Dług gruntowy

[robisc]

Wreszcie jakis dobry pomysł - rozwiązanie znacznie przypieszy i jednocześnie
uczyni tańszym zabezpieczanie kredytów. Przy hipotece banki czesto żądaja
uprawomoncnienia sie hipoteki przed uruchomieniem kredytu, co może trwać
miesiącami. Żadają też tymczasowych zabezpieczeń. Tymczasem dług gruntowy
działałby jak weksel - bardzo elastyczne narzędzie.

Nowy sposób zabezpieczenia wierzytelności: Czy dług gruntowy wyprze hipotekę?

Szykują się duże ułatwienia w zabezpieczaniu umów, w tym przede wszystkim
kredytów. Obok funkcjonującej od wielu lat hipoteki ma się pojawić nowe,
elastyczne zabezpieczenie na nieruchomości - dług gruntowy. Prace nad
projektem stosownej ustawy zakończyła Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego
przy Ministerstwie Sprawiedliwości.

Dług gruntowy - na czym to polega

Dług gruntowy ma być zabezpieczeniem wierzytelności (np. spłaty kredytu)
ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby (np. banku) na nieruchomości lub
użytkowaniu wieczystym dłużnika. Podobnie jak w przypadku hipoteki, powstanie
z chwilą wpisania w księdze wieczystej. Będzie obciążać nieruchomość
niezależnie od tego, czy zmieni się jej właściciel.







Bank (czy inny podmiot), na którego rzecz ustanowiono dług gruntowy, uzyska
możliwość przeprowadzenia w stosunkowo szybki sposób egzekucji z
nieruchomości dłużnika, który kredytu zabezpieczonego długiem gruntowym nie
spłaca. Nie będzie potrzebne występowanie w tym celu z powództwem do sądu i
czekanie na wyrok. Wystarczy odpis z księgi wieczystej zawierający wypis
długu gruntowego. Po nadaniu mu klauzuli wykonalności będzie on podstawą do
prowadzenia przez komornika egzekucji z nieruchomości.

Dług gruntowy funkcjonował już na terenach byłego zaboru pruskiego przed II
wojną światową. Obecnie jest bardzo popularny na Zachodzie, przede wszystkim
w Szwajcarii i Niemczech, gdzie niemal wyparł tradycyjną hipotekę. Aby mógł
funkcjonować również w Polsce, gotowy już projekt ustawy nowelizującej Kodeks
cywilny i ustawę o księgach wieczystych i hipotece musi zostać przyjęty przez
rząd, a następnie uchwalony przez Sejm.

Przewaga nad hipoteką

Hipoteka jest ściśle związana wierzytelnością, którą zabezpiecza. Ma to swoje
wady. W ramach raz ustanowionej hipoteki nie można zabezpieczyć kolejnego
kredytu po spłacie pierwszego, czy też kredytu w innym banku. Na kolejny
kredyt trzeba ustanawiać nową hipotekę. Wcześniejszy kredyt trzeba spłacić -
dopiero wtedy zabezpieczająca go hipoteka wygasa, można więc wykreślić ją z
księgi wieczystej. Wszystko to zajmuje sporo czasu i kosztuje niemało
pieniędzy.

Takich niedogodności nie będzie w przypadku ustanowienia zamiast hipoteki
długu gruntowego. Dlaczego? Bo dług gruntowy nie będzie formalnie związany z
istnieniem wierzytelności. Dzięki temu będzie można zabezpieczać do
określonych granic różne, zmieniające się wierzytelności bez konieczności
ustanawiania nowego zabezpieczenia dla każdej z nich - podkreślają autorzy w
uzasadnieniu projektu.

Przykład

Bank udzielił przedsiębiorcy X kredytu o wartości 100 tys. zł,
zabezpieczonego wpisanym do księgi wieczystej długiem gruntowym na kwotę 100
tys. zł. Po pewnym czasie przedsiębiorca X spłacił część kredytu (40 tys.
zł). Do spłaty pozostało mu jeszcze 60 tys. zł. W księdze wieczystej ciągle
jednak figuruje obciążenie jego nieruchomości w postaci długu gruntowego na
kwotę 100 tys. zł. Przedsiębiorca X chce w banku wziąć kolejny kredyt. Bank
udziela mu kredytu w wysokości 40 tys. zł. Nie ma problemu z jego
zabezpieczeniem - w tym celu strony wykorzystują wpisany już wcześniej do
księgi wieczystej dług gruntowy. Formalności są ograniczone do minimum. W
księdze wieczystej nie trzeba niczego nowego wpisywać. Nie byłoby to możliwe
w przypadku hipoteki, gdzie nowy kredyt należałoby zabezpieczyć nową
hipoteką.


W jaki sposób będą zabezpieczone interesy właściciela nieruchomości
obciążonej długiem gruntowym, skoro dług gruntowy w przeciwieństwie do
hipoteki nie jest powiązany z zabezpieczaną wierzytelnością i spłata części
kredytu nie powoduje "zmniejszenia" długu gruntowego? W praktyce strony będą
zawierać odrębną umowę, tzw. umowę zabezpieczającą. To z niej może wynikać, w
jakim celu ustanowiono dług gruntowy, jaką wierzytelność zabezpiecza, w jakim
zakresie dług gruntowy może być wykonywany.

List długu gruntowego

Jeszcze większemu uelastycznieniu obrotu będzie służyć możliwość ustanowienia
długu gruntowego w postaci papieru wartościowego - tzw. listu długu
gruntowego. Podmiot (np. bank), na rzecz którego taki dług gruntowy
ustanowiono, otrzyma specjalny papier wartościowy wystawiony przez
notariusza. Informacja o jego wystawieniu znajdzie się w księdze wieczystej.
Bank będzie mógł w prosty sposób przenieść przysługujące mu z listu długu
gruntowego prawa na inną osobę - wystarczy wydanie dokumentu listu oraz
umieszczone na jego odwrotnej stronie oświadczenie zbywcy o przeniesieniu
listu. Przypomina to obrót wekslowy.

www.bankier.pl/wiadomosci/article.html?article_id=1212047