Gość: spec
IP: *.aster.pl
28.11.08, 00:23
Bieżące wydarzenia na rynkach finansowych to NIE jest zapowiedź
jakiegoś-tam kolejnego spowolnienia gospodarczego, o którym za 2-3
lata zapomnimy i wszystko będzie po staremu.
To jest prawdziwy kryzys pisany przez wielkie „K”, który odmieni
świat na długie lata, to jest rachunek za wieloletnie życie ponad
stan, za rozpasanie konsumpcyjne i kredytowe.
Jednym z wielu skutków tego kryzysu będzie to, że instytucje
nadzoru finansowego na całym świecie położą definitywnie kres
liberalnemu podejściu do ryzyka kredytowego oraz w różny sposób
będą przeciwdziałać powstawaniu bańkom spekulacyjnym. Warto
pamiętać, że ta wyhodowana w ostatnich latach na rynku
nieruchomości jest uznawana za największą w dziejach ludzkości.
Dlatego jej pękniecie jest tak bolesne.
Ponieważ główną przyczyną obecnego kryzysu był ekstremalnie tani i
powszechnie dostępny kredyt, który spowodował absurdalne zachowania
zarówno wśród profesjonalnych inwestorów jak i zwykłych
konsumentów, należy się spodziewać skokowego i nieodwracalnego
przykręcenia kredytowego kurka.
Trzeba więc zapomnieć m.in. o kredytach na nieruchomości bez wkładu
własnego i to nie tylko teraz, gdy trwa kryzys i banki ze strachu
same się ograniczyły, ale również w dalszej przyszłości. O to już
zadbają instytucje nadzoru finansowego wydając bankom stosowne
rekomendacje i zalecenia. Do tego wysokość raty kredytowej będzie
musiała pozostawać w zdrowej proporcji do dochodu uwzględniając
prawdzie koszty utrzymania.
Pamiętajmy też, że obecne obniżki stóp procentowych na świecie nie
są bynajmniej po to, aby ponownie nakręcać spiralę kredytową, ale
po to, aby proces de-lewarowania (tj zmniejszania stopnia
skredytowania) przedsiębiorstw, instytucji finansowych oraz
gospodarstw domowych odbywał się w sposób uporządkowany a nie
zakończył wieloletnią depresją gospodarczą na świecie. A i tak za
ostatnie 20-lat szaleństwa kredytowego na świecie zapłacimy
globalną recesją a potem kilkuletnim okresem wzrostu gospodarczego
poniżej potencjału.
Oznacza to, że proces normalizacji cen aktywów będzie trwał jeszcze
dłuższy czas.
Uważam, że w przypadku rynków akcyjnych jesteśmy już dość blisko
dna i spodziewałbym się teraz mocniejszego odbicia a potem długiego
trendu bocznego. Do szczytów z lipca 2007 prędko nie wrócimy.
Sądzę, że w Polsce zajmie to minimum 5lat, w USA jeszcze dłużej.
Rynek surowców to jak zawsze gigantyczna zmienność. Tam ceny
dostosowały się do nowej sytuacji gospodarczej w dosłownie kilka
miesięcy, żeby nie powiedzieć tygodni.
Natomiast w przypadku rynku nieruchomości proces dostosowawczy jest
powolny, zwłaszcza w początkowej fazie. Wynika to z faktu, że na
rynku nieruchomości obecna jest największa ilość słabo
wyedukowanych uczestników (zarówno po stronie popytowej jak i
podażowej) nie mających właściwie zielonego pojęcia o prawach
ekonomii, gospodarce a czasem nawet o zwykłej matematyce. Aby się o
tym przekonać wystarczy chociażby poczytać niektóre wypowiedzi na
tym forum.
Wielu ‘inwestorów’ na rynku nieruchomości opiera się w swoich
działań na różnych mitach (np. że na nieruchomościach nigdy nie
można stracić, bo ich ceny zawsze idą w górę), łatwo ich nakręcić
grając na emocjach (‘kto nie kupi mieszkania, ten przegra życia’) a
powtarzając w mediach te i inne kłamstwa odpowiednią ilość razy
można wykreować reakcję stadną.
Generalnie trzeba powiedzieć, że sposób, w jaki deweloperzy i
pośrednicy kredytowi, wspierani przez różne media, ‘ubrali’
zwykłych ludzi w kilkukrotnie przewartościowane
mieszkania/domy/działki było wyjątkowo obrzydliwe. Co gorsza te
aktywa były kupowane na wieloletnie kredyty, a nie ma chyba gorszej
ekonomicznie rzeczy niż zapakować się w coś na górce i to na lewar.
Skutek tragiczny, bo wiele gospodarstw domowych zaraz będzie miała
ujemne aktywa netto (zobowiązania będą przewyższać stan
posiadania).
Pierwsza faza spadku cen nieruchomości jest powolna, ponieważ to
całe stado ‘inwestorów’ nie chce uwierzyć w odwrócenie trendu.
Niechętnie więc obniża ceny, wierząc że wystarczy tylko trochę
dłużej poczekać i kupiec się znajdzie. A to błąd...
Uważam, że obecnie zbliżamy się do końca fazy pierwszej, po której
nastąpi drastyczne przyspieszenie spadków cenowych. I tak będzie
wyglądał cały 2009 a może i początek 2010.
Oczekuję następujących docelowych poziomów cenowych w Warszawie:
mieszkania w wielkiej płycie: 3-4 k pln za m2 (to i tak około 1k
EUR, więc baaardzo dużo za taki syf)
mieszkania nowe standardowe: 4 - 5k pln za m2
dom z działką ok. 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 400-500k
działki do 20km od centrum ok 100-200zł za m2
A co dalej? Potem przyjdzie stabilizacja na tych urealnionych
poziomach cenowych i tak już zostanie na wiele długich lat z
ewentualnym wzrostem w tempie inflacji.
Deweloperzy - już pewnie zupełnie inne firmy, bo większość
dzisiejszych ‘gwiazd’ upadnie nie potrafiąc przystosować się do
nowych realiów prowadzenia biznesu - będą dalej budować, ale przy
normalnych 10-15% marżach; ludzie zanim kupią swoje mieszkanie
będą musieli najpierw 2-3 lata oszczędzać na wkład własny, co
będzie swoistym okresem próbnym dającym większą pewność, że klient
podoła ratom; a banki, pilnowane przez instytucje nadzoru, będą
prowadzić politykę kredytową w sposób bardziej racjonalny, który
nie pozwoli na powstanie kolejnej groźnej bańki spekulacyjnej.
Uważam, że po tym kryzysie świat będzie kręcił się wolniej, kapitał
nie będzie już tak hojnie wynagradzany, giełdy będą rosły w tempie
lepiej odzwierciedlającym wzrost zysków firm, a ludzie ograniczą
konsumpcję dostosowując wydatki do realnych potrzeb. Będzie
spokojniej, bardziej przewidywalnie a więc i mniej ryzykownie, co
na dłuższą metę wyjdzie wszystkim na zdrowie :)
