marcinek2-83
04.06.09, 21:12
dotyczy: stanowiska Ministerstwa Infrastruktury w sprawie prawa obywatela i właściciela
lokalu do otrzymywania w formie pisemnej treści Uchwał Wspólnoty
Mieszkaniowej podejmowanych z udziałem głosów zbieranych indywidualnie,
niepowiadamiania na piśmie właściciela lokalu przez zarządcę nieruchomości
o treści uchwał Ogółu Właścicieli Lokali podjętych z udziałem głosów zebranych
indywidualnie
Jestem jednym z wielu współwłaścicieli nieruchomości, którzy tworzą tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową. Zarządzanie nieruchomością oraz obowiązki w zakresie zwykłego zarządu przekazaliśmy profesjonalnym i licencjonowanym zarządcom nieruchomości, z którymi została podpisana umowa.
W ostatnich latach nasza wspólnota podjęła (lub nie) uchwały z udziałem głosów zebranych częściowo na zebraniu, częściowo indywidualnie (tryb mieszany) lub tylko indywidualnie. Niestety, od 4 lat nie jestem powiadamiany na piśmie o zatwierdzeniu, czy też rezultacie głosowań, ani nie otrzymuję treści takich uchwał.
Zarządcy, pełniący jednocześnie obowiązki zarządu wspólnoty, oświadczyli swego czasu, że nie będą informować na piśmie współwłaścicieli o treści uchwał, które zatwierdzili po zebraniu głosów indywidualnych.
W tej sprawie zwróciłem się do Ministerstwa Infrastruktury, które sprawując nadzór nad prawidłową działalnością zarządców nieruchomości stwierdziło, ku mojemu zaskoczeniu, że zarządcy, sprawujący funkcje zarządu wspólnoty, nie mają obowiązku przekazywania współwłaścicielom treści uchwał z głosami oddanymi w trybie indywidualnym. Oto fragment uzasadnienia ministerstwa:
„Wskazać należy, że obowiązek zawiadamiania właścicieli o treści podjętych uchwał dotyczy zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy.
Wspólnota mieszkaniowa (...) nie powierzyła zarządcom nieruchomości (...) zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, jak również nie wybrała ww. osób w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali jako zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Również w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną z dnia (...) brak jest zapisu, z którego wynikałoby, że ww. zarządcy nieruchomości mają obowiązek wykonania czynności określonych w art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali.”
Stanowisko ministerstwa stoi w sprzeczności z przepisami:
USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI Z DNIA 24.06.1994r.
Rozdział 4 Zarząd nieruchomością wspólną
Art. 18 ust. 3 „Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.”
Art. 23 ust. 3 „O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.”
UCHWAŁA NR (...) Z DNIA (...) - STATUT WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
§ 7 ust. 2 „O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel zostanie powiadomiony w formie pisemnej.”
UMOWA O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ Z DNIA (...)
§ 2 ust. 1 „Wspólnota Mieszkaniowa zleca Zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a Zarządca powyższy obowiązek przyjmuje.”
§ 3 ust. 12 „Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują:
przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej”,
§ 17 „W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy – ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. (z późn. zm.) o własności lokali.”
Proszę o wszelkie opinie w tej sprawie, w szczególności osób zarządzających nieruchomościami lub pracujących w firmach zajmujących się gospodarką nieruchomościami, prawników i studentów prawa, a także osób borykających się z podobnymi problemami.
Proszę również o komentarz do wykładni zastosowanej przez Ministerstwo Infrastruktury.
