Nie ma chętnych na Twierdzę Modlin. Po raz czwarty

[Gość: BUBUL77]

I nikt się nie zgłosi bo po co? Mało atrakcyjne miejsce. Co tam miałoby powstać?

Nie ma chętnych na Twierdzę Modlin. Po raz czwarty

[Gość: Sympatyk]

No a gdyby tak sprzedać jak prawie wszystko Amerykanom lub Niemcom... Brytyjczycy względnie Francuzi nie są gorsi. Dziwne, że tam podobne obiekty są wykorzystywane. Tylko nasi "znawcy historii i kultury" nie potrafią wykorzystać tego o co inni zabiagają.

Biznesplan

[Gość: jaxa]

Wydajemy 35 baniek na zakup i dodatkowo nie 10 mln, a co najmniej 10x tyle na doprowadzenie tego do jako-takiego stanu (budowa hotelu, spa, dojazdu, infrastruktury, zabezpieczenie zabytku, parkingi, drogi dojazdowe, solaria, klimatyzacja, internet, etc.). Dla pojedynczej knajpy dobrze wyposażona kuchnia to 1 mln złotych, a kuchnia dla ośrodka wypoczynkowego/hotelu/centrum konferencyjnego to spokojnie 5x tyle. Ogrody, park, może pole golfowe - gigantyczne koszty. Czyli wykładamy 35+350=385 mln w ciągu dwóch-trzech lat, w 2013, czyli PO EURO 2012 mamy ośrodek, wybudowany za gigantyczną kasę obok lotniska dla TANICH linii. Jak ktoś widział infrastrukturę koło takich tanich lotnisk, jak Orly czy Luton, to wie, że takie hotele i centra konferencyjne, jeśli już, to są NA lotnisku, a nie 5 km od nich. Jeśli ktoś miałby z lotniska w Modlinie jechać 5 km, to równie dobrze może jechać już do Warszawy (zwłaszcza, jeśli do Wawy będzie bezpośredni szybki pociąg, a do twierdzy trzeba będzie jechać taksówką przez chaszcze). Koszty osobowe, nakłady na reklamę, eksploatacja (samo ogrzewanie tego obiektu to kosmos), to już spokojnie kolejne 50 mln. Czyli mamy w 2013 rachunki po stronie "winien" na 420 mln PLN, a po stronie "ma" - co? Jaki ruch wygenerujemy? 20 mln obrotu rocznie? Daj Bóg.

To jest inwestycja megadługoterminowa, i raczej nie ma szans na break even przed upływem 20 lat. Mało kto chce dziś angażować kasę na taki czas, a już zwłaszcza w takim miejscu i w takim kraju. Jakby ta twierdza była 10 km od Paryża czy Londynu - o, to zmienia postać rzeczy, tam lokalny ruch to utrzyma. W Polsce trzeba by wierzyć w jakiś megapopyt zagraniczny. Klęska finansowa parku rozrywki pod Berlinem każe w to wątpić.

[Gość: hobbit]

szybki szacunek i wiadomo czy jest sens walczyć czy nie :)

faktycznie po co mrozic kasę na tyle lat ??

[Gość: jaxa]

Zrobiłem na szybko jeszcze jedno wyliczenie.

Jak włożysz dziś 35 mln do banku na prostą lokatę bez przesadnych negocjacji, to dostaniesz lekko licząc 1,75 mln za rok minus podatek Belki czyli 1,41 mln. Jeśli włożysz to na 20 lat, to - zakładając, że masz skromne 5% odsetek w PLN - wyjmiesz po 20 latach 92 mln. Odejmując wkład 35 mln, jesteś prawie 57 mln do przodu. Zakładając nawet, że przez cały ten czas obowiązuje "belka", to i tak jesteś 46 mln do przodu, czyli zainwestowany kapitał się podwoił, i jeszcze zostało na waciki (na jakieś 4 miliony paczek wacików).

Oczywiście są ryzyka: może się przewrócić bank, może upaść waluta i za 92 mln za 20 lat kupisz skrzynkę wódki. Ale ryzyka związane z uruchomieniem biznesu są nieporównanie liczniejsze, i dlatego premia za ryzyko przy biznesie musi być większa. Żeby opłacało się ryzykować, po włożeniu kwoty X trzeba wyjąć po 20 latach przynajmniej 6-8 razy X, skoro na głupiej lokacie się wyjmuje 1,4 razy X.

Żeby ten biznes w Modlinie się opłacał, trzeba by z niego po 20 latach (czy w ciągu 20 lat) wyjąć circa 240 mln. Przy standardowej rentowności biznesu hotelowego rzędu 10% to jest nie do zrobienia w tym miejscu. Koszty inwestcji byłyby praktycznie identyczne jak w Warszawie (pomijając koszt nieruchomości), ale doprowadzenie tego do użytku to kosmos. Dla przykładu 500-pokojowy kompleks Kyriad Prestige/Campanile/Premiere w Warszawie w 2004 kosztował 30 mln EUR, czyli na dziś 120 mln PLN. Twierdza Modlin to ten koszt razy cztery co manjmniej.

No nie da się, nie da się tego zrobić za żadną kasę. AMW powinna oddać w użytkowanie wieczyste ten obiekt za symboliczną złotówkę. Od następnego dnia przestaną do tego dopłacać (i my wszyscy), a zachowają sobie prawo decydowania o tym, co tam się dzieje (żeby nie wziął tego jakiś pajac, który twierdzę potraktuje jako zasoby kruszywa). W ten sposób można przyciągnąć inwestora, który odciąży podatnika od utrzymywania tych ruin, a w perspektywie da możliwość zarabiania na tym, zatrudniania ludzi, płacenia podatków itd. Wymaga to niestety nadzoru ze strony państwa, a nie prostego "kto łyknie twierdzę za parę baniek". Jak mawiał klasyk, Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

Ile lat masz jaxa doświadczenia ...

[Gość: chinique]

... w branży hotelarskiej, że tak szafujesz tezą o potencjalnej nierentowności? Przecież nie ma obowiązku renowacji od razu całości obiektu, poza tym skąd wiesz jaki jest popyt na usługi hoteli wokół Warszawy targetujących w imprezy firmowe?

BTW, ktoś wie co się dzieje z budynkiem pralni wojskowej, który poszedł za 3MPLN z 50% bonifikatą?

[Gość: jaxa]

W branży hotelarskiej zero, ale są dostępne opracowania, analizy, to nie jest wiedza tajemna, jaka jest rentowność w tej branży (czy ogólniej w "horeca"), w Warzsawie, w okolicach Warszawy, czy gdziekolwiek. Ja, gdybym miał tam zainwestować, to szedłbym w tym kierunku, a on mi się wydaje ryzykowny. Oczywiście, może np. TVN mógłby to kupić i zrobić tam studia nagraniowe itd., i wtedy rachunki wyglądałyby inaczej. Ale też nie wierzę w rentowność tego biznesu - lepiej jest kupić green field i od zera się zacząć budować, niż ładować dziesiątki milionów w takie kilometry budynków.

Nie ma innej opcji i szkoda czasu - AMW musi to oddać gratis w zamian za zobowiązanie do renowacji i utrzymanie obiektów przez X lat. Za żadną kasę to nie pójdzie.

[Gość: wwww]

Jaxa pytanie co chcesz tam zrobic. Jak masz pomysl na centrum szkoleniowe ze SPA, polem golfowym i dobrymi salami konferencyjnymi to czemu nie?

Ludzie tanimi liniami doleca np. z innych miast. Z Wawy dojazd tez relatywnie prosty, szybki pociag na lotnisko i potem mozna podstawic busa czy cos.

Generalnie obok 2 mln miasta porzadne centrum hotelowe i pole golfowe to nic wielkiego.
Twoje wyliczenia tez mozna miedzy bajki wlozyc. Popatrz, ze juz na poczaktu popelniasz blad uznajac 35 za kaze wlozona w ten biznes, kiedy mozna zaplacic polowe!!! bo dostajesz te bonifikate.
Generalnie bez oceny co trzeba przebudowac nie ma rozmowy.

Ale te 350 mln to troche przesadzone dane. Szczegolnie 50 milionow na promocje. Tyle wydali na kampanie prezydencka wszyscy kandydaci razem. I sorry, ale od bilbordow kaczki to juz mozna bylo zwymiotowac. Co ty chcesz robic za taka kase?

[balbin79]

Moze i twoj plan przedstawiony na rozwoj i rozbudowe tego terenu bylby cos wart gdyby nie fakt..ze "o kazdy remont kazda modyfikacje bedziesz musial pytac konswerwatora zabytkow"
a ze zgoda moze byc roznie.

ten plan ma szanse na sukces o ile opieka konswerwatorw objac by tylko 'naprawde naistotniejsze budowle z terenu"
troche niepewny inetres, a perspektywa wyjscia na 0 lub pierwszych zyskow bardzo bardzo bardzo odlegla.

[s.fug]

balbin79 napisał:
> ten plan ma szanse na sukces o ile opieka konswerwatorw objac by tylko 'naprawde
> naistotniejsze budowle z terenu"

...tylko że ten Twój plan nie ma szans - do rejestru zabytków wpisana jest cała twierdza, już od trzydziestu kilku lat.
Natomiast to nie znaczy, że Konserwator Zabytków na nic nie pozwoli.
Pisałem już trochę w innym miejscu tego wątku o wytycznych konserwatorskich dla części twierdzy, wystawionej przez AMW na przetarg, i wpisanych w warunki przetargu - zachęcam do ich poszukania w sieci. Jest to dość długa lista, wymieniająca czego nie wolno przyszłemu właścicielowi robić z zabytkiem, a do czego będzie zobowiązany - ale także wskazująca na możliwości inwestowania, np. gdzie można wprowadzić nową zabudowę.
Przy okazji jednego z poprzednich przetargów zirytowała mnie cytowana w prasie wypowiedź eksperta od nieruchomości (mniej więcej tak był przedstawiony),, że kupiec się nie znajdzie ze względu na restrykcyjne warunki konserwatorskie. Chyba gość nigdy nie widział restrykcyjnych warunków konserwatorskich... i nie wczytał się w te dla Modlina. One dają sporo możliwości - choć oczywiście nie pozwalają na taką swobodę, jak wtedy, gdy ktoś sobie kupuje pusty plac... No i ustalają czytelne reguły gry - potencjalny nabywca czyta listę i już z grubsza wie, co z tą działką będzie mógł zrobić.

A jeśli coś w warunkach jest niejasne - albo dla danej nieruchomości konserwator ich z góry nie ustalił, można zrobić inaczej.
Inwestor dzwoni do konserwatora i mówi: jesteśmy zainteresowani zakupem takiego a takiego zabytku, chcielibyśmy porozmawiać o tym, co z nim można zrobić. Umawia się na spotkanie, przedstawia swoje pomysły, słyszy czy i co z nich będzie zaakceptowane. Takich spotkań może być więcej - na ogół konserwatorowi zależy, żeby niszczejący zabytek znalazł właściciela. Kiedy inwestor widzi, że będzie mógł swoje plany zrealizować, może się postarać o gwarancję - prosi sprzedającego o odpowiednie upoważnienie i występuje do konserwatora o wydanie zaleceń konserwatorskich, które są traktowane jak przyrzeczenie - jak się tam np. znajdzie zapis, że obiekt można nadbudować o piętro, to konserwator nie może się już z tego wycofać.

Nie ma chętnych na Twierdzę Modlin. Po raz czwarty

[abalysii]

Polscy patrioci patriotyzmem tylko sobie ryje potrafią wycierać

[Gość: Fenix]

abalysii napisał:

> Polscy patrioci patriotyzmem tylko sobie ryje potrafią wycierać

Synku/córeczko, nas w stowarzyszeniu jest 18 osób. Jak sądzisz, skąd mamy wziąć 35 mln zł na wpłatę a potem kolejne co najmniej 10 na remont? Poza tym jeśli uważasz, że remont pod nadzorem konserwatora przebiegnie bezproblemowo to grubo się mylisz, jak się trafi oszołom to każdej śrubki będzie się czepiał

Dziwne to by było gdyby się taki 'jeleń' znalazł !

[Gość: mixer]

70 ha to można kupić za kilka % tej sumy na dodatek nie
będzie się miało na karku ruin i konserwatora zabytków :))

[Gość: bigrabit]

70 lat okupacyjnej dewastacji i sie ma co sie ma:( Sprzedac na muzeum terroryzmu i holokaustu z jakies zaplecze badawczo filmowe - takie "yad vashem".

[Gość: protagonista]

www.ushmm.org/museum/
Pomysl przedni to Unia powinna dac dotacje na ten cel! W USA to sie sprawdza w Izraelu w Berlinie dla Wypedzonych to znaczy konkurencja tematyczna silna, ale to swiadczy, ze dobrze utrafione. Takie europejskie centrum terroru i holokaustu to moglo by byc bardzo pozytywne i dla historii i dla przyszlosci tego objektu.

[balbin79]

Gość portalu: mixer napisał(a):

> 70 ha to można kupić za kilka % tej sumy na dodatek nie
> będzie się miało na karku ruin i konserwatora zabytków :))

czesc z budunkow mozna wykorzystac, polozenie nie najgorsze biorac pod uwage 'lotnisko' dla tanich linii.
ale mysle ze najwiekszym problemem to wlasnie 'ochrona zabytkow'

Nie ma chętnych na Twierdzę Modlin. Po raz czwarty

[Gość: Hen]

Czyli trzeba mieć jednocześnie: świetny i wyjątkowy pomysł na zagospodarowanie terenu i budynków, kasę na zakup, kupę kasę na remonty i adaptacje raz ogromną cierpliwośc dla konserwatora.
Myślę, że przy tych założeniach uzyskanie ceny za sprzedaż za więcej niż 1 mln PLN będzie sukcesem.
Hotel, biura, disneyland, muzeum - przecież to nie ma szans na zwrot ogromnego kapitału, który trzeba zainwestować

Nie ma chętnych na Twierdzę Modlin. Po raz czwarty

[Gość: Sympatyk]

Raz jeszcze mój głos... O zapomniałem że nie w tak dalekiej Warszawie władze miasta już zburzyły kilka zabytków. Pewnie teraz zaczną się dobierać do Modlina. PO jak na razie nie potrafi odbudowywać a skutecznie burzyć.

[Gość: mieszkam tu]

jakiś developer po znajomości Hani już zaciera rączki na teren obiektu. Po co twierdza Modlin skoro historia Polski wielu uwiera a można przeciez wybudować kolejny biurowiec albo blokowisko z przeszacowanymi cenowo mieszkaniami dla naiwnych przyjezdnych. Ot i tyle dzień jak co dzień

[Gość: emc]

jedź i buduj głupolu, albo zgłoś to do jw construction jako wniosek inwestycyjny - zatrudnią cię jako geniusza rynku nieruchomości. wiesz gdzie leży Twierdza Modlin? no po prostu lista chętnych do kupna, żeby tam biurowce postawić i drapacze chmur hahahahaaha.
za darmo tego nikt nie weźmie bo trzeba wyremontować tak jak chce konserwator. to najdłuższy budynek w Europie i teraz jest w ruinie.

Czekam na prywatyzację "Bitwy pod Grunwaldem" Jana

[Gość: gosciu]

Matejki a później może sprywatyzujemy NBP albo sejm ? a na końcu policję hurra !!!

Nie ma chętnych na Twierdzę Modlin. Po raz czwarty

[Gość: Sympatyk]

Francuzi mają wykorzystanie Linii Maginota i to się opłaca. Polakom pod ostatnimi rządami się nic nie opłaca za wyjątkiem bycia armatnim mięsem dla Ameryki. Wcześniej była Rosja. Dziwnym trafem Obama na pogrzeb Kaczyńskiego nie dotarł a Miedwiediew przyleciał. Trzeba burzyć co polskie, a stawiać co amerykańskie. Żadnego poszanowania dla historii, niech rośnie pokolenie troglodytów uświadomionych przez ludzi Kaczyńskiego, Rydzyka i Tuska. Troglodytów zachwyconych tym co jest made in USA.

[balbin79]

Sympatyk: jak ja nie cierpie takich trolli internetowych jak Ty, tu jest rozmowa o twierdzy modlin a nie o usa czy o rosjanach,

po co w ten temat pakujesz polityke, zastanow sie a najlepiej wyjdz i nie wracaj.

Dziwne. Teraz nie ma a w 39 wręcz się zabijali

[Gość: Przechodzień]

[s.fug]

Co do warunków konserwatora - przed przetargiem każdy mógł się z nimi zapoznać w internecie (a może i teraz).
Były różne wymagania, np. termin na zabezpieczenie budowli - tyle żeby dalej nie niszczały: załatanie dziur w dachu itd. oraz rozpoczęcie właściwej inwestycji przed upływem 3 lat (rozpoczęcie prac - końca nie określono).
Ale były tez "marchewki" - pozwolenie na nowe budynki w miejscu i o kubaturze niezachowanych budynków historycznych.

A co do opłacalności i ryzyka - Spichlerz w tymże Modlinie jednak się sprzedał...

[Gość: bigrabit]

praca u podstaw milowac co sie robi to droga do celu

[Gość: bigrabit]

cyniczne medzenie poranne:(

[Gość: PIOTR]

Sympatyk napisal cala prawde!! Gdy by to mialo dac jakis solidny i szybki zysk,to taki p. Kulczyk juz dawno by tam inwestowal.Zaorac symbol kleski i wstydu narodu.

lepiej nabyć pusty teren

[gosc.fx]

nieruchomosci.pb.pl/2312692,95713,przecena-na-twierdze-modlin-chetnych-brak

Przecena na Twierdzę Modlin. A i tak nie ma chę...

[Gość: Jan Aut]

Twierdza Modlin powinna pozostać własnością wojska. Nalezy tam przenieść wszystkie wojskowe instytucje centralne,MON,Sztab Generalny,Dowództwo Wojsk Lądowych, Sił Powietrznych i wszelkie inne instytucje znajdujące sie w Warszawie. Powstałby polski Pentagon, o którym od dawna sie mówi.Pieniądze na adaptację i modernizację obiektu pochodziłyby ze sprzedaży wojskowych nieruchmości zanajdujących sie w WARSZAWIE.To jedyna możliwość obniżenia kosztów funkcjonowania instytucji wojskowych,usprawnienia komunikacji między nimi i uratowania cennego zabytku.W sąsiedztwie jest lotnisko do niedawna wojskowe, ma dochodzić szybka kolej, można wykorzystac droge wodną.Sa miejsca na lądowiska dla helikopterów.Jedyny minus to konieczność opuszczenia stolicy,dlatego wojskowi biurokraci nie dostrzegają tych mozliwości.I dlatego nic z tego nie będzie.

[s.fug]

Faktem jest, że jako kompleks wojskowy cytadela Twierdzy Modlin jako-tako funkcjonowała, budynki były remontowane, teren uporządkowany i pilnowany - choć równocześnie część obiektów niszczała, niektóre zniknęły... Wraz z wyjściem wojska stan budowli uległ pogorszeniu.

Umieszczenie tam ważnych instytucji wojskowych to chyba był najbardziej realny z pojawiających się kolejno pomysłów na twierdzę - ale i tak nie do przeprowadzenia, z przyczyn wyżej wymienionych. Szkoda....

Co dalej? Wydaje mi się, że w tej chwili największe szanse miałaby koncepcja historycznego miasteczka, z hotelem, centrum konferencyjnym, usługami związanymi z turystyka i rekreacją, ale także z adaptacją dużej części zabytkowych kubatur na apartamenty.
Ktoś ma lepszy pomysł?

[moov]

nie. ale to i tak na nic.
moov

[s.fug]

Jest źle, ale nie całkiem beznadziejnie. Z wewnętrznym obwodem obronnym (to ta część twierdzy wystawiona na przetarg) jest rzeczywiście trudna sprawa. Ale w paru innych miejscach twierdzy próbowano coś zrobić - na razie ze słabym skutkiem, funkcje dość dobrze knajpa w Bramie Ostrołęckiej, ostatnio nową siedzibę dostało lokalne muzeum (no, taka większa izba pamięci, ale zawsze...). Od czasu do czasu są fajne inscenizacje historyczne, są wycieczki i imprezy. W sumie - bardzo mało, jak na potencjał tego miejsca.
Ale jest szansa, że w najbliższym czasie ruszy się parę nowych tematów. Może to będzie impuls do szerszych zmian...
Mam wrażenie, że przede wszystkim potrzebne jest wypromowanie twierdzy jako miejsca, do którego warto przyjechać, gdzie jest co obejrzeć, ciekawie spędzić czas. Stworzyć ciekawą ofertę dla weekendowych turystów i wycieczek szkolnych. To nie powinno być takie trudne. Na tym można później budować wizję miejsca, gdzie można robić biznes, zamieszkać...
Tylko musi być ktoś, kto się tym zajmie. Liczyłem na Lokalna Organizację Turystyczną, wspartą przez samorząd. Na razie niestety robią niewiele, a w każdym razie o wiele za mało...