nieruchomosci

[Gość: keli]

Witam :)

Ciekawi mnie jedna sprawa...a mianowicie jak zapatrujecie sie na inwestycje w
nieruchomosci? Jest tu ktos, kto zajmuje sie tym na wieksza skale?
Pytam, bo przeczytalem na stronce Kiyosakiego o seminarium dotyczacym
inwestowania w nieruchomosci i rzekomo cudownym sposobie na zrobienie
pieniedzy bez wysilku. Uwazam, ze Kiyosaki to madry gosc, ale jakos nie
wierze w rozne cudowne metody. Rynek polskich nieruchomosci jednak sporo sie
rozni od amerykanskiego i na dzien dzisiejszy chyba nie jest tu tak rozowo
jak Kiyosaki pisze.
Byl moze ktos na tym seminarium? Moze sie ktos podzieli wrazeniami...

[Gość: Ostry]

Ja za darmo powiem o co chodzi. Namawiaja ludzi do kredytu hipotecznego, potem
zebys mieszkanie wynajal a z czynszu splacal kredyt. Takie tam pieprzenie
teoretykow...

[Gość: keli]

To ja to wiem... Ale chodzi mi o to, czy znaja moze jakies sztuczki, kruczki
prawne itd

[Gość: keli]

Zreszta nieruchomosci to nie tylko mieszkania

[Gość: ami]

sposób ani nie jest cudowny ani bez wysiłku ani bez ryzyka.
Jak większość pomysłów jest dobry do realizacji gdy nieruchomości są w dołku
lub perspektywy są dobre. Czy teraz są trudno powiedzieć. Jako dywersyfikacja
portfela - sposób uznaję za stosunkowo dobry. Na pewno lepszy niż zbieranie
znaczków. Można jednak trochę zarobić jeśli się nad tym popracuje.
Najważniejsze jest tanio a dobrze kupić. TANIO I DOBRZE. Lokalizacja z
perspektywami; cena wynikająca z pośpiechu sprzedającego; sytuacja prawna
mieszkania która wymagA uporządkowania etc; stopień zaniedbania, możliwości
innowacyjnej przebudowy (np łączenie dwóch mieszkań w jedno - to mój ostatni
strzał) etc.
Rentowność możesz łatwo policzyć sobie sam. Kalkulatory kredytów sa na stronach
banków. W pierwszym okresie możesz nawet zabezpieczyć się przed ryzykiem
kursowym rezygnując ze spekulacji na umocnieniu się złotówki.
Załóż jednak że niekoniecznie musisz osiągnąć najwyższą cene na rynku (czynszu)
a i lokarorzy niekoniecznie są stali (np. ja ustalam ceny na poziomie 10%mniej
niż średnia cena rynkowa ale daję bardzo twarde warunki najemcom (kaucja; nawet
3mce wypowiedzenia etc) takich najemców też nie szuka się z dnia na dzień -
jedno z moich mieszkań stało puste przez 5 miesięcy a opłaty trzeba płacić.
Takie inwestowanie jest bardzo dobre np.jak masz (lub planujesz dzieci -
mieszkanie np. możesz traktować jak dla nich albo jako trzeci filar...). De
fakto z wwkładu własnego masz niewielki zysk a kredyt spłacają najemcy. To w
opcji 30% wkładu własnego.
Sprawdzone - działa u mnie od kilku lat.Oczywiście stopa zwrotu nie jest
oszałamiająca. Ot wywalasz powiedzmy ze 20 30 tysięcy na wkład i koszty kupna
małego mieszkania. które będą dawać ci nader skromny dochód. Po 25 latach
zbierasz śmietankę. Tu jednak barzo uważnie trzeba się do tematu przygotować.
Opcja druga to odczekanie 5 lat i szukanie nabywcy na mieszkanko - to już
czysta spekulacja bo jeśli kredyty podrożeją to mieszkania na rynku wtórnym
stanieją. Ostatnio jest odwrotnie ale już np. w hiszpanii wiele osób które za
późno weszły na rynek nieruchomości lub w złej lokalizacji - straciło.

Są też fundusze inwestujące w nieruchomości. Uważam jednak że margines zysku
jest tu zbyt mały aby wykroić jeszcze na opłatę za zarządzanie.
Są tez spółki inwestujące w nieruchomości komercyjne. Tu już odbywa
się "normalna" gra giełdowa z nieruchomościami w tle. Soros może Cię uświadomić
w tym zakresie - to jego działka.
pozdr.

[Gość: keli]

No mniej wiecej mialem takie wyobrazenie o inwestycjach w nieruchomosci, jak
piszesz. Zadnej cudownej metody tu nie ma. Dopoki wszystko idzie cacy, jest to
chyba pewniejsza metoda lokacji kapitalu niz np akcje. Jednak i tu i tu trzeba
miec odpowiednie doswiadczenie. Co do nieruchomosci takowego nie mam, a nie
sadze by mozna sie bylo tego nauczyc nawet na najlepszych seminariach.
Wiec poki co dam sobie z tym spokoj i skoncentruje sie na tym, co znam
najlepiej. Zreszta i tak zaden bank nie da mi kredytu :)

[Gość: soros]

Co do funduszy nieruchomościowych. W Polsce jest ich kilka ale jedynie Arka
kupuje nieruchomości. Pozostałe nic nie robią. Natomiast co do Arki mam duże
wątpliwości. Jakiś czas temu zainwestowałem w ten fundusz. Ale potem, jak
przeanalizowałem parę transakcji to mam duże wątpliwości czy kobieta
zarządzająca tym fundiszem dobrze inwestuje. Jak na moje informacje to ona
kupuje za drogo, po prostu przepłaca. Wycofałem się z tego. Co więcej, u nas
sektor nieruchomościowy jest mocno "szemrany" jakoś nie wierzę w uczciwość
zarządzających (ale to moja prywatna opinia - obym nie miał racji). Mój kolega,
jak rozmawiałem z nim o polskich funduszach nieruchomościowych powiedział: "Ta
kasa się rozejdzie po kościach". Dlatego uważam, że brak jest publicznych
porządnie zarządzanych funduszy nieruchomościowych. Tutaj bym nie szukał jakiś
ponaprzeciętnycyh zwrotów.
Sposób Amigo jest najlepszy - ale wymaga sporo zachodu, kapitału i niezłej
kiepeły.
Jak ktoś tego nie ma to proponuję zwrócić uwagę na dwie firmy (niestety tylko
dwie): GTC i Echo. Obie są deweloperami i wynajmującymi w sektorze
nieruchomości. Obie są dobrze zarządzane a nawet bardzo dobrze. Obie mają super
wyniki i ciekawe portfele niercuhomości (Echo - Polska a GTC - Europa
Środkowa). Myslę, że długoterminowo przyniosą sowite zyski ale, póki co,
poczekałbym z wejściem na jakąś większą korektę. W ogóle to większy temat,
myślę, że coś napiszę na forum Honorci bo to warto ciągnąć nawet przez lata. A
edukacja nieruchomościoawa kuleje mocno.

[Gość: keli]

Pisz gdziekolwiek, ale pisz. Na pewno pare osob na tym skorzysta.
A ze kiepsko u nas z wiedza na temat nieruchomosci to zadna niespodzianka. Po
prostu bieda i socjalizm zrobily swoje. A mlodzi niestety czesto powielaja w
tym aspekcie "wiedze" swoich rodzicow. Zreszta co sie dziwic, skoro w USA wcale
nie jest lepiej, o czym swiadczy sukces ksiazek Kiyosakiego.

A tak na marginesie...nie mieszkasz czasem w Krakowie? Bo ja tak i na ktoryms
watku cos mi sie obilo o uszy, ze ty rowniez. Jesli tak, to pewnie inwestujesz
w nieruchomosci w Krakowie i dlatego pytam, jak oceniasz tutejszy rynek
mieszkaniowy?

[Gość: JS]

Bardzo ważna jest lokalizacja takich mieszkań na terenie miasta ( centrum,
peryferie, ogólnie rzecz ujmując ) jak również region kraju w którym leży
miasto.
Dwoje moich znajomych z powodzeniem zastosowało to w Warszawie. Małe,
jednopokojowe mieszkania w centrum które po wynajęciu "spłacają" kredyty
zaciągnięte na ich zakup.
Ja natomiast ( Łódź ) pozbyłem się 2 mieszkań bo wpływy z ich wynajęcia były
niewiele wyższe od kosztów ich utrzymania.

[Gość: keli]

Dodam jeszcze, ze planuje przyjrzec sie blizej temu rynkowi i jego
mozliwosciom, ale nie spiesze sie. Poki co gielda mi wystarcza. Co by nie mowic
o futures, to jednak robie tu wysoki "procent" i mam z tego sporo frajdy. Jakos
nie usmiecha mi sie zamiana na uzeranie sie z upierdliwymi lokatorami ;)