Wspólnota - koszty ochrony

[elmaz]

Załóżmy, że osiedle jest chronione przez wyspecjalizowaną firmę.
1. Jak Waszym zdaniem mogą/powinny być dzielone pomiędzy właścicieli koszty
utrzymania ochrony?

- wg udziałów
- wg lokali

2. Czy koszt utrzymania ochrony jest kosztem zarządu nieruchomością wspólną,
takim samym jak inne koszty (np. utrzymania terenu, sprzątania części wspólnej
itp), czy jest to inny rodzaj kosztów - jakaś usługa dodatkowa?

-------------------
Z jednej strony ustawa mówi, że koszty powinny być ponoszone przez właścicieli
proporcjonalnie do udziałów.

Z drugiej strony - płacenie za ochronę "od metra" wydaje się pomysłem z lekka
absurdalnym, gdyż "poziom korzystania z ochrony" nie zależy od wielkości
mieszkania - jeśli już to bardziej od posiadanego majątku, liczby osób itp.
Nikt nie ukradnie mieszkania - kradnie się ruchomości, samochody itp., a
szkody na ciele robi się osobom. Gdzie tu metry?

Jeśli ktoś ma kawalerkę, w której zgromadził sprzęt RTV za milion i mercedesa
na parkingu, to ochrona jest dla niego znacznie ważniejsza niż dla kogoś, kto
ma mieszkanie 100 m2, ale nie ma cennych ruchomości ani samochodu...

Jakie jest Wasze zdanie na ten temat, ew. jeśli ktoś ma jakieś podstawy prawne
- np. orzeczenia SN to będę wdzięczny

[xxxll]

Ta ochrona dotyczy nieruchomosci wspólnej, a nie majątku własnego
właścicieli lokali, bo tym ma się zajmować wspólnota.

Więc płacić należy od udziału, tak jak nakazuje prawo. Swój majątek
możesz chonić odrębna umową.

[sidom]

A skąd Ty wiesz czego dotyczy ta ochrona. Przecież nie widziałeś umowy.
Nie wydaje mi się żeby ochrona miała dotyczyć tylko i wyłącznie nieruchomości
wspólnej. Nie wydaje mi się żeby wspólnota zatrudniała ochronę do pilnowania czy
im nie ukradną skrzynek pocztowych lub nie pomalują ścian na korytarzu.

[xxxll]

Coś na temat zatrudniania firm ochroniarskich przez wspólnoty wiem.

Zakres zazwyczaj obejmuje : bezpieczeństwo mieszkańców oraz ochrona
nieruchomości wspólnej- dewastacje, kradziże elemtów
oświetleniowych, wystroju nieruchomości wspólnych, itp.

[sidom]

Czyli jak Ci będą wynosić telewizor z domu alno wybijać szyby w
oknie Twojego pokoju - to to już ochroniarza nie obchodzi?

[xxxll]

sidom napisał:

> Czyli jak Ci będą wynosić telewizor z domu alno wybijać szyby w
> oknie Twojego pokoju - to to już ochroniarza nie obchodzi?

Spróbuj, a się dowiesz czy cię złapią - zareagują.

[sidom]

Nawet gdyby przyjąć Twoje racje - to i tak nie da się tego przeprowadzić (tzn.
liczyć od wartości majątku). No bo jak przeprowadzić taką wycenę. Ponadto
wartość majątku poszczególnych właścicieli jest zmienna w czasie. Wyceny
musiałyby być wykonywane na bieżąco. Ktoś kupi telewizor = zmiana udziałów w
pokrywaniu kosztów, ktoś zmieni samochód = to samo. NIEREALNE.
Wydaje się, że liczenie wg udziałów jest jednak bardziej logiczne, gdyż ktoś kto
ma większe mieszkanie prawdopodobnie ma większy majątek który miałby być
ochraniany niż ten kto ma mniejsze mieszkanie. Oczywiście znajdą się wyjątki
tzn. właściciel małego mieszkania może mieć w domu złote klamki. Ale jak to w
przysłowiu wyjątki potwierdzają regułę.
A może Ci na parterze mogliby więcej płacić - bo przecież do nich łatwiej się
wkraść???

[elmaz]

sidom napisał:

> Nawet gdyby przyjąć Twoje racje - to i tak nie da się tego przeprowadzić (tzn.
> liczyć od wartości majątku). No bo jak przeprowadzić taką wycenę. Ponadto
> wartość majątku poszczególnych właścicieli jest zmienna w czasie. Wyceny
> musiałyby być wykonywane na bieżąco. Ktoś kupi telewizor = zmiana udziałów w
> pokrywaniu kosztów, ktoś zmieni samochód = to samo. NIEREALNE.
> Wydaje się, że liczenie wg udziałów jest jednak bardziej logiczne, gdyż ktoś kt
> o
> ma większe mieszkanie prawdopodobnie ma większy majątek który miałby być
> ochraniany niż ten kto ma mniejsze mieszkanie. Oczywiście znajdą się wyjątki
> tzn. właściciel małego mieszkania może mieć w domu złote klamki. Ale jak to w
> przysłowiu wyjątki potwierdzają regułę.
> A może Ci na parterze mogliby więcej płacić - bo przecież do nich łatwiej się
> wkraść???

OK - ja się nie upieram przy konkretnej formie - ja tylko pytam o podstawy
prawne ;-) Faktem jest, że to podobnie jak z wieloma innymi kosztami, nigdy nie
będzie sprawiedliwego podziału, a coś postanowić trzeba.
Najważniejsze jest dla mnie, czy jest jednoznaczne uregulowanie prawne (tzn. czy
np. obejmuje to swoim zakresem zapis mówiący o kosztach zarządu nieruchomością
wspólną) czy też można to dowolnie kształtować uchwałą właścicieli

ostrzegam przed niekompetentnym xxxll-kiem

[wspolnota.jaracza]

porady tego osobnika są często sprzeczne z przepisami
xxxll-ek nie zna nawet ustawy o własności lokali

[elmaz]

wspolnota.jaracza napisał:

> porady tego osobnika są często sprzeczne z przepisami
> xxxll-ek nie zna nawet ustawy o własności lokali

Myślę że przesadzasz. Tak naprawdę nikt z forumowiczów nie ma monopolu na
jedynie słuszna wykładnię, są to tylko porady czynione w oparciu o własną
wiedzę, doświadczenie i praktykę - a przez to porady cenne.
Ważne jest, żeby wyraźnie w poradach tego typu oddzielać co jest aktem prawnym,
a co komentarzem.

[lech.taczka]

Umowa zawarta przez zarząd WM z firmą ochroniarską może dotyczyć tylko części
wspólnych. I choć wydawać sie może, że ochrona ochrania lokale, to formalnie
tego nie robi. Natomiast nieformalnie tak się dzieje, bo aby naruszyć np.
prywatne mieszkanie, najczęściej trzeba skorzystać z części wspólnych.
Zatem za ochronę w takim wydaniu należy płacić proporcjonalnie do udziałów.

[wkmax]

> Umowa zawarta przez zarząd WM z firmą ochroniarską może dotyczyć tylko części
> wspólnych.
> Zatem za ochronę w takim wydaniu należy płacić proporcjonalnie do udziałów.
Tak to jest oczywiste.
Wątpliwości mają tylko właściciele dużych mieszkań....

[wkmax]

W UWL jest podane:
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
  1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  5)  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Czy pkt. 4 nie zawiera min. ochrony ??

[xxxll]

Art.14 Ustawy o własności lokali nie jest zamkniętym katalogiem .
Wspólnoty same decyduja jakie pozycje znajdują się w zaliczce na
pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości.

[wkmax]

Ustawa jest prawem nadrzędnym nad uchwałami wspólnot i jeśli coś w niej zsoatło zdefiniowane to nie po to aby wspólnoty to łamały.
Decyzje wspólnotowe są wolne w sprawach nieuregulowanych (nie tylko UWL'em) i tak należy rozumieć pojęcie "nie jest zamkniętym katalogiem".
Twój sposób rozumowania podważa sens jakiegokolwiek tworzenia prawa, jest przykładem powszechnej u nas postawy prawo sobie a my sobie.
Czy sądzisz, że np.:
jeśli we wspólnocie większość mieszkań jest 100m2 i jest tylko parę 50m2 i większość uchwali, że czynsz za mieszkanie płacimy po równo od lokalu
jest postępowaniem słusznym, sprawiedliwym????
jest to pewna analogia do opłat za ochronę

[xxxll]

wkmax napisał:

> Ustawa jest prawem nadrzędnym nad uchwałami wspólnot i jeśli coś w
> niej zsoatło zdefiniowane to nie po to aby wspólnoty to łamały.
> Decyzje wspólnotowe są wolne w sprawach nieuregulowanych (nie
> tylko UWL'em) i tak należy rozumieć pojęcie "nie jest zamkniętym
> katalogiem".

Ustawodawca nie zamknął drogi do "roztropnego myślenia "
właścicielom lokali , których jedynym zadaniem jest "utrzymanie
nieruchomości w stanie nie pogorszonym". Reszta jest tylko
dodatkiem.

W związku z tym, że transformacje w latach 1994-1996 w zarządzaniu
nieruchomościami (wspólnoty mieszkaniowe to III sposób na
zarządzanie nieruchomościami) wprowadzały „stare wygi” - działacze
spółdzielczy (nowej krwi wtedy nie było), dla których zabrakło
miejsca w spółdzielczości mieszkaniowej to mamy to co mamy.

To oni wprowadzili struktury i tytułomanie do WM rodem ze
spółdzielczości - Prezesów WM, rady nadzorcze WM, Komisje Rewizyjne,
itd co spowodowało wiele zamieszania , bałaganu, Taki stan trwa do
dzisiaj.
Jedni krzyczą, że „co nie jest zakazane to jest dozwolone” - ale ja
sie pytam - Po co powielać to co sie u nas w kraju nie sprawdziło!!!?

Wracając do "katalogu". W ustawie jest użyte stwierdzenie "w
szczególności", co oznacza, że to właściciele lokali kształtują ten
katalog (Nie dwóch takich samych wspólnot mieszkaniowych).
Trzeba go robić "roztropnie i z głową", by nie zgotować
sobie "sideł", w które wcześniej czy później można samemu wpaść.

> Czy sądzisz, że np.:
> jeśli we wspólnocie większość mieszkań jest 100m2 i jest tylko
> parę 50m2 i więk szość uchwali, że __czynsz__(?) za mieszkanie
> płacimy po równo od lokalu jest postępowaniem słusznym,
> sprawiedliwym????
> jest to pewna analogia do opłat za ochronę

... a jak sie to ma do zapisu:

art. 12 UoWL

"2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą
pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części
przekraczającej te potrzeby
___przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.__

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary
związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie
znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach."

We wspólnocie nie ma "sprawiedliwości". Brak jej zaczyna się od
posiadania majątku (lokali), a kończy się na opłatach (zaliczakach
na utrzyamnie nieruchomości).

[wkmax]

Sporo napisałeś słów, treści mało.
Przykład, który podałem oczywiście jest sprzeczny z art. 12 UWL.
Ochrona jest jednym ze środków utrzymania nieruchomości wspólnej w "stanie
niepogorszonym", nie jest ochroną prywatną właścicieli.
Dlatego oczywistym jest, że zalicza się do kosztów nier.wsp.

Ustawodawca jeśli zdefiniował pewne pojęcia to nie po to aby je poddawać pod
zmiany "roztropnego myślenia właścicieli".

W przykładzie, który podałem, działanie z pkt. widzenia właścicieli większych
lokali jest roztropne, jednak mniejszość wyraźnie krzywdzi, min. dlatego
tworzone są ramy prawne aby chronić mniejszość przed taka roztropnością większości

Ustawodawca napisał jasno jak ma być utrzymywana część wspólna, zgodnie z
udziałami i nie wspomina nic, że może być inaczej, kwestią jest tylko co jest
kosztem wspólnym a co nie, to zbyt dokładnie niestety nie zostało zdefiniowane i
stąd wiele problemów we wspólnotach

[xxxll]

A czy wiesz, że wspólnota może olac ustawę i przy udziale notariusza
ustalić swe prawa, wg których zarządza nieruchomością. Tak robia np;
małe wspólnoty.

co za bzdury wypisuje ten xxxll-ek

[joanna.m.barska]

xxxll napisał:
> A czy wiesz, że wspólnota może olac ustawę i przy udziale notariusza
> ustalić swe prawa, wg których zarządza nieruchomością. Tak robia np;
> małe wspólnoty.

Wspólnota może w umowie określić własne zasady zarządu nieruchomością
wspólną, ale ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego musi przestrzegać.

"Olać" należy takich ograniczonych językowo i umysłowo zarządców.

[xxxll]

uwaga - xxxll-ek wprowadza w błąd i nie zna ustaw

[wspolnota.jagodno]

xxxll-ek to kompletny ignorant i dyletant, nie zna nawet ustawy
o własności lokali i często wprowadza czytelników tego forum w błąd

[hallerek]

xxxll-ek to dyletant i ignorant, nie zna nawet ustawy o własności lokali