jacek-olawa2
24.11.12, 22:33
Proszę o pomoc w następującej sprawie.
Kupiłem mieszkanie od dewelopera w 2011 roku, budynek został odebrany i została utworzona wspólnota mieszkaniowa.
W budynku znajdują się 24 mieszkania (18 o powierzchni ok. 55m2 i 6 o pow. ok. 75m2) oraz 14 garaży indywidualnych w piwnicy (stanowią odrębną własność) - 5 garaży należy do właścicieli mieszkań w tym bloku, 9 właścicieli garaży nie mieszka w naszym budynku.
Na początku wszystko wydawało się, że funkcjonuje prawidłowo, jednak ostatnio przez przypadek dowiedziałem się, że właściciele garaży nie ponoszą kosztów zarządu (eksploatacyjnych, wynagrodzenia zarządcy, funduszu remontowego, itp.).
W pierwszej kolejności próbowałem uzyskać więcej informacji o tej sprawie u członka zarządu - okazało się, że też był zdziwiony tą sytuacją i nie potrafił mi nic powiedzieć (sam posiada garaż).
Następnie udałem się do Zarządcy budynku, który mnie zbył twierdząc, że koszty nie są naliczane gdyż nie została podjęta uchwała która by na to wskazywała.
Jednocześnie Zarządca przedstawił mi podjęte na początku funkcjonowania wspólnoty uchwały, w których zostały ustalone stawki wynagrodzenia dla Zarządcy, kosztów eksploatacyjnych, funduszu remontowego. Jest w nich informacja, że koszty te będą naliczane od powierzchni użytkowej lokalu (czyli udziału, zgodnie z uowl), nie ma w tych uchwałach rozróżnienia czy dotyczy to lokali mieszkalnych czy innych (garaże) - a zatem według mojej oceny dotyczy to wszystkich lokali bez wyjątku.
Z uwagi na zaistniałą sytuację wysłałem pismo do zarządu z prośbą o wyjaśnienie tych kwestii.
W piątek doszło do spotkania.
Zostałem na nim potraktowany w bardzo nie przyjemny sposób, zarzucono mi pieniactwo i czepianie się do spraw, które nikomu nie przeszkadzają.
Zarząd oraz Zarządca stwierdzili, że wszystko jest ok.
Dodatkowo w trakcie spotkania wyszły na jaw kolejne fakty (według mnie niepokojące i świadczące o słuszności moich zarzutów).
Stwierdzili oni bowiem, że nie obciążanie właścicieli garaży kosztami zostało wytłumaczone innym mieszkańcom na pierwszym spotkaniu wspólnoty (niestety nie było mnie na nim).
Wytłumaczyli oni na tym zebraniu, że nie będzie pobierana opłata od właścicieli garaży, bo gdyby była pobierana to zwiększyło by to koszty innym właścicielom gdyż trzeba by płacić za odśnieżanie i sprzątanie zjazdów do garaży - w ten sposób podobno urwano dyskusję na temat czy opłata ma być pobierana - nie ma żadnych dokumentów potwierdzających te ustalenia.
Jednocześnie podobno na tym spotkaniu ustalono, że właściciele garaży nie będą brać udziału w głosowaniu nad uchwałami dotyczącymi mieszkań i na odwrót - czyli został stworzony umowny podział - brak jakichkolwiek dokumentów potwierdzających.
Moje pytanie jest następujące - czy jest to poprawne zachowanie.
Wśród 5 osób w Zarządzie, 3 (lub nawet 4) posiadają garaż.
Zakrzyczeli mnie w czasie spotkania, i stwierdzili, że zapisy w ustawie nie mają tu nic do znaczenia do tak jest dobrze i nikomu to nie przeszkadza - najprawdopodobniej większość jest nie świadoma tej sytuacji).
Powiedzieli także, że nie po to płacili 30tys. za garaż żeby jeszcze teraz płacić.
Garaże w sumie stanowią w budynku ok. 17%.
Według mojej opinii (trochę poszperałem w uowl, kc i forach i serwisach prawnych) jest to ewidentne naruszenie prawa.
Zgodnie z uowl, kupując obojętnie jaki lokal nabywasz też udział w nieruchomości wspólnej i w związku z tym ponosisz koszty jak każdy inny (art. 12. ust. 2).
Dodatkowo okazało się w trakcie spotkania, że koszty zarządu we wspólnocie nie są dzielone na powierzchnię lokalu wraz z pom. przynależnym (komórka) tylko samego mieszkania.
Po spotkaniu zacząłem analizować dostępne mi dokumenty dotyczące naszej wspólnoty, i znalazłem kolejną wątpliwą sprawę.
Mieliśmy problem z deweloperem, było przypuszczenie, że źle wykonał deszczówkę przy budynku (zalało nas 3 razy, poziom zjazdów do garaży jest poniżej sieci kd i zastosowano pompę, która się psuje).
Zleciliśmy wykonanie ekspertyzy technicznej. Koszty tej ekspertyzy miały być podzielone po równo na każdy lokal (też nie wiem czemu nie na udział).
I jak przeanalizowałem rozliczenie okazało się, że koszty nie podzielono na sumę wszystkich lokali (24 mieszkania + 14 garaży = 38), lecz na 33. Czyli na właścicieli mieszkań i garaży, w przypadku gdy nie mieszkają w naszym budynku. Jak ktoś miał garaż i mieszkanie zapłacił tylko raz. Nie ma na to żadnych papierów.
Moje pytanie w związku z tym jest następujące: czy tak może być, jeśli nie to co mam robić??
Następnym pytaniem jest czy w myśl art. 12 ust.3 można właścicieli lokali użytkowych (garaży) obciążyć dodatkowymi kosztami wynikającymi z zwiększenia kosztów ich użytkowania w stosunku do innych lokali (np. odśnieżanie zjazdów, które należą do części wspólnej lecz są użytkowane tylko przez właścicieli garaży, oraz np. czyszczenie odwodnień liniowych przy bramach do garaży indywidualnych).
Proszę o pomoc.
Pozdrawiam,
Jacek
