kalkulacja czynszu

[pisz_mi]

Kochani! Prosze o opinie na temat takiej kalkulacji nowego czynszu. Wszystko
jest bardzo serio i moze sie skonczyc w sadzie wiec zalezy mi na rzetelnym
uzasadnieniu.
czynsz sklada sie z 3 skladnikow:
1.zwrot nakladow i wydatkow (na podstawie wydatkow poniesionych w roku 2006
dozorca, ubezpieczenie, administracja, prad na klatce, snieg na dachu) 1,89
zl/m2
2.zwrot kapitalu (10% kosztów instalacji centalnego ogrzewania, cieplej wody
i remontu kanalizacji ktore ponioslem w zeszlym roku) 2,32 zl/m2
3.zysk (10% od stawki wojewody) 3036 zl* 10% /12 miesiecy= 25,30 zl/m2

Nowy czynsz= 1,89+2,32+25,30=29,51 zl/m2

Prosze o uwagi a jezeli macie inne wlasne wzory na kalkulacje nowego czynszu
to tez czekam.

[jml13060]

W p.3 podalbym inna podstawe prawna - ustawe antylichwiarska, w ktorej granica
miedzy godziwym zyskiem i lichwa jest czterokrotnosc stopy lombardowej
oglaszanej przez NBP. To jest obecnie ok. 22% od pozyczonego kapitalu rocznie.

Z ostroznosci procesowej i dla ulatwienia sobie oszacowan proponuje przyjac
20%. Zakladam powierzchnie mieszkania = 100 m^2.

Kwota pozyczki = wartosc poczatkowa wynajetej posesji proponuje policzyc z
uzyciem wskaznika odtworzeniowego metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej,
oglaszanego przez wojewode, wedlug nastepujacego schematu :

3036 [zl/m^2] * 100 [m^2] = 303 600 zlotych.

Ta cena wydaje sie byc rozsadna ? Godziwy zysk od tego kapitalu w ujeciu
miesiecznym wynosi :

303 600 zl * 20% / 12 miesiecy = 5060 zlotych.

Czyli, w przeliczeniu na jednostke powierzchni :

5060 [zl] / 100 [m^2] = 50,60 [zl/m^2].

Jest to tylko trzeci skladnik stawki czynszowej. Powodzenia.

[clevland]

Hm...
Ja bym się dowiedział jak w twoim mieście wygląda orzecznictwo sądowe w tym
zakresie...
Np. w Toruniu można obronić kalkulację w przypadku gdy kamienica grozi
zawaleniem, albo lokatorzy są osobami bogatymi. W innym wypadku stawkę 3%
wartości odtworzeniowej uznaje się za wystarczającą.
W Krakowie (z jednego przykładu który znam) podejście sądu sądu jest zupełnie
inne- uznaje on iż to że lokatora nie stać na wyższy czynsz nie jest argumentem.
Nie wiem jak w innych miastach.

[123321a1]

proszę o dodatkowa informacje,czy można opierać się w kalkulacji podwyżki na
stawce wartosci odtworzeniowej kamienicy /wojewody/ czy jak jest zapisane w
ustawie "nakładów poniesionych na zakup lub wybudowanie".
Będę bardzo wdzięczna za informację bo tez nmie czeka sprawa w
sądzie.Pozdrawiam.

6zl/m w Jozefowie

[jml13060]

Rzeczpospolita 31 sierpnia 2007

Wysokość czynszu musi odpowiadać stanowi budynku

Stawki czynszu w lokalach komunalnych powinny uwzględniać stan
techniczny budynków, a nie tylko ich wiek

Uchwałę Rady Miasta Józefów, która nie spełniała tego warunku,
zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie
rzecznik praw obywatelskich. Wczoraj sąd unieważnił punkt
zakwestionowany przez rzecznika.

Uchwała z 29 września 2003 r. zawierała program gospodarowania
mieszkaniowym zasobem miasta na lata 2004 - 2008, w tym m.in. zasady
polityki czynszowej. Punkt podważany przez rzecznika przewidywał, że
miasto będzie ustalać czynsze na poziomie pozwalającym m.in. na
stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów Jednym
z kryteriów miał być wiek budynków.

Stawkę podstawową określono na 6zł, do czego dochodziły opłaty za
wodę, gaz, kanalizację i c.o. Pomniejszona mogła być m.in. w
budynkach poza centrum oraz wybudowanych przed 1980 r.

-Uchwała nie uwzględnia kryterium stanu technicznego, który wpływa
na podwyższenie lub obniżenie wartości lokalu, a więc na wysokość
czynszu - mówi Dorota Zmijewska, główny specjalista w Biurze RPO. -
Za 30-metrowe mieszkanie bez wody i kanalizacji płaci się 5,88 zł za
1 mkw., czyli dwu-, trzykrotnie więcej niż w sąsiednich gminach za
pełnowartościowe lokale.

Zgodnie z art. 7 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów czynsz
musi być powiązany zwartością użytkową mieszkania. Nie może zależeć
od daty jego wybudowania ani stanowić zasadniczego źródła
finansowania remontów.

- Wpływy z czynszów są bezpośrednio powiązane z wydatkami i są ich
głównym źródłem, ponieważ innych środków nie wystarcza, a domy się
sypią - wyjaśniał w sądzie pełnomocnik rady, radca prawny Robert
Ostrowski. - Są to stare, zdekapitalizowane letniaki, nadające się
tylko do rozbiórki. Ponieważ 98 proc. z nich ma obniżony standard,
ten właśnie przyjęto za podstawowy. Rok 1980 uznano za datę
graniczną, gdyż do tego czasu nie wybudowano na terenie miasta
żadnego wielorodzinnego budynku.

Polityka czynszowa Józefowa ma zachęcać mieszkańców domów
komunalnych do przenoszenia się do budynków towarzystwa budownictwa
społecznego, gdzie są takie same czynsze. Miasto odzyska wtedy
działki pod nowe budownictwo.

Sąd jednak doszedł do wniosku, że zaskarżony punkt uchwały narusza
art. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje, że
w lokalach komunalnych ustala się stawki czynszu z uwzględnieniem
m.in. ogólnego stanu technicznego budynku. Tu tego elementu
zabrakło, bo nie decyduje o tym czas postawienia budynku (przed 1980
r.). Rada musi zmienić ten punkt.

Wyrok (sygn. II SA/Wa 2400/06) jest nieprawomocny.

Danuta Frey

[xstrzeciak]

Dla jasności art. 7 nie dotyczy osób fizycznych jako właścicieli lokali.
W kwestii ustalania czynszu i stanu technicznego w ustawie mamy 2 różne zależności:
ustalanie czynszu art. 8a i art. 2 ust. 8a wysokość czynszu będzie odwrotnie
proporcjonalna do stanu technicznego;
ustalanie odszkodowania art. 18 wysokość odszkodowania poprzez odwołanie do cen
rynkowych będzie proporcjonalna do stanu technicznego budynku i lokalu.