Prosze Was (specjalistów) o radę.

[ntc]

Prosze mnie oświecić. Czy mogę wystąpić o wyodrębnienie mojego mieszkania ze
spółdzielni do tzw. pełnej własności.
Chyba będę jedyny w budynku (16 mieszkań). Czym to grozi, czy warto. Czy będę
płacił więcej. Dziękuję za radę.

[mieszkanie.i.wspolnota]

ntc napisał:

> Prosze mnie oświecić. Czy mogę wystąpić o wyodrębnienie mojego mieszkania ze
> spółdzielni do tzw. pełnej własności.
> Chyba będę jedyny w budynku (16 mieszkań). Czym to grozi, czy warto. Czy będę
> płacił więcej. Dziękuję za radę.

Może Pan wystąpić (do zarządu spółdzielni) o przeniesienie na Pana własności
lokalu. Warto to zrobić - bo jako właściciel lokalu będzie Pan także
współwłaścicielem budynku i uzyska Pan większy wpływ na zarządzanie budynkiem.
Na koszty zarządzania budynkiem będzie Pan płacił według tych samych stawek, co
inni mieszkańcy. Koszty przeniesienia własności lokalu (notarialne i
wieczystoksięgowe) to - według ustawy - 503 zł, ale mamy sygnały o doliczaniu
przez różne urzędy znacznych kosztów manipulacyjnych. Gdyby
łączna "proponowana" kwota przekraczała to, na co może się Pan zgodzić - zawsze
może Pan zrezygnować i nie podpisać aktu notarialnego. Nie poniesie Pan wtedy
żadnych kosztów.
Uzyskanie odrębnego tytułu własności daje Panu możliwość wypisania się ze
spółdzielni. Często warto to zrobić, aby uniknąć kosztów administracyjnych i
biurokratycznych całej spółdzielni, a także jej długów. Ale uwaga: taka
rezygnacja oznacza zarazem rezygnację z udziału w majątku spółdzielczym, który
w wielu, zwłaszcza dużych spółdzielniach bywa znaczny (lokale użytkowe,
pawilony handlowe, wolne tereny budowlane). W razie likwidacji spółdzielni
partycypowałby Pan w podziale tego majątku - ale tylko jako członek
spółdzielni.

[ntc]

Piękne dzięki za odpowiedź.
A czy będę płacił w dalszym ciągu opłaty eksplatacyjne i wpłacał na fundusz
remontowy ? Czy wodę, śmieci i CO rozliczac będzie w dalszym ciągu
Spółdzielnia ? Tak zastanawiam się czy nie stracę potem jak Spółdzielnia
wystawi mi rachunek za remont dachu itp.
Reasumując jak zmienia się struktura kosztów w przypadku takiego
przekształcenia. Pzdr.

[mieszkanie.i.wspolnota]

ntc napisał:

> Piękne dzięki za odpowiedź.
> A czy będę płacił w dalszym ciągu opłaty eksplatacyjne i wpłacał na fundusz
> remontowy ? Czy wodę, śmieci i CO rozliczac będzie w dalszym ciągu
> Spółdzielnia ? Tak zastanawiam się czy nie stracę potem jak Spółdzielnia
> wystawi mi rachunek za remont dachu itp.
> Reasumując jak zmienia się struktura kosztów w przypadku takiego
> przekształcenia. Pzdr.

Rozliczać nadal będzie spółdzielnia (bo haniebny przepis ustawy daje jej
monopol na zarządzanie *), ale tytuł własności lokalu daje Panu
niekwestionowane prawo wglądu we wszystkie dokumenty - także finansowe -
dotyczące nieruchomości wspólnej, czyli budynku, w którym Pan mieszka. Nie daje
takich uprawnień prawo spółdzielcze; zwykły spółdzielca może wprawdzie zapytać
prezesa, dlaczego do tzw. opłaty eksploatacyjnej dopisał datę urodzenia szwagra
albo dlaczego temuż szwagrowi powierzył kosztowny i nie bardzo potrzebny remont
klatek schodowych - ale prezes odpowie, albo nie odpowie, albo podpowie byle
co, bo nic nie musi. Jak Pan uzyska tytuł własności lokalu - a tym samym
współwłasności budynku - zarządzający budynkiem prezes spółdzielni będzie
musiał przynajmniej pokazać Panu wszystkie dokumenty dotyczące tego budynku;
zobowiązuje go do tego ustawa o własności lokali, art.27 i art.29 ust.3.

*)
Z tym monopolem jest dokładnie tak:
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w obecnym kształcie - art.25 ust.1 -
daje właścicielom lokali (tym, którzy uzyskali już tytuły własności) szansę
przejęcia zarządu, pod warunkiem, że mają oni większość w budynku (liczoną
lokalami).
Jednak w listopadzie br. ciemne siły w sejmie uchwaliły zmiany w ustawie,
likwidujące taką możliwość. Jeżeli te zmiany przejdą całą ścieżkę legislacyjną -
spółdzielnia będzie miała prawo zarządzać budynkiem dopóki pozostaje
właścicielem choćby jednego lokalu w tym budynku.

Więcej na ten temat w moim felietonie w miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota" -
dostępnym na stronie internetowej: miwspolnota.republika.pl link:
FELIETON. Polecam także nasze publikacje i konsultacje (linki: LEKTURY i
KONSULTACJE

[sdkfz1]

Pozwolę sobie dorzucić parę dodatkowych inforamcji, są bardziej ogólne, bo w
opisanym przypadku spółdzielnia na to nie pójdzie.

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Rozliczać nadal będzie spółdzielnia (bo haniebny przepis ustawy daje jej
> monopol na zarządzanie *),
> *)
> Z tym monopolem jest dokładnie tak:
> Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w obecnym kształcie - art.25 ust.1 -
> daje właścicielom lokali (tym, którzy uzyskali już tytuły własności) szansę
> przejęcia zarządu, pod warunkiem, że mają oni większość w budynku (liczoną
> lokalami).

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 27 ust. 2 zdanie drugie) nie
wyłącza art. 18 ust. 1 ust. o własności loklai, czyli możliwe jest określenie
już przy przenoseniu własności (tak piszą w komentarzu) lub póżniej innego,
niż przez spółdzielnię, sposobu zarządu.

>ale tytuł własności lokalu daje Panu
> niekwestionowane prawo wglądu we wszystkie dokumenty - także finansowe -
> dotyczące nieruchomości wspólnej, czyli budynku, w którym Pan mieszka. Nie
daje
>
> takich uprawnień prawo spółdzielcze; zwykły spółdzielca może wprawdzie
zapytać
> prezesa, dlaczego do tzw. opłaty eksploatacyjnej dopisał datę urodzenia
szwagra
>
> albo dlaczego temuż szwagrowi powierzył kosztowny i nie bardzo potrzebny
remont
>
> klatek schodowych - ale prezes odpowie, albo nie odpowie, albo podpowie byle
> co, bo nic nie musi. Jak Pan uzyska tytuł własności lokalu - a tym samym
> współwłasności budynku - zarządzający budynkiem prezes spółdzielni będzie
> musiał przynajmniej pokazać Panu wszystkie dokumenty dotyczące tego budynku;
> zobowiązuje go do tego ustawa o własności lokali, art.27 i art.29 ust.3.
>

Z tym art. 27 i 29 ust. 3 o wł. lok. może być problem,jak prezes spółdzielni
powoła się na art. 27 ust. 2 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, który stanowi, że przepisów ustawy o własności lokali o
zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 18 ust.
1 oraz art. 29 ust. 1 i ust. 1a, które stosuje się odpowiednio.
Wtedy chyba trzeba by iść po lini spółdzielczej albo powołując bezpośrednio na
prawo własności.

Pzdr.
sdkfz1

[j666]

> Może Pan wystąpić (do zarządu spółdzielni) o przeniesienie na Pana własności
lokalu.
> Warto to zrobić - bo jako właściciel lokalu będzie Pan także
współwłaścicielem budynku i uzyska Pan większy wpływ na zarządzanie budynkiem.
> Na koszty zarządzania budynkiem będzie Pan płacił według tych samych stawek,
co inni mieszkańcy.

Niekoniecznie, spółdzielnie będą próbowały forsować zapisy, że np. przychody z
majątku spółdzielni (najem) pomniejszają koszty CZŁONKÓW jedynie, a nie
posiadaczy lokali.
Wystapi więc zróżnicowanie czynszów na korzyść członków.

> Koszty przeniesienia własności lokalu (notarialne i wieczystoksięgowe) to -
według ustawy - 503 zł, ale mamy sygnały o doliczaniu przez różne urzędy
znacznych kosztów manipulacyjnych.
> Gdyby łączna "proponowana" kwota przekraczała to, na co może się Pan zgodzić -
zawsze może Pan zrezygnować i nie podpisać aktu notarialnego.
> Nie poniesie Pan wtedy żadnych kosztów.

Powyższe jeżeli już jest członkiem.
Jezeli jeszcze nie jest to:
a) ustawa mówi o wniosku złożonym przez CZŁONKA jedynie;
b) uzyskanie członkostwa to zwykle wpłata wpisowego (w Warszawie często 2500
zł, w końcu prezesi muszą się wyżywić, prawda? Ale szczęśliwie za 14 dni
ustawowo zmaleje do pensji minimalnej :-) i nabycie udziału.
No i niestety dalszy obrót mieszkaniem "hipotecznym" jest potwornie drogi z
uwagi na opłaty notarialne i sądowe...

> Uzyskanie odrębnego tytułu własności daje Panu możliwość wypisania się ze
spółdzielni.
> Często warto to zrobić, aby uniknąć kosztów administracyjnych i
biurokratycznych całej spółdzielni, a także jej długów.

Nie bardzo sobie wyobrażam, jak można uniknąć kosztów administracyjnych
spółdzielni nawet nie będąc jej członkiem, skoro są one w jednym worku pod
tytułem "zarząd i administracja".
Choćrzeczywiście pogląd Pana podsuwa mi myśl, że nie-członkowie powinni sie
tego domagać z chwilą wyodrębnienia lokali, pytanie: jak skutecznie?
Trzeba by sprawdzić w prawie spółdzielczym, czy członek nie partycypuje w
długach wyłącznie do wysokości swojego udziału (pod warunkiem oczywiście, że
uzyskał odrębną własność lokalu, nie stanowi więc ten lokal już majątku
spółdzielni)?
> Ale uwaga: taka rezygnacja oznacza zarazem rezygnację z udziału w majątku
spółdzielczym, który w wielu, zwłaszcza dużych spółdzielniach bywa znaczny
(lokale użytkowe, pawilony handlowe, wolne tereny budowlane).
> W razie likwidacji spółdzielni partycypowałby Pan w podziale tego majątku -
ale tylko jako członek spółdzielni.

No i tylko członek może głosować na zebraniach.
Jednym słowem: warto rozwazyć różne za i przeciw.
JaC