Odwrócona hipoteka

[angelfree]

Od jakiegoś czasu coraz częściej mowi się o odwroconych hipotekach.
Czy sądzicie, że to się u nas przyjmie?

Artykuł

Jak myślicie, ile czasu trzeba, aby polskie babcie zajmujące się wnukami i
dziadkowie uprawiający działeczkę zaczęli korzystać z życia i zgromadzonego
kapitału (bo czymże w końcu jest mieszkanie), zamiast klepać biedę, aby
przekazać potem dzieciom schedę?

[yoma]

Już widzę te posty na forum Społeczeństwo: "Mój dziadek, za podszeptem wrogich
sił, zdecydował się na odwróconą hipotekę. Ja powinnam po dziadku dziedziczyć,
więc czy coś mi się z tego należy i jak to wyliczyć? Pomocy!"

[Gość: lolek]

korzystajacy z zycia staruszkowie, piekna wizja. Tylko jak sie
przyjrzec tej wizji blizej to jakos sie czlowiekowi niedobrze robi.
Najpierw pozycza sie na dom i splaca prawie dwa razy wiecej, a pozniej
oddaje to, co sie kupilo z takim mozolem tym samym ludziom, ktorzy juz
raz wyssali z nas krew, za pol ceny. Banki to genialny wynalazek.

[angelfree]

Tak, też mi się to rzucilo w oczy. Najpierw nieruchomość jest wlasnościa banku,
potem znów jest wlasnością banku (to znaczy formalnie nie, ale w praktyce na to
wychodzi). Jestem też pewna, że banki tak to skalkulują, że te renty z hipoteki
nie będą wysokie.

Ale:
Wielu moich znajomych pomaga swoim rodzicom (na przyklad placi za nich czynsz),
bo emerytury są po prostu za niskie.
Perspektywa wygodnego życia niezależnego od dzieci może być kusząca. Dla wielu
dzieci może to być też motywacją do pomagania rodzicom (aby z tej formy
finansowania nie musieli korzystać).

[easz]

Ale dla bezdzietnych a posiadających? to ma jakiś sens.

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> Najpierw nieruchomość jest wlasnościa banku,

To określenie popularne, ale nieprawdziwe.

[Gość: lolek]

formalnie nieprawdziwe. Faktycznie jednak jest dokladnie opisuje rzeczywistosc.

[dritte_dame]

Gość portalu: lolek napisał(a):

> formalnie nieprawdziwe.

Faktycznie jest nieprawdziwe.


> Faktycznie jednak jest dokladnie opisuje rzeczywistosc.

W jakim sensie "dokładnie"?

Czy bank figuruje jako właściciel w rejestrze hipotecznym?
Czy bank płaci podatek gruntowy?
Czy pobiera czynsz od lokatorów?
Czy bank decyduje o rodzaju remontów i przeróbek?
Czy bank może nieruchomość sprzedać?
Czy może ją wynająć?
Czy bank jest pozywany do sądu gdy ktoś sobie coś uszkodzi na terenie nieruchomości wskutek zaniedbania właściciela?

[Gość: lolek]

w sensie potocznym. Bo wiesz my tu proza rozmawiamy :)

[dritte_dame]

fGość portalu: lolek napisał(a):

> w sensie potocznym. Bo wiesz my tu proza rozmawiamy :)

Ufff... no to ulżyło mi ;)

Bo już zaczynałam podejrzewać że być może "właściciele", czyli akcjonariusze
banku, mogą jednak takiej swojej "własności" jakoś używać osobiście, na
przykład: zamieszkać w niej, i sprowadzić tam swoje rodziny...? ;)))

Ale skoro nie mogą ani korzystać osobiście, ani dysponować (sprzedać, wynająć,
podarować), ani decydować o stanie (odnowić, przebudować, albo spalić i zaorać)
ani nie maja wynikających z własności zobowiązań (podatki, odpwiedzialność
prawna) to pojęcie "własności w sensie potocznym" znajduję dość intrygujacym :))

[Gość: lolek]

bo skupilas sie na jednej z form jezyka, bliskiej powiedzmy zargonowi z bliskiej
Ci jak mniemam dziedziny. Oprocz prawnej definicji wlasnosci, ktora goraco
wierze, celnie zaprezentowalas, jest tez wersja potoczna, zgodnie z ktora ktos
mocno zadluzony moze zupelnie sensownie stwierdzic, ze wlascicielem jego zle
pocerowanych majtek jest taki to a taki bank z siedziba tam a tam. Wiadomo, ze
na sali sadowej zabrzmii to jak absurd, ale na forum dyskusyjnym jest to po
prostu forma ekspresji jezykowej.

[angelfree]

Trochę tak, jak z samochodem na kredyt. Niby nasz, ale jakby nie do końca.

[piwi77]

angelfree napisała:

> Czy sądzicie, że to się u nas przyjmie?

Tak. Jednak przy kalkulacji nie należy oczekiwać zbyt wiele. Trzeba
sobie zdać sprawę, że moment zawarcia umowy jest momentem
przekazania nieruchomosci bankowi za określoną cenę. Od tego momentu
zamiast nieruchomości, ma się w banku już tylko zdeponowaną sumę, do
której bank dopisuje odsetki jak za lokaty i z której co miesiąc
otrzymuje sie pewną sumę. I tu pojawia sie istotny fakt. Mianowicie,
że ta comiesięczna suma będzie pomniejszana o czynsz za
korzystanie z nieruchomości. Zrobiłem sobie taką symulację, że gdyby
przyjąć wartość nieruchomości na 300 tys., średnie oprocentowanie
lokat na 3% i oczekiwaną długość życia na lat 25, to po odliczniu
kalkulacyjnego czynszu, dajmy na to 1000 zł/mies. zostanie ok 400 zł
renty/mies. O zawrót głowy raczej nie przyprawia.

[angelfree]

Wlaśnie tego się trochę obawiam. Wszystkich tych parametrów, ktore będą zależaly
od banków (ten czynsz kladzie calą sprawę, niestety). Plus jeszcze kwestia
oszacowania wartości nieruchomości - czy źle przewiduję, że rzeczoznawca będzie
"bankowy"?

[dritte_dame]

piwi77 napisał:

> moment zawarcia umowy jest momentem
> przekazania nieruchomosci bankowi za określoną cenę. Od tego momentu zamiast
nieruchomości, ma się w banku już tylko zdeponowaną sumę

Tak nie jest.

Mimo zawarcia umowy o odwróconą hipotekę, jak najbardziej "ma się" nadal swoją
nieruchomość, którą w szczególności można także samemu w przyszłości
sprzedać i z uzyskanych środków spłacić zaciągnięty dotąd kredyt hipoteczny.

A to może być korzystne jeśli wartość nieruchomości znacznie wzrośnie po
przyjęciu odwróconej hipoteki (uwzględniając stopę inflacji pieniądza w tym
okresie) gdyż sprzedając później zyskamy więcej niż sprzedając wcześniej - mimo
konieczności spłaty kredytu.

Zobowiązanie spłaty "odwróconej hipoteki" jest odroczone do czasu
najwcześniejszego zaistnienia jednej z następujących okoliczności: śmierci
właściciela, albo sprzedaży nieruchomości, albo trwałego
wyprowadzenia się właściciela z nieruchomości.

Nic także nie zabrania właścicielowi spłacić odwróconej hipoteki bez
sprzedawania nieruchomości jeśli szczęśliwym lub nieszczęśliwym zrządzeniem losu
(rodzice po dzieciach też czasami dziedziczą) zdarzy im się w przyszłości wejść
w posiadanie odpowiedniej sumy pieniędzy.

Odwrócona hipoteka to nie pakt z diabłem (bankiem) tylko kredyt jak każdy inny,
spełniający dokładnie takie same funkcje jak każdy inny kredyt: w tym przypadku
funkcję zwiększenia płynności finansowej kredytobiorcy, który posiada majątek o
znacznej wartości, ale mało płynny (niemożliwy do konsumowania "po kawałku" bez
całkowitej zmiany swojej formy).

[piwi77]

dritte_dame napisała:

> Tak nie jest.

Formalnie masz rację. Ale to, czy kalkulujemy

1. Traktując moment zawarcia umowy jako przekazanie nieruchomości
bankowi i zdeponowanie odpowiedniej wartości tejże nieruchomości na
koncie rentowym, potrącając za czynsz, czy
2. Przyjmując faktyczny stan prawny co do własności i traktując
wydatki na rentę jako normalnie oprocentowany kredyt hipoteczny

Dochodzimy do bardzo podobnych wyliczeń.

[matylda1001]

Jakis czas temu był już wątek na ten temat. Pamiętam, że wtedy, dosyć
zgodnie, doszliśmy do wniosku, że korzystniej byłoby sprzedać
nieruchomość na wolnym rynku, wynająć kawalerkę i zyć z procentów od
uzyskanego kapitału (albo nawet z kapitału). Można też za uzyskane
pieniądze zapewnić sobie godne życie w jakimś porządnym domu dla
ludzi starszych.

[yoma]

Ciężko. Sprzedasz nieruchomość, za, dajmy na to, 300 tys. Wrzucasz na 5 proc. -
a mało który bank już w tej chwili tyle daje - na czysto, minus podatek Belki,
masz ok. tysiąca miesięcznie. Tyle wynosi czynsz za kawalerkę...

[matylda1001]

Nie tak znowu żle. Powiedzmy, że człowiek podejmuje decyzję w wieku
70 lat. Sprzedaje nieruchomość za 300000zł. Ile mu potrzeba
miesięcznie, dodatkowo do emerytury, która już ma... 1500, 2000zł?
Emerytura, powiedzmy, 1200zł do tego te 1500 z kapitału, daje 2700!
Kwota, o jakiej przeciętny emeryt może tylko pomarzyć. Przy kapitale
300000PLN to jakieś 15 lat naprawdę godnego życia.

[yoma]

1700, bo pamiętaj, że darmo nie wynajmie kawalerki. No dobrze, przyjmijmy, że mu
to wystarczy.

Ale wobec tego po co odwrócona hipoteka? Niech sprzeda, co ma, i żyje z kapitału.

Poza tym wątpię, czy emeryt tak ochoczo będzie zamieniał własną nieruchomość na
wynajętą kawalerkę. I ludzie w sile wieku zadłużają się na resztę życia, żeby
mieć swoje, a nie tułać się po wynajmowanych...

[hankam]

No i, no i - co po tych piętnastu latach?
W mojej rodzinie żyje się powyżej 90 lat. :(((

[yoma]

To trzeba sprzedać mając 80...

A przez ten czas wartość mieszkania zmaleje...

[matylda1001]

yoma napisała:

> To trzeba sprzedać mając 80...<

Właśnie... Ci, ktorzy mają w genach długowieczność dłużej sa
samodzielni.

[dritte_dame]

hankam napisała:

> W mojej rodzinie żyje się powyżej 90 lat. :(((

No to masz problem ;)))

[matylda1001]

yoma napisała:

> 1700, bo pamiętaj, że darmo nie wynajmie kawalerki. No dobrze,
przyjmijmy, że mu to wystarczy.<

Zapewniam Cię, że mu wystarczy, może nawet jeszcze zostanie:) Poza
tym takie ceny wynajmu kawalerki to w Warszawie i kilku większych
miastach, a tam emeryt sprzeda nieruchomość za dużo wyższą cenę. Na
prowincji jest dużo taniej, i pozostałe koszty są niższe. Tak, czy
siak, wyrobi się.

>Ale wobec tego po co odwrócona hipoteka? Niech sprzeda, co ma, i
żyje z kapitału. <

To właśnie alternatywa dla odwróconej hipoteki. Na współpracy z
bankami jeszcze nikt dobrze nie wyszedł, nawet jak mu się tak
wydaje:) Problem może byc tylko w kwestii "nie przesadza się starych
drzew". Jak ktoś tak myśli, to i na odwróconą hipotekę się nie
zgodzi. Emeryci zazwyczaj nie miewają zaufania do banków. Będzie
klepał biedę z emerytury.

[yoma]

Zależy, jaką nieruchomość ma zamiar sprzedać emeryt, bo jeśli sprzedawałby
teraz, to 300 tys. dostanie z wysiłkiem za dwupokojowe w Warszawie w dobrej
lokalizacji. No ale to jest gdybanie. Stawiam natomiast tezę, że czy odwrócona
hipoteka, czy sprzedaż i życie z kapitału, tak i tak rodzina go zaszczuje...

[matylda1001]

yoma napisała:

> Stawiam natomiast tezę, że czy odwrócona hipoteka, czy sprzedaż i
życie z kapitału, tak i tak rodzina go zaszczuje...<

Dlatego ta oferta to dla ludzi naprawdę samotnych, takich którzy mogą
rozporządzać swoim losem i majątkiem. Wystarczy byle cioteczny
siostrzeniec, żeby wybic babci z głowy głupie pomysły:)

[yoma]

Poza tym nie wiem, czy banki tak ochoczo się rzucą w handel nieruchomościami,
zostaną ze stadem starych mieszkań i co?

[easz]

yoma napisała:

> Poza tym nie wiem, czy banki tak ochoczo się rzucą w handel
nieruchomościami, zostaną ze stadem starych mieszkań i co?

Jeszcze ze dwa kryzysy i będą się rzucać na mniejsze ochłapy. Wbrew
pozorom, to ich będzie wreszcie cisnął kołnierzyk, a nie płocie i
bidę, która i tak itd.

Do mnie trafił argument nieprzesadzania starych drzew, o którym ktoś
powyżej wspomniał, jest w tym coś na rzeczy. Bankierstwo sobie to
wszystko nieźle skalkulowało, moim zdaniem pomysł wypali i nie
stracą.

[yoma]

Moim zdaniem nie, bo faktycznie lepiej sprzedać niż oddawać bankowi za ochłapy.

[easz]

Miałam na myśli, że bank sobie krzywdy zrobić nie da i na pewno
dobrze to obmyślił.
Może i lepiej sprzedać, ale bezpieczny swój dach nad głową, to
jednak strach.

[dritte_dame]

yoma napisała:

> Zależy, jaką nieruchomość ma zamiar sprzedać emeryt, bo jeśli sprzedawałby teraz, to 300 tys. dostanie z wysiłkiem za dwupokojowe w Warszawie w dobrej lokalizacji.

Za dwupokojowe w Warszawie w dobrej lokalizacji to bez wysiłku 500 tyś.

[yoma]

Uwierz, mi, Damo, mylisz się, wiem, co mówię.

[dritte_dame]

yoma napisała:

> wiem, co mówię.

Ja też.

A przez "dobrą lokalizację" rozumiem ścisłe Śródmieście: okolice Starego i Nowego Miasta, Nowego Światu, Placu Konstytucji, itp.

[yoma]

Chyba że :)

[sabinac-0]

matylda1001 napisała:

> korzystniej byłoby sprzedać
> nieruchomość na wolnym rynku, wynająć kawalerkę i zyć z procentów od
> uzyskanego kapitału (albo nawet z kapitału). Można też za uzyskane
> pieniądze zapewnić sobie godne życie w jakimś porządnym domu dla
> ludzi starszych.

Tyle ze wielu starszych ludzi jest przywiazanych do swojego domu i to w nim chce
przezyc starosc a nie w jakiejs wynajetej kawalerce lub domu starcow.

[mjot1]

Jestem za!
forum.gazeta.pl/forum/w,29,106145343,106179661,_8222_Oskubywanie_staruszkow_8221_Jestem_za_.html
I jak krowa zdania nie zmieniam.

[matylda1001]

Właśnie w tej chwili mówili o tym w TV. Dali przykład: jeżeli emeryt
w wieku 60 lat odda bankowi mieszkanie o wartości 300tys dostanie
trochę ponad 600zł miesięcznie. Jezeli to będzie emerytka w wieku 60
lat, dostanie około 520 zł miesięcznie. Różnica wynika z długości
statystycznego życia. Kobieta w/g statystyki pożyje jeszcze 20 lat, a
mężczyzna 18. W konsekwencji mężczyzna odbierze około 160tys, a
kobieta tylko 150tys. To i tak tylko połowa wartości. Zyska tylko
bank. W przypadku sprzedaży mieszkania na wolnym rynku człowiek cały
czas dysponuje całą sumą. Nie wiadomo, co może spotkać samotnego
staruszka. Może będzie musial jednak pójść do domu opieki, i co
wtedy? To, co dostanie od banku nie wystarczy na opłate. Nawet
opiekunki w domu sobie nie zapewni. Bank to nie św. Franciszek z
Asyżu, jak daje taką możliwość, to nie po to, żeby staruszkowi zrobić
dobrze.

[easz]

Ale chwila, skąd w ogóle pomysł, że to ma być zorganizowane jak
obecne emerytury? Przecież to z emeryturami nie ma mieć nic
wspólnego, to miał być 'bezzwrotny odwritny kredyt', czy cuś, jak
tam to zwał.
Bo to znaczy, że jeśli ktoś pożyje np. do 63, to bank właściwie
dostanie mieszkanie za friko? No bez jaj.

Większe sumy miesięczne w krótkim okresie czasu, albo nie wiem -
trzy, cztery raty w ogóle? Po co niby to rozkładać na wypłacanie do
końca ew. życia?
Albo ja tu czegoś nie rozumiem.

[matylda1001]

Ano bez jaj:) Właśnie napisałam, że bank swoją kalkulację opiera na
statystykach długości życia. Jeżeli emeryt zechce pójść na rękę i
umrzeć przed terminem, to czysty zysk dla banku. Moze tez ktoś zrobić
im złośliwy dowcip i dożyć setki. Czego nie rozumiesz? Przeciez bank
i tak zakłada, że nie odda więcej niż połowę wartości mieszkania.

[piwi77]

matylda1001 napisała:

> Przeciez bank i tak zakłada, że nie odda więcej niż połowę
> wartości mieszkania.

Nawet nie może, jeżeli kalkuluję marżę w granicach 10%.

[piwi77]

matylda1001 napisała:

> W konsekwencji mężczyzna odbierze około 160tys, a
> kobieta tylko 150tys. To i tak tylko połowa wartości. Zyska tylko
> bank.

To błędny rachunek. Licząc w ten sposób, zarówno kobieta jak i
mężczyzna odbiorą znacznie więcej. Jeżeli kalkulujesz, że mieszkanie
pozostaje własnością rencisty dopóki żyje, wtedy musisz wszystkie
wypłacane renty traktować jako oprocentowany bankowy kredyt (no bo
jak inaczej?). Kalkując odsetki kredytu na 8%, do podanych sum
musisz doliczyć jeszcze ok 80% odsetek (tyle uzbiera się przez 20
lat), czyli mężczyzna odbierze ok. 288, a kobieta 270 tys. Takie sa
prawdziwe wydatki banku. Bank przejmując mieszkanie bedzie musiał je
jeszcze sprzedać, a to powoduje dodatkowe koszta. Jak widać, cała ta
odwrócona hipoteka to dla banku bardzo względny interes.

[matylda1001]

piwi77 napisał:

>To błędny rachunek. <

Taką kalkulację przedstawiono w programie TV, a ja go tylko
przytoczyłam. Dla banków to musi być dobry interes, bo one z zasady
złych nie robią. Rozumiem... koszty kredytu, oprocentowanie, itd. Nie
rozumiem tylko jednego, dlaczego ktoś, kto dysponuje majątkiem w
kwocie 300tys. miałby brać kredyt na chleb.

[piwi77]

matylda1001 napisała:

> Taką kalkulację przedstawiono w programie TV, a ja go tylko
> przytoczyłam.

Telewizji rzadko wychodzi liczenie, bardziej znaja sie na
propagandzie

> Dla banków to musi być dobry interes, bo one z zasady
> złych nie robią.

Robią i to często. Inaczej akcje banków byłyby najlepszą lokata, a
nie są.

> Rozumiem... koszty kredytu, oprocentowanie, itd. Nie
> rozumiem tylko jednego, dlaczego ktoś, kto dysponuje majątkiem w
> kwocie 300tys. miałby brać kredyt na chleb.

Jeżeli chce kupić chleb, nie pozbywając się niczego ze swoich 300
tys. to jednak będzie musiał wziąć kredyt (każdy chciałby kupować
sobie coś za pieniądze z sumy, której nigdy nie ubywa, ale tak to
nie funkcjonuje). Tak jest z nieruchomością i odwróconą hipoteką,
nieruchomość pozostaje własnością rencisty i nie należy do banku,
który jednak od zaraz musi wypłacać renty, czyli udzielać kredytu.

[matylda1001]

Piwi, przecież chyba rozumiesz o czym napisałam. Odwrócona hipoteka
jest w/g mnie do bani. Z chwilą podpisania umowy emeryt traci prawo
do dysponowania własnym majątkiem. To, kto figuruje jako właściciel
lokalu, nie jest istotne, bo zastawów bankowych sprzedawać nie wolno.
Od tej pory emeryt będzie dostawał nędzne grosze, a w rezultacie
straci znaczną część swojego majątku. Natomiast jeżeli swoje
mieszkanie sprzeda na wolnym rynku, będzie dysponował całą sumą. Może
sobie kupić mniejsze mieszanie (coś tam zostanie z różnicy cen), może
wynająć, może zapewnić sobie godne warunki życia w jakimś porządnym
domu starców. Zresztą dom starców to najlepsze miejsce dla samotnego,
starszego człowieka, ktory nie radzi sobie samodzielnie w życiu
codziennym. Bank mu tego nie zapewni. Całe szczęście, że starsi
ludzie sa nieufni. Taka babcia będzie się bała tej formy kredytu.
Będzie drżała o swoje życie, żeby bank jej nie wykończyl chcąc
szybciej wejść w posiadanie jej majątku.

[dritte_dame]

matylda1001 napisała:

> Z chwilą podpisania umowy emeryt traci prawo
> do dysponowania własnym majątkiem. To, kto figuruje jako właściciel lokalu, nie jest istotne, bo zastawów bankowych sprzedawać nie wolno.

To nieprawda.

[matylda1001]

dritte_dame napisała:

> To nieprawda.<

A jaka jest prawda?

[dritte_dame]

matylda1001 napisała:

> dritte_dame napisała:
>
> > To nieprawda.<
>
> A jaka jest prawda?

Właśnie napisałam poniżej :)

[matylda1001]

dritte_dame napisała:

> matylda1001 napisała:
>
> > dritte_dame napisała:
> >
> > > To nieprawda.<
> >
> > A jaka jest prawda?
>
> Właśnie napisałam poniżej :)
>
Już odpisałam:)
>

[dritte_dame]

dritte_dame napisała:

> matylda1001 napisała:
>
> > Z chwilą podpisania umowy emeryt traci prawo
> > do dysponowania własnym majątkiem. To, kto figuruje jako właściciel lokalu,
nie jest istotne, bo zastawów bankowych sprzedawać nie wolno.
>
> To nieprawda.

Gdyby tak było, jak napisałaś, to nie wolno było by sprzedawać nieruchomości
kupionych na kredyt, dopóki całkowicie nie spłaci się zaciągniętego na ich kupno
kredytu.
Co oczywiście nie odpowiada rzeczywistości.


Biorąc bankowy kredyt pod zastaw (nieruchomości, czy czegokolwiek innego)
właścicielowi dobra zastawionego nadal wolno zrobić ze swoim zastawem wszystko
co mu się żywnie podoba.

Natomiast zależnie od tego, co właściciel z zastawem zrobi, podmiot udzielający
pożyczki może zażądać natychmiastowej spłaty pozostałej jeszcze części
kredytu, jeśli uzna że jego interesy wyrażone w umowie kredytowej przestały
być dostatecznie zabezpieczone.

Bank kredytujący ma prawo być poinformowanym o tym, co się z przedmiotem
zastawu dzieje, ale nie ma prawa decydowania o tym, co się z przedmiotem
zastawu będzie działo.

Umowa kredytu hipotecznego precyzuje czego właściciel nie powinien robić
jeśli nie chce narazić się na żądanie natychmiastowego zwrotu reszty pożyczki
bankowi, ale umowa ta nie zabrania właścicielowi robić także tych
wymienionych rzeczy i jeśli natychmiastowy zwrot reszty pożyczki jest dla niego
mniejszym problemem niż powstrzymanie się od "niepożądanego" z punktu widzenia
banku działania, to oczywiście we własnym interesie zarówno może on jak i
powinien taką "niepożądaną" rzecz zrobic (na przykład: sprzedać nieruchomość,
spłacić zysku bank, i przeprowadzić się, jeśli za tym przemawiają względy
rodzinne lub zawodowe)

[matylda1001]

Na pewno w takiej umowie jest jakiś punkt mówiący o mozliwości
wyplątania się z całej sprawy, ale na pewno jest tak sprecyzowany,
żeby nie opłaciło się tego robić. Już sobie wyobrażam sytuację, gdy
powiedzmy, po 5 latach ktoś chce się wycofać z imprezy. Zwrot
pobranej już kwoty, plus odsetki, plus odsetki od odsetek, plus kary
umowne za zerwanie umowy, plus inne powinności i ochota przejdzie.

[dritte_dame]

matylda1001 napisała:

> Na pewno w takiej umowie jest jakiś punkt mówiący o mozliwości
> wyplątania się z całej sprawy, ale na pewno jest tak sprecyzowany,
> żeby nie opłaciło się tego robić.

Nie jest tak źle.
Wszystko zależy od konkretnych przyszłych okoliczności.


> Już sobie wyobrażam sytuację, gdy
> powiedzmy, po 5 latach ktoś chce się wycofać z imprezy.

No i ja właśnie niedawno się "wycofałam", a konkretnie: zerwałam po upływie dwóch lat pięcioletnią umowę hipoteczna.


> Zwrot pobranej już kwoty, plus odsetki, plus odsetki od odsetek, plus kary umowne za zerwanie umowy, plus inne powinności

Wszystko to spłaciłam pieniędzmi znów pożyczonymi pod zastaw tej samej nieruchomości :) znowu na pięć lat od teraz.
(To znaczy: spłaciłam kapitał pozostały oraz wszystkie odsetki które normalnie były by należne bankowi za całe pozostałe trzy lata, a "kar umownych" i innych powinnosci i dokuczliwości już nie było bo takie stawianie sprawy zmniejszało by atrakcyjnośc tego banku na silnie konkurencyjnym rynku finansowym, o czym bank przecież wie.)


> i ochota przejdzie.

Ano, niekoniecznie ;)

Rezultat jest taki, że mimo zapłacenia wszystkich "kar", całkowity koszt obsługi tego kredytu (do momentu jego zupełnej spłaty) zmalał.

A stało się tak dlatego, że pieniądze według nowej umowy kupiłam taniej (na istotnie niższy procent) niż według tej starej, zerwanej.

A było to możliwe, ponieważ pierwsza umowa była zawarta przed ostatnim światowym kryzysem finansowym, który to kryzys "zdusił" koszty kredytu do poziomu nieosiągalnego przed nim.

Obecnie, w miarę wychodzenia z dołka, wszyscy czekają na i spodziewają się już tylko wzrostu stóp procentowych w najbliższych kilku latach a moja hipoteka w tym czasie pozostanie na swoim obecnym niskim poziomie już aż do samego końca swojego "życia" :)

Taka operacja to "refinansowanie" pożyczki hipotecznej, i w przypadku spadku stóp procentowych z reguły "idzie na to" ten sam bank, który udzielił poczatkowego kredytu na wyższy procent, bo wie, że jeśli nie pójdzie to atrakcyjną ofertę może nam złożyć jego konkurencja! ;)

[angelfree]

Ale w Polsce banki nie są jeszcze na tak cywilizowanym poziomie.
A kryzys u nas na oprocentowanie kredytow mial wplyw odwrotny.

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> Ale w Polsce banki nie są jeszcze na tak cywilizowanym poziomie.

Myślę że znalazło by się kilka takich, które jednak są.
Konkurencja przecież chyba jest?
Tak na oko, to biur bankowych w Warszawie jest więcej niż sklepów spożywczych..


> A kryzys u nas na oprocentowanie kredytow mial wplyw odwrotny.

Jeśli stopy wzrosły mimo globalnego kryzysu to wygląda na to że lokalnie kryzysu nie było.

Ale nie trać nadziei! :)
Jak się Grecja rypnie to będzie kryzys i wtedy poczekaj i weź kredyt jak będzie na wyprzedaży :))

[angelfree]

Wtedy to już nie znajdę pracy do emerytury : (((

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> Wtedy to już nie znajdę pracy do emerytury : (((

Eee.. no co Ty? :)
Osoba z takimi zdolnościami analitycznymi i trzeźwą orienatacją w ekonomii "nie
znajdzie"? To kto znajdzie??

Będziesz pracować jako doradca finansowy! :))

Zadanie domowe! :))

[dritte_dame]

dritte_dame napisała:

> Gdyby tak było, jak napisałaś, to nie wolno było by sprzedawać nieruchomości kupionych na kredyt, dopóki całkowicie nie spłaci się zaciągniętego na ich kupno kredytu.

A nie dość że niecałkowicie spłacone nieruchomości kupuje się i sprzedaje aż furczy, to możliwa jest na przykład też taka sytuacja że dom/mieszkanie obciążone hipoteką jest sprzedać łatwiej niż całkowicie spłacone!

Czyli: istniejąca pożyczka hipoteczna, zaciągnięta przez sprzedającego, zwiększa w oczach kupującego atrakcyjność transakcji, czyli: jest dla sprzedającego atutem w jego grze mającej na celu sprzedaż jak najszybszą i za jak najwyższą cenę.


Czy ktoś potrafi wyjaśnić, w jakich okolicznościach tak właśnie bedzie? :))

[angelfree]

Nie wiem dokladnie, jak dzialają kredyty hipoteczne, bo nigdy takowego nie
mialam, nie wiem też, jak w szczegolach wygląda sprzedaż domu z hipoteką, ale:

- zakladając, że w takiej sytuacji
nabywca przejmuje zobowiązania wobec banku na takich samych warunkach, na jakich
udzielono ich sprzedającemu (a rożnego rodzaju oplaty manipulacyjne są
pomijalne, jest tak samo wiarygodny dla banku etc.)

- koszty kredytu, ktory musialby wziąć nabywca są w momencie transakcji wyższe
niż uzyskal sprzedający wcześniej, gdy sam bral kredyt (czyli mowiąc po prostu
oprocentowanie udzielanych kredytow wzroslo w stosunku do istniejącego kredytu
hipotecznego) i generalnie tendencja jest dla tego parametru rosnąca

- dodatkowo realna wartość domu nie spadla (co zdarzyć się może, gdy
oprocentowanie udzielanych kredytow rośnie), a w każdym razie nie spadla na
tyle, żeby zjeść rożnicę pomiędzy kredytem przejmowanym z domem a tym, ktorego
by udzielono w momencie zawierania nowej transakcji

to taka transakcja bylaby sensowna, bo po prostu nabywca dostawalby z domem
kredyt tańszy, niz uzyskalby na rynku. Ale nie wiem, czy tak to dziala.

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> [...] transakcja bylaby sensowna, bo po prostu nabywca dostawalby z domem
kredyt tańszy, niz uzyskalby na rynku. Ale nie wiem, czy tak to dziala.

Odpowiedziałaś na 5++ :))

Bierz zaraz jakiś kredyt i używaj go dla swojego pożytku i ku chwale Ojczyzny! :)


Okoliczności są właśnie dokładnie takie jak opisałaś:
Sprzedający spłaca hipotekę wyraźnie niżej oprocentowaną od tej, którą jest w
stanie obecnie wynegocjować kupujący, a bank zgadza się aby kupujący przejął od
sprzedającego jego hipotekę do dalszej spłaty.

W tej sytuacji kupujący przejmie nisko oprocentowaną hipotekę sprzedającego i
będzie także najprawdopodobniej musiał zaciągnąć nowy własny kredyt na pokrycie
reszty należności, ale łączna spłata tych dwóch pożyczek będzie w sumie mniej
kosztowna niż gdyby kupujący musiał wziąć nową, wyżej oprocentowaną hipotekę, na
pokrycie całej wartości transakcji.


Banki konkurujące w sprzedaży kredytów hipotecznych starają się swoją ofertę
uatrakcyjniać umieszczając w umowach właśnie takie rozmaite dodatkowe klauzule,
dające w odpowiednich warunkach różnie ciekawe możliwości.

Możliwość przejęcia mojej hipoteki do dalszej spłaty przez kogoś kto kupuje dom
ode mnie oznacza że moja hipoteka jest
assumable.

Możliwość "zabrania ze sobą" mojej obecnej hipoteki prze mnie i użycia jej bez
zmiany warunków do sfinansowania zakupu mojego następnego domu oznacza że moja
hipoteka jest
portable.

Możliwości przeniesienia hipoteki na nabywcę lub "wzięcia jej ze sobą" nie są
częścią standardowej "gołej" oferty pożyczki hipotecznej ale są coraz częściej
dodawane dla jej uatrakcyjnienia, a jeśli nie zostaną zaoferowane
"spontanicznie" przez bank, z którym negocjujemy pożyczkę to nigdy nie zaszkodzi
zapytać czy nie zechcieli by ich dodać dla skłonienia nas do ubicia interesu
właśnie z nimi a nie z tym biurem po drugiej stronie ulicy :)

[angelfree]

dritte_dame napisała:

>
> Odpowiedziałaś na 5++ :))
>
> Bierz zaraz jakiś kredyt i używaj go dla swojego pożytku i ku chwale Ojczyzny!
> :)

Mam awersję do ryzyka. Zresztą banki też mają awersję do samotnych matek.

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> dritte_dame napisała:
>
> >
> > Odpowiedziałaś na 5++ :))
> >
> > Bierz zaraz jakiś kredyt i używaj go dla swojego pożytku i ku chwale
Ojczyzny! :)
>
> Mam awersję do ryzyka.


A to samochodem też nie jeździsz..?

[angelfree]

A co w tym ryzykownego?
: )

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> A co w tym ryzykownego?
> : )

A co w kredycie?
: )

[angelfree]

To, że trzeba go spłacać.

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> To, że trzeba go spłacać.

To nie ryzyko.
To sposób działania.

[angelfree]

Wiele pewnie zależy od tego, jakie będą przyjęte regulacje i jak będzie
sformulowana umowa z bankiem.
Jest to rodzaj cyrografu, ale jakbym uznala cyrograf za korzystny, to czemu nie,
mogę podpisać.

[dritte_dame]

angelfree napisała:

> Wiele pewnie zależy od tego, jakie będą przyjęte regulacje i jak będzie sformulowana umowa z bankiem.
> Jest to rodzaj cyrografu, ale jakbym uznala cyrograf za korzystny, to czemu nie, mogę podpisać.

Jestem, jak już pewnie zauważyłaś ;) trochę uczulona na określenia: "mieszkanie należy do banku", "oddać mieszkanie bankowi", "wyssali z nas krew, za pół ceny", itp. używane w rozmowach o transakcjach hipotecznych.

Dla mnie brzmi to jak demagogiczne straszenie ludzi, utrudniajace im poznanie i korzystanie z nowych możliwości, które otwiera przed nimi wreszcie już nowoczesny system bankowy, i jest godne (bez niczyjej urazy i obrazy :)) akurat tego polityka, który to karty kredytowej nie miał ;)))

Pożyczanie pieniędzy na procent jest uznawane za diabelski wynalazek i jest zabronione (przynajmniej, oficjalnie) w społeczeństwach będących pod przemożnym wpływem zacofanych religii (np. islamu), a w społeczeństwach nowoczesnych umowa kredytowa to nie cyrograf lecz po prostu umowa kupna pieniędzy, za cenę ich oprocentowania, dająca możliwość skorzystania z zakupionego dobra wcześniej niżby to było możliwe przy gromadzeniu tego dobra (sumy kredytu) w inny sposób.


Tak jak i w przypadku innych nowoczesnych narzędzi, bezpieczne używanie kredytu z korzyścią dla siebie i dla gospodarki wymaga odpowiedniej wiedzy i umiejętności.

Nie rezygnujemy przecież z używania samochodów, ani nie nazywamy ich już współcześnie "diabelskimi wynalazkami" tylko dlatego że zdarzają się wypadki, tak zawinione nieudolnością i/lub ryzykanctwem kierowców jak i niekiedy także nieprzewidzianymi niezależnymi od kierowców przypadkami losowymi.

Aby bezpieczne i dla siebie korzystnie posługiwać sie nowoczesnym skomplikowanym narzędziem (samochodem, kredytem, ...) trzeba albo: 1) Poznać samemu jak ono działa i nabyć odpowiednie umiejętności operowania nim, albo: 2) Powierzyć operowanie nim na naszą rzecz osobie odpowiednio uprawnionej i wykwalifikowanej.

[angelfree]

Wiem, jesteś diabelsko precyzyjna.
Niestety, w Polsce wiele rozmaitych wynalazkow typu "ubezpieczenie na zycie i
dożycie" czy innych, jest sprzedawanych w jakiejś wersji rodem z krzywego
zwierciadła. Uczymy się na wlasnych blędach i dlatego jesteśmy umiarkowanie
ufni. Przynajmniej ja jestem - dopóki dokladnie nie obejrzę i nie obmacam.
Ale nie czepiaj się języka - ja uwielbiam być przesadna.

[facet123]

Odwrócona hipoteka to świetny pomysł i w pewnym sensie naturalna kolej rzeczy.
Dziwią mnie te wszystkie głosy oburzenia, że banki będą wyzyskiwać starszych
ludzi, albo że będą zabierać nieruchomości na które ci ludzie całe życie
pracowali. nie wiem, czy to typowa Polska zawiść i nietolerancja wobec starszych
czy niezrozumienie zasad ekonomii.

Jeżeli ktoś 20-30 lat pracował na swój dom, ale na starość ma głodową emeryturę,
to naturalnym pomysłem jest na tej emeryturze korzystać z majątku
zainwestowanego w tą nieruchomość. Emeryt zyskuje na tym podwójnie, bo nie dość,
że całe życie mieszka i użytkuje swoją nieruchomość, to jeszcze dostaje zwrot
części z zainwestowanych w nią środków w postaci renty.

Tracą na tym tylko spadkobiercy (i to też nie zawsze, bo jeśli staruszek umrze
wcześnie to nieruchomość spadkobierca może odkupić), ale to już problem ich
pazerności, jeśli czuja się poszkodowani tym, że zamiast klepać biedę ich
przodek woli swój majątek przejeść.

Hi, hi, ... :))

[dritte_dame]

facet123 napisał:

> Tracą na tym tylko spadkobiercy [...] ale to już problem ich
> pazerności, jeśli czuja się poszkodowani tym, że zamiast klepać biedę ich przodek woli swój majątek przejeść.

No właśnie.

A oto pasująca do tematu tablica popularna na samochodach podróżujących północnoamerykańskich emerytów! :)

[facet123]

> A oto pasująca do tematu tablica popularna na samochodach
> podróżujących północnoamerykańskich emerytów! :)

:)
W zasadzie każdy kto wydaje pieniądze mógłby sobie taką tabliczkę zawiesić.
Przecież gdyby tych pieniędzy nie wydać, to po śmierci zostały by odziedziczone.