mieści się to w granicach zdrowego rozsądku, ale lepiej, żeby te
> sprawy były regulowane w umowach dwustronnych sprzedający - kupujący na co
> zarząd wspólnoty wpływu nie ma.

Tu są zdaje się, że dwie kwestie:
1) co się dzieje z niewykorzystanym w danym roku funduszem remontowym ?
Odpowiedź pewnie jest taka: reguluje to uchwała mieszkańców wspólnoty.
Natomiast jest ciekawą kwestią co wtedy, gdy nie ma stosownej uchwały na ten
temat. (Ja bym go wtedy nie ruszał.)
2) Przewija się w tej dyskusji wątek o rozliczeniach - w tym przypadku z tytułu
f.rem. - pomiędzy starym a nowym właścicielem danego lokalu. Tu jest kwestia
czy niewykorzystane środki wpłacane na frem przez starego właścicicela
przechodzą na "konto" nowego. Dla mnie ciekawą rzeczą jest czy długi starego
właścicela lokalu przechodzą na nowego ? Tzn. czy długi idą za właścicielem
czy z lokalem. Ktoś mi odpowiedzał na forum, że jeśli mieszkanie jest
obciążone długami (z tyt. zaliczki, frem), to ten dług nie przechodzi na
nowego właściciela, chyba że jest jakaś stosowna umowa między nimi na ten
temat. Czyli, że nie ma analogi np. do dziedziczenia, gdzie dziedziczy się
zarówno prawa, jak i zobowiązania. Z tego wniosek - dość przykry - że jeśli
zarządca nie ściągnął w porę długów od "starego" właścicela (a nie jest to
szczególnie szybka i prosta operacja), to szukaj wiatru w polu. Jak odszukać
tego starego właściciela ? Na policję raczej liczyć nie można...

[dozorca1]

No bzdura totalna - nie dajmy się zwariować i opanować przez lobbing
> koncesji, licencji i koneksji. Prawo Polskie ma tyle luk i na tyle jest
> niespójne, że pozostaje nam jedynie podejmowanie decyzji zdroworozsądkowych.

Tak jest. Nasz niespójny i ułomny system prawny i koncesjonowanie wszystkiego
co możliwe i niemożliwe - to nasze środowisko, w którym musimy się poruszać.
Więc brońmy się sami pomagając sobie wzajemnie w kwestiach poruszanych na forum.

[janer]

Nie można stracić z oczu faktu, że poruszamy się w materii prawa cywilnego
uregulowanej kodeksowo w przepisach o współwłasności i innych (zobowiązania),
wobec których UWL jest przepisem szczególnym.
Tak więc w kwestiach nieuregulowanych w tej ustawie należy sięgać do Kc i
wszelkie interpretacje wywodzić zgodnie z duchem przepisów nadrzędnych.
Z uporem maniaka forsuję tezę, że odkładanie pieniędzy na remonty przyszłe jest
formą umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, nie jest obowiązkiem (chyba,
że o tym obowiązku rozstrzygnie sąd gdybym oprotestował uchwałę) i w przypadku
Pani zadającej pytanie o zwrot wniesionej składki, należy zastosować
rozwiązanie ugodowe pomiędzy zarządem wspólnoty zbywcą oraz nabywcą. No i
zawsze pozostaje droga sądowa jako ostateczność.
Według mojej opinii to następca prawny obecnego właściciela byłby zobowiązany
do pokrycia przypadających na niego kosztów remontu dachu po jego wykonaniu. Bo
to, że pozostali współwłaściciele zbierali pieniądze na to w ratach od dwóch
lat, nie ma znaczenia prawnego. Tak się umówili. Mogliby jednak zgodzić się
żeby spłacił to w ratach, może przez rok.
Pozdrawiam

[abcd17]

zofia4521 napisał(a):

> Wspólnota zbiera na remont dachu - są do
> duże pieniądze- remont zaplanowano na rok 2003 - wszystkie zaliczki z roku
> 2002 są odkładane na ten cel a więc w roku 2002 wspólnota nie korzystała z
> pieniędzy funduszu remontowego. Byłam właścicielką mieszkania do grudnia 2002
> roku - sprzedałam mieszkanie w grudniu 2002, płaciłam zaliczki na FR. Czy w
> związku z tym że Wspólnota nie wykorzystała środków z FR w 2002 roku mogę się
> domagać zwrotu w całości mojej składki - w 2003 roku kiedy planowany jest
> remont nie jestem współwłaścicielm nieruchomości

Idea funduszu remontowego jest cykliczne skladanie pieniedzy rownolegle do
cyklicznego zuzywania sie nieruchomosci wspolnej. To fair w stosunku do
nabywcow Pani lokalu - Pani korzystala z lokalu i z nieruchomosci wspolnej,
powinna wiec Pani wniesc swoj wklad w remont tej nieruchomosci niezaleznie od
momentu, w ktorym ten remont nastapi.

Wycofanie srodkow z FR jest teoretrycznie mozliwe, wymaga jednak wielu dzialan,
o ktrorych juz pisano wczesniej - procedur okreslonych we wspolnocie
(regulamin, umowa itp.), dogadania sie z nabywca lokalu itp.

Prosze pamietac o jeszcze jednym aspekcie "zwrotu". Czy korzystala Pani z ulgi
remontowej za srodki wplacone na FR? Jezeli tak, to wycofanie zaliczek
wplaconych na FR wiązać się musi z zwrotem odliczenia podatkowego do urzedu
skarbowego, wraz z karnymi odsetkami.

Pozdrawiam,

[asam11]

abcd17 napisał:

> Prosze pamietac o jeszcze jednym aspekcie "zwrotu". Czy korzystala Pani z
ulgi
> remontowej za srodki wplacone na FR? Jezeli tak, to wycofanie zaliczek
> wplaconych na FR wiązać się musi z zwrotem odliczenia podatkowego do urzedu
> skarbowego, wraz z karnymi odsetkami.
>
> Pozdrawiam,
>
>
Z tymi karnymi odsetkami to przesada. Przecież odpis od podatku był zgodny z
prawem i obowiązek podatkowy pojawi sie dopiero w roku, w którym nastąpi
wycofanie pieniędzy z funduszu remontowego. Trzeba wtedy wykazać zwróconą kwote
jako dochód do opodatkowania. To wszystko.

[abcd17]

asam11 napisał:

> Z tymi karnymi odsetkami to przesada. Przecież odpis od podatku był zgodny z
> prawem i obowiązek podatkowy pojawi sie dopiero w roku, w którym nastąpi
> wycofanie pieniędzy z funduszu remontowego. Trzeba wtedy wykazać zwróconą
kwote
>
> jako dochód do opodatkowania. To wszystko.

Tak bedzie oczywiscie, jezeli mowimy o wycofaniu skladek w I kwartale roku za
rok poprzedni. Jezeli jednak wlascicielka wplacala zaliczki na FR przez -
zalozmy - 5 lat i sprzedajac lokal wycofuje niewykorzystane na remonty srodki
skladane w tym okresie na FR - w efekcie okaze sie, ze dla US wlascicielka nie
tylko nie wykazala w kilku kolejnych rozliczeniach rocznych dochodu do
opodatkowania, ale korzystala z odliczen podatkowych. Czy w tym przypadku
unikniemy karnych odsetek?

Pozdrawiam,