ks222
11.04.05, 11:38
Warszawa, 11 kwietnia 2005r.
PW-RK-6341-29/718/05/JS
Pan Krzysztof Schiff
kschiff@usk.pk.edu.pl
Dotyczy: przepuszczalności akustycznej lokalu mieszkalnego
W odpowiedzi na Pana pytanie przesłane pocztą elektroniczną - Miejski
Rzecznik Konsumentów przedstawia jak następuje:
W zakresie ochrony przed hałasem budynek mieszkalny powinien spełniać
wymagania przewidziane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać
budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75
z 2002r. poz. 690 ze zmian.) zwanym dalej Rozporządzeniem. W Rozporządzeniu
tym ochronie przed hałasem i drganiami poświęcony jest cały Dział IX. Ogólne
warunki jakie powinien spełniać budynek mieszkalny w zakresie ochrony przed
hałasem i drganiami określa § 323. 1 przytoczonego rozporządzenia:
„§ 323. 1. Budynek i urządzenia z nim związane powinny być zaprojektowane i
wykonane
w taki sposób, aby poziom hałasu, na który będą narażeni użytkownicy lub
ludzie znajdujący się w ich sąsiedztwie, nie stanowił zagrożenia dla ich
zdrowia, a także umożliwiał im pracę, odpoczynek i sen w zadowalających
warunkach.”
A następnie § 326, pkt.1-3 cyt. Rozporządzenia:
„§ 326. 1. Poziom hałasu oraz drgań przenikających do pomieszczeń w budynkach
mieszkalnych, (...), nie może przekraczać wartości dopuszczalnych, określonych
w Polskich Normach dotyczących ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach
oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach.
2. W budynkach, o których mowa w ust. 1, przegrody zewnętrzne i wewnętrzne, a
także elementy budowlane powinny mieć izolacyjność akustyczną:
1) od dźwięków powietrznych dla: ścian zewnętrznych, stropodachów, ścian
wewnętrznych, okien w przegrodach zewnętrznych, drzwi i okien wewnętrznych,
2) od dźwięków powietrznych i uderzeniowych dla stropów,
nie mniejszą od określonej w Polskiej Normie dotyczącej izolacyjności
akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów
budowlanych.
3. (...)”
Doprecyzowaniem zapisów cytowanego Rozporządzenia, jest Polska Norma
opatrzona numerem PN-B-02151-3:1999, która w swej treści ujmuje:
- akustykę budowlaną,
- ochronę przed hałasem w budynkach,
- izolacyjność akustyczną przegród w budynkach oraz izolacyjność akustyczną
elementów budowlanych.
W zakresie wymagań co do ochrony przed hałasem generowanym przez
przepływającą wodę w instalacji wodociągowej zdaniem Rzecznika zastosowanie
będzie miał § 327. 2. Rozporządzenia:
„2. Instalacje i urządzenia, stanowiące techniczne wyposażenie budynku
mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, nie mogą
powodować powstawania nadmiernych hałasów i drgań, utrudniających
eksploatację lub uniemożliwiających ochronę użytkowników pomieszczeń przed
ich oddziaływaniem.”
Konkludując - wykonawca lokalu (budynku) mieszkalnego w trakcie jego
realizacji powinien w zakresie ochrony przed hałasami i drganiami dopełnić
warunki i wymagania określone w przytoczonych powyżej przepisach prawnych.
W odpowiedzi na Pana pytanie o „przepisy prawne, które chronią
lokatora w takiej sytuacji” Miejski Rzecznik Konsumentów wyjaśnia jak poniżej.
Jeśli budynek mieszkalny, który Pan użytkuje nie spełnia warunków
stawianych
w przytoczonych powyżej przepisach prawa i Polskich Normach, to zachodzi
możliwość, że jest obarczony wadą fizyczną o której mowa a art. 556 §1
Kodeksu Cywilnego. Sprzedawca użytkowanego przez Pana lokalu użytkowego
(mieszkania) jest zobowiązany z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy
sprzedanej, której warunki określa Kodeks Cywilny w art. 556-576.
W przypadku wad fizycznych budynku ustawodawca określił w art. 568 § 1 KC,
termin ochrony nabywcy z tytułu rękojmi przez 3 lata liczone od dnia
przekazania lokalu kupującemu.
W myśl art. 560 § 1 i § 3 KC jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący
może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może
od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie (w znaczeniu: bez zbędnej
zwłoki) wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad, albo niezwłocznie wady
usunie. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej,
obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od
wad pozostaje do jej wartości obliczonej
w uwzględnieniem istniejących wad.
W przedstawionej przez Pana sytuacji właściwym jest aby skierował Pan
swoje roszczenie wraz z uzasadnieniem faktycznym do sprzedawcy, na warunkach
jak powyżej. Rzecznik zaleca, aby zwrócił Pan również uwagę, na możliwość
istnienia gwarancji udzielonej przez sprzedawcę na zakupiony przez Pana
lokal. Jeśli taki dokument występuje w sprawie, to zalecana jest jego
dokładna analiza pod kątem uprawnień w nim zawartych.
Małgorzata Rothert
Miejski Rzecznik Konsumentów
