"zasiedziały' lokator

[magdziorek35]

Chcialabym się dowidziec o to w jaki sposób i czy w ogóle jest to
możliwe aby dac wypowiedzenie z mieszknia lokatorowi, który mieszka
w nim ponad ponad 50 lat.Mieszkanie to zostało zapisane moim teściom
wraz z drugim mieszkaniem przez rodzicow teścia, w starej kamienicy
ktora dawniej nalezała wlanie do jednej rodziny.Sa to dwa malutkie
mieszkanka po około 40 metrow kazde. W jednym mieszkaja tesciowie a
w drugim chcielibysmy zamieszkac my, niestety jak dotad nie
znalezlismy kompromisowego rozwiązania. Nie chcemy zrobic krzywdy
lokatorowi, tyle że on mieszka sam w 40 metrach a ja razem z mężem,
dzieckiem i tesciami rowniez.Lokator nie dba o mieszkanie i płaci
doslownie 100 zloty, z roku na rok mieszkanie coraz bardziej jest
zapuszczone, my sie gnieciemy a on chodzi i sie smieje nam w nos bo
nic nie mozemy zrobic. Nie mamy mozliwosci zapewnienia mu
zastepczego mieszkania, bo jego koszt tez muiałby wyniesc 100 zl i
takiego nie znajde, zresztą on musiałby sie na to zgodzic.
Wyremontowac mieszkania nie możemy bo nie stac nas, podniesc czynszu
też nie bo przepisy zabraniają. Mieszkanie własciwie tylko z nazwy
jest nasze natomiast rodzice tescia chyba nie byli swiadomi
zapusujac mieszkanie wraz z lokatorem, bo dzis to tylko wielki
klopot bez mozliwosci pozbycia sie go, nawet sprzedac nie ma jak bo
kto kupi lokatora ?!

Kiepsko to widzę

[irma223]

Z Ustawy o ochronie praw lokatorów:
"Art. 11.
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu,
wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić
tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5
niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności
dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca
kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli
lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny
z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje
obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia
przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi
domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie
lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia
go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i
bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub
jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością
rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości
odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu
niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec
miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do
innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może
używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane
dla lokalu zamiennego.
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca
kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile
zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi
przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach
takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel
dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i
opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi
uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do
lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca
kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny
lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a
nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje
prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na
podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub
zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania
wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według
swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych
warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i
w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w
ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.
Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.
Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary
ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu.
7. Przepisy ust. 4–6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma
zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której
właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku
prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą
zamieszkać w lokalu właściciela.
8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez
wypowiedzenie, a wi opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od
właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia
lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca
kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny
lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a
nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje
prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na
podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub
zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania
wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według
swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych
warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i
w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w
ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.
Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.
Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary
ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej
lokalu.
7. Przepisy ust. 4–6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma
zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której
właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku
prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą
zamieszkać w lokalu właściciela.
8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez
wypowiedzenie, a wszczególności w wypadku spółdzielczego prawa do
lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z
przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów
tego artykułu.
9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo
do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz
pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z
zastrzeżeniem art. 32.
10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel
może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie
przez sąd opróżnienialokalu, jeżeli strony nie osiągnęły
porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa
społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z
dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z
późn. zm.1)).
12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny
na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania
wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o
którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego
lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane
są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie
staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów
art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
Art. 14.
1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu
do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia
wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu
socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia
lokalu podlegającego opróżnieniu.
2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1,
dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej
jeden lokal socjalny.
3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania
lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust.
1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z
lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu
socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z
dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecz

Kiepsko to widzę - c.d.

[irma223]

"4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu
socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z
dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr
64, poz. 414, z późn. zm.2)) lub ubezwłasnowolnionego oraz
sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania
świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze
uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas
używany.
5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu
socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z
przyczyn, o których mowa w art. 13.
6. Orzekająco uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd
nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia
przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł
prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu
mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania
lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią
mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego."

Z czego wynika, że jeśli to osoba w podeszłym wieku, emeryt lub
rencista, to jest kiepsko całkiem.

Wprawdzie mogą Twoi teściowie wypowiedzieć mu umowę najmu z tytułu
zaległości w czynszu (dając wcześniej miesięczny termin), ale z
eksmisją będzie trudno.
Albo wypowedzieć mu umowę najmu "na 3 lata przed terminem" z tytułu
Waszego wprowadzenia, ale jeśli lokator ma 75 lat lub powyżej, to
musicie czekać do jego śmierci.

[magdziorek35]

Serdecznie dziekuję za tę obszerną odpowiedź. Lokator ma około 60
lat i jest na rencie, a w mieszkaniu zamieszkał jeszcze jako dziecko
ze swoimi rodzicami, którzy juz nie zyją. Płaci regularnie co
miesiąc i z tym kłopotu nie ma , jak wspomniałam to 100 złotych więc
koszt prawie zerowy i nie ma szans na to aby znaleźc mu mieszkanie
zastępcze o podobnych "parametrach" cenowych. Muszę chyba
wspomniec,ze zanim teściowie otrzymali to mieszkanie,on wraz z
rodziną juz w nim zamieszkiwał.
Mam zapytanie odnośnie tych trzech lat, czy w takim wypadku jeśli
nie ma zastępczego mieszkania, i z tego co wynika ma on pełne prawo
aby nadal mieszkac, mozna dac wypowiedzenie najmu? Czy zwrot "przed
terminem" oznacza datę ewentualnego dnia opuszczenia
lokalu?
Jeszcze raz serdecznie dziękuję za wyczerpującą odpowiedź,
natychmiast ja wydrukuję. Pozdrawiam cieplutko.

[magdziorek35]

I jeszcze jedno zapytanie: co to jest wartośc odtworzeniowa i jak ją
się wylicza?

[irma223]

1. Co to jest?
"Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze
względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą
być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego
przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej
odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie
określa się wartość gruntów i wartość jego części składowych.

Za wartość gruntu przyjmuje się nakłady, jakie należałoby ponieść na
zakup gruntu o takich samych cechach.

Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą
nakładom potrzebnym do ich odtworzenia lub ich zastąpienia,
pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych.

Określenie wartości odtworzeniowej wymaga:
oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników
nieruchomości,
określenia wartości zużycia budynków i innych składników
wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się
ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników
środowiskowych i innych,
określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia
brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia."
2. Jak obliczyć?

"Wartość nieruchomości

Do określenia wartości nieruchomości upoważniony jest rzeczoznawca
majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny:
określa wartość rynkową,
określa wartość odtworzeniową,
ustala wartość katastralną.
Sposób określenia wartości nieruchomości tj., wybór właściwego
podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny,
rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczona dla niej w
planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury,
stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości
podobnych."

[irma223]

Mówiąc po ludzku: Twoi teściowie muszą mu wypowiedzieć umowę najmu,
ponieważ ma zamieszkać w tym mieszkaniu ich syn (wraz z rodziną)
(podają Wasze nazwiska). Powołują się na art. 11 ust. 5 oraz ust. 7.
Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie kodeksu cywilnego.
Jeżeli wręczą (za pokwitowaniem) lub wyślą poleconym wypowiedzenie i
dotrze ono przed końcem września 2007 to umowa najmu rozwiązuje się
z końcem września 2010 r.
Nie moglibyście się wprowadzić mimo to (tzn. umowa nie uległaby
rozwiązaniu), gdyby ten pan we wrześniu 2010 r. miał 75 lat lub
więcej, jeżeli teraz ma 60 lat, to w 2010 r. będzie miał 63, więc
ustawa go jeszcze nie chroni.
Zakładam, że lokator mimo too nie będzie się chciał wyprowadzić na
zasadzie "i co mi zrobią", zwłaszcza, że okres 3-letni może działać
uspokajająco.
Dlatego wspominam o sprawie sądowej i o egzekucji.
Z egzekucją w przypadku emerytów i rencistów może być kłopot, ale
zwróć uwagą na:
"Art. 14 ust. 7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które
utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego
zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do
używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze
spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa
społecznego."
Twoi teściowie nie są ani spółdzielnią, ani gminą ani TBS-em, więc
może i z egzekucją nie byłoby takiego problemu (tzn. z koniecznością
czekania aż on miałby dostać lokal socjalny - bo może sąd może orzec
eksmisję bez przyznawania mu lokalu socjalnego).

Lokator mógłby mieszkać dożywotnio, tylko, gdyby miał 75 lat lub
więcej.

[magdziorek35]

Bardzo dziękuję i za tę odpowiedź, wynika z tego ze choc nikłe to
jednak szanse są. Cóż...będziemy próbowac, chociaż jak wspomniałam
naszym celem nie jest wyrzucenie lokatora na bruk i mamy na uwadze
to ,że jednak mieszkał tu zanim teściowie nabyli prawo do tego
mieszkania.Nie jest lokatorem uciążliwym i swoje zobowiazania płaci
w terminie.Chodzi nam tylko o możliwośc odzyskania mieszkania ale
tylko wówczas gdy lokator bedzie miał zapewnione rownie godne
warunki.Pozdrawiam serdecznie i jeszcze raz ślicznie dziękuję.