developer /spółdzienia

[pgrzegor1981]

Czym sie różni mieszkanie kupowane od developera od mieszkania w spółdzielni?
(np jakie sa formy własności , opłaty i inne?)
na co zwracac uwage przy wyborze spółdzielny czy dewelopera ? Czy sie różnią?

[pgrzegor1981]

jakieś odpowiedzi ?

[dobud]

A Ty nie za dużo wymagasz od forumowiczów? Książki tu mają pisać?

Idź do księgarni i kup sobie kilka lektru na temat nieruchomości, albo jakiś
poradnik zarzadcy........zresztą Ci poradzą co.

Albo zacznij od przeczytania ustawy o własności lokali i ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych i kawałka Kodeksu cywilnego i nieruchomosciach.

[pgrzegor1981]

Jestem osobą, która zastanawia sie nad kupnem mieszkania, bo talami wynajmować
mieszkanie to nie ma sensu. Wiem, że mam do wyboru mieszkanie w spółdzielni i
mieszkanie w budynku wybudowanym przez developera. Obecnie mieszkam z rodzicami
w spółdzielni. Zatem wiem co i jak tam. Chodzi mi o to, że może są tu na forum
osoby, które wiedzą czym sie różni mieszkanie w spółdzielni od tego z
developera. Pytam, bo nie mam pojęcia co wybrać. Zawsze moge sobie poczytać
fachową literature. Zapewne tak zrobie, ale przecież dla mnie ważne są opinie i
uwagi innych. Zawsze warto wysłuchać jak najwiecej opinii ludzi, którzy mogą
pomóc. Napewno jest teraz wiele osób, które chca kupić mieszkanie i dowiedzieć
sie czegoś wiecej o wspólnocie od osób , które żyją w takich współnotach. Za
nowe wypowiedzi z góry dziękuje.

[jarastel]

Różni się ostateczną ceną. Gdy kupujesz od dewelopera znasz cenę za 1 m2 którą
ostatecznie zapłacisz. W przypadku spółdzielni płacisz oszacowaną wartość za 1
m2 a ostateczny koszt poznasz po rozliczeniu inwestycji. To rozliczenie może
się odbyć po przekazaniu budynku do użytku ale też równie dobrze za kilka -
kilkanascie lat. Wówczas będziesz wiedział ile tak naprawdę kosztowało cie
mieszkanie.

[serafin666]

zalecam wspólnotę, w szczególności już posiadającą wybrany spośród właścicieli
zarząd

Wydanie mieszkania przez developera ......

[babczyk]

Stan faktyczny

Jak przedstawia się rękojmia budownictwie, terminy biegu rękojmi? Czy według
kodeksu cywilnego termin wydania mieszkania (czy jest jakieś orzecznictwo),
termin wydania przez PINB decyzji o użytkowaniu przesuwa prawo rękojmi?
Developer wydawał mieszkania w lipcu 2002, a decyzja na użytkowanie została
wydana w grudniu 2003. Od kiedy biegnie rękojmia ? Developer wybudował 2 bloki
(oczywiście nie budował sam tylko komuś zlecił) i przekazywał ludziom
mieszkania protokołami odbiorczymi od lipca 2002, ludzie meldowali się,
mieszkali, a PINB decyzję na użytkowanie budynku wydał 30.12.2003. I pytanie -
czy zgodnie z k.c. rękojmia liczy się od dnia przekazania lokalu (jego wydania)
czy od daty decyzji na użytkowanie? Developer twierdzi, że data protokołu
zwalnia go z rękojmi po 3 latach, no ale budynku nie wolno było użytkować? A
części wspólne: dach, balkony schody?

Opinia prawna

Poniższą opinię sporządzono na podstawie następujących aktów prawnych:

•Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 ze
zmianami.),
•Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.(tj. Dz. U. 2003 Nr 207 poz. 216
ze zmianami)
Rękojmia za wady budynku
Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej niż na
podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań, ochrony dłużnika.
Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter obiektywny, niezależny od winy,
uzależniony zaś jedynie od wystąpienia wady rzeczy. Tak surowy model
odpowiedzialności złagodzony jest jednak przez ustanowienie krótkich terminów
do dochodzenia roszczeń z tego tytułu. Terminy te mają charakter terminów
zawitych, stąd ich upływ powoduje wygaśnięcie, a nie jedynie przedawnienie się
roszczenia.
Należy tu jednak rozróżnić terminy reklamacyjne od samych terminów wygaśnięcia
uprawnień z tytułu rękojmi. Tak więc jeśli chodzi o te pierwsze, to zgodnie z
art. 563 kc „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne
rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej
wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte,
jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w
którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć (...) Jednakże przy
sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień
z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w
sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie
sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w przypadku, gdy wada wyszła na jaw dopiero
później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu”. Z
kolei terminy wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi określa art. 568 kc,
stanowiąc, że „uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po
upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od
dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.” Tak więc realizacja roszczeń z
tytułu rękojmi uwarunkowana jest po pierwsze dochowaniem miesięcznego terminu
do dokonania aktu staranności, jakim jest zgłoszenie wady, a po drugie
wystąpieniem tejże w ciągu trzech lat od wydania budynku.
Na gruncie art. 568 kc pojęcie wydania budynku należy rozumieć w sposób
analogiczny jak na gruncie art. 348 kc, który normuje wydanie rzeczy jako jeden
ze sposobów przeniesienia posiadania. Powołany przepis stanowi,
że „przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie
dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie
środków, które dają fizyczną władzę nad rzeczą, jest równoznaczne z wydaniem
rzeczy”. Należy więc uznać, że jakkolwiek kontrowersyjne byłoby traktowanie
protokołu odbiorczego jako dokumentu umożliwiającego rozporządzanie rzeczą, to
jednak już w rezultacie wydania kluczy do mieszkań, a następnie faktycznego
zamieszkania w nich ludzi, nastąpiło wydanie mieszkań. Od tego czasu należałoby
więc liczyć termin wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi. To samo dotyczy
części wspólnych budynku. Z racji bowiem tego, że są one objęte współwłasnością
ułamkową właścicieli mieszkań, należy przyjąć, że zostały wydane wraz z
wydaniem mieszkań.

[babczyk]

Jeśli chodzi z kolei o problem późniejszego wydania określonej w przepisach
prawa budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, to kwestię tą
reguluje art. 55 prawa budowlanego, zgodnie z którym przed przystąpieniem do
użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu
na użytkowanie (pod warunkiem, że m. in. obiekt jest zaliczony do określonych w
załączniku do ustawy Prawo budowlane kategorii budowli). Zakładając, że taka
sytuacja miała miejsce w omawianym stanie faktycznym, należy przede wszystkim
zauważyć, że przystąpienie do użytkowania obiektu (a więc zamieszkanie w nim)
przed uzyskaniem tej decyzji jest nielegalne - co więcej, w świetle art. 57
ust. 7 prawa budowlanego, karane grzywną. Stąd też wydanie budynku powinno
właściwie nastąpić dopiero po uzyskaniu powyższej decyzji, zwłaszcza, że
poprzedzona jest ona kontrolą prowadzoną przez organy nadzoru budowlanego, co
pozwala wykryć ewentualne wady. Jakkolwiek więc w omawianym stanie faktycznym
wydanie rzeczy nastąpiło jeszcze przed uzyskaniem odpowiedniej decyzji to, jako
że wydanie rzeczy ma co do zasady charakter czynności faktycznej, nie zaś
prawnej, nie można uznać tego wydania za „nieważne” i w konsekwencji liczyć
terminu wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi od innego punktu czasowego.
W obecnym stanie prawnym brak także orzecznictwa, które w podobnych stanach
faktycznych uzależniałoby początek biegu omawianych terminów od dnia wydania
decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Istnieją jednak orzeczenia Sądu
Najwyższego (uchwała SN z 10 marca 1993 roku, sygnatura - III CZP 8/93 oraz
wyrok SN z 12 kwietnia 2001 r. - II CKN 588/99; niepubl. za: Komentarz pod red.
Bieńka, wyd. Lexis Nexis), zgodnie z którymi do upływu terminów zawitych
stosuje się (w drodze analogii z terminami przedawnienia roszczeń) art. 5 kc, a
więc instytucję tzw. nadużycia prawa podmiotowego. W praktyce oznacza to
możliwość nieuwzględnienia przez sąd podniesienia przez pozwanego zarzutu
przedawnienia w wyjątkowych sytuacjach, w których mogłoby dojść do rażącego
pokrzywdzenia osoby, której roszczenie wygasło. Należy jednak zaznaczyć, że
kwestia ta jest sporna w nauce prawa, a samo takie rozwiązanie stosowane przez
sądy bardzo rzadko i z dużą ostrożnością.
W każdym jednak razie instytucja rękojmi nie wyłącza (według dominującego
obecnie poglądu nauki prawa i orzecznictwa) odpowiedzialności za nienależyte
wykonanie zobowiązania według normalnego reżimu części ogólnej prawa
zobowiązań. Tak więc w świetle art. 471 kc dłużnik zobowiązany jest do
naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest
następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Przesłanki odpowiedzialności są tu więc jednak inne niż przy rękojmi – przede
wszystkim należy dowieść, że zobowiązany nie dochował należytej staranności
przy wykonaniu zobowiązania. Nie wystarcza więc samo wystąpienie wady. Inny
jest ponadto termin przedawnienia roszczeń, a także sam ich charakter –
zasadniczo można bowiem żądać jedynie odszkodowania.

Z portalu.. e-prawnik

[serafin666]

Babczyk - istoto bezmyślna :
juz dawno opublikowałem na forum tę uchwałę :
III CZP 63/01 ( 7 sędziów ) : Roszczenia wynikajace z umowy o roboty budowlane
przedawniają się w terminach określonych w art. 118 KC.;
całe to ględzenie jest całkiem zbędne

[babczyk]

Wybacz o Mistrzu.

Ale wpadło mi to ostatnio w rece, więc uważałem że warto sie z tym podzielic.

Tak więc ta uwaga naprawdę nie jest na miejscu tym bardziej, że co jakis czas
przybywają tu nowi forumowicze.

Z całym szacunkiem, ale sadziłem że na forum jest juz w miare spoko, ale widze
że tak nie do końca tym bardziej, że nie zastrzegam sobie całej wiedzy i
mądrości dla siebie.
Bo i po co. Iluż tu jest lepszych orłów odemnie.
A wystarczało to przemilczeć lub tez podać na wcześniejsze w tym temacie
odpowiedzi.
Po co te sarkastyczne uwagi.Tym bardziej że niczemu one nie służą.

Pozdrawiam.

Mieszkanie w spółdzielni vs we współnocie.

[wprost5]

W calym wątku chyba najbardziej trafnie sprawę ujął jarastel - rzeczywiście, w
spółdzielni po wielu latach zarząd może sobie zażyczyć dodatkowej kasy od
frajerów-spółdzielców i skłonić przeważnie uległą mu radę nadzorczą albo
ogłupiałe zebranie przedstawicieli do podjęcia jakiś uchwał o dopłaty do dawno
zasiedlonych mieszkań. Albo nawet i bez tego, spółdzielcy praktycznie wszystko
przełkną bez zmrużenia oka. Na ten temat możesz sobie poczytać na stronie Głosu
Wielkopolskiego www.glos.com opisującej perypetie członków tej spółdzielni.
Teoretycznie członkowie wspólnot mają większe uprawnienia od spółdzielców, ale
tylko na papierze - jak poczytasz uważniej forum o wspólnotach, to znajdziesz
masę wątków o poważnych trudnościach członków wspólnot do dotarciu do
jakichkolwiek dokumentów, chociaż mają do tego prawo. Zarówno wspólnoty jak i
spółdzielnie mieszkaniowe są doskonalym polem do różnych geszeftów i zawsze
znajda sie w nich osobnicy, ktorzy zechca to wykorzystać. Chyba jednak w
spółdzielniach, ze względu na ich wielkość, znacznie trudniej dokopać się do
nieprawidłowości niż we wspólnotach.

[serafin666]

to i ja przepraszam, ale miej na uwadze to :
zacytowany przez Ciebie tekst jest przestarzały i mętliwie niejasny - nie ma
sensu tutejszym forumowiczom serwowania czegoś takiego ; fachowcy porad z forum
nie potrzebują - na forum potrzebne są teksty krótkie i jasne

Oj Serafinie

[wprost5]

Rzeczywiście, chrakteryzują Cię rzeczywiście teksty krótkie, ale czy zawsze są
one jasne, to mam juz osobiście wątpliwości!

[serafin666]

to zależy już tylko od indywidualnych zdolności percepcyjnych

[babczyk]

Zawsze interesował mnie stan faktyczny, tzn. prawny. I nic poza tym.

A akademickie dysputy, co powinno być a nie jest, mnie nie interesuje tym
bardziej, że nie dążymy razem do osiągnięcia wspólnego celu, jakim jest dobro
wspólnoty i jej mieszkańców.
Prawo mamy takie, jakie mamy, ale nikt z forumowiczów nie dąży do jego zmiany,
bo jako jednostka nie ma szans a tylko są wyrażane swoje opinie.

Jakie one są, wszyscy widzimy, ale czy komuś pomagają? Nie sądzę.
Bo jacy są właściciele i zarządy wszyscy widzimy.
O sądach nie chcę sie wypowiadać, gdyż takich ludzi o ta małej wiedzy prawnej,
jeszcze nie spotkałem.

Tym bardziej wyrok sprawy o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej podjętych
w trybie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz. U z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), których przedmiotem są:

-zmiana sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną,
-zatwierdzenie sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną,
-udzielenie absolutorium zarządcy są sprawami o prawa majątkowe.

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 grudnia 2005 r. syg. akt III
CZP 111/05

A treść pisma z sądu przeczyła temu wyrokowi i że jest to sprawa o prawa nie
majątkowe.

Więc proszę wybaczyc, ale wole konkrety a nie gdybanie.