Licznik kredytów

[poszi]

Od pewnego czasu tworzę "licznik mieszkań", stronę zbierającą dane z serwisu
tabelaofert.pl oraz dane GUS. Właśnie rozszerzam to też na dane NBP dotyczące
kredytów na nieruchomości, co może niektórych z Was zainteresować. Strona tutaj:

licznikmieszkan.atspace.com/kredyty.html
Wykres drugi i trzeci utrzymałem przez prosty trik polegający na przeliczeniu
zadłużenia walutowego na franki (wydaje mi się, że błąd polegający na
założeniu, że wszystkie kredyty walutowe są we frankach jest minimalny). Tym
niemniej nie widziałem jeszcze nigdzie publicznie tego typu prezentacji i
wnioski są dość interesujące. Istotnie spada obecnie przyrost zadlużenia ze
względu na spowolnienie akcji kredytowej, jednak widać sporą bezwładność. Po
pierwsze jest to skutkiem tego, że między decyzją o przyznaniu kredytu, a jego
faktyczną wypłatą mija pewien czas. Po drugie spora część kredytów na
nieruchomości jest wypłacana w transzach, co sprawia, że na przyrost
zadłuzenia maja wpływ decyzje kredytowe podjęte nawet spory czas temu. Mozna
się spodziewać, że w następnych miesiącach te przyrosty będą maleć, zwłaszcza
dotyczące kredytów walutowych.

Druga obserwacją (na podstawie trzeciego wykresu) jest ogrom (pod wględem
wartości) przyznanych kredytów walutowych w połowie 2008 roku, w czasie
rekordu siły złotego (wtedy też zamarły praktycznie kredyty w złotych).
Znaczna część obecnego zadłużenia przypada na tamten czas. Średnia ważona
kursu, po którym przyrastało zadłużenie od 2005 do końca 2008 roku to 2,31 zł
za 1 CHF, a więc skala wzrostu zadłużenia względem pierwotnej kwoty jest przy
obecnym kursie CHF spora. Problem dotyczy sporej części bilansu kredytów na
nieruchomości.

Analizując wykresy warto pamietać, że są to przyrosty netto. Co miesiąc
kredytobiorcy spłacają raty kapitałowe, część lub całość zadłuzenia, która
obniża saldo zadłużenia. Faktyczna akcja nowych kredytów była przez to
większa. Ponadto licznik obejmuje zarówno nowe kredyty jak i przewalutowania.
Trudno powiedzieć, czy zanik kredytów w złotych w połowie 2008 roku, to był
zanik nowej akcji kredytowej w PLN, czy połączenie umiarkowanej akcji i
przewalutowań na franki.

Na razie to "wersja nieoficjalna" strony. W tym tygodniu NBP poda dane za
styczeń, po uaktualnieniu których dołaczę link na głównej stronie licznika
mieszkań.

[tezeusz7]

Jestem pod wrażeniem staranności analizy.

Jak dla mnie, trzeci wykres jest po prostu szokujący. Myślę, że za kilka lat będą o tym pisać w podręcznikach ekonomii...

[hektor01]

ja też jestem w szoku,
najwiecej kredytów udzielono po najniższym kursie waluty.
nie zdawałem sobie sprawy, że tak wiele osób kupiło mieszkania
właśnie w połowie roku, na samym szcycie kursu złotówki.
Dodając jeszcze do tego prawdopodobny szczyt cenowy mieszkań to dla
tysiecy ludzi była to katastrofalna decyzja.
A jeszcze jak czytam o bankach które zmuszają ludzi do
przewalutowania kredytu właśnie w tej chwili:
wyborcza.pl/1,82244,6303229,Pekao__Zamien_franka_na_zlotego.html
to kolejnym etapem bedą bankructwa konsumenckie i licytacje.
Wielu, pewnie większości kredytów nie da się przewalutować, bo
wartośc zabezpieczenia jest niższa od kwoty kredytu wyrazonej w zł.
Banki mogą zażądać dodatkowych zabezpieczeń albo spłaty,
albo jak czynią już niektóre zaproponują kredyty z wyzszymi marżami:
typowy subprime
www.wyhacz.pl/Wyhacz/1,88542,6301029,Jak_zmusic_klienta_do_podwyzszenia_kwoty_kredytu_o.html

[robisc]

gratulacje za pomysl; he, he..fajnie dzis musza wygladac bilanse niektorych
bankow
Wolo mial racje - wojna na depozyty jeszcze potrwa

[stoje_i_patrze]

i doskonale utwierdzasz się w przekonaniu czemu spadają akcje getinu noble
millenium czy bre

(przodownicy franków). Oj, Czarnecki jest w lesie. A pomyśleć że jeszcze w
Forbes 1 czy 2 2008 lansował się jako wizjoner i osoba która podbije wschód
(ukraina)

[vice_versa]

Heh, widzę że NoBank robi się sławny z wkręcania klientów
Google wyrzuca też inny znany finansowy portal
www.pudelek.pl/artykul/15554/pienkowska_moj_maz_nie_jest_bankr
utem/

Na naszym forum Zamieszany podrzucił już kiedyś "nową, wspaniałą
ofertę" NoBank:

Zamieszanie napisał:

[stoje_i_patrze]

brava przede wszystkim za chęć zrobienia czegoś takiego

[przycinek.usa]

OK. Przygladnalem sie i jestem pod wrazeniem w sensie wkladu pracy i pomyslu.
ALE: prosze o wyjasnienie, bo troche mnie te wykresy skonfundowaly. Mozliwe, ze
nie zrozumialem tych wykresow, wiec prosze o dodatkowy komentarz.

Chodzi o to, ze CHF idzie w gore w stosunku do PLN, prawda? Czyli wykres
pierwszy oznacza zmiane miesieczna salda zadluzenia i wynosi w ostatnim slupku
okolo 20 miliardow PLN. Teraz kolejny wykres pokazuje zmiane miesieczna tego
salda po uwzglednieniu zmiany kursu CHF i wynosi ... 3.5 miliarda PLN. Cos jest
nie tak. Dlaczego notujemy spadek salda zadluzenia w PLN przy wykresie
denominowanym wzrastajacym CHF?

Czy chodzi o dwa rozne salda zadluzenia?
Bo opis wykresow jest "saldo zadluzenia".
Z samych wykresow wynika, ze to sa zupelnie rozne salda zadluzenia, bo jak
inaczej wyjasnic te roznice skali?


Natomiast 3ci wykres jest jasny jak slonce.

Metodologia

[poszi]

Może wyjaśnię, jak to otrzymuje na przykładzie danych z ostatnich 4 miesięcy.
NBP podaje (na podstawie raportów banków) saldo zadłużenia kredytów na
nieruchomości na koniec miesiąca osobno dla kredytów w złotych i kredytów w
walutach (w walutach przeliczone na złote). Dla ostatnich 4 miesięcy wyglądało
to następująco (w mln zł):

data złotowe walutowe
09/2008 61339,0 96694,9
10/2008 61296,0 115430,0
11/2008 61929,5 115412,8
12/2008 62930,0 134933,4

Odejmując wiersze od siebie otrzymamy zmianę salda zadłużenia w danym miesiącu
(w stosunku do końca miesiąca poprzedniego):

miesiąc złotowe walutowe
10/2008 -42,9 18735,0
11/2008 633,5 -17,2
12/2008 1000,5 19520,6

Te liczby stanowią "słupki" w wykresie pierwszym.

Dla zmiany salda kredytów w złotych sprawa jest oczywista. To -42,9 w
październiku oznaczało spadek zadłużenia w złotych. Kropka. (Wynik przewalutowań
lub spłat kredytów). Natomiast za spadek zadłużenia walutowego w listopadzie,
odpowiadało (chwilowe) umocnienie złotego. Kurs franka pod koniec poszczególnych
miesięcy wyglądał następująco:

09/2008 2,1587
10/2008 2,4803
11/2008 2,4273
12/2008 2,8014

Przeliczmy zatem saldo kredytów walutowych z pierwszej tabelki wg tych kursów,
otrzymując zadłużenie we frankach (ignorując, że nie wszystkie kredyty są w
CHF). Dostaniemy (mln CHF)

09/2008 44793,1
10/2008 46538,7
11/2008 47547,8
12/2008 48166,4

Odfiltrowaliśmy zatem wpływ kursu CHF na saldo.

Możemy to teraz odjąć od siebie otrzymując dane do wykresu ostatniego (w mln CHF):

10/2008 1745,6
11/2008 1009,1
12/2008 618,6

Widać więc, że w listopadzie ciągle zwiększało się saldo w CHF, mimo spadku tego
salda przeliczonego na złote.

Jeśli przeliczymy teraz powyższe liczby przez kurs CHF w danym miesiącu
(powinienem użyć średniego miesięcznego zamiast kursu pod koniec miesiąca, ale
to już na ogół drobny wpływ), otrzymamy liczby, które pojawiają się na drugim
wykresie (obok przepisanych z wykresu pierwszego liczb dla kredytów w złotych,
dla których korekta kursu jest niepotrzebna).

Mamy przyrosty (mln zł)

miesiąc walutowe złotowe
10/2008 4329,6 -42,9
11/2008 2449,4 633,5
12/2008 1733,0 1000,5

Te liczby oznaczają w przybliżeniu, jakie pieniądze w danym miesiącu popłynęły
na rynek nieruchomości (oczywiście pamiętając, że to obejmuje spłaty kredytów,
więc faktyczne liczby, które popłynęły są nieco większe).

Każdy wykres pokazuje więc te same dane w innym świetle. Być może powinienem
zamienić miejscami wykres drugi i trzeci, żeby to było jaśniejsze, bowiem dane
dla walut do wykresu 2 otrzymuje się z wykresu 3. A może po prostu podać linka
do tego wyjaśnienia tutaj?

[7.dni]

Wykresy fajne, ale opis dalej jak dla mnie zawiły. Proponuje zrobic tak, ze jak
masz " Miesięczne zmiany zadłużenia bez korekty na zmiany kursów walut" to pod
spodem a nad wykresem piszesz: "Wykresów pokazuje wpływ akcji kredytowej i
zmiany kursu walut na bilanse banków..." i dodajesz "...Widzimy, że zadłużenie
banków z tytułu kredytów walutowych najwiekszy było w styczniu i wyniosło ponad
20 mld zł." Tak to przynajmniej rozumiem.
I to samo z opisem do 2 i 3 wykresu. Wtedy wszystko jest jasne.
Generalnie chodzi o to, zeby te wykresy opisac maksymalnie prosto. nawet z
bardzo prostym przykładem, bo to jest podstawa dobrego zrozumienia wykresów.
To co dla Ciebie jest jasne, bo to robisz, nie musi byc jasne dla tego kogos,
kto czyta.

Dane za styczeń

[poszi]

Pojawiły się dane za styczeń. "Credit crunch" w toku. Ciekawa jest bezwładność.
Jestem niemal pewien, że banki udzielają teraz więcej kredytów w złotych niż w
walutach, a mimo to saldo tych ostatnich przybywa wciąż w większym tempie niż
złotowych. Nie sądzę też, żeby następowały przewalutowania ze złotych na waluty.
Ze względu na bezwładność, dowiemy się na pewno za parę miesięcy.

[thesopranos]

fajna rzecz.

Dziwi mnie natomiast ostatni wykres. Wynikało by z tego, większość
kredytów hipotecznych w CHF była udzielona w 2008 r. podczas gdy w
deweloperce już bardzo widoczne były oznaki spowolnienia a banki
powoli zaciesnialy polityke kredytowa.

Jeżeli to są nowe kredyty w danych miesiącach to coś mi tu nie
pasuje. Jeżeli to są transze starych kredytów co jest możliwe bo
2008 to sporo oddanych nowych mieszkań np. 10/90 co sugerowało by,
że gro to umowy z 2006 roku a więc po innych kursach - data umowy
kredytowej. Czy moze rozne transze moga miec rozne kursy walut?

a mozna by dodac tutaj trend miesieczny wartosci porffela kredytow
hipotecznych w podziale na PLN i na CHF w walutach oryginalnych tak
zeby sledzic przyrost i sama wartosc bezwgledna.

Nie wiesz moze jak NBP definiuje naleznosci? Promesy kredytowe,
raczej powinny byc ksiegowane sa poza bilansem jako zobowiazanie
pozabilansowe (tak jak gwarancja) a tylko transza wyplacona wchodzi
na bilans. Ciekaw jestem po prostu czy NBP rzeczywiscie nie bierze
pod uwage tutaj transz jeszcze nie wyplaconych a "skomitowanych" bo
nawet jezeli rynek kompletnie stanie to wartosc kredytow
hipotecznych bedzie jeszcze dluuugo rosla.

Nie wiadomo bedzie ile z tego to "new bookings" a ile jedynie
zwiekszenie zaangazowania na istniejacych klientach poprzez wyplaty
kolejnych transz.

pzdr

toche off topic, ale o kredytach hipo w PL

[kavoo]

podlacze sie pod ten watek, gdyz zgadzam sie, ze nie ma co mnozyc bytow, a temat
jednak prawie ten sam.

Oto dzisiaj czytam na stronach portalu

gospodarka.gazeta.pl/pieniadze/1,35895,6314511,Premier_o_opcjach_i_pomocy_w_splacie_kredytow_hipotecznych.html
"Premier powiedział na konferencji po posiedzeniu rządu, że w spłacie kredytów
hipotecznych z pomocy będzie mógł skorzystać każdy zarejestrowany bezrobotny,
który utracił pracę i wziął kredyt na własne mieszkanie. Taka pomoc ma być
udzielana przez rok i podlegać zwrotowi - zaznaczył.
Intencją rządu jest taki sposób zwrotu tej pomocy, by odbywał się on po
uzyskaniu przez kredytobiorcę miejsca zatrudnienia. "Będziemy chcieli tę
płatność państwowej pomocy rozciągnąć na długi czas" - dodał."

Nie wiem, ale ja widze tutaj pewna sprzecznosc:
Pomoc udzielana na rok vs do momentu uzyskania miejsca zatrudnienia.
Czyli na jak dlugo?

Sprawa druga, wazniejsza. Czy nie jest przypadkiem tak, ze cos juz bardzo zlego
sie dzieje z kredytami hipo? Tak szybko (chyba nawet tydzien nie minal)
wprowadzamy nowe prawo, chyba nie bez powodu? I w przeciwienstwie do planow
administracji USA nie ma zadnej mowy o jakis limitach tej pomocy (w sensie ile
kasy na to wszystko planujemy wydac). Pomijajac fakt mojej ogolnej negatywnej
oceny tej inicjatywy, zastanawiam sie jak mozliwe jest ciagle psucie prawa w PL.
Czy ktos widzial projekt tej Ustawy? Bede zobowiazany za informacje.

[robisc]

to tylko PR; nie bardzo sobie wyobrazam implementacje tego pomyslu; jezeli
mialyby byc to zwrotne pozyczki, to musialby je wyplacac bank, pewnie BGK
zasilony ze specjalnego funduszu (podobno z funduszu pracy, przeciw czemu ostro
protestuja pracodawcy);

potrzebny bylby do tego system wyplat i kontroli; wszytko razem skomplikowane i
drogie; rozwiazanie chyba nie majace precedensu na swiecie; przynajmniej ja o
takim nie slyszalem

[kavoo]

> to tylko PR; nie bardzo sobie wyobrazam implementacje tego pomyslu; jezeli
> mialyby byc to zwrotne pozyczki, to musialby je wyplacac bank, pewnie BGK
> zasilony ze specjalnego funduszu (podobno z funduszu pracy, przeciw czemu ostro
> protestuja pracodawcy);

Zgadzam sie, ale czy to tylko PR? Przeciez szydlo wyjdzie z worka predzej czy
pozniej. Chyba, ze to bedzie kolejna martwa ustawa.
Z drugiej strony. Czy taki PR cos daje? Nie widzialem zadnego powaznego
pozytywnego komentarza do tych wypowiedzi. To co widzialem to 100% sprzeciw (no
moze gdzies na TVN24 bylo, ze to lepiej niz dawac kase bankom). Nie mniej jednak
wiecej z tego szkody niz pozytku.

[poszi]

>
> Dziwi mnie natomiast ostatni wykres. Wynikało by z tego, większość
> kredytów hipotecznych w CHF była udzielona w 2008 r. podczas gdy w
> deweloperce już bardzo widoczne były oznaki spowolnienia a banki
> powoli zaciesnialy polityke kredytowa.


Musisz spojrzeć na wykres drugi. Trzeci wykres oznacza, ile na swój garb ludzie
wzieli długu we frankach. Ile z tego wypłacono, w tamtejszych złotych pokazuje
wykres drugi. Wg tego wykresu szczyt bąbla był latem 2007 roku. Wydaje mi się to
zgodne z odczuciem subiektywnym. Szczyt szaleństwa w Warszawie był pod koniec
2006 roku, ale reszta Polski była trochę z tyłu. Do tego bezwładność i mamy lato
2007. Za to w 2008 roku znikneły praktycznie kredyty w złotych, a do tego mocny
złoty sprawił, że to było bardzo dużo franków.

> Jeżeli to są nowe kredyty w danych miesiącach to coś mi tu nie
> pasuje. Jeżeli to są transze starych kredytów

To jest zmiana salda. Zatem nowe + transze - spłaty.

>
> Nie wiesz moze jak NBP definiuje naleznosci? Promesy kredytowe,
> raczej powinny byc ksiegowane sa poza bilansem jako zobowiazanie
> pozabilansowe (tak jak gwarancja) a tylko transza wyplacona wchodzi
> na bilans.

Jestem prawie pewien, że NBP liczy tylko kredyty wypłacone i tylko wg kwot
faktycznie wypłaconych, więc promesy i pozostałe transze będą wchodzić do
bilansu w przyszłości.

> a mozna by dodac tutaj trend miesieczny wartosci porffela kredytow
> hipotecznych w podziale na PLN i na CHF w walutach oryginalnych tak
> zeby sledzic przyrost i sama wartosc bezwgledna.

Postaram się zrobić przy najbliższej okazji.

> Nie wiadomo bedzie ile z tego to "new bookings" a ile jedynie
> zwiekszenie zaangazowania na istniejacych klientach poprzez wyplaty
> kolejnych transz.

Tego nie wiemy. Traktuj to jako "średnią ruchomą". O tym, co się teraz dzieje
dowiemy się za parę miesięcy, ale już widać, ze jest "crunch".

Nowe dane + istotna poprawka

[poszi]

licznikmieszkan.atspace.com/kredyty.html
Zaktualizowałem danymi za marzec, ale może ważniejsze, że poprawiłem wykres
drugi. Nie wiem, jak się to stało, wpatrywałem się w to nie raz, ale użyłem
błędnej pozycji do wyświetlenia pozycji "kredyty walutowe". Zamiast tego była
użyta pozycja "walutowe+złotowe", co dawało wizualnie fałszywy obraz sytuacji.
Obecna, poprawiona wersja, trochę zmienia postać rzeczy. Lato 2008 było
kredytowo niemal tak gorące jak 2007, ale "cała para poszła we franka".

Zgadza się Poszi. Para poszła w CHF

[szutnik]

Ostatni złotowi hipotecy w panice przewalutowywali na Szwajcara,
wszak Euro mialo spaść do 2 zł w związku z bliskim przystąpieniem
Polski do strefy
W sumie wyglądało to psychologicznie niemal identycznie, jak szczyt
na rynku akcji.