zarzadcy

[bf44]

Może któraś ze WM ma doświadczenia z zarządzania przez ogólnopolską spółkę
Zespół Zarządców Nieruchomości WAM.
Proszę o nwymianę zalet i wad tej "niby mającej duże doświadczenie w
zarządzaniu i świadczeniu usług remontowych,budowlanych,doradczych,prawnych
dotyczących zarządzania nierucomościami"

[xxxll]

To jest była jednostka WAM, która się wyodrębniła z WAM.
Duża rotacja pracowniów, stary tryb zarządzania nieruchomościami
(budżetowo-komunalny) nie polecam, sprawy są załatwane latami,
nawet takie rozliczenie mediów to dla nich problem z którym mają problemy.

[bf44]

W pełni się zgadzam z tymi stwierdzeniami,jest jednak spółką WAM ,która
posiada 100% udziałów,może więc wpływać i wpływa na politykę kadrową ZZN.
Bywa,że jeden zarządca zarządza WM (dyr. oddziału)znajdującymi się w trzech,
czterech województwach (podstawa umowa ozarządzanie,przy pomoc administratorów,
(chyba wbrew prawu).Roczne zebranie prowadzi administrator a nie zarządca.
W naszej WM skończyliśmy z tą praktyką co spowodowało wręcz "trzęsienie
ziemi" i wojnę o WM ,prześciganie się w obniżaniu stawek i tu myśle,że
wygraliśmy!!!

[xxxll]

Tanio to nie znaczy, że dobrze,
zawsze "widzi mi sie" winno iśc w parze z adekwatnym wynagrodzeniem,
to ze ZZN WAM zaczyna staczac sie po równi pochyłej to było do przewidzenia

[bf44]

Przepraszam, ale mam jeszcze "drobne pytanie do wszystkich właścicieli"w WM,
czy zdarzyło sie u Was aby na rocznym zebraniu ZARZĄDCĘ reprezentowała osoba
przez niego wyznaczona (podobno posiada ukończony kurs administratora)chociaż
my mamy podpisaną umowę na ZARZĄDZANIE.

[renata200811]

Jeśli mogę coś podpowiedzieć- to prosze wejść na strone Poskiej federacji Rynku
NIeruchomości.Zarządca, który jest w posiadaniu KARTY PRAW KLIENTA,lub który o
nią wystąpi jest pod LUPĄ Federacji , a swój zawód musi wykonywać ze szczególną
starannością.

Jeśli znajdziecie zarządcę/nie twierdzę ,że złego/poproście, aby wystąpił do
Federacji o taka KARTĘ.Dla niego to będzie pełny prestiż, a dla Was pewna ochrona.

[kenman]

Watpię. To droga donikąd. Ta federacja jest jedną z wielu i może wydać opinię
tylko o zarządcy, który jest w jednym z jej stowarzyszeń.

[chromare1]

witam....jeśli mogę coś dodać to :
-jeśli zarząd ( oczywiście mam na myśli mieszkańców bloku )wybierze kogokolwiek
i nie będzie kontrolował ..to będzie jeszcze gorzej jak było .W przypadku
oddania "ZARZĄDU " i "ADMINISTROWANIA " też firmie ......to wchodzicie z
deszczu pod rynnę).
Ustawa o Własnosci lokali daje wam możliwość kontroli i możliwość na to
co ,kiedy i za ile zrobicie.
CHYBA DOBROWOLNIE NIE POZBAWICIE SIĘ TEGO !!!
Poszukajcie Wspólnot które SAME działają .....to podpowiedzą co i jak .

[xxxll]

chromare1 napisał:

> W przypadku
> oddania "ZARZĄDU " i "ADMINISTROWANIA " też firmie ......to wchodzicie z
> deszczu pod rynnę).


Punkt widzenia zależy od punktu... oraz doświadczenia życiowego...
niekoniecznie z tej złej strony.... może ktoś się nie może sprawdzić?

[bf44]

Ja jednak wracam do "firmy" ZZN WAM i prosiłbym orefleksje,doświadczenia,
Jeżeli któras z WM była,jest przez tą " firmę" zarządzana i za jakie piniądze.
Po prostu zbieram wiadomości o jakości, stylem zarządzania WM przez tę spółkę.

[kikibobo]

no to ja przepraszam ,że Ci zaśmiecam wątek.

[kikibobo]

chromare wybacz,tak samo myślałam, ale teraz stwierdzam, że z premedytacją
pozbawię moich współwłaścicieli samodzielności działania i możliwości.
Maja wspaniały zarząd właścicielski,juz niedługo bez administratora, za 2/3
najniższej stawki i zaczyna sie polskie piekło.
Jak braknie nam cierpliwości i jeżeli tylko znajdziemy zarządcę , który da sie
ustawic z art.18 uowl. to zmieniamy sposób zarządu.
Pozdrawiam
anna

[bf44]

Też miałem takie myśli,jednak ten sposób zarządzania odrzuciłem.Chcę mieć
kontrolę wydatków przed,niż po fakcie ich realizacji.

[babczyk]

chromare1 masz w 100% rację. Ci co twierdza że jest inaczej wprowadzają
niezorientowanych w błąd.
Z zarządzaniem jest tak jak z samochodem. Kupiłeś samochód ale używa go ktoś
inny i jeszcze cię obciąża kosztami za jego urywanie.
Cokolwiek by tu nie napisano, nie pisze się całej prawdy tylko to co w danej
chwili danej osobie może przynieść korzyść.
I albo masz pełną kontrole nad tym co kupiłeś, albo…….należy się wyprowadzić.

Na tym forum w 99% odpowiedzi są dawane w ten sposób, aby cokolwiek
zorientowany właściciel nic z tych wypowiedzi nic nie zrozumiał lub tez miał,
coraz większe wątpliwości co do tego co może lub też jakie ma prawa we
wspólnocie.
I nie jest to tylko w tym wątku ale prawie we wszystkich.

[kikibobo]

Panie Pawle, przykro mi to stwierdzić, ale niektórzy właściciele nie
są "cokolwiek zorientowani" a ich wiedza ogranicza sie do tego jakie zarzad ma
wynagrodzenie.
Ich, wg mnie aspołeczny charakter i pieniactwo zniechęcają i nie będzie komu
taką kontrolę o jakiej Pan mówi sprawować.
Pozdr.
anna

[bf44]

Pani Anno całkowicie się z Panią zgadzam,że byliśmy, obecnie mniej "chłopcami
do bicia"(sąsiada piesek nasikał mi pod drzwiami,tam jest spalona żarówka itp).
Częste spotkania z właścicielami,najemcami na których wyjaśniałiśmy zasady
współżycia w naszej wspólnej własności oraz odpowiedzialności za Nią,jak należy
rozwiązywać istniejące problemy.Mamy sukcesy,odpowiedzialnych właścicieli,mamy
jednak kilku, którzy niweczą naszą pracę.Staramy się poprzez dyskusję ich
neutralizować pokazując efekty naszej pracy,do tej pory potknięć nie mieliśmy
Z poważaniem bf

[babczyk]

kikibobo napisała:

> Panie Pawle, przykro mi to stwierdzić, ale niektórzy właściciele nie
> są "cokolwiek zorientowani" a ich wiedza ogranicza sie do tego jakie zarzad
> ma wynagrodzenie.

Czy niektórzy? Powiedziałbym, zdecydowana większość.

Dopóty obie strony nie zrozumieją, kto jest dla kogo i nie będą pod sobą kopać
dołów, to nie widzę innej alternatywy dla tzw. pieniactwa.
A to dotyczy jednak dwóch stron tak jak właściciela tak też zarząd czy zarządcę.

Bo jeżeli są łamane moje prawa jako właściciela przez zarząd czy zarządcę to
jak nie nazwać takich działań pieniactwem.
Przecież, ukrywanie dokumentów czy np podawanie nieprawdziwych i przez nikogo
nie sprawdzonych danych w rozliczeniu rocznym można nie tylko nazwać
pieniactwem ale o wiele gorzej.
Kontrola działania zarządu czy zarządu nie jest pieniactwem ale, uprawnieniem.

Bo jeśli ja skontroluje dokumenty raz czy dwa i wszystko będzie OK to na pewno
nie będę tego robił dalej na siłę, bo nie będzie takiej potrzeby.

Można też zadać pytanie.
A iluż to właścicieli wykorzystuje swoje uprawnienia.
Odpowiem. Bardzo a to bardzo niewielu.
Czy tego nie można nazwać aspołecznym działaniem?

Pozdrawiam.

[chromare1]

...ja to też przeżyłem.Jest na to sposób.EDUKACJA ,EDUKACJA i czyny ( czyli
robota).Wykonaną pracą się człowiek obroni.
Ludzie ze sobą nie rozmawiają ( wszyscy biegają za kasą i wszędzie widzą
złodzieja )i są tego właśnie efekty.
Zarządzając trzeba mieć twardą skórę(szczególnie jeśli sie mieszka w tym
budynku).
.......a jeśli masz dość ,to może rzeczywiście wypuścić zarządzanie na rok -dwa
a jak was firma przekręci ..to może ludzie pójdą po rozum do głowy i wtedy
docenią co stracili.

[mark-56]

Witam
Odpowiadam bf44 nasza wspólnota jest administrowana od początku powstania wspólnoty.Najpierw jako WAM a potem po przekształceniu w ZZN WAM, będąc członkiem zarządu przy przekształceniu dokonaliśmy zmiany zapisów umowy o administrowanie a nie o zarządzanie co im nie było na rekę.Bardzo istotne jest jak ukształtujecie umowę o administrowanie. Konto bankowe koniecznie przez was kontrolowane i składane podpisy pod przelewami wzory podpisów w banku.JAk największe uprawnienia zostawić sobie do kontroli,my obecnie prygotowujemy aneks do umowy o zmianę nie których punktów i zabieramy im uprawnienia wcześnej udzielone.GEneralnie nie mamy większych problemów we współpracy z administratorem są oczywiście zgrzyty w sprawie wykonywania zleceń na usługi techniczne oraz rozliczeń wody czy faktur.OBecnie wiem,że są problemy z wykonywaniem usłgi na czas ponieważ ZZN przejął od WAM zasoby mieszkaniowe i zarządza nimi więc im roboty doszło a co za tym idzie nie wyrabiają się w obsłudze wspólnot.Jest niezadowolenie pracwników zarządcy bo nie dostają żadnych powyżek pensji od 3 lat i prawdopodobnie będzie redukcja zatrudnienia w tej instytucji.Ale co roku żądają podwyżki na wynagrodzenie te pieniądze idą dla prezesa i całej góry darmozjadów.
Może dojść od odejścia pracowników i założenia na własny rachunek obsługi wspólnot.W naszym przypadku daje się zauważyć pogorszenie jakości usług przez pracowników zarządcy co nas niepokoi i musimy się przygotować na odejście od tej firmy i zarządzanie przez nas.
Powiem ci jak my pracujemy z nimi: faktury za usługi na rzecz wspólnoty są prze zemnie podpisywane i nie mogą być wcześniej przelane na konto wykonawcy usługodawcy.
co kwartał wydruk z konta bankowego zbiorczy, wydruk salda kosztów i przychodów wspólnoty do analizy i inne na życzenie wydruki przepływu pieniądza.
umowy z wykonawcami i usługodawcami podpisujemy najpierw my a dopiero administrator bez naszego podpisu nie mogą umowy podpisać.
Na bierząco kontrolujemy stan zadłużenia właścieli wydruk komputerowy, informujemy właścicieli o zaległościach innych właścicieli na zebraniu rocznym.
Dostęp do wszystkich dokumentów technicznych budynku i finansowych.
To są nie które nasze działania i uprawnienia wobec administratora.
Te elementy powinny znaleść sie w umowie o administrowanie.
Taka współpraca dała efekty gdy zmieniliśmy sposób zarządzania z zarządu WAM na zarząd właścicielski poprzez uchwałę spisaną przez notariusza i zapisem do księgi wieczystej.
Jeśli masz jakieś pytania w tej kwesti to chętnie odpowiem jeśli tylko będę coś wiedział .
Pozdrawiam
Marek

[ola19801]

Witam.
A co było przyczyną ( potrzebą) że zmianę zarządu WAM na zarząd właścicielski
dokonaliście poprzez uchwałę spisaną przez notariusza z zapisem do księgi
wieczystej? Ile was to kosztowało ? Ile poszczególnych właścicieli? Może wiesz
coś więcej na ten temat.
A tak na marginesie to jak mi wiadomo w 2000 r WAM z mocy prawa przestał
sprawować zarząd w wcześniej zarządzanych przez siebie wspólnotach

[mark-56]

ola19801 napisała:

> Witam.
> A co było przyczyną ( potrzebą) że zmianę zarządu WAM na zarząd właścicielski
> dokonaliście poprzez uchwałę spisaną przez notariusza z zapisem do księgi
> wieczystej? Ile was to kosztowało ? Ile poszczególnych właścicieli? Może wiesz
> coś więcej na ten temat.
> A tak na marginesie to jak mi wiadomo w 2000 r WAM z mocy prawa przestał
> sprawować zarząd w wcześniej zarządzanych przez siebie wspólnotach

Przyczyną było właśnie zakończenie zarządzania wspólnotami z mocy prawa ale jak wiadmomo nie spieszno im było do zmian.Mieli z tego koszyści finansowe dopiero jak zacząłem naciskać i żądać zmiany sposobu zarządu to się dopiero ruszyło.
Zmiana przez zapis w księdze wieczystej był konieczny ponieważ w księdze wieczystej był wpisany jako zarząd wspólnoty WAM. Sprawdziłem to w sądzie rejonowym.
koszt za udział notariusza w spisaniu uchwały kosztował nas jak się nie mylę ok 200zł to koszt jaki poniosła wspólnota.Właściciele nie ponosili żadnych dodatkowych kosztów. Niezbyt drogo dlatego,że robiono to we wszystkich wspólnotach na zebraniach specjalnie zwoływanych na tą okoliczność.
Jeśli chodzi o właścicieli to na tamten moment było wykupionych 29 lokali na 50 pozostałe to WAM-skie.
Pzdrawiam
Marek

[bf44]

Serdeczne dzięki mark56 za dośc szczegółwą informację.My podobnie wymusiliśmy
nowy model zarządzania, nam a nie zarządcy odpowiadający,bez aneksów do umowy
ponieważ uważamy,ze jest tylko do wymiany (sztanca dla wszystkich WM,bez wyz.
zarządcy itp.).Dostęp do wszelkiej dokumentacji zapewnia nam ustawa.
Zarządza naszą WS sam Drektor Oddz.ZZN,problmy,uwagi zgłaszmy i rozwiązujemy
na systematycznych (obowiązkowe pierwszy tydzie miesiąca)spotkaniach. Mamy
problemy z mieszkaniami(zwłaszcza pustostanami),których właścicielem jest WAM
Znikął nam problem wszechwładnego,najlepiej znającego sie "administratora",
najczęściej dawnego pracownika WAM.Obecnie,w związku ze zmianami jakie
nastąpiły w ZZN-ach,októrych pobieżnie wspomniałeś a mających zasadniczy wpływ
na jakość zarządzania,istniejące konflikty interesów (nie wobrażamy sobie
dobrego,efektywnego zarządzania kilkadziesiącami wspólnotami przez jednego
zarządcę przy prawie tym samym zatrudnieniu.Podjęliśmy decyzję o zmianie
ZARZADCY

[ola19801]

Witam.
Chyba do końca nie jest tak jak piszecie. Notariusz 200 zł zgoda. A w jaki
sposób nie ponosząc kosztów zmieniliście w dokumentach zapisy o zmianie sposobu
zarządu częścią wspólną.

[dobromale]

Trzeba było rozwiązać notarjalnie. Nowego nie powoływać juz notarjalnie bo za każdym razem bedziecie musieli to robic z pomoca notarjusza. Czemu się martwicie pustostanami ?. To nie wasza własność. Niech ten się martwi co za to płaci. Jak nie płaci to do sądu i zlicytować. Z tego pokryć koszty.