zaleglosci wspolmieszkancow

[krzysztof457]

Witam.
Czy na zebraniu wspolnoty mozna imiennie wskazywac osoby, ktore
zalegaja z czynszem.Ktos zalega kilka miesiecy.Jakie sa mozliwosci
wspolnoty w przypadku takiego dluznika?Wiem, ze jest art 16, ale
bardziej chodzi mi o ugode i okreslenie zasad splaty zaleglosci.

[owner_wm]

Zaległości w płatnościach mogą mieć tylko właściciele lokali, a nie
"współmieszkańcy". Obowiązek wnoszenia opłat na koszty zarządu nieruchomością
wspólną ciąży na właścicielach. Mieszkańcami zaś są też osoby o innym statusie
(najemcy, członkowie rodzin właścicieli i najemców itp.)

krzysztof457 napisał:

> Czy na zebraniu wspolnoty mozna imiennie wskazywac osoby, ktore
> zalegaja z czynszem.

Jasne, że tak.
Przecież co roku takie zestawienia chyba dostajecie w sprawozdaniu finansowym?
Uściślenie: we wspólnotach nie ma czynszu, tylko zaliczki na pokrycie kosztów
zarządu NW i inne opłaty (np. na koszty eksploatacji lokalu: ogrzewanie, woda,
ścieki, wywóz śmieci - w rozliczaniu tych kosztów wspólnota tylko pośredniczy).

> Ktos zalega kilka miesiecy.Jakie sa mozliwosci wspolnoty w
> przypadku takiego dluznika?Wiem, ze jest art 16, ale
> bardziej chodzi mi o ugode i okreslenie zasad splaty zaleglosci.

Jeżeli dłużnicy są skłonni do ugody, to w czym problem? Spisujecie warunki,
negocjujecie i zawieracie ugodę.

Czy wysłaliście do dłużników wezwania do zapłaty?
Powinniście to zrobić niezależnie od dalszych kroków - wspólnota będzie miała
dowód, że podejmowała działania dla odzyskania swoich należności. Jeżeli nie
dojdzie do ugody, po drugim bezskutecznym wezwaniu do zapłaty kierujcie sprawę
do sądu o nakaz zapłaty w postępowaniu uproszczonym. Często sam fakt złożenia
pozwu znakomicie wpływa na dyscyplinę płatniczą dłużników ;)

[xxxll]

krzysztof457 napisał:

> Wiem, ze jest art 16, ale
> bardziej chodzi mi o ugode i okreslenie zasad splaty zaleglosci.

Z tymi ugodami to uważajcie. 3lata szybko mijają.
A w sądach jest szansa ... 50/50.

[owner_wm]

xxxll napisał:

> krzysztof457 napisał:
>
> > Wiem, ze jest art 16, ale
> > bardziej chodzi mi o ugode i okreslenie zasad splaty zaleglosci.
>
> Z tymi ugodami to uważajcie. 3lata szybko mijają.
> A w sądach jest szansa ... 50/50.

Ugoda zawarta przed sądem przedawnia się po 10 latach (art. 125 par. 1 kodeksu
cywilnego). Dlatego warto zawierać ugodę przed sadem.

Jeżeli sprawa jest dobrze udokumentowana, to wygrana wspólnoty w sprawie o
zapłatę jest pewna.

[xxxll]

owner_wm napisał:

> Ugoda zawarta przed sądem przedawnia się po 10 latach (art. 125
par. 1 kodeksu cywilnego). Dlatego warto zawierać ugodę przed sadem.
>
> Jeżeli sprawa jest dobrze udokumentowana, to wygrana wspólnoty w
sprawie o zapłatę jest pewna.

[oshin22]

owner_wm napisał:

(...)
> Jeżeli sprawa jest dobrze udokumentowana, to wygrana wspólnoty w sprawie o
> zapłatę jest pewna.

Tylko czasem zaspokoić się nie ma z czego....
A Wspólnota - jesli chodzi o roszczenia - mimo ze najbardziej poszkodowana jest prawie na samym końcu listy wierzycieli potencjalnego dłużnika.

A artykuł 16 to - moim zdaniem - martwe prawo. Nie znam Wspólnoty, który by wytoczyła sprawę o o egzekucje z nieruchomości wygrała ją i sie zaspokoiła....

Pozdrawiam,
M.
>

[owner_wm]

oshin22 napisał:

> A artykuł 16 to - moim zdaniem - martwe prawo. Nie znam Wspólnoty,
> który by wytoczyła sprawę o o egzekucje z nieruchomości wygrała ją
> i sie zaspokoiła....


Jest przypadek z Lublina: egzekucja komornicza okazała się niewykonalna, odbyła się licytacja na wniosek wierzyciela (wspólnoty) i po drugim bezskutecznym terminie licytacji (nie było chętnych) wspólnota przejęła nieruchomość. Sprawa oparła się aż o Sąd Najwyższy, który wydał postanowienie z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/2004: "Wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek":

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)
Sędzia SN Józef Frąckowiak

Sąd Najwyższy w sprawie egzekucyjnej z wniosku wierzyciela wspólnoty mieszkaniowej właścicieli budynku przy ul. L. nr 18 w L. przeciwko dłużniczce Ewie O. o egzekucję z nieruchomości, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na rozprawie w dniu 10 grudnia 2004 r. kasacji wierzyciela od postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 7 października 2003 r.
uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w Lublinie z dnia 11 kwietnia 2003 r. i przekazał sprawę do rozpoznania temu Sądowi, pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zażaleniowego i kasacyjnego.

Postanowieniem z dnia 11 kwietnia 2003 r. Sąd Rejonowy w Lublinie oddalił wniosek wspólnoty mieszkaniowej właścicieli budynku przy ul. L. nr 18 w L. o przybicie nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny objęty księgą wieczystą nr (...) oraz związanego z nim udziału we współwłasności części wspólnej budynku oraz we współwłasności działki gruntu.

Zażalenie na to postanowienie oddalił Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 7 października 2003 r., podzielając ocenę, że wspólnota mieszkaniowa, niemająca osobowości prawnej, nie może nabywać żadnych praw na swoją rzecz, a jedynie na rzecz swoich członków. Wniosku o przejęcie w drodze licytacji nieruchomości nie złożyli zaś właściciele poszczególnych lokali, ale wspólnota, przy czym z wniosku nie wynika, aby nabycie nastąpić miało na rzecz poszczególnych właścicieli. Sąd Okręgowy zwrócił też uwagę, że oceny tej nie zmienia wejście w życie art. 331 k.c., wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "u.w.l.") ma co prawda zdolność do czynności prawnych, ale nie ma zdolności prawnej, nie może więc na swoją rzecz nabywać praw, a to uniemożliwia udzielenie przybicia.

Postanowienie powyższe zaskarżył kasacją wierzyciel, zarzucając naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 6, art. 21 § 1 w związku z art. 2 i art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. przez błędne przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa nie może nabyć własności nieruchomości, a także naruszenie prawa procesowego, tj. art. 984 § 1, art. 991 i 328 § 2 w związku z art. 397 § 2 k.p.c. Wnosił o zmianę zaskarżonego postanowienia i udzielenie przybicia, ewentualnie o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.


Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej budził wątpliwości na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przedstawienie poglądów doktryny w tej kwestii przekracza ramy uzasadnienia, wystarczy zatem wskazać, że według jednego poglądu wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali. Według innego poglądu wspólnota nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu Najwyższego, należy podzielić pogląd pierwszy, z art. 6 zdanie drugie u.w.l. wynika bowiem jasno, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Wbrew zatem stanowisku Sądu Okręgowego, wspólnota mieszkaniowa ma nie tylko zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co trafnie zarzuca skarżący. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika z art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l., a o tym, że wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali, świadczy art. 17 u.w.l., zgodnie z którym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a więc całym majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. To rozróżnienie wskazuje, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali, będących jej członkami.

Pogląd ten wspiera nowelizacja kodeksu cywilnego dokonana ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408), która weszła w życie w dniu 25 września 2003 r. W czasie rozpoznawania apelacji obowiązywał już art. 331 k.c., którego zresztą skarżący w podstawie kasacyjnej nie przytoczył. Zgodnie z brzmieniem § 1 tego przepisu, do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.

Dotyczy to właśnie wspólnoty mieszkaniowej, której ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 6 u.w.l.), a także np. głównego oddziału zakładu ubezpieczeń (art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej , Dz. U. Nr 124, poz. 1151), spółki osobowej czy spółki kapitałowej w organizacji (art. 8 i 11 k.s.h.). Skoro zatem nie budzi wątpliwości, że osoby prawne mogą nabywać prawa, a na podstawie art. 331 k.c. przepisy dotyczące osób prawnych stosuje się odpowiednio do tzw. ułomnych osób prawnych wyposażonych w zdolność prawną, to również te osoby, czyli jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, mogą nabywać majątek.

Wadliwy pogląd obu sądów w kwestii braku istnienia po stronie wspólnoty mieszkaniowej zdolności sądowej spowodował konieczność uchylenia obu wydanych w sprawie orzeczeń i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. (...)
Wobec powyższego Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39313 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.)."

[oshin22]

owner_wm napisał:


> > i sie zaspokoiła....
>
>
> Jest przypadek z Lublina: (..)

Ah no faktycznie słynna >sprawa lubelska< Dzieki.
Tyle to trwało, że zapomniałem....
Ale to faktycznie pojedynczy przypadek. Choć całkiem dobry.

Pozdrawiam,
M.

ostrzegam przed niekompetentnym zarządcą

[wspolnota.jaracza]

xxxll udziela porad sprzecznych z przespisami

[owner_wm]

xxxll napisał:

> owner_wm napisał:
>
> > Ugoda zawarta przed sądem przedawnia się po 10 latach (art. 125
> > par. 1 kodeksu cywilnego). Dlatego warto zawierać ugodę przed
> > sadem.
> > "Jeżeli" sprawa jest dobrze udokumentowana, to wygrana wspólnoty
> > w sprawie o zapłatę jest pewna.


> ta porada jest dla naiwnych

To daj lepszą, nie krępuj się :)

[xxxll]

owner_wm napisał:

> To daj lepszą, nie krępuj się :)

Od dawania .... zmam kogoś innego ;)))