palacze

[czdar]

Proszę o pomoc.Wspólnota mieszkaniowa w budynku kilkunastorodzinnym.Większa
część rodzin ma mieszkania wykupione i stanowi wspólnotę.Budynek ma własną
kotłownię.Czy jako wspólnota możemy sami zatrudnić palacza.Czy wystarczy
tylko jeden palacz?Czy musimy zatrudniać aż trzech(etat 8 godzin).Podobno
jeden palacz nie może obsługiwać kotłowni przez 24 godziny.Boimy się ew
kontroli inspekcji pracy.Proszę o kompetentną radę.Dziękuję.Pozdrawiam.Czesław

[mieszkanie.i.wspolnota]

czdar napisał:

> Proszę o pomoc.Wspólnota mieszkaniowa w budynku kilkunastorodzinnym.Większa
> część rodzin ma mieszkania wykupione i stanowi wspólnotę.Budynek ma własną
> kotłownię.Czy jako wspólnota możemy sami zatrudnić palacza.Czy wystarczy
> tylko jeden palacz?Czy musimy zatrudniać aż trzech(etat 8 godzin).Podobno
> jeden palacz nie może obsługiwać kotłowni przez 24 godziny.Boimy się ew
> kontroli inspekcji pracy.Proszę o kompetentną radę.Dziękuję.Pozdrawiam.Czesław

Na początek mała korekta. Wspólnotę tworzą WSZYSCY właściciele lokali, a nie
tylko ci, którzy mieszkania wykupili. Powinni oni wybrać Zarząd Wspólnoty
(uchwała właścicieli, zgodnie z art.20 i art.23 ustawy o własności lokali) - i
tu przechodzę do odpowiedzi na pytanie:

Zarząd Wspólnoty może zatrudnić palacza lub palaczy według własnego pomysłu.
Zarząd powinien przy tym jednak brać pod uwagę kwotę, jaką właściciele
przeznaczyli na wynagrodzenie palacza/palaczy (to też uchwała, w ramach planu
gospodarczego lub jako aneks do tego planu). Jeżeli Zarząd przekroczy tę kwotę,
to nadwyżkę zapłaci z własnej kieszeni (z prywatnych kieszeni członków Zarządu,
żeby nie było wątpliwości).
Najlepszym pomysłem byłoby zatrudnienie kogoś ze współwłaścicieli - bo
zamiast wynagrodzenia można stosować "rozliczenie między właścicielami"
albo "zwrot kosztów i nakładów poniesionych na rzecz wspólnoty w zryczałtowanej
wysokości miesięcznej zł ...". Takie rozwiązanie jest najtańsze z punktu
widzenia obciążeń podatkowych i ubezpieczeniowych.
Jeżeli we wspólnocie nie ma nikogo, kto miałby kwalifikacje, czas i chęci do
wykonywania tej pracy - trzeba zatrudnić kogoś z zewnątrz, ALE NIE MUSI TO BYĆ
UMOWA O PRACĘ, nie muszą więc obowiązywać rygory Kodeksu pracy.
Może to być np. zamówienie usługi u "osoby fizycznej prowadzącej działalność
gospodarczą", i rozliczanie się na podstawie przedstawianych przez tę osobę
rachunków. Tu, niestety, nie ominie was VAT - chyba że formalnie zamówicie u
palacza "usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi" - te
bowiem są zwolnione z VAT-u (par.8 ust.1 pkt.8 aktualnego rozporządzenia,
Dziennik Ustaw 2004 nr 97 poz.970)

[asam11]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Zarząd Wspólnoty może zatrudnić palacza lub palaczy według własnego
pomysłu.
>
> Zarząd powinien przy tym jednak brać pod uwagę kwotę, jaką właściciele
> przeznaczyli na wynagrodzenie palacza/palaczy (to też uchwała, w ramach planu
> gospodarczego lub jako aneks do tego planu). Jeżeli Zarząd przekroczy tę
kwotę,
>
> to nadwyżkę zapłaci z własnej kieszeni (z prywatnych kieszeni członków
Zarządu,
>
> żeby nie było wątpliwości).

Wątpliwości jednak są. Właściciel lokalu oczywiście może dochodzić od członków
zarządu strat jakie poniósł na skutek przekroczenia przez zarząd planu wydatków
ale tymczasem, za zobowiązania zarządu wobec palacza, płacić musi.
Jest rzeczą zasadniczą uznanie czy koszty zatrudnienia palaczy to koszty
zarządu nieruchomością współną, czy koszty ogrzewania. Można wskazać
okoliczności na rzecz jednej jak i drugiej opcji. Czy cenę sprzedaży ciepła
ustala URE?
> Najlepszym pomysłem byłoby zatrudnienie kogoś ze współwłaścicieli - bo
> zamiast wynagrodzenia można stosować "rozliczenie między właścicielami"
> albo "zwrot kosztów i nakładów poniesionych na rzecz wspólnoty w
zryczałtowanej
>
> wysokości miesięcznej zł ...". Takie rozwiązanie jest najtańsze z punktu
> widzenia obciążeń podatkowych i ubezpieczeniowych.

Dobrze by było uzgodnić z U.Skarbowym takie zwolnienia podatkowe, bo mogą
wyniknąć kłopoty.
Pozostaję z szacunkiem.

Trzej palacze i jeden pogrzebacz

[mieszkanie.i.wspolnota]

asam11 napisał:
> Właściciel lokalu oczywiście może dochodzić od członków zarządu strat jakie
>>> poniósł na skutek przekroczenia przez zarząd planu wydatków
> ale tymczasem, za zobowiązania zarządu wobec palacza, płacić musi.

Ma Pan wyjątkowy talent komplikowania spraw, a przy okazji wprowadza Pan
ludzi w błąd. W rzeczywistości - i według prawa - sprawy mają się tak:
Za zobowiązania zarządu - czyli wspólnoty - płaci WSPÓLNOTA, a nie poszczególni
właściciele. Wypłaty z kasy wspólnoty dokonuje zarząd.
Jeżeli w kasie wspólnoty brakuje pieniędzy, bo właściciele odmówili pokrywania
wydatków na palacza ponad uchwaloną kwotę - zarząd ma do wyboru dwa wyjścia:
1. nie zapłacić palaczowi (o konsekwencjach takiej postawy za chwilę);
2. zapłacić palaczowi z własnej kieszeni, czyli solidarnie z prywatnych
kieszeni członków zarządu.
Zarząd nie ma żadnych szans na wyciągnięcie od właścicieli drogą sądową
kwot, których oni nie uchwalili - chyba że sąd nie zna prawa. Równie nikłe są
szanse odzyskania przez właścicieli od zarządu kwot wydanych bez uchwały.
W lepszej sytuacji jest palacz, któremu nie zapłacono. Może on:
1a) zwrócić się do sądu - przy czym ma wszelkie podstawy prawne, aby wygrać;
wspólnota zapłaci wtedy nie tylko należne wynagrodzenie z odsetkami, ale i
koszty procesu, obsługi prawnej obu stron (palacz też może wziąć adwokata na to
konto) oraz ewentualnego odszkodowania i nawiązki; w ostatecznej instancji
zapłacą rzeczywiście właściciele lokali, bo wyrok sądu zastępuje ich uchwałę;
tyle że na wyrok sądu w takiej sprawie może palacz poczekać nawet parę lat; nie
jest więc wykluczone, że wybierze on rozwiązanie pozaprawne, ale, jak znam
życie, skuteczne i mimo kryminalnego charakteru - bezkarne; *
może on mianowicie:
1b) złożyć wspólnocie - czyli zarządowi, czyli temu członkowi zarządu,
którego pierwszego zdybie - niewerbalną propozycję nie do odrzucenia: pokazać
swoje narzędzie pracy, czyli pogrzebacz.
Jak Pan sądzi, którą z tych możliwości wybierze palacz?
----------
*) Palacz może swoją propozycję zalegalizować, wynajmując firmę windykacyjną -
bo polskie prawo DOPUSZCZA (!!!) legalne istnienie takiego z natury rzeczy
gangsterskiego przedsiębiorstwa.

jeszcze raz - Z UZUPEŁNIENIEM

[mieszkanie.i.wspolnota]

asam11 napisał:
Właściciel lokalu oczywiście może dochodzić od członków zarządu strat jakie
poniósł na skutek przekroczenia przez zarząd planu wydatków ale tymczasem, za
zobowiązania zarządu wobec palacza, płacić musi.

odp. (wk)
Ma Pan wyjątkowy talent komplikowania spraw, a przy okazji wprowadza Pan
ludzi w błąd. W rzeczywistości - i według prawa - sprawy mają się tak:
Za zobowiązania zarządu - czyli wspólnoty - płaci WSPÓLNOTA, a nie
poszczególni właściciele. Wypłaty z kasy wspólnoty dokonuje zarząd.
Jeżeli w kasie wspólnoty brakuje pieniędzy, bo właściciele odmówili
pokrywania wydatków na palacza ponad uchwaloną kwotę - zarząd ma do wyboru dwa
wyjścia:
1. nie zapłacić palaczowi (o konsekwencjach takiej postawy za chwilę);
2. zapłacić palaczowi z własnej kieszeni, czyli solidarnie z prywatnych
kieszeni członków zarządu.
Zarząd nie ma żadnych szans na wyciągnięcie od właścicieli drogą sądową
kwot, których oni nie uchwalili - chyba że sąd nie zna prawa. Równie nikłe są
szanse odzyskania przez właścicieli od zarządu kwot wydanych bez uchwały
(DLATEGO NAJBEZPIECZNIEJ, Z PUNKTU WIDZENIA WŁAŚCICIELA, JEST NIE PŁACIĆ ANI
GROSZA PONAD TO, CO UCHWALONE).
W lepszej sytuacji jest palacz, któremu nie zapłacono. Może on:
1a) zwrócić się do sądu - przy czym ma wszelkie podstawy prawne, aby wygrać;
wspólnota zapłaci wtedy nie tylko należne wynagrodzenie z odsetkami, ale i
koszty procesu, obsługi prawnej obu stron (palacz też może wziąć adwokata na to
konto) oraz ewentualnego odszkodowania i nawiązki; w ostatecznej instancji
zapłacą rzeczywiście właściciele lokali, bo wyrok sądu zastępuje ich uchwałę;
tyle że na wyrok sądu w takiej sprawie może palacz poczekać nawet parę lat; nie
jest więc wykluczone, że wybierze on rozwiązanie pozaprawne, ale, jak znam
życie, skuteczne i mimo kryminalnego charakteru - bezkarne; *
może on mianowicie:
1b) złożyć wspólnocie - czyli zarządowi, czyli temu członkowi zarządu,
którego pierwszego zdybie - niewerbalną propozycję nie do odrzucenia: pokazać
swoje narzędzie pracy, czyli pogrzebacz.
Jak Pan sądzi, którą z tych możliwości wybierze palacz?
----------
*) Palacz może swoją propozycję zalegalizować, wynajmując firmę windykacyjną -
bo polskie prawo DOPUSZCZA (!!!) legalne istnienie takiego z natury rzeczy
gangsterskiego przedsiębiorstwa.

[asam11]

mieszkanie.i.wspolnota napisał: pod moim adresem


> Ma Pan wyjątkowy talent komplikowania spraw, a przy okazji wprowadza Pan
> ludzi w błąd.
Pan Witold podsumował mnie krótko a dosadnie. Odbieram to jednak jako
pomówienie. Chociaż sformułowano je publicznie nie będę się procesował a przy
swoim zdaniu pozostanę.

W rzeczywistości - i według prawa - sprawy mają się tak:
> Za zobowiązania zarządu - czyli wspólnoty - płaci WSPÓLNOTA, a nie
> poszczególni właściciele. Wypłaty z kasy wspólnoty dokonuje zarząd.
> Jeżeli w kasie wspólnoty brakuje pieniędzy, bo właściciele odmówili
> pokrywania wydatków na palacza ponad uchwaloną kwotę
- zarząd ma do wyboru dwa
> wyjścia:
> 1. nie zapłacić palaczowi (o konsekwencjach takiej postawy za chwilę);
> 2. zapłacić palaczowi z własnej kieszeni, czyli solidarnie z prywatnych
> kieszeni członków zarządu.

Cóż, życie stwarza sytuacje bardziej złożone, to nie ja je komplikuję. Zarząd
ma fizyczne możliwości wypłat pieniędzy ponad przyjęty uchwałą limit ze środków
zaoszczędzonych w innych pozycjach lub z bieżących pożytków. Po fakcie te jego
decyzje powinny być poddane ocenie wspólnoty, która je zatwierdzi albo nie. To
naprawdę nie jest sytuacja szczególna, tak często bywa.

> Zarząd nie ma żadnych szans na wyciągnięcie od właścicieli drogą sądową
> kwot, których oni nie uchwalili - chyba że sąd nie zna prawa.

Zarząd nie musi wyciągać pieniędzy od właścicieli z przyczyn, o których pisałem
wyżej.

Równie nikłe są
> szanse odzyskania przez właścicieli od zarządu kwot wydanych bez uchwały
> (DLATEGO NAJBEZPIECZNIEJ, Z PUNKTU WIDZENIA WŁAŚCICIELA, JEST NIE PŁACIĆ ANI
> GROSZA PONAD TO, CO UCHWALONE).

> W lepszej sytuacji jest palacz, któremu nie zapłacono. Może on:
> 1a) zwrócić się do sądu
> zapłacą rzeczywiście właściciele lokali,

Gdzie więc ten błąd, w który ponoć wprowadzam?

Pozostaję z szacunkiem.

[mieszkanie.i.wspolnota]

asam11 napisał:
> Cóż, życie stwarza sytuacje bardziej złożone, to nie ja je komplikuję.

Możemy więc pozostać przy swoim. Ja wolę pisać o sprawach typowych, bo takie
dostaję pytania.

> Gdzie więc ten błąd, w który ponoć wprowadzam?

Tam, gdzie wskazałem.
Pan napisał, że "właściciel lokalu ... za zobowiązania zarządu wobec palacza
płacić musi".
Ja twierdzę, że właściciel lokalu nic nie musi płacić palaczowi, z którym się
nie umawiał. Musi odpowiednią - ale tylko uchwaloną - zaliczkę wpłacić
wspólnocie. A dopiero wspólnota musi płacić za zobowiązania zarządu.
Te dwie opinie nie mogą być jednocześnie prawdziwe.
Ktoś tu popełnia błąd - i wprowadza w błąd.

[asam11]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Pan napisał, że "właściciel lokalu ... za zobowiązania zarządu wobec palacza
> płacić musi".
> Ja twierdzę, że właściciel lokalu nic nie musi płacić palaczowi, z którym się
> nie umawiał.
> Musi odpowiednią - ale tylko uchwaloną - zaliczkę wpłacić
> wspólnocie. A dopiero wspólnota musi płacić za zobowiązania zarządu.
> Te dwie opinie nie mogą być jednocześnie prawdziwe.
> Ktoś tu popełnia błąd - i wprowadza w błąd.

Sprowadza Pan sprawę do fizycznej czynności płacenia, nie o to chodzi. Ważne
jest czy na członku wspólnoty ciązy zobowiązanie zawarte przez zarząd czy też
nie.
Przyznał Pan przecież, że:
> W lepszej sytuacji jest palacz, któremu nie zapłacono. Może on:
> 1a) zwrócić się do sądu ....
> zapłacą rzeczywiście właściciele lokali,

dodałbym jeszcze, że palacz moze mieć roszczenie do wspólnoty albo
indywidualnie do włascicieli, wedle swojego uznania.


Proste odpowiedzi są rzeczywiście najlepsze. Zazdroszczę tym, którzy mają dar
ich formułowania. Nie mylmy jednak prostych odpowiedzi z uproszczeniami (choć i
te są czasem potrzebne).

[czdar]

Bardzo dziękuję.