Przegrana bitwa - Wyrok Sądu Apelacyjnego

[sape5]

Wczoraj Sąd Apelacyjny przychylił się do apelacji Spółdzielni. Czyli niestety
przegraliśmy.
Teraz pozostaje jedynie kasacja w Sądzie Najwyższym. Żeby ją założyć konieczne
jest: pisemne uzasadnienie wyroku; zawodowy prawnik, który będzie nas
reprezentował; ocena sensu występowania do Sądu Najwyższego (koszty a szansa
na wygraną).
W ustnym uzasadnieniu Sędzia stwierdził między innymi, że Rada Nadzorcza miała
prawo do dysponowania naszymi 3.000.000,00 złotych. Skoro mogła zadysponować
tą kwotę, to równie dobrze w przyszłości może to być np. 30.000.000,00zł,
które my będziemy musieli potulnie na ten zbożny cel dostarczyć ( w tej
uchwale jest taki zapis).
Co dalej w tej sprawie będzie się działo - trudno powiedzieć.
Sprawa inwestycji dotyczy nas wszystkich, zarówno tych którzy myślą o kupnie
mieszkania jak i tych którzy nawet nie mają pojęcia o przystąpieniu do tego
procesu. Budowa bloku za 120.000.000,00zł to ogromne przedsięwzięcie
organizacyjne, finansowe, towarzyskie (kto się załapie). Jeśli takie
przedsięwzięcie realizuje ekipa sprawnych menadżerów, ludzi doświadczonych -
może to być duży sukces. Jeśli robią to ludzie którzy tych kryteriów nie
spełniają to mogą być duże kłopoty - kłopoty dla wszystkich.
Jaka będzie decyzja co do dalszych losów sprawy, dziś trudno powiedzieć.

[jaga90]

Dla mnie ten wyrok nie jest zaskoczeniem bo polskie sądy sa
nieobliczalne - potrafią bezceremonialnie orzekać wbrew
obowiązującym ustawom.

Ustawy Prawo spoldzielcze oraz o spoldzielniach mieszkaniowych jasno
mówią, jakie sa kompetencje walnego zgromadzenia(zebrania
przedstawicieli) oraz rady nadzorczej i jak powinno wygladac
finansowanie nowych inwestycji. Są wyroki sądów, że korzystanie z
pieniędzy spółdzielni na finansowanie inwestycji stanowi
sprzeniewierzenie środków spółdzielców.

Opisywany wyrok sądu apelacyjnego powinien również uzmysłowić
członkom spółdzielni Na Skraju, że najlepszym sposobem ochrony
swoich interesów nie jest kierowanie spraw do sądów ale skuteczne
wykorzystanie obowiązującego prawa we własnym zakresie to jest
zwołanie walnego zgromadzenia, wymiana rady nadzorczej a potem
zarządu.

[sape5]

Jaga, masz rację że powinniśmy mieć świadomość własnych praw i dość determinacji
żeby z nich korzystać. Ale do tego potrzeba wielu aktywnych spółdzielców.
Aktywnych czyli takich którzy chociaż przyjdą na zebranie, upomną się o swoje
prawo np. do decydowania o zakresie remontów za własne pieniądze czy o wysokość
opłat np. za energię elektryczną zgodną z poniesionymi kosztami. Praktyka
pokazuje, że zdecydowana większość ceni sobie bardziej własny "święty spokój".
Większość z nas uważa, że coś zrobić powinni inni, nie oni sami.
Wracając do inwestycji. Może masz wiedzę (lub ktoś inny) na temat sposobu
pokrywania kosztów nie sprzedanych lokali w inwestycji na Imielinie. Czy
"starzy" członkowie są w jakiś sposób dociążani kosztami np. garaży.

[jaga90]

Właśnie możliwość, że nie wszystkie mieszkania zostaną od razu po
wybudowaniu budynku sprzedane jest jednym z argumentów
przemawiajacych za finansowaniem takich przedsięwzięć dopiero po
zebraniu od tzw. inwestorów pieniędzy na realizacje inwestycji. Bo w
przeciwnym przypadku to spółdzielcy angażują w budowę (a właściwee
to zarząd angażuje ich pieniądze) swoje pieniądze i nic praktyczne z
tego nie mają.

Nie wiem, jak jest w Imielinie - postaram się wysłać ci maila na
[e-mail] z kontaktem do osoby z Imielina, która tym problemem
w tej spółdzielni się zajmuje.

Co do innych problemów - nie ma co stale pisać o obojętności
sąsiadów na okradanie ich przez spółdzielnię - trzeba po prostu
pomimo tego codziennie i przy każdej okazji robić swoją tak
skutecznie jak to czyni zarząd we własnych sprawach. Bo jak sami
tego nie będziemy czynić i będziemy oglądać się na innych, to przede
wszystkim my będziemy okradani.

[sape5]

Jaga wiesz na pewno, że zarządy właśnie bazują na naszej niewiedzy, bierności
braku współdziałania. Żeby temu przeciwdziałać musisz znależć sposób dotarcia do
spółdzielców -nie jednego czy nawet kilkunastu w spółdzielni. Zmiana naszej
mentalności to proces długi i żmudny. Podstawową metodą jest edukacja. Do
takiego między innymi celu może służyć nasze i podobne fora. Po to właśnie
potrzebne są informacje o patologiach, zagrożeniach i możliwościach
przeciwstawienia się im podawane publicznie.
Jeśli ktoś z Imielina mógłby opisać praktyki spółdzielni, które dotknęły
"starych" spółdzielców w związku z inwestycją, oszczędziło by nam to być może
podobnych kłopotów w przyszłości.

finansowanie inwestycji

[rubeus]

sąsiedzi jeśli można się wtrącić - moja spółdzielnia czyli 'Osiedle Kabaty' właśnie szykuje się do rozpoczęcia budowy ostatniego budynku na 'naszym' terenie i w ogłoszeniu jest wyraźnie napisane, że całość kosztów budowy jest ponoszona wyłącznie ze środków inwestorów.

[jaga90]

Taki tekst, że nowa inwestycja będzie finanswana wyłącznie ze
środków przyszłych inwestorów podają swoim czlonkom zarządy
wszystkich spółdzielni. Potem okazuje się, ze jest najczęściej
inaczej, że to czlonkowie spółdzielni bardzo często też w jakiejś
części finansuja nowa inwestcję.
Bo po prostu rady nadzorcze, które ostatecznie rozliczają
inwestycje, patrzą przez palce na takie praktyki. Częstokroć
dlatego, że członkowie rady albo sami albo ich najbliżsi "kupują"
mieszkanie w nowej inwestycji.

Nie urodziliśmy się dopiero i doskonale wiemy że co innego teoria
(zapewnienia zarządu) a zupełnie co innego praktyka(jednak
finansowanie inwestycji z pieniędzy dotychczasowych czlonków)!

[sape5]

Uchwałę o finansowaniu inwestycji w całości ze środków inwestorów podjęło nasze
ZP w 2007 roku.
Rada Nadzorcza w kwietniu 2008 roku zezwoliła na pożyczkę naszych 3.000.000,00zł
na wstępny etap inwestycji. Pieniądze te mają wrócić, ale w regulaminie nie ma
słowa o utraconych odsetkach od lokaty, a jest to przecież poważna kwota.
Nasze 3.000.000,00zł można by było przeznaczyć na nasze potrzeby np. remontowe.
Tracimy także nasze pieniądze, które zainwestowaliśmy w wieloletni proces
sądowy: koszty sądowe, obsługa prawna, koszty opracowanej dokumentacji.
Tracimy także nasze pieniądze, które każdy Członek Spółdzielni wpłacał z tytułu
wieczystej dzierżawy tej działki.
Koszty poniesione i utracone: procesu, odsetek, wieczystej dzierżawy.
Odrębnym i najbardziej dotkliwym problemem jest finansowanie inwestycji w części
na którą nie znajdą się nabywcy. Mowa jest o kwocie nawet 48.000.000,00zł.
Ponieważ takiej kwoty Spółdzielnia nie ma konieczne będzie jej zdobycie. W grę
wchodzi kredyt bankowy, pokrywanie tej części przez przyszłych mieszkańców lub
inne cudowne pozyskiwanie środków. W tej sprawie także Rada Nadzorcza sobie
zastrzegła prawo opracowania (w przyszłości) zasad - wszyscy Spółdzielcy
natomiast "zjedzą tą żabę". Tak na marginesie: jaki poważny inwestor przystępuje
do takiego biznesu nie mając opracowanego planu finansowania tego
przedsięwzięcia np. jasności czy bank udzieli nam na to kredyt.

[rubeus]

U nas ryzyko 'niesprzedania' lokalu jest bliskie zeru - chętnych (potencjalnych) jest kilkukrotnie więcej niż mieszkań przewidzianych do budowy i to o ile pamiętam w samym tylko gronie członków spółdzielni. Ale wiadomo 'Kabaty'...
Oczywiście kilka lat wcześniej, w okresie dekoniunktury i załamania rynku były problemy ze zbyciem pojedynczych lokali - zarówno mieszkań jak i lokali użytkowych. Ponieważ byliśmy spółdzielnią inwestującą, to te koszty jakoś zgrabnie udawało się upychać w inne budowy i potem zgrabnie rozliczyć przy ostatecznych wyliczeniach już po wybudowaniu zadania.

[sape5]

Sądząc z twoich wpisów, jesteś zdecydowanym zwolennikiem "budownictwa
spółdzielczego" realizowanego w spółdzielniach mieszkaniowych. Ja mam całe
mnóstwo wątpliwości co do ich sensu.
Wyjaśnij więc mnie i innym spółdzielcom jakie "starzy" członkowie mają z tego
korzyści?
- nie prawdą jest, że ich fundusz remontowy wykorzystamy na inne budynki: po
pierwsze staną się po wybudowaniu wspólnotą mieszkaniową, a gdyby nawet nie, to
prawo na to nie zezwala.
- nie prawdą jest, że ich lepiej ocieplona nieruchomość będzie "dokładać" do
ogrzewania innych bloków - także tu prawo tego zabrania
- własność lokali użytkowy wyklucza możliwość czerpania z nich korzyści przez
spółdzielnie - pokryją oni wyłącznie własne koszty
- po znowelizowaniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w 2007 roku, także
jest mało prawdopodobne że będzie można ich obciążyć kosztem przeniesienia
istniejącego parkingu.
Podsumowując: 6000 członków odda za darmo działkę wartą ogromne pieniądze,
zrezygnuje ze zwrotu poniesionych wcześniej nakładów, które pokryliśmy w
zawyżonym czynszu, weżmie na siebie ryzyko inwestycyjne po to żeby 220 osób
mogło kupić taniej? (to się okaże po zakończeniu budowy) mieszkania.
Spółdzielnia nie może osiągnąć żadnego dochodu co nie oznacza, że nie osiągnie
go inwestor zastępczy firmy budowlane i poszczególne osoby.Jak wreszcie taki
sposób realizacji inwestycji realizuje fundamentalną zasadę spółdzielczości,
mówiąca o tym że wszyscy spółdzielcy mają równe prawa.
Tak na marginesie wszyscy analitycy rynku nieruchomości mówią o kryzysie,
dekoniunkturze itp. KAŻDA INWESTYCJA WIĄŻE SIĘ Z RYZYKIEM.
Ryzyko jest tym większe im mniej doświadczony inwestor, im gorzej przygotowane
przedsięwzięcie (my nie wiemy skąd weżmiemy pieniądze na dokończenie
inwestycji), istniejący w spółdzielni nadzór nie potrafi zagwarantować nam
kosztów robót remontowych na rozsądnym poziomie (położenie m2 kostki brukowej w
miejscu starego chodnika za ponad 200zł to cena "księżycowa").

[jaga90]

Głószone tu przez rubeusa poglądy w kwestii budowania prze
istniejace spoldzielnie nowych domów też mnie dziwią bo swiadcza o
kompletnej nieznajomości realiów!

Znam przyklad ze spółdzielni JARY, w której po wybudowaniu trzech
budynków przy KEN miały ulec obniżce opłaty eksploatacyjne, wpłaty
na fundusz remontowy i różne tam cuda- korzyści z tej inwestycji dla
dotychczasowych członkow. Tymczasem nic z tych rzeczy nie
zaistnialo - zero korzyści dla dotychczasowych członków!
Jedyna korzyśc to tańsze mieszkania dla zajadłych obrońców decyzji o
wspomnianej inwestycji i dziwne podniesienie się statusu
materialnego kilku członków ówczesnego zarządu i rady nadzorczej -
wszyscy oni wynieśli się też ze spółdzielni Jary!

[rubeus]

jakie poglądy ? gdzie głoszone ? gdzie wyrażam zachwyt i aprobatę ?
he ?

[rubeus]

he? coś takiego wysnute zostało z mojego przedstawienia (raczej bardzo uproszczonego, ogólnego i subiektywnego ) tego jak sprawa z
inwesytcjami chyba wygląda/ła w spółdzielni w której mieszkam.
W statucie chyba sporej części spółdzielni na Ursynowie jest jakiś zapis o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin.

[jaga90]

Rubeusie, Ty zdaje się jesteś naiwnym teoretykiem, my znamy te
sprawy z praktyki. Zresztą sam sobie przeczysz, bo napisaleś w
jednym ze swoich postów:
"Ponieważ byliśmy spółdzielnią inwestującą, to te koszty jakoś
zgrabnie udawało się upychać w inne budowy i potem zgrabnie
rozliczyć przy ostatecznych wyliczeniach już po wybudowaniu zadania."

Nie wiem, czy zdajesz sobie sprawę, że jeśli jest prawda to, co
napisaleś, to jest to właśnie potwierdzenie naszych obaw a
postępowanie Twojej spółdzielni to było ewidentne łamanie prawa. Bo
przerzucanie kosztów z jednej inwestycji na inną co
nazywasz "zgrabnym upychaniem kosztów" jest właśnie takim czymś.
Tylko nieznajomości prawa przez spółdzielców, ich obojetności oraz
powiązaniom prezesów z organami ścigani i sądami należy przypisać
funkcjonowanie takich zdarzeń!

[rubeus]

tak teoretyzuję.

A co do kosztów - chodziło mi o koszty utrzymania 'struktur' w administracji spółdzielni odpowiedzialnych za proces inwestycji - inspektorów nadzoru, x osób w dziale sprzedaży/inwestycji.

[kryst123]

Niestety nie mogłam być na ogłoszeniu wyroku. Bardzo czekam na uzasadnienie
wyroku. Jak tylko otrzymamy go to tak jak poprzednio umieszczę go na forum.
Długo nie odzywałam się na forum spowodowane to było dłuższym urlopem bez
dostępu do netu. Postaram się pocztać co działo się w między czasie i dodać
swoje "trzy grosze".

[elllami]

Mnie najbardziej ciekawi kto z ramienia Spółdzielni i Rady Nadzorczej bęðzie nadzorował inwestycję na Cynamonowej.Przecież tam się nikt na prowadzeniu inwestycji nie zna. Skoro członkowie RN i to specjaliści od robót budowlanych nie umieli skontrolować kosztów słynnego chodnika / 2006 r./ to kto potrafi nadzorować wielomilionową inwestycję. Koszty ułożenia 1 m kw.chodnika ze starych płyt wyszły niewiele mniejsze od kosztów 1 m kw.ułożenia chodnika z nowej kostki.
Myślę, że z tą nową inwestycją będzie podobnie, że planują po niższych kosztach a wyjdzie jak wyjdzie.

[elllami]

Przeczytałam na stronie internetowej Spółdzielni odezwę Zarządu Spółdzielni do
mieszkańców w sprawie inwestycji na Cynamonowej z prośbą o wypełnienie ankiety w
tej sprawie. Proszę aby ktoś co czytał ten wzór ankiety ANONIMOWEJ napisał co o
tym sądzi. Jak można być zainteresowanym kupnem mieszkania skoro nie wiadomo
jaki będzie będzie jego koszt na dzień dzisiejszy, jaki po zakończeniu
inwestycji i po całkowitym rozliczeniu,jaki będzie termin jej realizacji itd.
Myślę, że koszty winny być znacznie niższe od cen wolnorynkowych bo przecież
grunt będzie za darmo ( działka spółdzielcza inni przez 25 lat płacili i płacą
podatki za ten grunt i ponosili koszty związane z pozyskaniem i utrzymaniem tego
gruntu).
Dlaczego ankieta nie zawiera nic na temat lokali uzytkowych. Napisz co o tym
wiesz i sądzisz.

[sape5]

Elami Zarząd wraz z Radą Nadzorczą mając wybór sposobu prowadzenia inwestycji z uporem wybierają wersję w której nasza Spółdzielnia nie może osiągać korzyści a my razem z nią.
Zarząd tworząc tą ankietę po raz kolejny daje dowód na wielkie przywiązanie do gospodarki rodem z PRL-u. Decydenci spółdzielczy nie zauważyli, że mieszkania dziś można kupić wszędzie. Ten kto ma gotówkę i zdolność kredytową może wybierać z pośród tysięcy ofert. Są mieszkania gotowe do zamieszkania i takie które dopiero będą oddane. Są mieszkania do remontu. Lokalizacje też jakie ktoś sobie życzy. Wszystkie te oferty z wyłączeniem mieszkań oferowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe mają z góry znaną cenę. Mieszkania oferowane przez spółdzielnie mieszkaniową są jak jajko z niespodzianką - cena rzeczywista znana jest dopiero po zakończeniu inwestycji. Wielu nabywców dopiero wtedy zna tego koszmarka.
Mnie najbardziej imponuje przewrotność Zarządu autora tego pomysłu aby dziś rozpisać anonimową ankietę wśród członków w sprawie zainteresowania kupnem mieszkania i jakiego.
Pytanie pierwsze dlaczego anonimowa?
- zainteresowany kupnem jest za jawnością jego deklaracji (może to zagwarantuje mu prawo do zakupu)
- jaką wartość mają dane z takiej anonimowej ankiety przy podejmowaniu decyzji biznesowej. (można przecież "wyprodukować" dowolną ilość "właściwych" odpowiedzi)
Brak zapytania o lokale użytkowe, sugeruje że zostały już rozdysponowane (na warszawskim rynku nieruchomości sprzedają się "jak świeże bułeczki")

[jaga90]

To nie jest przywiązanie zarządu do gospodarki rodem z PRL ale
wyjątkowe cwaniactwo i liczenie na frajerstwo przyszlych inwestorow
czyli po prostu potencjalnie nabitych w butelkę!
Bo trzeba być rzeczywiście wyjątkowo nierozgarniętym aby wdawać się
w konszachty mieszkaniowe ze spółdzielnią w sytuacji, gdy nie
wiadomo, ile ostatecznie będzie kosztowało mieszkanie. A właśnie tak
się dzieje w majestacie prawa z mieszkaniami budowanymi przez
spółdzielnie. Niedawno czytaliśmy przecież o skandalu w warszawskiej
spółdzielni PAX(wzmianka na tym forum) polegajacym na żądaniu
doplata do mieszkania po kilkunastu latach.
Wprawdzie teraz prawo przewiduje na rozliczennie kosztow budowy
mieszkania w społdzielni 6 miesięcy ale biorąc pod uwage, że tego
rozliczenia dokonuje całkowicie zależna od zarządu rada nadzorcza,
można się spodziewać wszystkiego najgorszego czyli znacznego wzrostu
kosztu budowy w stosunku do zapewnień przy podpisywaniu umowy o
budowę.