duży problem z landlordem

[Gość: amaro]

Mam duży problem z ladlordem- nie mogę odzyskać depozytu, 600 GBP. Byłem w CAB, próbowali pomóc, landlord ignoruje ich pisma, county court w civic center żąda za pomoc 150 funtów, bez gwarancji odzyskania mojego depozytu. Czy ktoś zna prawnika, który może pomóc? Dzięki za odpowiedź.

[glasscraft]

Nie potrzebujesz prawnika - small claims court bedzie Cie kosztowac
£65 (jezeli wygrasz to odzyskasz koszty sadowe)
www.hmcourts-service.gov.uk/infoabout/claims/index.htm

[jj1978]

dolacz do wniosku kopie calej korespondencji z landlordem. teraz wniosek mozna
chyba zlozyc przez internet ale nie zapomnij o evidence!!!!

[Gość: deos]

Ostatnio pomagalem znajomemu w bardzo podobnej sprawie - depozyt
1150 funtow nie zostal wyplacony z powrotem. Zakonczylo sie to tak,
ze landlord zaplacil caly depozyt z powrotem pluz 1500 funtow
rekompensaty, gdyz nie chcial isc do sadu (tam stracilby wiecej).

Nie wiem czy wiesz, ale w UK obowiazuje prawo od kilku lat, ze kazdy
depozyt musi zostac zdeponowany na specjalnym koncie w DPS (Deposit
Protection Service). Jest to obowiazek landlorda i ty powinienes
(powinnas) dostac list potwierdzajacy, ze twoj depozyt zostal tam
umieszczony (wraz z numerem referencyjnym). Jesli tego nie
otrzymalas, przysluguje ci od landlorda zwrot calego depozytu plus
odszkodowanie w wysokosci trzech (3 x) depozytow.

Landlord nie ma obowiazku dac depozytu do DPS jedynie w przypadkach,
jesli a) landlord sam mieszka z toba w mieszkaniu i podnajmuje ci
pokoj, b) jesli twoj czynsz byl powyzej 2100 funtow na miesiac lub
c) jesli wynajmowalas pokoj / mieszkanie bezposrednio od
uniwersytetu / szkoly.

W pozostalych przypadkach przysluguje ci odszkodowanie w wysokosci 3
razy depozyt.

Nie wplacenie depozytu do DPS to tzw. Capital Offence, i nie ma na
to obrony w sadzie - czyli jesli przekonasz sad, ze zaplaciles/as
depozyt to landlord automatycznie (bez szans na obrone) jest ci
winny 800 x 4 = 3200 funtow; a sciagnac to mozesz tytulem
egzekucyjnym, i nie jest to skomplikowane, sad moze wyslac komornika
i nawet zablokowac konta landlorda.

Ale KONIECZNIE musisz miec nastepujace dokumenty (bez tego ciezko ci
bedzie przekonac sad, ze zaplaciles depozyt):

1. Imie oraz adres landlorda (bez tego nie masz zadnych szans);
2. Kontrakt wynajmu mieszkania podpisany przez landlorda i ciebie,
gdzie jest mowa o depozycie (bez tego masz szanse, ale male);
3. Potwierdzenie zaplacenia depozytu przez ciebie (np. twoj wyciag
bankowy, jesli placilas/es prelewem badz czekiem, receipt podpisany
przez landlorda, jesli gotowka lub inny dowod, ze zaplaciles);
4. Kopie listow / emaili wysylanych do landlorda (z prosbami o zwrot
depozytow), najlepiej, jesli wyslesz jeden list polecony i zachowasz
paragon z poczty oraz kopie listu (przydatne ale nie niezbedne);
5. Bodajze 50 funtow oplaty administracyjnej na sad (County Court).

Majac wszystkie z powyzszych, twoja wygrana jest gwarantowana, mimo,
ze CAB mowi, ze nie.

Oto kroki, ktore musisz podjac aby odzyskac swoje pieniadze plus
odszkodowanie:

1. Wyslij list polecony do landlorda o takiej mniej wiecej tresci:

"Dear Mr. Landlord,

I am writing in regards to my tenancy agreement dated ../../.... and
the deposit of £...... that I have paid on ../../...., which I still
have not received back neither fully or in any part.

Please be advised that after investigating the issue, I have now
reasonable grounds to suspect that my deposit has not been placed
with the Deposit Protection Scheme (DPS), which was your legal
requirement. Please be informed that failure to place my deposit
with a DPS is a capital offence, for which there is no defence in
court. The penalty for this offence is fixed and amounts to
repayment of the original deposit without deductions plus three
times the amount of deposit: a total of £3600 in our case.

I propose a settlement of £2400 to be paid to me no later than
1/04/2009. Should I fail to receive this within the time specified,
I will submit the D29 form to my local county Court without any
further notice, and you will become liable to £3600 plus my
reasonable costs.

I look forward to your prompt responce,

Podpis"

2. Jesli nie ma odpowiedzi, po dwoch tygodniach idziesz na strone
www.moneyclaim.gov.uk i skladasz sprawe do sadu, jest to bardzo
latwe, wystarczy postepowac zgodnie ze wskazowkami na stronie.

Landlord w przeciagu paru dni dostanie pismo z sadu, na ktore musi
odpowiedziec, jesli nie odpowie, automatycznie wygrywasz sprawe i
landlord dostaje w swoim credit score CCJ (i np. nie bedzie mogl
aplikowac o zaden kredyt, karte etc) a ty mozesz egzekwowac dlug.

Jesli landlord odpowie (co jest malo prawdopodobne biorac pod uwage,
ze nie ma z nim kontaku) piszac do sadu na przyklad, ze cie nie zna
i ze nigdy nie placilas mu depozytu, wtedy sprawa idzie do sadu i
musisz sie pojawic na rozprawie.

Jak egzekwowac dlug jest wytlumaczone bardzo dobrze tutaj:
www.small-claims-court-support.co.uk/enforcing-judgments.htm,
nie jest to skomplikowane, wypelniasz tylko formularz i wysylasz do
sadu. Aplikujesz o Warrant of Execution (tytul egzekucyjny) - sad
wysyla komornika do landlorda, komornik zabiera wszystko co moze
prawnie zabrac i sprzedaje to a ty dostajesz pieniadze.

Jesli masz powod aby twierdzic, ze landlord ma srodki aby ci
zaplacic te 3600 plus koszta, mozesz tez aplikowac do sadu (wysylasz
inny formularz, wszystko wytlumaczone w linku, ktory dalem wyzej) o
wymuszenie na landlordzie podanie jego wszystkich informacji
finansowych (gdzie ma konta bankowe, ile tam ma, jakie ma
nieruchomosci, oszczednosci, ile zarabia i tak dalej). Jesli
landlord nie zjawi sie w sadzie aby podac te informacje lub
sfalszuje je, podlega karze wiezienia. Z tymi informacjami ty lub
sad w twoim imieniu aplikuje o zablokowanie konta landlorda w banku,
lub pobieranie czesci jego wyplaty na twoj poczet.

Nie jest to zbytnio skomplikowane jesli znasz dobrze Angielski,
jesli jednak cala ta powyzsza procedura cie przerasta, ale masz
dokumenty, o ktorych pisalem wczesniej, chetnie sie tym zajme w
twoim imieniu, za wynagrodzeniem w wysokosci 1/3 odzyskanej sumy,
moj email to [e-mail].

Powodzenia i nie daj sie okradac.

Kilka bledow, sorry!

[Gość: deos]

Zle przeczytalem, twoj depozyt to 600 funtow nie 800, wiec kwoty
powyzej sie nie zgadzaja, zamiast 3200 funtow mozesz wygrac 2400.

Drugi blad jest w liscie do landlorda, formularz do County Court
powinien byc "N1(CC)" a nie "D29" jak glupio napisalem.

Reszta jest OK.
Sorry!

[Gość: ziom]

Ha,
Ja mialem inny przypadek, niestety, umowe podpisalem z firma landlorda (poprzez
agencje) ale jak przyszlo do zwrotu depozytu, okazalo sie ze firma jest na Isle
of Man a tak naprawde do byla bo zostala zakmnieta. Bolesne doswiadczenie ale za
to jak zapamietalem ;)

[Gość: Waldek]

Ja mam szczegolny przypadek, wynajalem mieszkanie w lutym 2007 roku
tuz przed wprowadzeniem prawa dotyczacego ochrony depozytow
(kwiecien 2007). Po roku juz w 2008 podpisalem nowa umowe z
landlordem na to samo mieszkanie - zaznaczajac w niej ze depozyt
zostal mu zaplacony rok wczesniej. Czy w takiej sytuacji landlord
powinien wplacic ten depozyt w ramach nowego prawa do DPS?

[Gość: A]

Tu sa dwie rozne teorie. Niektore sady uwazaja, ze skoro depozyt byl juz
przekazany wczesniej to nie trzeba go chronic. Inni sedziowie uwazaja, ze trzeba
go chronic, bo nastapilo podpisanie nowej umowy.

Moj landlord np tak sprytnie chcial to obejsc nazywajac umowe przedluzeniem
poprzedniej umowy, co jest sciema, bo jest to nowa umowa. Nie testowalam tego
jeszcze w sadzie, ale jak nie stresci sie to za tydzien skladam wniosek.

[Gość: Waldek]

Chyba masz na mysli prawnikow a nie sady. Z racji prawa
precedensowego raczej powinna byc tutaj jednomyslnosc. Daj znac czy
cos zle pojmuje.
Czy juz wyprowadziles sie o landlorda i chodzi o rozliczenie koncowe
czy po prostu chcesz sprawe wyprostowac? Powodzenia i daj znac jak
sie sprawa wyjasnila.

[Gość: A]

Mam na mysli siedziow. Jak podrazysz temat to znajdziesz wypowiedzi na ten temat
i rozne wyroki.
Na tym forum byl juz poruszany ten temat i przytaczane wyroki:
forums.moneysavingexpert.com/forumdisplay.html?f=16
Ja juz sie wyprowdzilam, dostalam czesc depozytu z powrotem, ale czekam na
reszte. Landlord mial wymienic pewne rzeczy i wyplacic mi reszte po dokonaniu
napraw. Oczywiscie przestal odbierac ode mnie telefon, wiec zostawiam mu
wiadomosci glosowe. W nastepny piatek dostanie ode mnie pierwszy list
przedprocesowy, jesli nie dostane w miedzyczasie czeku.

[Gość: Agata]

Hej Waldek. Widze, ze masz doswiadczenie w tych sprawach :)

Czy wiesz moze jak wyglada sprawa jesli juz trafi do mediacji, a
potem do sadu? W moim przypadku zlozenie wniosku online nie dalo
rezultatu, gdyz landlord zglosil counterclaim (ze niby to ja jestem
mu winna i dlatego nie oddal calego depozytu). No i teraz czeka mnie
mediacja (landlord odmowil mediacji w "depozytarni", co zmusilo mnie
do wniesienia sprawy na small claims track). Teraz sie tez jakos nie
kwapi do umowienia terminu mediacji, wiec prawdopodobnie rozprawa w
sadzie sie odbedzie.

Czy wiesz jak sady patrza na takie sprawy? Jak patrza na landlordow,
ktorzy nie godza sie np. na mediacje i w ogole maja sprawe w
powazaniu. Czy to mi w jakis sposob pomoze w sprawie? Czy landlord
musi udowodnic szkody, ktore rzekomo poczynilam i za ktore teraz ode
mnie pieniadze? Jak to wyglada w praktyce?

Sprawa w skrocie wyglada tak, ze landlord stwierdzil, ze nie odda bo
nie, bo musial odmalowac mieszkanie na moj koszt itp. - po prostu
przyslal rachunek i tyle. Jest to oczywiscie bzdura, ale gosciu sie
nie przejmuje tylko zmusza mnie do oplacania kolejnych oplat
sadowych.

[Gość: deos]

Bylem niedawno w sadzie lokalnym, co prawda w troche innej sprawie,
ale procedury sa te same.

Musisz po prostu przekonac sad, ze landlord jest ci winien kase. Po
pierwsze sprawdz, czy nie podlegal pod DPS juz, jak placiles
depozyt. Jesli podlegal, to automatycznie wygrywasz sprawe,
wystarczy, ze przedstawisz to w sadzie. Wtedy twoj claim powinien
byc o 3 x wartosc depozytu plus zwrot depozytu.

W przypadku gdy landlord nie podlegal pod DPS (zaplaciles depozyt
przed 2007), landlord musi udowodnic, ze ty mu wisisz kase. Zapewne
przedstawi lewe rachunki za malowanie etc. Pamietaj, ze landlord
musi przeslac ci wszystkie dowody, ktorymi chce sie posluzyc w
sadzie max 14 dni przed sprawa.

Moze pomoc np. swiadek - wspolokator na przyklad, ktory potwierdzi,
ze mieszkanie bylo w dobrym stanie gdy je opuszczales.

Brak zgody na ugode ze strony landlorda dziala na twoja korzysc.

Sprawa w sadzie jest bardzo nieformalna, odbywa sie w biurze
sedziego, sedzia bedzie wam zadawac pytania i podejmie decyzje od
razu.

Jesli landlord nie bedzie przygotowany lub oleje sprawe, a ty masz
mocne argumenty, wygrana jest 100% twoja.

Ani landlord ani ty nie musicie udowodnic w zupelnosci swojej racji,
bo to nie jest sprawa kryminalna, ale aby wygrac musisz przekonac
sedziego, ze ty mowisz prawde (to samo landlord); dowody (np.
zdjecia mieszkania, rachunki za malowanie) i swiadkowie pomagaja w
przekonaniu sedziego do twoich racji.

Pamietaj tez, ze mozesz wygrac rowniesz "reasonable costs" czyli np.
koszt travelki na dzien rozprawy, stracony zarobiek za dzien
rozprawy i tak dalej.

[Gość: Agata]

Deos, bardzo to pocieszajace co piszesz. Na razie to ja czuje sie
jak podejrzana, ktora musi cos udowadniac i nie chce na razie ufac
sadowi, ze bedzie stal po mojej stronie. Chyba jestem przygotowana
na najgorsze na razie.

Landlord ma sfabrykowany check out inventory, ktory zrobil zanim
mieszkanie zostalo posprzatane (choc umowa byla inna), no i w jego
mniemaniu bylo brudno, syf, a kurz to powod na odmalowanie calego
mieszkania... Itp. itd. Jakos sie kurcze boje, ze sad mu uwierzy :(

Rachunki za malowanie oczywiscie sa, bo zrobil je jego wlasny
pracownik - tylko ciagle nie wiem po co to malowanie bylo. Mam
nadzieje, ze landlord bedzie musial jakos udowodnic, ze w ogole bylo
wskazane. W dodatku jak tylko odmowilam przyjecia zwrotu reszty
depozytu, to po 6 miesiacach stwierdzil, ze jeszcze mu zniszczylam
sofe i w ogole mi nic nie odda. I takie tam.

Ech, sprawa sie ciagnie od maja zeszlego roku :(

[Gość: A]

Co to znaczy sfrabrykowany check-out inventory? Tzn co zrobil falszywy bez
ogladania nieruchomosci? Masz jakeis rachunki za sprzatanie i zdjecia z czasow
wyprowadzki?
Po pol roku to landlord moze sobie wymyslac co chce, ale kto mu to uzna.

[Gość: deos]

Agata, jakiej daty byla umowa najmu? Jesli to podchodzi pod DPS to nie
masz sie czym martwic.

[Gość: Agata]

Acha, sorki Deos, zdaje sie pomylilam osoby i myslalam, ze to Waldek
udziela takich porad :) Teraz doczytalam, ze to jednak Ty.

deos tylko nie capital offence ;)

[bigstrand]

plizzz, no chyba ze rzeczywiscie za niezlozenie depozytu grozi obciecie glowy co w krolestwie nie jest wykluczone

[Gość: nutrisse]

A co sie stanie w przypadku, gdypoda sie landlorda do sadu, a on w
międzyczasie wpłaci depozyt do DPS? czy przepada wtedy prawo do
trzykrotnego odszkodowania?

problem z odzyskaniem depozytu

[Gość: m]

prosze o pomoc. rok temu wynajelam mieszkani. umowa na 18 miesiecy
ale musialam wyprowadzic sie szybciej z powodow finansowych. ladlord
sie zgodzil ale teraz chce odemnie 500 funtow za poniesione koszty w
zwiazku z ponownym wynajenciem mieszkania(mieszkanie bylo puste 5
dni i ja za te 5 dni zaplacilam czynsz). chce te pieniadze
zredukowac z mojego depozytu. czy moze to zrobic??jezeli ktos mial
podobna sytuacje tajcie znac.

[ghrom]

> czy moze to zrobic?

Zrobić może, w końcu poniósł koszty ponownego wynajęcia. Pytanie,
czy te koszty to £500, ta kwota wydaje się być cokolwiek wygórowana.
Zapewne mają umowę ryczałtową z portalami WWW, ogłoszenie w lokalne
prasie to grosze, oględziny to jedna roboczogodzina, za
papierkologię płaci następny tenant. Poszli ci na rękę, ale chciwość
wzięła górę. Porozmawiaj z nimi w ten deseń, a jeśli dalej będą się
upierać przy tej wyssanej z palca kwocie, poproś o rozpiskę co się
na nią składa.

[serendepity]

Wystarczy, ze zaplacili agentowi za ponowne znalezienie lokatora i moglo to
kosztowac pare setek funtow. Popros o fakture/rachunek, ktory otrzymal landlord
i ustal z nim ile odliczy sobie z depozytu.

[Gość: m]

witam dzieki za odpowiedzi. rozmawialam dzisiaj z agencja.
poprosilam o dokladnie wyjasnienie co sklada sie na te re-letting
cost i tak
dwa tygodnie czynszu- 364.60+ vat
koszty administracyjne 100.00+vat
razem 534.29
ale to nie wszystko musze pokryc jeszcze 280.60 za sprzatanie oraz
za naprawe prysznica (koszt jeszcze dokladnie nie oszacowany
prawdopodobnie jakies 600).naprawde nie wiem co mam zrobic. jakis
koszmar.mieszkanie bylo posprzatanie bardzo dokladnie (musze dodac
ze bylo nie umeblowane i bez dywanow) a popsuty podobno przezemnie
prysznic byl juz w takim stanie w momecie wprowadzenia. bylo to
raportowane (telefoniczne)ale defekt byl bardziej kosmetyczny bo
prysznic dzialal prawidlowo dlatego nie zostal prze landlorda
naprawiony.niestety agencja twierdziczy ze nie mial takiego
zgloszenia.czy powinnam wynajac prawnika zeby mi jakos pomogl?????

[banglik]

niestety tak jest ze jak cos jest nieudokumentowane pisemnie (np popsuty
prysznic) to landlord moze odjac z czynszu za niby naprawe.

mialem ta sama sytuacje - depozyt tysiac funtow! poszedl na "sprzatanie po nas i
drobne naprawy", ktore landlord tak naprawde sam wykonal (przedstawil rachunki
pisane jego pismem dla siebie samego!!!!)

nam sie nie udalo udowodnic ze rzeczy w naszym domu byly popsute PRZED naszym
wprowadzeniem (listy do landlorda albo meile albo zdjecia popsutych rzeczy by
zalatwily sprawe)

co do sprzatania to jedyne co ci moze pomoc to rachunek od firmy ktora sprzatala
dom dla ciebie.

Po tych przykrych doswiadczeniach, przy wprowadzce do nastepnego domu
zatrudnilem prawnika i on mi wlasnie powiedzial ze TENANT NIE MA OBOWIAZKU
WYNAJC FIRMY DO SPRZATANIA jak opuscza dom i moze go sam sprzatnac, ale wtedy
tego NIE UDOWODNI w razie problemow!

Warto isc do sadu, bo nawet jak nie udowodnisz rzeczy na pismie to mozecie
przynajmniej negocjowac - my z 1400 funtow, chociaz 400 wynegocjowalismy i nam
oddal.