Nowa elewacja i stary dach

[betticzka]

Mam pytanie jak wyegzekwować nowy dach. Mieszkamy w poniemieckiej kamieniecy
na 11 mieszkań jest 6 rodzin wspólnoty. Nasze mieszkanie mieści się na tzw.
półstryszu czyli nasze mieszkanie osadzone jest już na dachówkach, których
gdzieniegdzie brakuje, na stryszku gdy jest ulewa mamy zacieki.Mieszkańcy
wspólnoty podpisali uchwałe o nowej elewacji o dachu nie chcą słyszeć gdyż
ten problem im nie cieknie na głowę. Nie rozumieją,że nowa elewacja będzie
niszczeć i że zawsze remonty rozpoczyna się od dachu. Jak wymuc na członkach
wspólnoty naprawę dachu? Proszę o rady

[grandy]

Nie zazdroszczę, ale nawet w z najgorszej sytuacji można znaleźć wyjście (nie jestem jednak pewien czy jesteście "małą" czy "dużą" wspólnotą:

1A. Duża współnota ->Ustawa o własności lokali stanowi: Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

1B. Mała wspólnota ->Kodeks cywilny stanowi: Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Tak, czy inaczej - to Ty musisz wystąpić z inicjatywą remontu dachu, przygotować projekt uchwały, zaproponować technologię remontu, oszacować koszty. I przekonać, albo zmusić pozostałych współwłaścicieli.

2. Jeżeli to możliwe konstrukcujnie, to wykonaj instalecję zbierającą wodę z przeciekającego dachu i odprowadzającą ją na klatkę schodową - czyli część wspólną nieruchomości. Powinno pomóc w negocjacjach z sąsiadami.

3. Czasmi najtańsze, najszybsze i najzdrowsze (fizycznie i psychiczne) jest sprzedanie mieszkania. Nie ma jednak gwarancji, że w nowej wspólnocie mieszkaniowej nie trafisz na równie ograniczonych sąsiadów.

uzupełnienie

[grandy]

Usunięcie przecieków z dachu to czynność zwykłego zarządu, ale remont dachu już przekracza czynność zwykłego zarządu. Wówczas w małej wspólnocie zastosowanie ma art. 199 kodeksu cywilnego:
"Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."

Pytanie do uzupełnienia

[wprost5]

Ale co ma zrobić owa nieszczęśniczka mieszkająca na samej górze, gdy nie będzie
owych zgodnie z cytowanym zapisem art 199 kc właścicieli dysponujących połową
udziałów i jednak nie uda się przekonać choćby części pozostałych sąsiadów do
konieczności remontu dachu? Bo jak wynika z cytowanego zapisu kc, nie
przysługuje jej w takiej sytuacji nawet droga sądowa. Rzeczywiście, tylko
sprzedać lokum, ale nie zawsze będzie to możliwe.

[grandy]

Ma jeszcze prawo mieszkać w zawilgoconym mieszkaniu i sądzić się ze wspólnotą o naprawę szkód wywołanych zalewaniem, w tym kosztów remontu własnego mieszkania oraz kosztów leczenia chrób tym wywołanych.

[xxxll]

betticzka napisała:

> Mam pytanie jak wyegzekwować nowy dach. Mieszkamy w poniemieckiej kamieniecy
> na 11 mieszkań jest 6 rodzin wspólnoty. Nasze mieszkanie mieści się na tzw.
> półstryszu czyli nasze mieszkanie osadzone jest już na dachówkach,


A czy ty jesteś właścicielem tego lokalu, a zarazem członkiem wspólnoty,
czy reprezentuje cię zbiorowy właściciel ?

[betticzka]

Jestem właścicielem czyli członkiem wspólnoty

[betticzka]

Dziękuje za cenne uwagi.Jesteśmy małą wspólnotą a nasz zarządca nic nie może
(przynajmniej tak twierdzi prezes) ponieważ wszelkie decyzje podejmuje nasza
wspólnota czyli 6 rodzin. Mam prośbę czy możesz mi nakreślić jak powinno być
sformułowane pismo do zarządcy odnośnie propozycji wymiany dachu.

[grandy]

Poza negocjacjami ze wspólnotą przysługuje Ci także roszczenie o naprawę szkód powstałych w Twoim lokalu, wywołanych wodą przeciekającą z części wspólnej nieruchomości, czyli z dachu.

Pismo do wspólnoty powinno pisywać stan obecny (dobrze byłoby załączyć dokumentację fotograficzną), opis konsekwencji dalszego wstrzymywania się z wykonaniem remontu oraz:
- albo prośbę o pilne zaproponowanie przez zarządcę prac koniecznych do wykonania, przygotowanie projektu uchwały i poddanie jej pod głosowanie,
- albo Twoją propozycję tekstu uchwały z żądaniem poddania jej pod głosowanie ("Wspólnota mieszkaniowa XYZ postanawia przeznaczyć kwotę XXX,yy na wykonanie remontu dachu budynku."
Możesz też zaznaczyć, że wspólnota będzie musiała zapłacić za naprawę szkód powstałych w Twoim lokalu.

Jeżeli to pismo nie wywoła oczekiwanych przez Ciebie skutków, to będzie stanowiło ważny dowód w ewentualnym dalszym sporze ze wspólnotą. Pismo należy oczywiście doręczyć za pokwitowaniem lub wysłać listem poleconym.

[xxxll]

betticzka napisała

> Jesteśmy małą wspólnotą a nasz zarządca nic nie może
> (przynajmniej tak twierdzi prezes) ponieważ wszelkie decyzje podejmuje nasza
> wspólnota czyli 6 rodzin.

NIE. Jesteście dużą wspólnotą (powyżej 7 lokali )i podlegacie pod prawo zawarte
ustawy o własności lokali. Uchwały sa podejmowane większością głosów liczoną
udziałami . W głosowaniu birze udział 7 właścicieli (6 indywidualnych i jeden
zbiorczy - posiadacz 5 lokali).

Obecnie ubezpiecz mieszkanie i każde zalanie zgłaszaj ubezpieczycielowi - on
bedzie twoim sprzymierzeńcem. Wysyłane do wspólnoty przez niego regresy pomoga
ci.

[betticzka]

Już zgłaszaliśmy ubezpieczycielowi wypłacili 60 zł na naprawę i sprawa ucichła.

[xxxll]

betticzka napisała:

> Już zgłaszaliśmy ubezpieczycielowi wypłacili 60 zł na naprawę i sprawa ucichła

To znaczy, że kwota ubezpieczenia jest niewielka lub szkody są niewielkie. Sama
partycypujesz w 20% powstałej szkody jako właściciel lokalu.

Możesz zapytać ubezpieczyciela czy wysyłał regresy do wspólnoty.

[betticzka]

Mam jeszcze pytanie skoro wynika,że jesteśmy dużą wspólnotą to czy ma jakiś
wpływ na zarządce czy on może wydawać swoje wytyczne i np. nakazać wymianę
dachu?

[xxxll]

betticzka napisała:

> Mam jeszcze pytanie skoro wynika,że jesteśmy dużą wspólnotą to czy ma jakiś
> wpływ na zarządce czy on może wydawać swoje wytyczne i np. nakazać wymianę
> dachu?

NIE. Zarządca jest wykonawcą woli większości właścicieli lokali. Ma realizować
uchwały wspólnoty zgodne z prawem.