Budowa Domu

[ziarenko-piasku]

Jakie biuro projektowe polecacie?
Czy sporządzony kosztorys miał odzwierciedlenie w rzeczywistości, czy tez sporo trzeba było dołożyć. A może można było dużo zaoszczędzić?
Do doświadczonych, którzy przeszli przez budowanie domu - jak to wyszło "w praniu"?

[upartamama]

Przebudowa domu. Wstępna wycena 24 tys. zł zakończyło się na 75 tys. zł.

[ziarenko-piasku]

A kto sporządził kosztorys?
Chyba, ze w trakcie doszły jakieś historie nieprzewidziane (bo wg mnie budowa a przebudowa to trochę inaczej), choć generalnie dość duża róznica od założeń pierwotnych.

[upartamama]

Tak bo firma budowlana widząc projekt podała koszt stanu surowego a w projekcie były i wylewki i tynki, ścianki z płyt gipsowych a firma uznała to jako roboty dodatkowe. Później stwierdziliśmy, że od razu trzeba zrobić wod - kan i elektrykę o czym nie myśleliśmy na początku. I tak wyszło.

[jdylag75]

Projekt zamówiliśmy u architekta ( w cenie było wrysowanie w działkę, projekt przyłącza wod-kan i zjazdu). Cena wykonania została obliczona na podstawie projektu, przez kierownika budowy i współinwestora , a budżet został przekroczony o kilka tysięcy - błąd budowlańca.
Podczas budowy obyło się bez niespodzianek, budowalismy pół roku i mieszkamy.

[lilly_about]

W pół roku postawiliście chałupę? Jakim cudem? Bo ja liczę, że dwa lata nam zejdzie mając pieniądze oczywiście.

[jdylag75]

W pół. Spokojnie się da. Bez ogrodzenia

[lilly_about]

Jaki masz metraż?

[jdylag75]

196 m kw z garażem dwustanowiskowym w bryle domu ( IMHO za dużo, trudno).

[lilly_about]

OJP

[jdylag75]

Pow mieszkalnej jest jakieś 145 m, reszta to garaż. Mogłoby byc o 1 pokój mniej, taki 15 m, reszta jest super, dużo schowków. Mamy długą zimę za sobą, koszt ogrzewania miło nas zaskoczył.

[lilly_about]

My mamy pow. mieszkalnej wg projektu 119, domek parterowy. Ale ruszamy z budowa na wiosne.

[jdylag75]

Garaż dużo dodaje (pewnie bedziecie mieć wolno stojący ?). My sporo pracujemy w domu, więc dodatkowy pokój na papiery i zapewniający spokój jest potrzebny, stąd też metraż. Zachwycają mnie te wspomniane schowki na wszystko i spokój.

[lilly_about]

Jak daliście radę technicznie w pół roku? Dużą ekipę mieliscie?

[jdylag75]

Ekipa główna od stanu surowego i dachu liczyła kilka osób raczej 5 niż 10. Okna zamówiliśmy w montażem, drzwi zew i wewn. też, tynki mechaniczne ( tak się an to mówi?) wylewki takoż, wykończenie - od 2 do 4 osób w zależności od potrzeb. Najtrudniejsze było skoordynowanie czasowe, instalacje przed tynkami i wylewkami, potem powrót tych od elektrycznosci itd.
Oczywiście nie zdążyliśmy powiesić dzieł sztuki przed wprowadzka

[lilly_about]

Dzięki, jakoś mnie pozytywnie nastawiłas do tego wszystkiego, bo póki co to chyba bardziej przerażona jestem niż zadowolona z budowy. A zależy nam na czasie.

[moofka]

lily pokaz projekt plis
szukam parterowki o podobnym metrazu

[lilly_about]

moofka przeslę ci zaraz na priva

[ziarenko-piasku]

O to super, pół roku to optymistycznie brzmi

[camperbamper]

tylko ze jeszcze dobrze jest jak przed wprowadzka dom troche "wyschnie"

[aneta-skarpeta]

tez tak słyszałam, że wcale nie jest tak dobrze szybko budowac i szybko sie wprowadzać- oczywiscie jak jest mozliwość

[agni71]

Nasz też w jakieś 8 mies. wybudowany (dałoby się szybciej, ale były przestoje). Czy mozna sie wprowadzać czy nie, to może też zależy od technologii? Nie zauważyłam jakichs negatywnych skutków szybkiego wprowadzenia się do naszego domu.

[zuzanna56]

Da się w 6-8 miesięcy

[fjusens]

Myślę, że to bardzo realne.
Teraz ściany muruje sie z betonu komórkowego i rosna w oczach.
U mnie ekipa murowała z bloczków od firmy Termalica o ile dobrze pamiętam to tam tylko na poziomych laczeniach daje sie tylko zaprawe, a bloczki sa duże więc wszystko odbywało się niewiarygodnie sprawnie.

[atena12345]

ziarenko-piasku napisała:


> Do doświadczonych, którzy przeszli przez budowanie domu - jak to wyszło "w pran
> iu"?
>

budowę skończyłam kilka miesięcy temu - kosztorys się ma nijak do rzeczywistości

[ma2ma]

Chętnie się przyłącze bo czeka mnie to samo od wiosny...architekt projektuje, a potem dam projekt do wyceny kuzynce, która tym się zajmuje w pracy. Zobaczymy jak pójdzie, ogólnie każdy kto się budował mówi nam, że wycena wyceną a i tak trzeba jeszcze doliczyć 50% wyceny dodatkowo. Bo zawsze coś trzeba poprawić, albo się coś innego podczas budowy wymyśli.

[justynaa.b]

Nie wiem jaką techniką budowany dom, ale 6-8 miesięcy jest według mnie nierealne. Szczególnie, że sam strop i fundamenty musi schnąć po miesiąc każdy. Ale może się mylę

[jdylag75]

Mylisz sie, realne.

[justynaa.b]

Ok, ja takiego domu nie widziałam. Nasz inspektor mówił, że minimum rok. Mówimy o technologii tradycyjnej?

[jdylag75]

Różne rzeczy ludzie mówią. Budowaliśmy w technologii tradycyjnej. Myśle ze widziałaś, np większość nowych bloków jest budowanych w kilka miesięcy i to wielokondygnacyjnych. Mieszkałam kilka lat w takim, którego fundamenty zalewane były w zimie w styczniu, a oddany do eksploatacji był we wrześniu, liczył sobie 7 pieter. Po kilku latach nie było ani pęknięć ani w zasadzie żadnych usterek. Miał jedna wadę - sąsiada chama

[justynaa.b]

Sąsiad cham to zawsze jest dobra motywacja do budowy domu nas też zmotywował

[jdylag75]

Si, nie wiem czy zła jestem na niego czy jednak wdzięczna. Uczucia mam mieszane.

[justynaa.b]

Ja jestem wdzięczna. Odżyłam jak już się wyprowadziłam. Zastanawiam się tylko jak wytrzymałam, mieszkając "nad" nimi prawie 6,5 roku!

[jdylag75]

Wierzę, mieliśmy bardzo fajne mieszkanie w super miejscu, a ten .... zatruł nam skutecznie życie, ale na odchodnym zafundowałam mu mandat od Policji, a że kolejny to dostał 500 o czy nie omieszkał mnie poinformować interweniujący Pan-władza.
Czasami dziwnie sie losy plotą.

[justynaa.b]

Mojemu wiecznie przeszkadzało moje dziecko. Sam też miał, ale takie 8 letnie i szybko zapomniał jak to było gdy był mały. Naprawdę jak o nim myślę to aż mi ciarki przechodzą. Myślę, że większego idioty nie ma.

[jdylag75]

Nasz był gnojkiem z "dobrego" nowobogackiego domu, tatko zakupił mieszkanie i synuś korzystał, wiem jaki to dom bo dowiedzieliśmy się próbując interweniować u własciciela - tatki.

[premeda]

Dobrze jest jeśli dom w stanie surowym przezimuje ze względu na osiadanie budynku. Ale spokojnie w rok da się dom wybudować, schnięcie fundamentów, czy stropu to minimum dwa tygodnie na każdy.

[zuzanna56]

Mieszkam w domu w takim czasie zbudowanym od 6 lat. Budowa od wiosny do jesieni. Wszystko jest ok, urządziliśmy wszystko od razu, dopiero ogrodzenie i ogród po roku. Budował nam to deweloper z dużym doświadczeniem, sprawnie szło, dom budowany dla nas, ale my tych ekip osobiście nie wynajmowaliśmy. Dopiero do urządzania wnętrza. Normalny murowany dom, na to klinkier na całości. Mały dom. Garaż mamy osobno.

[majarzeszow]

maz swiezo po podwyzce, to i budowa sie kroi

a tak poważnie, to kosztorys ma sie nijak do rzeczywistosci - tyle wychdozi w trakcie. my od wbicia pierwszej łopaty pod fundamenty do dnai wprowadzki - 16 meisięcy.

A w dom mozna władować każdą kwotę, wszystko przyjmie nie mowiac potem o urządzeniu ogrodu, który tez sporo kosztuje.

[ziarenko-piasku]

majarzeszow napisała:

> maz swiezo po podwyzce, to i budowa sie kroi

Spoko, nie doczytałaś widzę. Świezo ty by było miesiąc, dwa, ew. trzy temu...
A plany budowy, nie rodzą się ot tak raczej i na pewno nie ma na to wpływu podwyżka raczej, więc bez ekscytacji

A swoją drogą, skąd wiesz czy to ja chcę budować dom, chyba tego nie napisałam, proszę tylko o opinie w pewnych kwestiach.

[jdylag75]

Najważniejszy jt według mnie plan, a następnie konsekwentna realizacja.
Odnośnie kosztorysu to dziwi i śmieszy mnie dodawanie ot tak do podstawowej wyceny 50%, bo to świadczy o tym, że wyceniający nie zna się na swojej pracy i lepiej iść do wróżki, albo samemu sobie pododawać , kurcze! szacujesz budowę na 400 tyś i dodajesz sobie ot tak jeszcze do tego 200 k ??? ciekawa jestem co na to bank jeśli budowa jest kredytowana. A jak się bierze pod uwagę, ze coś w trakcie budowy am sie pozmieniać to należy wycenę traktować jako orientacyjną. Ja podeszłam do kosztorysu serio. Zmian nie było bo plan był przemyślany, gdyby nei pomyłka wykonawcy nie byłoby tych dodatkowych kosztów

[ziarenko-piasku]

Dokładnie, mnie tez to 50 % trochę dziwi, no chyba, ze jest tak jak piszesz wyceny dokonuje przysłowiowa wróżka

[wuika]

To jak prawdziwa wróżka, to dobrze powinna przewidzieć

[premeda]

Teoretycznie to kosztorysy powinny być zgodne z realem ale w praktyce jest nijak. Mój kosztorys bank łyknął bez protestów i owszem jakbym pozostała przy najtańszych materiałach toby pasował. Jednak w międzyczasie odnalazł się mój zaginiony dyr. z hurtowni i zmieniliśmy podejście na materiały w dobrej cenie. A tu już kosztorys mocno się rozjeżdża. Jestem na etapie zastanawiania się czy mój doradca finansowy jest tak zdolny i da się coś jeszcze kredyt podnieść i czy to się w ogóle opłaca. A tak jeszcze odnośnie kosztorysów żeby wejść przy przetargach na budowę dróg do tej liczącej się grupy trzeba zjechać z kosztorysu jedną trzecią wartości od razu.

[jdylag75]

Zastanawia mnie po co robiąc kosztorys dla siebie mydlić sobie oczy? Za Chny nie zrozumiem tego, ze ktoś wycenia to i od razu wie i akceptuje, ze nie jest to zgodne z prawdą.
Cena domu i tak jest duża i rozjazd 30-50% to są dziesiątki czy setki tysięcy.

[premeda]

Po pierwsze nikt na etapie przygotowywania kosztorysu do banku nie biega po hurtowniach i nie ustala ceny gwoździa, deski, folii itp. itd. Większość ludzi po prostu musi dopasować kosztorys do kwoty, którą może dostać. Ci koszystający z gotowych kosztorysów też się mocno dziwią, bo przykładowo cena bloczka ytong między moją hurtownią, a w szystkimi innymi hurtowniami różni się o 2,50zł (włącznie z Leroy merlin). Teraz policz tak ze 2000 szt. Różnica jest spora. i tak na każdej jednej rzeczy, to się rozjeżdża sporo.

[crises]

A czemu sądzisz, że kogoś takie rzeczy powinny obchodzić?

Buduje się deweloperem, na stałą kwotę umawia się z góry.

[arkanna]

biura i nie podpowiem bo jest ich masa. Jezeli chcesz gotowca i szukaj co ci sie podoba i potem mozna robic zmiany u architekta. Mozesz tez zamowic u architekta, drozej napewno ale masz to o czym marzysz. Jezeli chodzi o koszty to u nas wyszlo drozej o jakies 50 tys. Wiec jestem zadowolona, ale ja siedzialam non stop z kosztorysem na kolanach i o wiekszych zmianach nie moglo byc mowy. Przy wykonczeniu bylo najwiecej rozbieznosci bo cos w trakcie mi sie odwidzialo. My robilismy wszystko od razu i tak po 4 latach moge powiedziec ze dom to Nie skarbonka bez dna. Wydalismy ile mielismy (kasa,kredyt) i juz nic wiecej nie robimy.
powodzenia zycze i milej zabawy

[arkanna]

dom budowalismyponad rok. Zaczelismy we wrzesniu ,wprowdzka grudzien. I od tamej pory wakacje a minely 4 lata

[zaneta11113]

Co do kosztorysu należy doliczyć z 30% więcej, architekci lubią zaniżać kosztorysy.
co do szybkości budowania wszystko fajnie, ładnie ale należy brać pod uwagę, że budynek musi wyschnąć ( mam na myśli tynki, posadzki,zaprawy itd.) budynek powinien sobie postać sam ok. roku.
Ale jak to bywa ludzie szybko budują montują okna, izolacja cieplna potem wykonują tynki, posadzki i się wprowadzają. A potem tu coś pęknie itd....

Pozdrawiam

[zolla78]

Domu nie budowałam, ale znam temat od strony sporów sądowych jak coś okaże się w takim domu nie tak.
I z tego co widzę, to podstawa to dobry kierownik budowy, który naprawdę jest na miejscu i pilnuje i na etapie określania kosztów doradzi czy coś mądrego podpowie. Ale musi to być zaufana osoba i mimo zaufania sprawdzana.
Z tymi kosztami +30% to przesada. Pewnie, że zawsze coś wyjdzie i ceny mogą trochę się podnieść, ale nie aż o 30% i nie wszystkie naraz.
Te 30% a nawet więcej to należy wziąć pod uwagę, jeżeli ma się charakter typu, apetyt rośnie w miarę jedzenia i najpierw koszty np. płytek szacowano na ileś tam, ale potem te droższe były o tyle ładniejsze i przecież raz się człowiek buduje, a co tam, kupmy te drugie
Inna często wychodząca kwestia dodatkowych kosztów, to. np. przy domach tzw. biernych, teoretycznie nie robi się tam docieplenia, teoretycznie powinny być ok jeżeli chodzi o trzymanie ciepła jeżeli są dobrze zbudowane. Ale na etapie już prac, często sami wykonawcy podpowiadają by jednak ten styropian dodać. Wykonawcy też czasem podpowiedzą i dobrze, że np. jakieś tam materiały są ok, ale z ich doświadczenia wynika, że ileś złoty droższy jest lepszy, że np. w projekcie na izolacji jest fizelina, ale lepiej dać folię itp., że rynny jednak dać o szerszym przekroju itd.

W pół roku dom postawisz i beton prawidłowo wyschnie o ile odpowiednio wcześnie zacznie się prace. Zwykle na wiązanie betonu np. na stropie daje się ok. 2 tygodni, choć powinno być z 3-4 tygodnie. Nie wiem skąd informacja, jak ktoś pisał wyżej, że beton schnie miesiące. Wbrew też powszechniej opinii betonowanie w zimie nie jest złe. Schnie dużo lepiej. Ale temperatury nie mogą być bardzo niskie. Ale takie kręcące się wokół zera są ok.

[zaneta11113]

Ja co prawda buduję dom i uwierz mi te 30 % w górę od kosztorysu to jest norma, jeżeli chodzi o wycenę przez architektów tak jak wspomniałam oni lubią zaniżać koszty budowy.
Jeżeli chodzi o beton to dojrzewa po 28 dniach i to też nie zawsze optymalna temperatura to +20 stopni i w takiej tem. beton uzyskuje swoją wytrzymałość w 100%. Czyli 28 dni to 4 tygodnie.
W temp. 0 stopni beton po 28 dniach uzyskuje swoją wytrzymałość na poziomie 58%
przy temp. 5 stopni 71%
przy temp. 10 stopni 99 %
przy tem. 20 stopni 100 %
Dlatego nie pisz, że po 2 tygodniach beton uzyskuje wytrzymałość w 100%
Te powyższe wywody dotyczą przy zastosowaniu cementu portlandzkiego 32,5
Oczywiście są różne domieszki.
po 2 tygodnia nie można całkowicie pozbyć się deskowania i podpór ale można zacząć murować.
Beton trzeba odpowiednio pielęgnować w dni upalne potrzebuje dużo wody.

[zolla78]

zaneta11113 napisała:
> Jeżeli chodzi o beton to dojrzewa po 28 dniach i to też nie zawsze optymalna temperatura to +20 stopni i w takiej tem. beton uzyskuje swoją wytrzymałość w 100 %. Czyli 28 dni to 4 tygodnie. >

Całkiem możliwe. Jak napisałam nie buduję i budowlańcem nie jestem. Ale czytałam już niejedną opinię biegłego z zakresu budownictwa, gdzie była mowa o możliwości betonowania w zimę i że to nie jest jakoś bardzo złe dla wytrzymałości betonu. Nie twierdziłam, że to nie oznacza np. dłuższego okresu jego wiązania. Nie śmiałabym się tak wymądrzać

> po 2 tygodnia nie można całkowicie pozbyć się deskowania i podpór ale można zacząć murować.>

Ale ja o tym właśnie pisałam, tj. w kontekście tego, że żeby kontynuować prace, nie trzeba czekać ileś miesięcy, zatem zakończenie budowy domu w pół roku jest możliwe. Nie napisałam, że po 2 tygodniach beton ma 100% wytrzymałość.

[premeda]

Z betonem jest najmniejszy problem, bo jest już tyle środków włącznie z chemią zimową, że
praktycznie można odczekać te minimum i betoniwać w każdych warunkach. Gorzej jest z gotowymi materiałami kupowanymi w hurtowniach, te jak zostaną zalane to faktycznie muszą wyschnąć.

[joana.mz]

Polecam architekta + kierownika budowy w jednym. Najlepiej z okolicy. Nie korzystaliśmy z żadnego popularnego biura, tylko małego z okolicy.
Od rozpoczęcia budowy do wprowadzki minął rok czasu.
Było ciężko, budowaliśmy systemem gospodarczym - kilka ekip. Co do kosztów - robiłam kosztorys z mężem. Wyszło tyle co zaplanowaliśmy. Aż się wierzyć nie chce, bo "wszyscy" piszą, że zawsze wychodzi więcej...

[super-mikunia]

U nas wyszło + 30%.
Trochę wyszło przeróbek w trakcie budowy m.in. zmieniliśmy opcję ogrzewania, na niczym nie oszczędzaliliśmy, wyszło mnóstwo baboli w projekcie (projekt indywidualny, projektantki nikomu nie polecę) a tu brak wentylacji, a tu nie tak komin i całą ścianę trzeba było wyburzać i przesuwać, elektryka kłócia, kradzież..innych kataklizmów nie pamiętam, ale na budowie każda zmiana kosztuje i niemal na każą trzeba mieć papierek, który też kosztuje.. 30% na plusie wyszło w tym momemencie bez elewacji, ogrodzenia, kominika, kuchni i drzwi wewnętrznych, szaf zabudowanych...

[zaneta11113]

hmmm, można się zmieścić w budżecie, ale z doświadczenia wiem, że kupując gorszej jakości rzeczy (chodzi mi o wykończenia) szybciej się zużywają i po paru latach trzeba je wymieniać. To chyba lepiej dołożyć i mieć spokój

[zaneta11113]

Tak są różnice w cenach jeżeli chodzi o materiał, ale teraz można negocjować ceny, można mieć znajomego który prowadzi firmę i ma spore rabaty.

[chipsi]

Konkretnego biura nie polecę (do mnie nie przyjdziesz prawda? ) ale podpowiem kilka spraw. Jesli chcesz tzw, projekt gotowy to polecam o ile nie masz skomplikowanych warunków gruntowych, szczególnych wymagań w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego itd. No i jeśli nie chcesz praktycznie nic w projekcie zmieniać. Każda zmiana i komplikacja kosztuje. Jeśli dołożysz do tego plan zagospodarowania, który musisz robić dodatkowo to koszt gotowego projektu zrówna się z projektem indywidualnym. Dobrze jeśli projektant "w cenie" załatwia też formalności - czyli najlepiej z okolicy bo taki już zna "miłe panie" w urzędzie i wie jak z nimi rozmawiać. No i dobrze by od razu robił jako kierownik budowy - wszelakie zmiany na projekcie w trakcie budowy może nanosić sam - taniej i szybciej. Co do kosztów budowy - jest wiele czynników, które wpływają na cenę i często niepotrzebnie ją podnoszą. I mówię tu o rzeczach o których decyduje się już na etapie projektowania, jak np. kształt dachu, rodzaj stropu, ilości kondygnacji itd. Dwa domy o jednakowej powierzchni mogą bardzo różnie kosztować.

[majaa]

A dlaczego ten "Dom" wielką literą? To jakiś "Biały Dom", czy jak?
A tak serio, to kosztorys kosztorysem, ale zawsze lepiej mieć w zanadrzu jakieś 20-30% więcej, w razie jakichś niespodzianek.