Jak się pozbyć zarządcy?

[wan55]

Mamy tego samego zarządce od 5-6 lat. Na początku działało to nawet dobrze,
od 4 lat zarządca wcale się nie interesuje naszym budynkiem ani nami. Nic nie
funkcjonuje, kilka razy do roku piony ściekowe zalewają kuchnie albo
łazienki, czasami aż od 8 do 3 piętra, wentylacja nie działa itd.. Chcemy
zwołać zebranie żeby zerwać umowę. Zarządca nas lekcewarzy i nie odpowiada,
unika nas. Wyznaczyliśmy termin zebrania i powiadomiliśmy o tym zarządce
listem poleconym miesiąc wcześniej niż termin zebrania. Wyznaczony termin
minął 3 tygodnie temu a zarządca i tak się nie odezwał.

1 Do kogo można napisać skargę na tego zarządce? (może pomoże innym
wspólnotom żeby nie zawierać umowy z tą firmą)

2 Co zrobić żeby zarządca musiał się rozliczyć finansowo?

3 Jak zerwać umowę?

Proszę o odpowiedż na moje pytania.
Pozdrawiam
Wanda

[wprost5]

1. Skargę sobie darujcie, bo to tak, jak pisać na Berdyczów!
2. Jak się nie rozlicza, to popełnia przestępstwo i tu kłania się kodeks karny!
3. Najpierw zapoznać się z umowa, bo nikt nic nie doradzi, gdy nie zna umowy. A
może podpisaliście z nim unmowę na 20 lat? Kto to wie?

pytanie do licencjonowanych

[grandy]

Staniecie szanowni licencjonowani zarządcy na wysokości zadania i odpowiecie wan55 jak pozbyć się chwasta, czy też ominiecie ten wątek i dacie dowód, że licencjonowani zarządcy to kolejna gnijąca korporacja zawodowa?

[marekd9]

ale "wprost' bardzso dobrze odpowiedział tej Pani , najważniejsze są zapisy w
umowie , a może się okazać , że ten gośc ma rok wypowiedzenia itp... itd... a
może ma zarząd powierzony ???? kto to wie, potrzeba więcej szczegułów.

P.S.
Nie jestem licencjonowanym zarządcą.

[wprost5]

Jak znam życie, to licencjonowani, jak podejrzewa grandy, raczej temat "ominą"!
Ale czy nie zastanawia Was, jak wielu członków wspólnot jest beznadziejnie
bezradnych i zagubionych w obliczu opisywanej sytuacji? I na ironię, dzieje się
to za ich własne pieniądze, bo przecież opłacają swoich "zarządców"! I stan ten
trwa od bardzo wielu już lat z nikłą perspektywa jakiejś pozytywnej zmiany.

[cogito-44]

wprost5 napisał:

> Jak znam życie, to licencjonowani, jak podejrzewa grandy, raczej temat "ominą"!
> Ale czy nie zastanawia Was, jak wielu członków wspólnot jest beznadziejnie
> bezradnych i zagubionych w obliczu opisywanej sytuacji? I na ironię, dzieje się
>
> to za ich własne pieniądze, bo przecież opłacają swoich "zarządców"! I stan ten
>
> trwa od bardzo wielu już lat z nikłą perspektywa jakiejś pozytywnej zmiany.

Wprost5, przypomnij sobie kiedy tu, na tym Forum padł wniosek, aby powołać jakiś
społeczny twór jednoczacy Wspólnoty Mieszkaniowe.
Jaki był oddźwięk na ten apel? - Żaden.

Parafrazyjąc: "Sami ludzie ludziom zgotowali taki los."
Można inaczej, z Kochanowskiego: "Polak przed szkodą i po szkodzie głupi."

[mrozik.jarek]

grandy napisał:

> Staniecie szanowni licencjonowani zarządcy na wysokości zadania i odpowiecie
wa
> n55 jak pozbyć się chwasta, czy też ominiecie ten wątek i dacie dowód, że
licen
> cjonowani zarządcy to kolejna gnijąca korporacja zawodowa?


Chwasty rosną na każdym polu.

W sprawie chwastów

[wprost5]

Rzeczywiście, chwasty rosną na każdym polu, ale każdy mądry rolnik lub
własciciel pola w trosce o swój interes zwalcza je!

[babczyk]

mrozik.jarek napisał:

> Chwasty rosną na każdym polu.

A przede wszystkim tam, gdzie są nadane licencje dla zarządzania wspólnotami.

[mrozik.jarek]

babczyk napisał:

> mrozik.jarek napisał:
>
> > Chwasty rosną na każdym polu.
>
> A przede wszystkim tam, gdzie są nadane licencje dla zarządzania wspólnotami.

i nie wyrwałeś nawet jednego chwasta.

[babczyk]

mrozik.jarek napisał:

> i nie wyrwałeś nawet jednego chwasta.

Właśnie jestem w trakcie tej czynności. Takie chwasty jak ty wypowiadają się
wtedy gdy temat im leży. W pozostałym przypadku, omijają go z daleka, i ty też
to czynisz.

Ale jeżeli ty tak samo czynisz jak moja orlica która pisze pod podjętymi
uchwałami że ...w głosowaniu nie wzięło udziału ..0 procent to widzę, że jesteś
takim samym oszołomem jak moja orlica.

Dać wam licencję i obojętnie jak nadaną a pokażecie jak potraficie z
właścicieli, robić idiotów. Jesteś z tej samej gliny co twój guru, Jędruś.

Przynajmniej wiem że do twoich wypowiedzi trzeba podchodzić z dalekiego
dystansu.

Tak trzymaj.

bez tytułu

[mrozik.jarek]

Babczyk wyluzuj troche, prosze...
Widzisz już przyszedł Serafin.....
Znikam....
Powodzonka i pozdrowienia dla żony

[babczyk]

Dzięki ale moje podejście do ciebie nie wygląda tak jak byś sobie myślał.

Po prostu w pewnym momencie jak widzę, wyszedłeś z siebie lub też pokazałeś
swoje drugie ja.
Nie miałem i nie mam nic do ciebie bo i dlaczego. Ale niektóre wypowiedzi twe,
mnie ubodły, jeśli wiesz co mam na myśli.

Ale tak, jest wszystko OK. Lubię twe wypowiedzi które przy moich wyglądają jak
róża przy kaktusie ale cóż, nic na to nie poradzę . Jestem tylko właścicielem
i bronię, swego tyłka.

Pozdrawiam.

Strach obleciał licencjonowanych, czy też

[grandy]

jesteście przekonani, że jak już namówicie skołowanych właścicieli lokali na podpisanie umowy o zarządzanie - to rządzić będziecie dożywotnio (najczęściej do końca żywota wspólnoty)?

Zamiast mędrkować w innych wątkach - piszcie tu jak sktecznie pozbyć się licencjonowanego chwasta.

Ps. Rzetelność wymaga, abym podkreślił, że na poletku licencjonowanych rosną też szlachetne odmiany. I jeden wybryk natury, co to właścicielom lokali pozwala "współzarządzać" ich wspólnotą.

ja bym odpowiedział, ale xxxll się obrazi

[andrzej.brodziak]

całe forum czeka z niecierpliwością na odpowiedź
Licencjonowanego z Największą Licencją.

Miszcz XXXLL właśnie wytęża na zmianę prawą i lewą
półkulę i wkrótce udzieli odpowiedzi.

[mrozik.jarek]

Może herbicydy będą skuteczne.

[wan55]

"Na pytania dotyczące powstawania, zarządzania, finansowania i funkcjonowania
wspólnot mieszkaniowych odpowiadają eksperci czasopisma Mieszkanie i Wspólnota
oraz Stowarzyszenia Wspólnota Mieszkaniowa: Genowefa Baziuk-Płaska i Witold
Kalinowski."

Czy text co powyzej zacytowalam czy to jest jakis zart?

[znj2]

Doprowadzić do odbycia się zebrania. Podjąć uchwałę o odwołaniu zarządcy.

rence precz od licencjonowanych zażądców

[andrzej.brodziak_licencja_4608]

Właściciele lokali nie mają prawa odwoływać licencjonowanych
zażądców. Ustawa mówi, że mogą odwołać wyłącznie zażąd wybrany
spośrud właścicieli. Nie po to ja i koledzy i koleżanki zdobyliśmy
licencje, aby nas odwoływali przypadkowi właściciele lokali.

[wan55]

andrzej.brodziak_licencja_4608 napisała:

Chce sie upewnic czy dobrze tlumacze ta odpowiedz.

> Właściciele lokali nie mają prawa odwoływać licencjonowanych
> zażądców. Ustawa mówi, że mogą odwołać wyłącznie zażąd wybrany
> spośrud właścicieli.

Czy to znaczy ze umowa jest dozywotnia? Albo licencjowany zazadca umrze, albo
wszyscy wlasciciele (powinni byc zastapieni nowymi) albo budynek sie zawali.
Innymi slowami taki zazadca moze robic co chce i nie moze byc odwolany - czy na
tej zasadzie funkcjonuje DEMOKRACJA?

>Nie po to ja i koledzy i koleżanki zdobyliśmy
> licencje, aby nas odwoływali przypadkowi właściciele lokali.

Tak jak w kazdej innej branzy ma byc konkurencja nawet tutaj. Jazel zazadca
zamuwi wykonanie jakis uslog przez licencjowana firme to by musialo znaczyc ze
nie odwolalnie musi uzywac ta sama firme.

Na koniec, wlascicielem lokalu nie jest sie PRZYPADKOWO. Wyrazenie swojej opini
w ten sposob swiadczy o tym ze licencjowani zazadcy nie maja zadnego respektu
dla wlascicieli mieszkan a to sa pieniadze wlascicieli co was utrzymuja.

[mark-56]

Witam
W pierwszej kolejności powinnaś dowiedzieć się jaki jest zapis w umowie o zarządzanie -forma wypowiedzenia umowy jest to bardzo istotne w dalszym postępowaniu w sprawie wypowiedzenia umowy o zarządzanie.
Czy właściciele upoważnili uchwałą zarząd do zawarcia umowy z zarządcą i do jej wypowiedzenia.
Czy uchwałą właściciele podpisali umowę o zarządzanie.
Każdą z tych form w/w należy wypowiedzieć umowę.
Następna kwestia to czy zarządca jest jako zarząd wpisany do księgi wieczystej uchwała zaprotokołowana w obecności notariusza. W takiej samej formie musi być odwołany i jednocześnie powołać nowy zarząd jako właścicielski z wpisem do księgi wieczystej.
Czy jest zarząd właścicielski wpisany do księgi wieczystej w tym przypadku nie jest potrzebny notariusz do rozwiązania umowy o zarządzanie.
Powinniście zorganizować zebranie właścicieli jak już pisałaś z wyprzedzeniem powiadomiliście zarządcę o terminie zebrania. Przygotować porządek zebrania na tym zebraniu, uchwałą zobowiązać zarząd do przejęcia dokumentacji techniczno – finansowej jeśli go nie ma to dokonać wyboru nowego zarządu, który przejmie dokumentację. Wyznaczyć termin przekazania przez obecnego zarządcę dokumentacji , rozliczeń finansowych, umów itp. Jeżeli tego nie zrobi to możecie oddać sprawę do sądu o ukrywanie dokumentów i nadużyć finansowych na podstawie kodeksu karnego art.276, 296 §1, art.303.
Oczywiście może to być trudne do wykonania i będzie trwało jakiś czas. Macie wszystkie środki prawne aby pozbyć się zarządcę i wybrać innego lub sami zarządzać nieruchomością. Potrzebni są chętni do pracy wśród właścicieli.
Pozdrawiam
Marek

[nina_simone]

andrzej.brodziak_licencja_4608 napisała:

> Właściciele lokali nie mają prawa odwoływać licencjonowanych
> zażądców. Ustawa mówi, że mogą odwołać wyłącznie zażąd wybrany
> spośrud właścicieli. Nie po to ja i koledzy i koleżanki zdobyliśmy
> licencje, aby nas odwoływali przypadkowi właściciele lokali.



Ja to bym nie chciała takiego zarządcy, który wali takie błędy ortograficzne i
jest ewidentnie niedouczony!

[kasia197913]

a rany co to za bzdury ten nasz szanowny pseudo zarządca wypisuje..... szanowna
Pani Właściciele mają prawo odwoływać i powoływać Zarządcę uchwałą, uchwała
notarialną, uchwałą Zarządu Wspólnoty - dodatkowo zgodnie z art 26.1 Ustawy o
własności lokali każdy właściciel ma prawo zarządać ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd (na określonych warunkach oczywiście); dodtakowo
przypominam że jeśli rażąco narusza się ustawę bądz umowę to odwołać zarządcę
można zawsze bez względu na okres wyp. z trybie natychmiastowym wskazując
jednocześnie termin rozliczenia i przekazania dokumentów (taką decyzję może
podjąć sam zarząd - ale musi być naruszenie warunków umowy bądz par.
ustawy) ... postaram się napisać coś jeszcze nieco później

[xxxll]

Re. kasia197913


Nie tak różowo jest jak pani pisze
> ...mają prawo odwoływać i powoływać Zarządcę uchwałą, uchwała
> notarialną, uchwałą Zarządu Wspólnoty

Właściciele TAK, ale Zarząd WM juz nie koniecznie.

To, że Zarząd WM reprezentuje wspólnotę (ogół właścicieli wchodzacych w jej
skład) przy podpisanu umowy nie daje mu uprawnienia do podjęcia uchwały o jego
zmianie.

kara najwyższa - xxxll doRZywotnim zaŻądcą

[hal_haller]

xxxll napisał:
> Właściciele TAK, ale Zarząd WM juz nie koniecznie.

jak was dopadnie licencjonowany chwast z licencją
to nawet herbicydy nie pomogą

[babczyk]

Jakże się z Toba zgadzam.

Wystarczy zapoznac sie z wypowiedziami tegoż licencjonowanego, bufona.

Nie mam zamiaru nikogo z licencją obrażać ale chcę pokazać na co takiego gościa
z licencją , stać.

Tyle postów ile zostało wykasowane czy też przeniesione na Oślą Ławkę nie
posiada nikt poza, xxxll-em.

[gosc34]

zastrzelić

[awsb_hektor]

Szanowna Wando,
Funkcjonują dwie formy zarządu nieruchomością wspólną:
1) zarząd powierzony - czyli oddanie zarządu w obce ręce, które następuje
zwykle albo
a)poprzez zapis w akcie notarialnym, w którym zostaje wskazana firma, która
będzie sprawować zarząd albo
b) poprzez uchwałę właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową, w
której większością głosów wskazują firmę, której oddają zarząd i podpisują z
nią umowę
2) zarząd właścicielski - czyli wybór zarządu spośród właścicieli danej
Wspólnoty Mieszkaniowej.
Droga Wando, wy jako właściciele lokali macie realną władzę w rękach. Ustawa o
własności lokali daje wam prawo odwołania zarządu w każdej chwili, jeżeli
stwierdzicie, że Zarząd nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Jednym z
obowiązków Zarządcy jest działanie w taki sposób, aby utrzymać nieruchomość w
stanie niepogorszonym i/lub zasadnie w nią inwestować.
Jestem Dyrektorem ds. zarządzania nieruchomościami jednej z warszawskich firm.
W przeciwieństwie do niektórych kolegów po fachu, bez problemu podzielę się
swoją wiedzą, gdyż nie obawiam się utraty swoich klientów. Jednakże ze względu
na złożoność problemu, nie będę się tutaj wypowiadać, bo bym musiała opisywać
wiele wariantów rozwiązań, a to by trwało bardzo długo. Więc zapraszam cię do
wysłania maila na adres [e-mail]. Naprawdę, zupełnie
niezobowiązująco podpowiem Ci jak rozwiązać ten problem. W tym momencie zapewne
niektórzy się zdziwią dlaczego to chcę zrobić. Z bardzo prostego powodu -
kiedyś też żyłam we wspólnocie, którą zarządzała firma nie wywiązująca się ze
swoich obowiązków, a płaciliśmy jej nie mało, więc wiem co to znaczy. Gdy
zaczęłam sama się tym zajmować, obiecałam sobie, że w moim zarządzaniu będę
stawiała na jakość, a nie na ilość. Więc wolę zarządzać kilkoma wspólnotami -
robić to dobrze, niż mieć ich dwadzieścia czy więcej i robić to byle jak.
Serdecznie pozdrawiam i życzę powodzenia.

[cogito-44]

awsb_hektor napisał:

> Szanowna Wando,
> Funkcjonują dwie formy zarządu nieruchomością wspólną:
> 1) zarząd powierzony - czyli oddanie zarządu w obce ręce, które następuje
> zwykle albo

> b) poprzez uchwałę właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową, w
> której większością głosów wskazują firmę, której oddają zarząd i podpisują z
> nią umowę

Drobna uwaga.
Zarząd powierzony mamy tylko i wyłącznie w trybie art. 18 UoWL, czyli
koniecznie z udziałem notariusza.
W sposób, jaki opisujesz w podpunkcie "b", nie powierza się zarządu i jest to
niezgodne z UoWL, czyli prawem.
To nie właściele wskazują i podpisują umowę z formą zarządzającą.
Właściciele najpierw muszą wybrać Zarząd WM i to Zarząd, jeżeli uzna, że nie
potrafi sam zarządzać WM, do pomocy wynajmuje firmę, z którą podpisze umowę.
Ponieważ ze swojej działalności jest corocznie rozliczany przez włascicieli,
wybór firmy należy do Zarządu. W tym przypadku własciciele nie mogą narzucić
Zarządowi takiej firmy, z którą współpraca Zarządu, z różnych względów, nie
byłaby możliwa.
W opisanym powyżej przypadku, jeszcze przed podpisaniem umowy, do włascicieli
należy podjęcie uchwały, zgodnie z art.22 UoWL, ustalającej wynagrodzenie
zarządu lub zarządcy nieruchomości oraz koszty zarządu.
I tylko w granicach wyznaczonego uchwałą wynagrodzenia Zarząd WM może
negocjować stawkę z firmą.

Pozdrawiam - cogito

[awsb_hektor]

Drogi Cogito,
wyrzucając punkt a) z mojej wypowiedzi, spowodowałeś, że podana informacja
stała się niekompletna:
Po pierwsze, nie jest to sprzeczne z prawem, gdyż jeżeli w akcie notarialnym
została zawarta forma zarządu, jako powierzonego, to Wspólnota Mieszkaniowa ma
prawo sama wybrać firmę i zawsze ją zmienić. Wybierając spośród siebie osoby,
którym dadzą upoważnienia - podpisują z nią umowę. To prawda, że formę zarządu
zawsze można zmienić, tylko przy udziale notariusza - o ile była ona wcześniej
określona w akcie notarialnym. Jeżeli nie była to rzeczywiście na podstawie
UoWL najpierw powołuje się Zarząd Właścicielski, który podpisuje umowę z firmą
administrującą. Zauważ, że wskazałam dwie formy zarządu. Jednakże kupując
mieszkanie od dewelopera, z mojego doświadczenia wiem, że praktycznie zawsze na
jakiś czas jest narzucony Zarząd jakieś firmy, więc jest to zarząd powierzony.
Więc właścicielom mieszkań pozostają dwa rozwiązania w sytuacji gdy Zarząd nie
wywiązuje się ze swoich obowiązków:
1) albo pozostawiają zarząd powierzony i wybierają nową firmę
2) albo przy udziale notariusza zmieniają formę zarządu i powołują Zarząd
Właścicielski.
Pozdrawiam

[xxxll]

cogito-44 napisał:

> To nie właściele wskazują i podpisują umowę z formą zarządzającą.
> Właściciele najpierw muszą wybrać Zarząd WM i to Zarząd, jeżeli uzna, że nie
> potrafi sam zarządzać WM, do pomocy wynajmuje firmę, z którą podpisze umowę.
> Ponieważ ze swojej działalności jest corocznie rozliczany przez włascicieli,
> wybór firmy należy do Zarządu. W tym przypadku własciciele nie mogą narzucić
> Zarządowi takiej firmy, z którą współpraca Zarządu, z różnych względów, nie
> byłaby możliwa.


- To nie właściciele ... a dlaczego nie właściciele , czy wy jako zarząd WM
jesteście poza prawem, że uzurpujecie sobie wybór Zarządcy NW ?

Macie , jako zarząd, obowiązek przygotować oferty, zarekomendować je, a
właściciele podejmując stosowną uchwałę wybierają zarządcę NW i przyznają mu
miesięczne zryczałtowane wynagrodzenie oraz udzielają Zarządowi WM
pełnomocnictwa do spisania stosownej umowy.

Co w przypadku sporu - laickiego zarządu i profesjonalnej firmy np:
zarząd nie bacząc na zapisy umowy, rozszerza żądania wykonywania pewnych
czynności za tę samą stawkę zarządzania? Kto taki spór ma rozstrzygnąć?
Zarząd WW, rozwiązując umowę o zarządzanie!?