proste pytania

[geronimo]

Jestem wpolwlascicielem kamienicy w ktorej jest 20
mieszkan i 2 sklepy. Przymierzam sie do podzialu i
powolania wspolnoty ( mam nadzieje w zgodzie z
pozostalymi wlascicielami ) . Sklepy maja oczywiscie
duzo wieksza wartosc w stosunku do swojej powiezchni
niz mieszkania i zamierzam to uwzglednic przy podziale.
Oznacza to ze wlasciclel ktory ma np 30% udzialu w
nieruchomosci przed podzialem po podziale stanie sie
wlascicielem 1go sklepu. Jezeli udzial w nieruchomosci
wspolnej zostanie ustalony na podstawie powierzchi da
mu to powiedzmy 10% udzialu po podziale. Skutek bedzie
taki ze wlascieciel sklepu zyska dochody ( bo sklep
daje wiecej wzgledem swoje wartosci) i obnizy sobie
koszty bo bedzie ponosil tylko 10% wplat np na fundusz
remontowy
Pytania:
1) czy mozna ustalic udzial w nier.wspolnej nie na
podstawie powierzchni lokalu ?
2) jak po podziale beda rozlozone glosy: 1glos = 1lokal
czy 1glos=1wlasciciel ?
3) czy to bedzie decydowala wiekoszosc glosow?
4) czy udzial w nier wspolnej faktycznie decyduje o
proporcji ponoszonych kosztow na fundusz remontowy,
dozorce , sprzatanie , zarzad i inne wspolne koszty (
sa jeszcze jakies )
z gory dziekuje za odpowiedz
Rafal

[abcd17]

geronimo napisał:
> 1) czy mozna ustalic udzial w nier.wspolnej nie na
> podstawie powierzchni lokalu ?

Mozna. Zgodnie z art. 3 ust. 6 WłLokU.

> 2) jak po podziale beda rozlozone glosy: 1glos = 1lokal
> czy 1glos=1wlasciciel ?

Glosy zawsze rozkladaja sie zgodnie z wielkoscia udzialow (decyduje wiekszosc),
chyba ze zmienicie sposob glosowania w trybie ustawowym. Mozna rowniez ustalic
inny tryb podejmowania uchwal - w obecnosci notariusza (np. w trakcie ustalania
wielkosci udzialow). Decyduja prawie zawsze wlasciciele.

> 4) czy udzial w nier wspolnej faktycznie decyduje o
> proporcji ponoszonych kosztow na fundusz remontowy,
> dozorce , sprzatanie , zarzad i inne wspolne koszty (
> sa jeszcze jakies )

Nie, nie zawsze. Art. 18 ust. 1 daje dowolna szanse - zgodnie z uznaniem
wspolwlascicieli - ustalic sposob podzialu kosztow.

Pozdrawiam,
maciej tertelis

[geronimo]

abcd17 napisał:

> geronimo napisał:
> > 1) czy mozna ustalic udzial w nier.wspolnej nie na
> > podstawie powierzchni lokalu ?
>
> Mozna. Zgodnie z art. 3 ust. 6 WłLokU.

Jaka jest praktyka w przypadkach podobnych do mojego. Czy przyszlemu
wlascicielowi bardziej wartosciowego lokalu:

a) daje sie wiekszy udzial w nier wspolnej?
b) obciaza sie go wyzszymi kosztami ?

>
> > 2) jak po podziale beda rozlozone glosy: 1glos = 1lokal
> > czy 1glos=1wlasciciel ?
>
> Glosy zawsze rozkladaja sie zgodnie z wielkoscia udzialow (decyduje
wiekszosc),
>
> chyba ze zmienicie sposob glosowania w trybie ustawowym. Mozna rowniez
ustalic
> inny tryb podejmowania uchwal - w obecnosci notariusza (np. w trakcie
ustalania
>
> wielkosci udzialow). Decyduja prawie zawsze wlasciciele.
>
> > 4) czy udzial w nier wspolnej faktycznie decyduje o
> > proporcji ponoszonych kosztow na fundusz remontowy,
> > dozorce , sprzatanie , zarzad i inne wspolne koszty (
> > sa jeszcze jakies )
>
> Nie, nie zawsze. Art. 18 ust. 1 daje dowolna szanse - zgodnie z uznaniem
> wspolwlascicieli - ustalic sposob podzialu kosztow.
>
> Pozdrawiam,
> maciej tertelis

[abcd17]

geronimo napisał:

> Jaka jest praktyka w przypadkach podobnych do mojego. Czy przyszlemu
> wlascicielowi bardziej wartosciowego lokalu:
>
> a) daje sie wiekszy udzial w nier wspolnej?
> b) obciaza sie go wyzszymi kosztami ?

Przykro mi, ale szczerze mowiac nie spotkalem sie w praktyce z decyzja
wspolwlascicieli o ustaleniu udzialow w sposob inny ni to wynikalo z
powierzchni.

Ale spreawa jest generalnie trudna i chyba jak sadze nie ma tu jednego wyjscia,
bo popyt na lokale uzytkowe moze byc, a zaraz bardziej oplaca sie zainwestowac
w lokale mieszkalne...

Jezeli mialbym cos doradzic, to rozwazcie prosze taki podzial nieruchomosci, by
lokale uzytkowe pozostawic jako czesc wspolna nieruchomosci, wyodrebnic i
podzielic natomiast na wspolwlascicieli lokale mieszkalne. Lokale uzytkowe
wynajmijcie tak, ze wspolnota bedzie czerpala z wynajmu pozytki. Wtedy rowno
rozloza sie one na udzialy wszystkich wspolwlascicieli obliczone zgodnie z
standardowa formulka ustawowa.

Pozrdrawiam serdecznie,
maciej tertelis

[geronimo]

abcd17 napisał:

> Przykro mi, ale szczerze mowiac nie spotkalem sie w
praktyce z decyzja
> wspolwlascicieli o ustaleniu udzialow w sposob inny ni
to wynikalo z
> powierzchni.
>
> Ale spreawa jest generalnie trudna i chyba jak sadze
nie ma tu jednego wyjscia,
>
> bo popyt na lokale uzytkowe moze byc, a zaraz bardziej
oplaca sie zainwestowac
> w lokale mieszkalne...
>

w moim przypadku inwestycja w lokale mieszkalne nie jest
zbyt korzystna bo mieszkania sa stare i wymagaja inwestycji

> Jezeli mialbym cos doradzic, to rozwazcie prosze taki
podzial nieruchomosci, by
>
> lokale uzytkowe pozostawic jako czesc wspolna
nieruchomosci, wyodrebnic i
> podzielic natomiast na wspolwlascicieli lokale
mieszkalne. Lokale uzytkowe
> wynajmijcie tak, ze wspolnota bedzie czerpala z wynajmu
pozytki. Wtedy rowno
> rozloza sie one na udzialy wszystkich wspolwlascicieli
obliczone zgodnie z
> standardowa formulka ustawowa.

dzieki za cierpliwe rady; niestety dla mnie podstawowym
celem podzialu jest to zeby kazdy zajmowal sie swoimi
sprawami wiec pozostawinie sklepow jako czesci wspolnej
nie ma sensu

Moze inni dyskutanci/eksperci wiedze jak to robia inni?
dzieki
Rafal


>
> Pozrdrawiam serdecznie,
> maciej tertelis

[mieszkanie.i.wspolnota]

Z pytań w obydwu wątkach (64 i 77) można domyślać się, że pytania te dążą do
ustalenia zasady podziału wartości nieruchomości. Należy tu wyraźnie
powiedzieć, że udział w nieruchomości wspólnej nie ma żadnego związku z
wartością nieruchomości lokalowej (z uwzględnieniem uwag w dalszej części). Np.
wartość lokali identycznych pod względem powierzchni i udziału może być różna w
zależności od kondygnacji, stron świata, otoczenia (np. zieleń, inny budynek
lub ruchliwa ulica), sąsiedztwa (np. maszynownia dźwigu) i in.

Udział w nieruchomości wspólnej ma jedynie znaczenie dla dwu elementów:
1. wpływu właściciela lokalu na decyzje wszystkich właścicieli (wspólnoty
mieszkaniowej);
2. partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

Podstawowy sposób określenia udziału, wynikający z powierzchni lokalu,
określony jest w art. 3 ust. 3 Ustawy o własności lokali (UWL). Zgodnie z art.
3 ust 6 UWL, właściciele lokali mogą w umowie przyjąć inną zasadę określenia
udziałów, np. na podstawie wartości lokali. W umowie można też, zgodnie z art.
18 ust. 1 UWL, przyjąć inny niż zgodny z udziałami sposób podejmowania decyzji
(np. głosowanie na zasadzie 1 lokal – 1 głos) i/lub sposób podziału kosztów.

Ponadto, zgodnie z art. 23 ust. 2 UWL, sposób podejmowania decyzji (głosowania)
może być zmieniony uchwałą właścicieli lokali, a w określonych w art. 23 ust.
2a przypadkach – na żądanie min. 1/5 właścicieli (głosowanie na zasadzie 1
właściciel – 1 głos).

Uchwałą właścicieli lokali można także zróżnicować udział w kosztach lokali
mieszkalnych i użytkowych, zwiększając obciążenia tych ostatnich zgodnie z art.
12 ust. 3.

Ponieważ podjęcie uchwały jest znacznie prostsze niż podpisanie umowy
notarialnej, wspólnoty mieszkaniowe korzystają z tej pierwszej możliwości. Z
tej drugiej korzystają deweloperzy i niektórzy inni właściciele nieruchomości
rozpoczynający sprzedaż lokali, mają oni bowiem możliwość przedłożenia umowy do
podpisu wszystkim nowym nabywcom sprzedawanych lokali. W umowach tych, dbając o
swój interes ekonomiczny, zapewniają sobie (lub podmiotom zależnym) wyłącznie
wpływy z pełnienia funkcji zarządu i administratora lokalu. Podobnie
jak „abcd17” (Maciej Tertelis) nie spotkałem przypadku umowy zmieniającej
udziały.