Przeciekający taras

[gosianna7]

Jestem właścicielką mieszkania, którego taras (balkon), jest
równocześnie stropem kondygnacji poniżej. Jest on ze wszystkich
czterech stron zabudowany i ma jeden mały (max. fi 40) odpływ.
Dodatkowo jest on niezadaszony, przez co padający śnieg zalega na
nim. Topniejący śnieg, często nie ma którędy odpływać, jeżeli np.
bryłka lody zatka jedyny odpływ. Minionej zimy zaczął on przeciekać,
powodując zalanie mieszkania poniżej. Moje pytanie brzmi, czy remont
tego tarasu z wymianą izolacji jest moim obowiązkiem, czy ponieważ
jest on dachem (niezbyt mądrze zaprojektowanym i źle wykonanym)
koszt jego remontu obciąża wspólnotę?

[yappaa]

gosianna7 napisała:

> Jestem właścicielką mieszkania, którego taras (balkon), jest
> równocześnie stropem kondygnacji poniżej. Jest on ze wszystkich
> czterech stron zabudowany i ma jeden mały (max. fi 40) odpływ.
> Dodatkowo jest on niezadaszony, przez co padający śnieg zalega na
> nim. Topniejący śnieg, często nie ma którędy odpływać, jeżeli np.
> bryłka lody zatka jedyny odpływ.

Konserwacja bieżąca odpływu wody z balkony należy do użytkownika
balkonu - czyszczenie i udrażnianie odpływu.

Remont balkonu należy do właściela lokalu z niego korzystającego,
tak wynika z orzecznictwa sądowego.

[tadzio.lidzia]

g...o prawda , jeżeli płyta balkonowa jest stropem kondygnacji to
jest zarazem nieodłącznym elementem kontrukcyjnym budynku i jest
elementem wspólnym , a jej naprawa należy do wspólnoty.

[yappaa]

tadzio.lidzia napisał:

> g...o prawda , jeżeli płyta balkonowa jest stropem kondygnacji to
> jest zarazem nieodłącznym elementem kontrukcyjnym budynku i jest
> elementem wspólnym , a jej naprawa należy do wspólnoty.


...a na jaki "gó..any" przepis się powołujesz?

Uszczelnienie płyty balkonowej co ma wspólnego z konstrukcją
balkonu, która należy do nieruchomości wspólnej?

[mar-wlo]

Re: Balkon jako część wspólna
Autor: tomkus56
Data: 04.06.06, 19:24

Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
stanowi,
że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej
nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości
wspólnej,
który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące
wyłącznie do
użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario,
że
urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do
użytku
właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład
nieruchomości wspólnej.
W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego
jako rzeczy
w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c., gdyż nie może być
od niej
odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez
uszkodzenia lub
istotnej zmiany przedmiotu.
2. Kategoria "pomieszczenia przynależnego" (art. 2 ust. 4 ustawy o
własności
lokali), jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza
więc
pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na
tyle
elastyczna, że status prawny balkonu uzależnia od okoliczności
konkretnego
przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza
kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego. Innymi słowy,
balkony mogą
zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno
częścią
elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać
przeznaczone do
użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali
mieszkalnych
i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym
drugim wypadku,
w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą
również koszty
utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13
ust. 1
ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu.

Dość skomplikowana jest sytuacja w przypadku balkonów - czy to część
wspólna, czy może element samodzielnego lokalu? Sytuację komplikuje
fakt, że balkony, czy loggie są w różny sposób skonstruowane, a
zatem być może w zależności od sytuacji w inny sposób należy
rozstrzygnąć tą kwestię. W każdym bądź razie argumenty można znaleźć
na potwierdzenie tak jednej, jak i drugiej kwestii. W różnych aktach
prawnych i orzecznictwie w ostatnich latach w inny sposób
rozstrzygano ten problem.

W Piśmie Ministerstwa Finansów zalicza się je do elementów
konstrukcyjnych lokalu (nie budynku) i ujmuje w jednej grupie ze
ścianami działowymi (Pismo Ministerstwa Finansów - Wicedyrektora
Departamentu Podatków Bezpośrednich i Opłat Ministerstwa Finansów, z
dnia 22 lutego 1994 r., PO 2/10-8010-02042/94). W podobnym tonie
wypowiada się Naczelny Sąd Administracyjny, który w uzasadnieniu do
wyroku stwierdza, że dobudowanie balkonu do zajmowanego lokalu
mieszkalnego oznacza "dokonanie przeróbek lub przebudowy lokalu
mieszkalnego (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek
Zamiejscowy we Wrocławiu, z dnia 24 czerwca 1982 r., SA/Wr 191/82,
ONSA 1982/1 poz. 60).

Z drugiej strony w Wykazie robót zaliczanych do remontu i
modernizacji budynku mieszkalnego Rozporządzenia Ministra Gospodarki
Przestrzennej i Budownictwa (Dz.U.1996 nr 156 poz. 788) balkony i
loggie zostały zaliczone do elementów konstrukcyjnych budynku. W
literaturze podnosi się, że indywidualny użytkownik lokalu nie ma
możliwości kontroli stanu technicznego "swojego" balkonu, w
szczególności jego dolnej części i nie ma możliwości jego remontu
bez zgody innego właściciela. Ma to przemawiać, za zaliczeniem go do
nieruchomości wspólnej (Włodzimierz Witakowski w "ABC Wspólnoty
mieszkaniowej") .

Spotkać się również można z opiniami pośrednimi. Lech Jerczyński z
Departamentu Gospodarki Mieszkaniowej uważa, że wszystko zależy od
zakresu remontu. Elementy istotne dla całego budynku, np. podpory
konstrukcyjne, elewacja całego budynku należą do części wspólnych,
natomiast wnętrze, np. posadzka jest własnością właściciela lokalu
(Renata Krupa, "Problem z balkonem", Rzeczpospolita, 10 kwietnia
2000, C2)

Argumentem za zaliczeniem balkonów do części budynku może być art.
434 kodeksu cywilnego. Na jego podstawie za szkodę spowodowaną
oderwaniem się części budowli odpowiada jej samoistny posiadacz, nie
zaś właściciel lokalu, a do budowli zalicza się w tym przypadku
balkony i to rozumiane szeroko, nie tylko jako "elementy
konstrukcyjne istotne dla budynku" - a więc także np. balustrady
urządzone z płyty szklanej (por. Wyrok SN - Izba Cywilna i
Administracyjna z dnia 22 listopada 1985 r. II CR 378/85).

Skoro wspólnota odpowiada za spadnięcie balkonu, czy jego części
(por. M. Safjan, Kodeks cywilny, Komentarz, red. K. Pietrzykowski,
Warszawa 1997, s. 849) to musi mieć możliwość konserwowania go, czy
remontowania. (por. M. Safjan, tamże, s. 850).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (SN - Izba
Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych, III RN 153/2001) w
sposób jednoznaczny wypowiedział się, że balkon przylegający do
lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i
służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część
składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w
tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej
budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu
zwrócono uwagę, że przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności
lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich
właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt
oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku
właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że
urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do
użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w
skład nieruchomości wspólnej. Pogląd ten zatem dominuje w
orzecznictwie, choć w konkretnych stanach faktycznych można próbować
uzasadniać inne stanowisko.

[gosianna7]

Chciałabym tylko jeszcze raz pokreślić, że mój taras jest również
stropodachem, i czy jako taki nie podlega wspólnocie?