Pozyczka na mieszkanie na tzw. "kartofel"

[pupo-nos5]

Slyszeliscie kiedys o tym ? Wlasnie przysluchiiwalem sie dyskusji
zainteresowanych na ten temat. Chodzi o pozyczke na mieszkanie dla
nie-rezydenta, np. Polaka zamieszkalego i pracujacego w USA,
zaciagnieta w polskim banku.
Kiedys o malo sam takowa calkiem zreszta legalnie zaciagnalem,
pozniej znalazlem inne rozwiazanie i zrezygnowalem (niestety).
Oczywiscie, bankowi nalezy przedstawic zestaw dokumentow od
zagranicznego pracodawcy, kopie karty Social Security, W-2 , kopie
paszportu/ zielonej karty, etc. Trick polega na tym ,ze polski
bank nie bardzo ma moznosc zweryfikowac prawdziwosc tych papierow.
Tutaj wchodzi do akcji przyslowiowy klartofel. Takiego terminu
luzno uzywali romzwiajacy. Pozniej sie wyjasnilo. Ladnych mam
kolegow, co?
Ludzie zaciagajacy te pozyczki to czesto roznej masci
kombinatorzy , byli handlarze uzywanych samochodow, wlasciciele
marnie prosperujacych biznesikow, bujajacy sie miedzy Ojczyzna i
tym drugim krajem.
Zestaw papierow do polskiego banku normalnie falszuja, oczywiscie
technika troche lepsza niz "na kartofel" i skladaja w polskim
banku. I co? Ano, dostaja w wiekszosci pozyczki bez problemow.
Kupuja mieszkanie na handel, splacaja co nieco i gonia naiwniakom
gdy cena skoczy w gore. A gdy cena pojdzie w dol i zostana z tym
ostatnim nabytkiem? Hej, szukajcie mnie, piszczie na Berdyczow.
Ciekawi mnie jaka moze byc skala tego zjawiska ?

[artremi]

Domyslam sie ze mieszkasz "na Millokach" i jestes w takim problemie???

[Gość: LastBoyScout]

Zgubiles cos...
To pozyczka hipoteczna i taki przestepca/malwersant/falszerz najpierw musi
splacic zadluzenie a dopiero potem moze probowac sprzedac dom.

Swoja droga to jest juz LAWINA ludzi zadluzonych uciekajacych do Stanow lub
Polski przed dlugami.
Latwo przy tym zgadnac o czym TAK NAPRAWDE negocjowano w czasie rozmow o wizach
i czym sie to skonczy ...

[pupo-nos5]

Gość portalu: LastBoyScout napisał(a):

> Zgubiles cos...
> To pozyczka hipoteczna i taki przestepca/malwersant/falszerz
najpierw musi
> splacic zadluzenie a dopiero potem moze probowac sprzedac dom.

Nie rozumiem. Nie mozna sprzedac mieszkania z obciazana hipoteka?

[Gość: LastBoyScout]

Nie mozna.
Kupujac dom przejmujesz wraz z nim zobowiazania.
Nabywca twojej nieruchomosci po to bierze przy zakupie prawnika aby ten
sprawdzil tzw. title czyli czy faktycznie nieruchomosc nalezy do ciebie oraz
wszelkie inne nieuregulowane zaprzeszlosci prawne. Dodatkowo nabywca jest
zmuszony wykupic "title insurance" ktore pokrywa niewykryte jakiekolwiek straty
z tym zwiazane.
W czasie podpisywania kontraktu tzw. "closing" dokumenty musi podpisac rowniez
przedstawiciel banku, ktory pozyczyl ci pieniadze a zrobi to tylko wtedy kiedy
otrzyma zwrot pozyczki (w niektorych przypadkach wraz z niemalymi karami za
przedplate).
Bank udzielajacy nowej pozyczki bedzie rownie dociekliwy poniewaz wystarcza mu
problemy i ryzyko z udzieleniem pozyczki nowemu wlascicielowi nieruchomosci
W czasie "closing" rzecz praktycznie sprowadza sie do tego, ze wszystkie
instytucje sprawdzaja wszystko, wymieniaja sie podpisanymi dokumentami a ty
tylko wystawiasz im na miejscu czeki tylko za to, ze w czasie closingu ....
zabezpieczaja SWOJE (przy okazji twoje) interesy!

Pomysl zreszta logicznie, jakby od drugiej strony.
Czy ty jako nabywca nieruchomosci a szczegolnie twoj bank, ktory pozyczyl ci
pieniadze na jej zakup nie sprawdzilibyscie czy macie splacona hipoteke skoro
dokladacie do niej nowe obciazenie?
Gdyby prawo umozliwialo sytuacje jaka ci opowiedziano nieruchomosci bylyby
obciazone wieloma pozyczkami stanowiacymi wielokrotnosc ich rzeczywistej wartosci.

[pupo-nos5]

Ciagle nie rozumiem. tepy jestem.
Kupuje dom z pozyczka na 30 lat. Mieszkam 5 lat i juz nie chce tam
dalej mieszkac bo potrzebuje sie wyprowadzic do innego miasta. Co
teraz ?

Kartoflana gadka

[Gość: Kadi-lak]

Mam nadzieje ze nie bierzesz powaznie pisaniny LBS. Oczywiscie,ze
mozna sprzedac mieszkanie z obciazana hipoteka. Chlop wyraznie mna
za soba najlepsze dni, kiedys pisal z wiekszym sensem a dzis
troszke bredzi bo traci kontakt z rzeczywistosci w tempie
proporcjonalnym do zwalki ekonomicznej USA.

www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-mieszkania-z-hipoteka-
1630721.html

Gdyby sprzedaz nieruchomosci mozliwa byla dopiero po wygasnieciu
hipoteki, to rynek nieruchosci zmarlby smiercia naturalna po mniej
wiecej pol roku :)

Garsc detali

[Gość: Kadi-lak]

Bo Ci LBS-ik jeszcze calkiem mozg rozwali.


pupo-nos5 napisała:


> Nie rozumiem. Nie mozna sprzedac mieszkania z obciazana hipoteka?

Gość portalu: LastBoyScout napisał(a):

> Nie mozna.


Coraz więcej domów i mieszkań budujemy przynajmniej w części z
kredytu. Naturalną tego konsekwencją są zmiany na wtórnym rynku
nieruchomości: będzie przybywać ofert z obciążoną hipoteką.

Wiele osób nadal sądzi, że sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego
kredytem nie jest w ogóle możliwa. Zwłaszcza, jeśli na kupno takiej
nieruchomości nabywca planowałby zaciągnąć... kolejny kredyt. Nic
bardziej błędnego. Banki bez problemu skredytują taki zakup.
Oczywiście, jeśli spełnionych zostanie kilka warunków.

Warunek podstawowy

Nowa hipoteka (zwykle na rzecz innego banku) może być wpisana do
księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań.
A "stary" bank zgodzi się na usunięcie swojego roszczenia dopiero
wówczas, gdy dostanie z powrotem pożyczone pieniądze. Dlatego
właśnie w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości (w tej
formie musi być bowiem zawarta każda taka umowa) należy zawrzeć
informację, że część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio do
banku - na poczet spłaty kredytu. I dopiero różnica między ceną
sprzedaży a zadłużeniem w dniu transakcji zasili konto
sprzedającego mieszkanie czy dom.

Opinia banku pilnie potrzebna

Zadłużonego mieszkania nie można sprzedać bez wiedzy i zgody banku
(zgoda to formalność, praktycznie nie zdarza się, by bank odmówił),
w którym sprzedający spłaca kredyt - choćby dlatego, że jeszcze
przed podpisaniem aktu notarialnego niezbędna będzie opinia tegoż
banku o spłacanym kredycie. W opinii tej muszą znaleźć się m.in.:

# numer konta, na jakie mają trafić pieniądze od nabywcy,

# wysokość kwoty, która ma zostać przelana.

Informacje te muszą się znaleźć także w akcie notarialnym.

Uwaga! Jeśli kredyt zaciągnięto w walucie, trzeba go będzie
przeliczyć na złotówki. Sposób przeliczania kredytu oraz kurs
właściwy do spłaty zobowiązania zależy od banku (odpowiednie zapisy
znajdują się w umowie kredytowej lub regulaminie). Kredyt w walucie
jest indeksowany kursem, więc do spłaty podaje się ostatecznie
kwotę złotówek z dnia spłaty. Banki porozumiewają się między sobą w
sprawie kwoty spłaty w dniu złożenia zlecenia uruchomienia kredytu.
Ewentualną nadpłatę sprzedający odzyska od swojego banku.

Jeśli nabywca zadłużonej nieruchomości zechce wspierać się
kredytem, opinii bankowej od sprzedającego zadłużone mieszkanie
zażąda też bank nabywcy. Sprzedający musi wtedy zadbać, żeby w
opinii znalazło się oświadczenie, że zaraz po otrzymaniu środków na
spłatę kredytu "jego" bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Nie
ma w tym nic dziwnego - nowy bank chce mieć pewność, że nie będzie
miał problemów z wpisaniem swojej.

Jeśli zobowiązania są spłacone, bank nie może dalej trzymać
hipoteki i musi wystawić zgodę na jej wykreślenie. Po co więc w
opinii musi się znaleźć takie oświadczenie? Na wypadek, gdyby
sprzedający miał jeszcze inne, nieuregulowane zobowiązania w tym
banku.

Opinia z reguły kosztuje ok. 50 zł i trzeba na nią czekać nawet do
2 tygodni. Warto więc, by sprzedający odpowiednio wcześnie się o
nią postarał.

Drugi kredyt, drugi bank?

Widzimy więc, że nie ma przeszkód, by sprzedać nieruchomość z
obciążoną hipoteką osobie, która również będzie korzystać z
kredytu. I nie musi to być wcale kredyt w tym samym banku, który
wcześniej skredytował sprzedającego. Procesu analizy zdolności
kredytowej i formalności, których trzeba dopełnić przed
zaciągnięciem kredytu, wcale nie przyspieszy, ani nie uprości
wybranie przez kupującego tego samego banku, który wcześniej
udzielił kredytu sprzedającemu. Lepiej więc przy wyborze kredytu
wziąć pod uwagę całą ofertę rynkową i wybrać najkorzystniejszą dla
siebie. Banki sobie poradzą.

Zapis w akcie notarialnym

Jeśli nieruchomość z kredytem będzie sprzedawana za gotówkę,
wówczas notariusz musi zadbać, by w akcie notarialnym wskazane
zostało konto kredytowe, na które kupujący ma wpłacić pieniądze
(resztę dostanie sprzedający).

Jeśli natomiast kupujący korzysta z kredytu, w akcie notarialnym
zapisuje się, że ustalona cena nabycia zostanie przelana w dwóch
częściach: pierwsza - do banku na poczet spłaty kredytu, a druga -
na konto sprzedającego. Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na
spłatę kredytu "stary" bank wystawia zaświadczenie, że kredyt
został spłacony i można już usunąć hipotekę z księgi wieczystej. Z
takim zaświadczeniem w ręku oraz z ewentualnym wnioskiem swojego
banku nabywca udaje się do sądu.

Przykład.

Zapis w akcie notarialnym dotyczący płatności za nieruchomość
obciążoną hipoteką:

Strony uzgodniły, że kwota 100 000 zł zostanie wpłacona w ciągu
trzech dni roboczych od dnia sporządzenia niniejszego aktu na konto
nr 10 1010 1010 1010 1010 1010 1010 w wysokości 50 000 i będzie to
spłata kredytu zabezpieczonego na nieruchomości będącej przedmiotem
transakcji; kwota 50 000 zostanie wpłacona na rachunek Zbywcy o
numerze 20 2020 2020 2020 2020 2020 2020.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki ?

Koszt wykreślenia hipoteki to połowa opłaty, jaką trzeba było
ponieść za jej wpisanie. Nie są to kwoty astronomiczne. Na przykład
za wykreślenie hipoteki kaucyjnej i wpisanie nowej (obie na kwotę
200 tys. zł) zapłacimy 889 zł.

Kto ma zapłacić tę kwotę - sprzedający czy kupujący? To kwestia
umowy. W praktyce nie wypracował się standard; można jednak
przyjąć, że za wykreślenie płaci sprzedający, a za nowy wpis -
kupujący.

Czy ze względu na te dodatkowe zapisy w akcie notarialnym nie
trzeba będzie ponieść wyższych kosztów u notariusza? Na szczęście
nie. Wysokość taksy notarialnej zależy od wysokości kwoty
transakcji. Na przykład od sprzedaży mieszkania wartego 200 tys. zł
będzie to ok. 2086 zł. Koszty aktu notarialnego wzrosną natomiast o
mniej więcej 550 zł - jeśli nabywca będzie chciał od razu u
notariusza złożyć wniosek o wpisanie hipoteki.

***

Jak widać, zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest możliwy. Co
więcej, można to zrobić na kredyt - także w innym banku. Nie jest
to operacja wyjątkowo skomplikowana. Przy pomocy doświadczonego
notariusza z pewnością przeprowadzimy transakcję bez problemów.

Co to znaczy
• Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym dającym wierzycielowi
zabezpieczenie na nieruchomości. Hipoteka może obciążać
nieruchomość, a także niektóre zbywalne prawa rzeczowe, jak np.:
spółdzielcze prawo do lokalu, prawo własności nieruchomości,
użytkowanie wieczyste czy prawo do domu jednorodzinnego.
Wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.
• Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której wartość jest
nieustalona lub wierzytelność, która może powstać na przykład za
rok lub za pięć lat. Hipotekę tę ustanawia się do oznaczonej sumy.
W odniesieniu do kredytów taką wierzytelnością są na przykład
odsetki.
• Hipoteka zwykła zabezpiecza wierzytelność określoną co do rodzaju
i wysokości.

Banki z reguły wymagają wpisania dwóch hipotek: zwykłej - w
wysokości pożyczonego kapitału, oraz kaucyjnej - w wysokości na
przykład 50% kapitału na zabezpieczenie spłaty odsetek.
_________________