Zarządca

[jakra69]

Od kilku dni jestem członkiem nowego zarządu wspólnoty i w związku z tym mam
pytanie: czy jako wspólnota możemy zarządzanie powierzyć prywatnej osobie lub
firmie, która nie skończyła kursu zarządcy i takim zarządcą nie jest?
Chciałbym się również dowiedzieć czy na terenie woj.lubuskiego istnieje jakaś
instytucja, firma lub osoba prywatna, która udziela porad prawnych i innych,
z zakresu zarządzania wspólnotami, porad płatnych lub bezpłatnych. Jeżeli
ktoś zna adres lub telefon do w/w, to proszę o informację.

[serafin666]

szybko wypisz sie z zarządu - wspólnota powierzyła zarządzanie wybranemu
zarządowi ( który zdaje się o tym nie wiedzieć )

[niedociekliwy]

Naucz się na pamięć Ustawy o Własnosci Lokali.Odpowiadasz głowa za całośc
wspólnoty i jej ewentualne straty.Przekażcie zarządzanie fachowcom.Masz
internet to szukaj w nim ratunku -)

[wankro]

serafin666 napisał:

> wspólnota powierzyła zarządzanie wybranemu
> zarządowi ( który zdaje się o tym nie wiedzieć )

W naszej wspólnocie jest to zarząd 3-osobowy. Wybrany zarząd powierzył
zarządzanie ( umowa o zarządzanie) jednemu z członków zarządu (zarządca
licencjonowany). Teraz mamy zarząd i zarządcę - członka zarządu.
Czy zarząd bez pełnomocnictwa, bez uchwały w sprawie ustalenia wynagrodzenia
zarządcy może taką umowę zawrzeć?
Ciągle szukam jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie.
Proszę o pomoc.

[majkowa]

Wspólnota podejmując uchwałę o wyborze Zarządu w trybie art. 20 ustawy o
własności lokali, powierzyła zarząd nieruchomością właśnie tobie i pozostałym
członkom Zarządu.

Dlaczego chcesz przekazywać powierzony ci zarząd jakiejś innej osobie?
To po co zgodziłeś się być członkiem Zarządu?

Jeżeli wy, członkowie Zarządu chcecie pozostawić sobie prawo podejmowania
decyzji dotyczących wspólnoty, a nie znacie się na prowadzeniu spraw
administracyjnych związanych ze wspólnotą, to zatrudnijcie człowieka, który się
na tym zna. Na umowę - zlecenie (jako administratora).

Może to być licencjonowany zarządca nieruchomości, ale niekoniecznie.
Wszystko zależy jak ocenicie jego umiejętności.

Co to znaczy zarządca?

[babczyk]

Ustawa o własności lokali przewiduje dwa typy zarządców:

1. Zarządca, któremu powierzono zarząd w umowie (w formie aktu notarialnego)
zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy;
2. Zarządca przymusowy (art. 26 ust. 1)

W takich przypadkach nie ma zarządu - jego funkcję pełni właśnie zarządca.

Absolutorium udziela sie zarządowi wspólnoty - jeśli istnieje, lub zarządcy -
jeśli zarządzanie powierzono zarządcy w formie przewidzianej w art. 18 ust. 1
lub 2a uwl.
Nawet jeżeli zarząd wspólnoty zleci wykonywanie części swych obowiązków
administratorowi, nie może pozbyć sie odpowiedzialności za wykonanie tych
obowiązków, wiec absolutorium przyznaje sie zarządowi.

Jeżeli właściciele lokali wybrali zarząd, "zarządca" w rozumieniu ustawy o
gospodarce nieruchomościami, jeżeli nie został wybrany członkiem zarządu, jest
we wspólnocie mieszkaniowej administratorem.

Niestety nasz szanowny parlament wprowadził taki "pieprznik" w terminologii w
ustawach, że trudno się rzeczywiście w niej połapać.

Administrator nie uzyskuje absolutorium. Absolutorium winien uzyskać zarząd.
Administrator jest zaś odpowiedzialny przed zarządem.

Administrator przygotowuje materiały, w tym sprawozdanie rzeczowe i finansowe,
ale to zarząd je akceptuje (lub nie) i po akceptacji przedstawia właścicielom
lokali.

Jeżeli rachunkowość prowadzona była przez personel administratora, powinien on
przekazać zarówno dokumenty, jak też księgi i sprawozdania wspólnocie
mieszkaniowej, w imieniu której odbiera je zarząd.
Zarząd może przejąć te rzeczy samodzielnie, a może też posłużyć się najętym
fachowcem - innym księgowym lub biurem rachunkowym, który sprawdzi kompletność
przekazywanej dokumentacji i prawidłowość prowadzenia ksiąg.

Zarząd nie może w umowie cywilnej przekazać administratorowi wszystkich
swoich kompetencji (np. zwoływania zebrań itp.).

Pozdrawiam.

[xxxll]

babczyk napisał:

> Jeżeli właściciele lokali wybrali zarząd, "zarządca" w rozumieniu ustawy o
> gospodarce nieruchomościami, jeżeli nie został wybrany członkiem zarządu, jest
> we wspólnocie mieszkaniowej administratorem.

BZDURA . Babczy przetań omamiać ludzi . Ani ustawa o GN ani oWL nie przewiduja
takich funkcji jak administrator . To Ty i wielu (srafin666,wprost5) chcecie na
wzór spóldzielni mieszkaniowych wpraowadzić do wspólnot .

Jeszcze wciskacie ciemnotę właścicielom, że nie mają wpływu (nie muszą
podejmować uchwały) na to kto bedzie zarzadca NW i ile kasy dostanie.
Brura jesze raz bzdura.

[babczyk]

> BZDURA . Babczy przetań omamiać ludzi . Ani ustawa o GN ani oWL nie
przewiduja
> takich funkcji jak administrator . To Ty i wielu (srafin666,wprost5) chcecie
na
>
> wzór spóldzielni mieszkaniowych wpraowadzić do wspólnot .
>
> Jeszcze wciskacie ciemnotę właścicielom, że nie mają wpływu (nie muszą
> podejmować uchwały) na to kto bedzie zarzadca NW i ile kasy dostanie.
> Brura jesze raz bzdura.

------------------------------------------------------------
Ty jednak jesteś nie tylko analfabetą w piśmie. Zamiast pomóc i odpowiedzieć
pytającemu, to się stawiasz i obrażasz pytających, jakby oni byli winni twoich
grafomańskich i nie tylko, wyczynów.
------------------------------------------------------------

[kajot69]

bardzo dziękuję za odpowiedź, ona mi wszystko wyjasniła. Teraz rozumiem ,że
chodziło mi o administratora a nie zarządcę. jako członek zarządu nie chcę
uchylać się od obowiazków ale nikt z naszego zarządu nie zna się na księgowości.
Jeszcze raz dziękuję, pozdrawiam i życzę wesołych i spokojnych Świąt.

[qix]

babczyk napisał:

> Ustawa o własności lokali przewiduje dwa typy zarządców:
>
> 1. Zarządca, któremu powierzono zarząd w umowie (w formie aktu notarialnego)
> zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy;
> 2. Zarządca przymusowy (art. 26 ust. 1)
>
> W takich przypadkach nie ma zarządu - jego funkcję pełni właśnie zarządca.
>
> Absolutorium udziela sie zarządowi wspólnoty - jeśli istnieje, lub zarządcy -
>
> jeśli zarządzanie powierzono zarządcy w formie przewidzianej w art. 18 ust. 1
> lub 2a uwl.
piszesz o dwóch typach zarządców,wymieniajac trzy formy ich ustanowienia.gdzie
sens i logika?

[xxxll]

A czy przyjmujesz do wiadomości, że zarządzanie można podzielić na :

1. Zarzadzanie nieruchomoscią (to wykonuje zarząd WM)

w tym

2. Zarządzanie nieruchomoscia wspólną (To robi licencjonowany zarządca, a
Zarzad WM tylko nadzoruje jego pracę [- nie mylić z administrowaniem jak w
spóldzielniach mieszkaniowych])

Ostatnio coraz cześciej w róznych publikacjiach taki model zarządzania się
proponuje. Mnie on odpowiada.

[nk45]

Niedługo 01.01.2006 - serafin666 obiecywał ogłosić ranking. Myślę, że xxxll
będziesz wysoko. Już teraz gratuluję. Z babczykiem cżęściej się zgadzam.

[xxxll]

NK45 to dla mnie zaszczyt, ze się ze mna nie zgadzasz inaczej by nie było
duskusji ,
ale obawiam się ,że czynisz tak jak "babczyk" (wiecznie na kacu moralnym) tu
opisuje i dlatego masz problemy

Jak się czegoś nie rozumie to najlepiej ośmieszyć

y w ramach protekcji listę obejżysz na monitorze w ramch klakierstwa.

Idą Święta BN i życzę ci abyś się utwierdzał choć nieświadomie i okopał na tych
opatrzonych pozycjach.

[majkowa]

Nie rozumiem niektórych interlokutorów, bowiem jaskra69 grzecznie pyta o
nieznane mu/jej sprawy a spotyka się z pouczeniami i połajankami.

Nieładnie.

Należy wytłumaczyć i objaśnić, bo po to jest to forum.

Każdy kiedyś zaczynał, nikt się nie urodził wszechwiedzący.
Jaskra69 rzucił/a się na głęboką wodę zarządzania nieruchomościami bez koła
ratunkowego.

Tylko od jego/jej woli i ambicji zależy, czy utrzyma się na powierzchni.

My na tym forum możemu mu/jej tylko pomóc dobrymi radami, ale podstawy
zarządzania w tym dogłębną znajomość ustawy o własności lokali, niestety musi
opanować sam/a.

Pozdrawiam i życzę dużo samozaparcia w realizacji celu.

[kajot69]

Dzięki,będę walczył. Życzę wesołych i spokojnych Świąt.

[kalwary]

Większość forumowiczów myli dwa pojęcia: "zarząd Wspólnoty" z "zarzadcą
nieruchomosci". Wybrany zarzad wspólnoty może sam się podjać zarzadzania swoją
nieruchomością, lub też moze powierzyć zarzadzanie wynajętej osobie prawnej lub
fizycznej . Nie często członkowie zarządu mają czas i umiejetnosci (wiedzę) aby
wykonywać pracę zarzadcy. Czy zarzadca musi mieć licencję?. I tak i nie.
Niestety dwie ustawy nie są ze sobą spójne pod tym względem. Wg ustawy o gosp.
nieruchomosciami - musi; zarzadzanie bez licencji jest zabronione i karalne, z
pewnym wyjatkiem, a mianowicie m.in. jesli zarzadca jest właścicielem udziałów
w nieruchomosci, tj. np. właścicielem któregoś z lokali (art. 90). Natomiast
ustawa o własnosci lokali, która powstała przed wprowadzeniem obowiazku
posiadania licencji przez zarzadców, a której wszystkie zapisy też aktualnie
obowiazuje, nie stwarza oczywiscie takiego obowiązku (art. 18). Trudno tu więc
o jednoznaczną odpowiedź.

[babczyk]

Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być po zmianie przepisów ustawy
z 1994 r. o własności lokali, jaka weszła w życie 19 maja 2000 r., wyłącznie
osoba fizyczna.
W uchwale z 27 listopada 2003 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że osoba prawna,
której wspólnota uchwałą podjętą wcześniej "powierzyła" zarząd wspólnotą, traci
po tej dacie status prawny zarządu wspólnoty.

Nie może więc m.in. reprezentować wspólnoty na zewnątrz (np. przy zawieraniu
umów o wykonanie robót remontowych, dostawę mediów czy innych usług) ani w
stosunku miedzy wspólnotą a poszczególnymi jej członkami.

Sposób zarządu wspólnotą musi być stosownie do art. 18 ustawy z 20 czerwca 1994
r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) określony w umowie o
ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego.
Zmiana zaś tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić
na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza
(art.18 ust. 2a ustawy).
Uchwała jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Dopiero, gdy sposób zarządu
nie został określony w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza,
obowiązują zasady określone w dziale 4 "Zarząd nieruchomością wspólną" ustawy o
własności lokali.

Odróżnić jednak trzeba zarząd, czyli zarządzanie nieruchomością wspólną, od
zarządu wspólnoty mieszkaniowej rozumianego jako jej organ kolegialny.

Członkiem tego organu może być wedle art.20 ust. 1 ustawy tylko osoba fizyczna
wybrana spośród właścicieli lub z poza ich grona.

Takie postanowienie wprowadziła ustawa z 16 maja 2000 r. o zmianie ustawy o
własności lokali (Dz.U. nr29 poz. 355). Dlatego Sad Najwyższy w uchwale z 27
listopada 2003 r. stwierdził, że osoba prawna, której wspólnota uchwałą podjętą
z powołaniem się na art.20 ustawy z 20 czerwca 1994r. o własności
lokali "powierzyła" zarząd wspólnotą, traci po wejściu w życie wskazanej noweli
status prawny zarządu wspólnoty"


Pozdrawiam.

[kalwary]

Nie napisałem, że zarząd wspólnoty moze być powierzony osobie prawnej, lecz
zarządzanie nieruchomością, tj. obowiazki zarzadcy.

Do xxxll

[wprost5]

Szanowny xxxll, coś ci się w starym roku mocno pochrzanilo, bo o ile mnie
pamięć nie myli, nie zabierałem nigdy głosu w sprawie poruszanej w tym wątku.
Nie proponowałem, jak piszesz, przenoszenia spółdzielczego sposobu zarządzania
nieruchomościami na grunt wspólnot, bo zbyt dobrze wiem, jak to działa w
spółdzielniach. Rzeczywiscie, w tym forum piszę o obu podmiotach ale to nie
świadczy o tym, co sugerujesz.
Tak więc jeszcze przed Sylwestrem już "pływasz"!