3 tys. za metr - oto koszt budowy mieszkania !

[Gość: cc]

Skąd więc te ceny na poziomie 7 tys za metr???
kredytnadom.pl/aktualnosci/artykul/zobacz/koszty-budowy-mieszkan-mocno-spadly.html

[anyx27]

Skoro ludzie płacą te 7tys, to co sie dziwić deweloperom, ze po tyle sprzedają.
Byliby co najmniej głupi, gdyby sami zaniżali ceny.

[th43dk]

Włącz myślenie, człowieku. Równie dobrze możesz napisać, że koszt materiałów
użytych do wybudowania samochodu to 10 tys zł a ludzie kupują mercedesy za 150
tys! Czy to oznacza, że firma motoryzacyjna zarabia 140 tys? oczywiście nie.
A teraz do rzeczy:
1. Koszt WYBUDOWANIA 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania o średnim standardzie
wynosi ok 3 tys PLN (netto). W tej cenie trudno jest wybudować obiekt o
podwyższonym standardzie, z podziemnym parkingiem etc.
2. Koszt gruntu to nierzadko kilkaset złotych netto liczonej do m2 powierzchni
użytkowej.
3. Koszt uzbrojenia gruntu to również grube kwoty, najczęściej deweloper musi
wykonać projekt sieci a potem samą sieć (wod-kan, elektryka, gaz) za własne
pieniądze i przekazać dostawcom mediów ZA DARMO!
4. Zagospodarowanie terenu. Wykonanie nawierzchni drogi to minimum 100zł/ m2
netto. Do tego chodniki, trawniki i inna kosmetyka.
5. Koszty zarządzania i marketingu
6. Koszty gwarancji. Deweloper ma 3-letni okres rękojmii i w tym czasie jest
zobowiązany usuwać wszelkie usterki. Usuwanie usterek w wykończonych
mieszkaniach wiąże się ze sporymi kosztami. I nie łudźmy się- nie ma deweloperów
którzy budują bez usterek. Różnią się tylko ich ilością i sprawnością usuwania.
I koszty wkalkulowują sobie w cenę sprzedaży.

Suma wyniesie 4-4,5 tys zł/m2 PU NETTO (!)
A teraz sprzedaż:
Średnia cena to obecnie ok 6 tys złotych BRUTTO, można znaleźć tańsze i droższe.
6 tys zł Brutto = 5607

Z prostego równania wychodzi, że zysk to 2-2,5 tys/ m2 PU - podatek dochodowy
19%. A więc to co mu zostaje w kieszeni to 1,7-2 tys zł.

Więc BEZ DEMAGOGII!

[Gość: Bela]

Przedstawiciel developera sie odezwal...oj wy biedaki, jak wy mało
zarabiacie:)))))

[th43dk]

Nie uważam, że deweloperzy mało zarabiają, ale marża na poziomie 20%
nie odbiega od marż w innych branżach. Z pierwotnego postu można
odnieść wrażenie, że zarobek dewelopera to 4 tys PLN na metrze, co w
znaczącej większości nie jest zgodne z prawdą.

[kristoff26]

Niby wszystko ładnie pięknie, ale czegoś tu nie rozumiem.
Skoro koszt wynosi 4-4,5tys/m2 netto, gdzie jak widzę koszt gruntu nie stanowi jakiegoś znaczącego składnika (a wg mnie jest to główny element różnicujący między mniejszymi miastami a np centrum Warszawy) to jak to jest że w mniejszych miastach opłaca się budować za 2,5-3tys/m2 ? Nie wierzę że w tych miejscach developerzy mają takie dobre serca że dokładają kupę kasy do każdego metra. A to często są budynki o dość wysokim standardzie.
Pozdrawiam

[th43dk]

Podałem przykład średni, racjonalnego dewelopera budującego we
Wrocławiu, który skalkulował koszt gruntu w całości kosztów na
poziomie 20%. Oczywiście są tacy, którzy znacząca przepłacili,
kupując w hossie, są i tacy którzy dawno temu zainwestowali w grunt
rolny, który przekształcili w inwestycyjny i dla nich udział kosztów
gruntu w całości kosztów jest mniej znaczący.

[zaje_gazeta]

th43dk napisał:
..........
> 1. Koszt WYBUDOWANIA 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania o średnim standardzi
> e
> wynosi ok 3 tys PLN (netto). W tej cenie trudno jest wybudować obiekt o
> podwyższonym standardzie, z podziemnym parkingiem etc.

No piszesz tak jakby kazdy dev dodawal ten garaz za darmo do mieszkania ( sredni
koszt 1 stanowiska postojowego 25-30 tys maly bloczek - 30- 40 miejsc
postojowych to koszt bagatela od 1 000 000 - hmm no prawie wolontariat
developera ;) - a i ta fundamenty zrobic musi ;)

> 2. Koszt gruntu to nierzadko kilkaset złotych netto liczonej do m2 powierzchni
> użytkowej.

srednio na cen m2 wchodzi nie wiecej jak 250 pln za ziemie - proste obliczenia:

dzialka 10 arow( za mala ale dobra do obliczen) - koszt okolo 500 000 i teraz
obliczenia dla dobrego dev. - zabudowa na 60 % dzialki blok 3 pietrowy ( 4
kondygnacje):
60 % z 10 arow = 600 m2 na jedna kondygnacje * 4 = 24000 m2
500 000 PLN na 24 000 uzytkowej mniej wiecej 210 PLN - no niech bedzie
odliczymy ciagi komunikacyjne 250 PLN na metr
( nie liczylem garazu piwnic i wogole ( oczywiscie za wszytsko ladna cena::)


> 3. Koszt uzbrojenia gruntu to również grube kwoty, najczęściej deweloper musi
> wykonać projekt sieci a potem samą sieć (wod-kan, elektryka, gaz) za własne
> pieniądze i przekazać dostawcom mediów ZA DARMO!

to chyba jest koszt budwy ???

> 4. Zagospodarowanie terenu. Wykonanie nawierzchni drogi to minimum 100zł/ m2
> netto. Do tego chodniki, trawniki i inna kosmetyka.

Tu fakt - zalezy od dev, sa tacy co trawe zasieja a sa tacy co sie postaraja i
tu roznica w kosztach jest

> 19%. A więc to co mu zostaje w kieszeni to 1,7-2 tys zł.

No ale koszty prezesa i poracownikow sa wliczone w koszt budowy.
i policzmy tak prosto - 24 000 *2000 = 48 000 000
nice ;)

[yeetii]

dzialka 10 arow( za mala ale dobra do obliczen) - koszt okolo 500 000 i teraz
> obliczenia dla dobrego dev. - zabudowa na 60 % dzialki blok 3 pietrowy ( 4
> kondygnacje):
> 60 % z 10 arow = 600 m2 na jedna kondygnacje * 4 = 24000 m2
> 500 000 PLN na 24 000 uzytkowej mniej wiecej 210 PLN - no niech bedzie
> odliczymy ciagi komunikacyjne 250 PLN na metr
> ( nie liczylem garazu piwnic i wogole ( oczywiscie za wszytsko ladna cena::)

Mam propozycje, ja zalatwie kapital, a ty znajdziesz dzialke we Wroclawiu, ktora
spelnia powyzsze parametry. na takiej transakcji na pewno nie stracisz.
th43dk szkoda czasu na wyjasnienia, bo ty mowisz o rzeczywistosci rynkowej a
dostaniesz odpowiedz fantastyczno-naukową.

[Gość: 3600 za m2]

ja chce udowodnić że można:)

mieszkaniawroc.pl/440-mieszkanie-okolice-wroclawia-groblice-ulica-polna-310000-pln.html,

dla dociekliwych

[th43dk]

Nie zamierzam dalej brnąć w tą dyskusję, ale może co bardziej
dociekliwych zainteresuje to opracowanie:
cee.ceeci.website.pl/userfiles/Rentownosc_projektow_deweloperskich.pdf

[zaje_gazeta]

yeetii napisał:

> dzialka 10 arow( za mala ale dobra do obliczen) - koszt okolo 500 000 i teraz
> > obliczenia dla dobrego dev. - zabudowa na 60 % dzialki blok 3 pietrowy (
> 4
> > kondygnacje):
> > 60 % z 10 arow = 600 m2 na jedna kondygnacje * 4 = 24000 m2
> > 500 000 PLN na 24 000 uzytkowej mniej wiecej 210 PLN - no niech bedzie
> > odliczymy ciagi komunikacyjne 250 PLN na metr
> > ( nie liczylem garazu piwnic i wogole ( oczywiscie za wszytsko ladna cena
> ::)
>
> Mam propozycje, ja zalatwie kapital, a ty znajdziesz dzialke we Wroclawiu, ktor
> a
> spelnia powyzsze parametry. na takiej transakcji na pewno nie stracisz.
> th43dk szkoda czasu na wyjasnienia, bo ty mowisz o rzeczywistosci rynkowej a
> dostaniesz odpowiedz fantastyczno-naukową.
a czy ja napisalem ze chce wchodzic w developerke ??
ja komentuje to co bylo napisane.
nie rozmie co jest zle w moim rozumowaniu.
cena dzialki za wysoka ???
obal moje tezy

[Gość: lelum polelum]

Chłopaku, pokaż mi działkę, którą możesz zabudować w 60%??? Heh, widać w naszym
kraju wszyscy znają się na piłce nożnej i na budowaniu. Szkoda, że tylko w teorii>

[yeetii]

tak, uwazam ze dzialka, ktorej parametry podales nie istnieje. takich po prostu
nie ma na rynku. nie chce mi sie teraz szukac w internecie ofert, ale bez
problemu sam znajdziesz takieg dzie jest powierzchnia, cena i PUM. z pamieci
moge Ci podac cene m2 dzialki na muchoborze wielkim - ul. Zagony - 800 zł/m2,
gdzie można wybudować mały budynek wielorodzinny tzw. wille miejska.
innym sposobem zapoznania sie z cenami gruntów to przetargi miejskie. proponuje
sie wybrac i zobaczyc za ile dev kupiją i pozniej jaki PUM na nich powstanie.
Pamietam jak bodajże Triada Dom kupiła coś w okolicach Bajana/Skrzydlata i w
przeliczeniu na PUM wyszło ok. 800 zł/m2
Niestety nie ma cudów. Jest tak jak napisal kolega th43dk wczesniej grunt to min
500 zł/m2 we wrocku (groblice to nie wroclaw). Oczywiście w lokalizacjach
Marszowice, Stabłowice, Leśnica, Złotniki, Poświętne, Zawidawie, Zakrzów itp.
można trafić coś tańszego, ale zauważ, że mieszkania są tam też tańsze.
Ostatni grunt jaki widziałem w "miescie" za 100 zł pochodził z roku 2005.
reasumując rozumowanie masz dobre ale oparte na założeniach praktycznie
nierealnych. to opis projektu idealnego :)

[zaje_gazeta]

yeetii napisał:

> tak, uwazam ze dzialka, ktorej parametry podales nie istnieje. takich po prostu
> nie ma na rynku. nie chce mi sie teraz szukac w internecie ofert, ale bez
> problemu sam znajdziesz takieg dzie jest powierzchnia, cena i PUM. z pamieci
> moge Ci podac cene m2 dzialki na muchoborze wielkim - ul. Zagony - 800 zł/m2,
> gdzie można wybudować mały budynek wielorodzinny tzw. wille miejska.
> innym sposobem zapoznania sie z cenami gruntów to przetargi miejskie. proponuje
> sie wybrac i zobaczyc za ile dev kupiją i pozniej jaki PUM na nich powstanie.
> Pamietam jak bodajże Triada Dom kupiła coś w okolicach Bajana/Skrzydlata i w
> przeliczeniu na PUM wyszło ok. 800 zł/m2
> Niestety nie ma cudów. Jest tak jak napisal kolega th43dk wczesniej grunt to mi
> n
> 500 zł/m2 we wrocku (groblice to nie wroclaw). Oczywiście w lokalizacjach
> Marszowice, Stabłowice, Leśnica, Złotniki, Poświętne, Zawidawie, Zakrzów itp.
> można trafić coś tańszego, ale zauważ, że mieszkania są tam też tańsze.
> Ostatni grunt jaki widziałem w "miescie" za 100 zł pochodził z roku 2005.
> reasumując rozumowanie masz dobre ale oparte na założeniach praktycznie
> nierealnych. to opis projektu idealnego :)
OK faktycznie moze i troche odbieglo od realii - ale na poczatku pierwszego
postu dalem dzialek przykladowa aby lepiej sie obliczalo, dzialek np 10 arowych
idealnych nei ma fakt.
co do cen w okolicach wroclawia ( gorblice itp_ to sa ceny rzedu 150- 170(brutto
!!) za m2 - patrz przetargi i wyniki na stronie gminy.
co do Wrocka - jak wszedzie zalezy od lokalizacji obecnie na przetargach
miejskich dzialki rociagaja sie ( wywolawcze) od 150 do 900 PLN za metr
jkais mieny przyklad z mojej strony - ul klasztorna:
http://bip.um.wroc.pl/wps/portal/bip/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hHFwt_y2AXYwMLo2AXA0_nMCNXFw8XYwtXc30_j_zcVP1I_ShznKpCzfUjc1LTE5Mr9Quy3RwB21HWlw!!/dl3/d3/L0lJSklna21BL0lKakFBRXlBQkVSQ0pBISEvNEZHZ3NvMFZ2emE5SUFnIS83X0FEOE85U0QzMDgyU0QwSUNWMkVESEQzOFU3LzRTRWJ3MjI0NjAwMDQ!/?PC_7_AD8O9SD3082SD0ICV2EDHD38U7_WCM_CONTEXT=/wps/wcm/connect/bip_pl/bipsite/serwisbiparea/bidssitearea/grunty_budynki/nieruchomosc_klasztorna1
100 000 za 30 aro - tak gdzies 370 PLN za metr
wiem ze sa i drozsze i tansze ale ceny 1500 za m2 na zadupiu to juz bardzo dawno
minely, jak mam obliczac na danych historycznych to to nei bedzie mialo sensu i
faktycznie budowy ktore sie skonczyly to dla nich dzisiejsze obliczenia sa
bezpodstawne,

[Gość: Wiesław]

www.kcdevelopment.pl/
Popatrz na to... Można budować tanio i jednocześnie ładnie.

[Gość: fatalista]

naiwna reklama. Bądź subtelniejszy bo się tylko ośmieszasz :)