Fundusz a zdolność kredytowa

[robert_26]

Witam,
Mam mieszkanie warte ca 300 tys. zł. Tą kwotę chciałbym zainwestować w
fundusz, a kredyt na nowe mieszkanie spłacać zyskiem z niego. Czy bank da mi
700 tys. kredytu na 25-30 lat? Razem z żoną mamy dochód 6000 netto + 2 dzieci.
Mamy 31 i 33 lata.

[doradca_finansowy2]

Witam,
zakładając brak zobowiązań finansowych jest szansa na taki kredyt, ale tylko w
PLN i na 35 lat. Rata ok. 3.650 PLN/m-c.
Chętnie przygotuję szczegółową ofertę, zapraszam na maila.
Pozdrawiam.

[arfer]

Potrafisz czytać ze zrozumieniem i odpowiadać na pytania, zamiast wklejać
reklamę ?

Bank nie weźmie pod uwagę przyszłego dochodu z TFI. Choćby z jednego prostego
powodu - brak jakichkolwiek gwarancji określonych zysków. Jeśli zamierzasz
tylko i wyłącznie z inwestycji na bieżąco spłacać raty kredytowe, dla Ciebie
także jest to spore ryzyko - wyniki typu 100 % w 3 lata na funduszu
zrównoważonych bądź 86 % rocznie na akcyjnym w Polsce już się nie powtórzą -
stopy zwrotu z akcji być może sięgną 20-30 %, ale już nie 50-70. Po drugie -
taka inwestycja to w krótkim czasie możliwość sporej zmienności. Czy jesteś
gotów na to, by w przypadku znacznej korekty (długotrwałej, płaskiej np.) bądź
bessy przez np. wiele m-cy spłacać całość kredytu z własnych środków (przy
kredycie na 700 tys. - nawet zakładając doskonałe warunki, których nie
dostaniesz - rata na poziomie 2,5-3 tys. zł)? Albo - na 20-30 % spadek kapitału
w wyniku spadków ?

TFI, giełda to nie maszynka do robienia pieniędzy.

[robert_26]

Liczę na to, że bank uzna tą inwestycję jako dodatkowe zabezpieczenie - w każdej
chwili będę mógł się z niej wycofać i np. spłacić 1/3 kredytu. Wówczas rata się
zmniejszy do poziomu, który będę mógł opłacać z pensji.
Inwestycja jest przecież długoterminowa! Jeżeli przyjdzie bessa (w co osobiście
nie wierzę, rynek uodpornił się na sytuację polityczną, będę wydawał to co do
tej pory zarobię. Ten rok dla funduszy nie był najlepszy, a i tak w tym
funduszu, gdzie już mam niewielką lokatę, byłbym do przodu o ca 70 tys. - co
daje ca 6 tys. miesięcznie.
Wyliczyłem, że na sam kredyt (rata 3000-3500) wystarczy zysk 12-15% rocznie.
Jeżeli się mylę - wyprowadź mnie z błędu.

[arfer]

No właśnie nie do końca. Dziś to 300 tys., ale jeśli zainwestujesz dość
agresywnie (tylko taka inwestycja ma sens w tym konkretnym przypadku), za 2
lata teoretycznie możesz mieć połowę tych środków. Nikt nie da gwarancji, że
będzie inaczej. Nawet jeśli weźmiemy pod uwagę 2/3 obecnej raty nie ma szans,
by wystarczyło na tę kwotę zdolności kredytowej w sensownym banku i sensownej
ofercie - a gorsza oferta powoduje automatycznie wyraźny wzros kosztów kredytu
i wielkości miesięcznej raty - i koło się zamyka.

Bank nie liczy zdolności kredytowej w taki sposób, że jeśli wystarczy na ratę,
koszty utrzymania i bieżące zobowiązania finansowe, jest ok. Zawsze ponad w/w
musisz mieć sporą rezerwę.

Ten rok dla funduszy nie był najlepszy ?? Taka koniunktura już się nie
powtórzy. Dane historyczne nie są żadną podstawą do projektowania przyszłym
zysków - a już na pewno nie dla banku.

"wystarczy" 12-15 % rocznie ?? Instytucje finansowe, inwestorzy indywidualni w
kraju i za granicą z pocałowaniem ręki przyjęliby te zyski w całym okresie
spłaty i do końca życia dziękowaliby Bogu za takie zrządzenie losu. To zysk
średnioroczny - czyli jeśli raz na kilka lat trafi bessa bądź głęboka korekta,
trzeba sporych zysków, by ten dołek odrobić.

Poza tym - co w Twej sytuacji kluczowe - zysk musiałby być liniowy.De facto -
jeśli akurat za rok, czy dwa (abstrachując od tego, czy tak będzie w takiej
perspektywie czasu)- giełda poleci w dół o np. 30 % aby wyjść na zero będziesz
potrzebował następnych kilku lat (niedawno WIG stuknął 50 tys. punktów -
popatrz, po jakim czasie inwestorzy wyszli na zero po załamaniu hossy
internetowej kilka lat temu !). I z czego te 3 tys. będziesz spłacał ?? Nie
możesz uszczuplić kapitału, a dochód macie niezbyt duży. A bank nie jest dobrym
wujkiem i oczekuje, że spłaty będą terminowe.