akt notarialny - wspolnota

[adam_pawel]

Witajcie
zagladam na Wasze forum i troszke sie dziwię. Boicie się upadłosci
spółdzielni a przecież od dawna jesteście Wspólnotą. (z tego co sie domyślam,
przynajmniej jedna osoba z Was ma akt notarialny).
Upadłość SBM w przypadku Wspólnoty całkowicie nie interesuje właścicieli
którzy maja akty notarialne.
Rozumiem, że wszyscy wpłacacie miesięczne zaliczki tzw. "czynsze" na konto
którego właścicielem jest SBM. Po co????? Precież od dawna jesteście
Wspólnotą, możecie założyć swoje własne konto, na które będziecie wpłacać
pieniądze na utrzymanie budynku. Możecie sami zawrzeć umowy z SPECem,
STOENem, MPWIK itd - nie potrzebujecie do tego pośrednictwa SBM.
Do kasy na waszym koncie nie będzie miał dostepu komornik czy ktokolwiek
inny. Zrozumcie, że fakt, że są jeszcze nie sprzedane lokale w Waszym budynku
nie oznacza, że nie ma Wspólnoty. Wspólnota powstaje juz w momencie gdy
chociaż jeden lokal zmieni właściciela - czyli zostanie wyodrębniowa własność
aktem notarilanym. Przykład - Budynek ma 1000 m2 powierzchni mieszkalnej i
jest własnością SBM. Któregoś pięknego dnia, KOwalski i iksiński podpisuja
akty notarialne na swoje mieszkania( o powierzchniach, np. 45 m2 i 60 m2) W
tym momencie jest już wsolnota - bo jest 3 właścicieli: SBM, Iksiński,
Kowalski. SBM ma udział wynoszący 0,0895, Iksiński 0,045 a KOwalski 0,060.
POnieważ jest to mała wsolnota (poniżej 7 właścieli) obowiązuje głosowanie na
zasadzie jeden właściciel jeden głos, a nie udziałami. Iksiński i KOwalski
zwołują zebranie już w godzine po podpisaniu aktów notarialnych i mogą
zadecydować o wszystkim -sami ustalić wysokość czynszu, podjąć decyzję o
podpisaniu umowy ze STOEN'em , SPECEM itd. wybrać bank i załozyć w nim konto
itd. SBM nie będzie miała nic do powiedzenie bowiem ma tylko jeden głos, i
może byc przegłosowana przez Iksińskiego i Kowalksiego.

[smootek]

...
Iksiński i KOwalski zwołują zebranie już w godzine po podpisaniu aktów
notarialnych i mogą zadecydować o wszystkim -sami ustalić wysokość czynszu,
podjąć decyzję o podpisaniu umowy ze STOEN'em , SPECEM itd. wybrać bank i
załozyć w nim konto itd. SBM nie będzie miała nic do powiedzenie bowiem ma
tylko jeden głos, i może byc przegłosowana przez Iksińskiego i Kowalksiego.
...
NIE MAMY WSPÓLNOTY - ciągle zarządza nami SBM, stąd obawy - bo konto jedno.
A procesy przeciw SBM wytoczyła wspólnota ze Stryjeńskich (pewnie coś wiesz),
Omulewska też się domaga naprawy usterek - a przecież my nie mamy nic wspólnego
z jakością wykonania, u nas jest gorzej

Otóż władze SBM - powołując się na normy prawne dotyczące wspólnot/prawo
spółdzielcze - twierdzą, że nie można założyć wspólnoty przed przewłaszczeniem
wszystkich lokali. Sprzedać ich nie można - bo Banki blokują sprzedaż i
ustalają cenę zawyżoną, ciągle stoją też wolne mieszkania.
To są odpowiedzi dotyczące możliwośći zakładania wspólnoty. Zanim wszyscy się
nie przewłaszczą - nie można. Rozumiem z tego, co piszesz - że SBM weszłaby do
takiej wspólnoty proporcjonalnie do wielkości swego lokalu, tych niesprzedanych
i tych nie przewłaszczonych?! Bo ok. 30 osób nie zrobiło dopłat po 700, nie
mają aktów.

Zakładanie wspólnoty jest też trudne - w stosunku do wielu osób mieszkania
zostały im przekazane bez płacenia - w ramacch dziwnych rozliczeń. Reszta
sfinansowała te mieszkania. Ciekawe, czy na Stryjeńskich było podobnie?

Jeśli możesz podać jakieś źródła, które mówią o zasadach zakładania wspólnoty -
podaje je tu. I jeśli możesz - napisz jak wygląda sprawa Wspólnoty na
Stryjeńskich.

A na Walnym z 200 osób było niecałe 40
Wiele osób nie rozumie/nie chce/boi się/ zająć się sprawami tego miejsca.
Pewnie kilka myśli - im gorzej - tym lepiej.
Smootne to wielce i tyle.

[adam_pawel]

WItajcie
a ja wam powtarzam, że macie wspolnote tylko nie chcecie w to uwierzyć.
Teraz Pytania:
Smootek - czy masz akt notarialny?
Czy znasz kogoś w bloku ( z zaprzyjażnionych sąsiadów) kto ma akt notarialny?
Jeśli choc na jedno pytanie odpowiedz brzmi tak, to znaczy ze jesteście
wspolnotą a SBM robi sobie z Was jaja.
Nikt Was nie zmusza aby wpłacać w takim wypadku pieniądze na konto SBM. Możecie
sami zawrzeć umowy z firmami i olać konta SBM.
Powtórze jeszcze raz - Wspólnoty sie nie zakłada zakłada - Wspólnota powstaje z
mocy prawa w momencie gdy ktos podpisuje akt notarialny. Jest to wszystko
zapisane w ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994.
isip.sejm.gov.pl/servlet/Search?todo=open&id=WDU19940850388
A teraz apropo procesów - Wspólnota na Stryjeńskich nie wytaczała, żadnego
procesu. Skąd wiem? Bo zeby wytoczyć proces, trzeba podjąć uchwałę na zebraniu
walnym Wspólnoty . A takiej uchwały nie było przez okres ostatnich 4 lat.
Jest mi wiadomo o jednym powództwie przeciwko SBM ZM - ale jest to powództwo
prywatne, założone w 2000 roku i nie dotyczy naprawy usterek.
Adam

[smootek]

Akty ma oprócz mnie pewnie jeszcze ponad 170 osób - reszta nie
przewłaszona/niesprzedana. Czy to oznacza, że z mocy prawa wszyscy właściciele
tworzą wspólnotę. Pewnie wiele osób jest nieświadomych tego. Idąc dalej tropem
myślenia, o jakim piszesz - czy może być wiele wspólnot - to zależy od zebrania
się grup lokatorów - czy jest jedna?
Czy możliwe jest podpisanie umowy z dostawcami mediów/MPO itd. przez wspólnotę
2-3 mieszkaniową? Przecież są jakieś koszty wspólne przy zarządzaniu całą
nieruchomością... windy, zieleń, sprzątanie?

[mickow5]

Jest dokładnie tak jak pisze kolega adam_pawel. Wspólnota powstaje z mocy prawa
w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego. Na osiedlu może być 1 lub
wiele wspólnot (np. klatki schodowe). Konia z rzędem temu co będzie chciał (i
miał czas) się tym zająć. Oczywiście są to nasze ciężko zarobione pieniądze
które na spoko można zaoszczędzić lub przeznaczyć je na upiększenie naszego
osiedla (lub klatki schodowej). Upadłość to wg. mnie zasłona dymna. Temat
zastępczy, straszak na tych co nie dopłacili. Smootek, czy wierzysz że
prezesunio łatwo zrezygnuje z takiej posadki? Gdzie mu w tych czasach zapłacą
tyle kasy za nic nie robienie? Pożyjemy zobaczymy, ale temat wspólnoty moim
zdaniem należy pociągnąć, bo czynsze mamy jak na żoliborzu albo wilanowie
jakimś.

Pozdrawiam

[smootek]

Widzisz - jeśli jest jak piszesz i pisał A_P - to ktoś nas w błogiej
nieświadomości trzyma półtoraroku...
Pytanie o datę upadłości w spółdzielni: do 30 dni z uchwały dochodzi jeszcze 14
dni, itd. ... - ale z drugiej strony -> nikt nie wierzy, myśli, że straszak -
ale moim zdaniem to jednak nastąpi - pytanie tylko kiedy?

Ważniejsze - jeśli możemy zakładać tę wspólnotę - to może warto to zrobić?
Wszyscy narzekają na czynsze - może jeśli jest rozwiązanie, o jakim nikt nie
przypuszczał, że jest - to warto spróbować? Choć z wiarą i w tej sprawie u mnie
słabo

Czynsze nawet wyższe niż na Żoliborzu

[adam_pawel]

Witaj.
nie zgadzam sie z jednym Twoim stwierdzeniem. NA osiedlu na którym jest kilka
budynków może być wiele wspólnot - np. każdy blok to wspólnota.
W Waszym przypadku - jest tylko jedna wspolnota - ponieważ był wybudowany tylko
jeden budynek, było wydane jedno pozwolenie na budowę itd.
Teoretycznie mozna dokonać podziału waszej nieruchomości na wiele wspólnot -
ale jest to czynność praktycznie nie wykonalna. Wiąże się z podjęciem uchweały
na zebraniu wspólnoty i zmianami we wszystkich aktach notarialnych.
Za akty zapłacicliście kupe kasy - więc policzcie ile znowu by to kosztowało.

POnieważ u Was tak jak i u nas tylko 10% ludzi pojawia sie na zebraniach a z
tych 10% tylko 2-3 osoby zadały sobie trud przeczytania i zrozumienia Ustawy o
własności lokali dlatego też SBM pozwala sobie na robienie Was w trąbę bo wie,
że nie znacie swoich praw. Dlatego też wciskaja Wam info o braku wspolnoty, o
tym ze musicie czekac az do sprzedazy ostatniego mieszkania itd.

A co do czynszy - powiem Wam, że w chwili obecnej poszczegolne stawki oplat w
Wrszawie są mniej więcej na takim poziomie :
wywóz smieci - pojemniki 700 litrów - tzw. bobry - od 17 do 22 pln +vat.
ochrona - jakieś 8-10 pln za godzinę jednego ochroniarza.
System monitoringu kamer video z nagrywaniem na kasety - u nas to było
instalacja (4 kamer) 1600 pln, + 650 miesięcznie za dzierżawę+ 2000 za monitor
i magnetowid klatkowy.
Woda - zimna ok, 2.3pln za m3, scieki 2.8 za m3 (są to stawki stałe dla całej
Warszawy), ogrzanie wody zimnej - to juz indywidualnie dla każdego bloku.
ogrzewanie tak samo.
W naszym przypadku - miesięczna zaliczka wynosi 6,5 pln na m2 mieszkania.
nasz roczny plan gospodarczy to ok 850 000 pln z czego media okolo 450000.
co roku jest okolo 50000 zwrotów z wody i ogrzewania i okolo 100000 nadwyzki z
oplat innych, typu smieci, domofony, ochrona, administracja itd. Wg. mnie dało
by sie obniżyc zaliczkę o jakieś 70 gr/m2.

Adam

[mickow5]

Nie do końca się zgadzam. Faktycznie mając na uwadze akty notarialne masz dużo
racji, ale sam proces rejestracji wspólnoty (REGON, NIP, konto bankowe) jest
prosty i o ile mi wiadomo(a juz rejestrowałem wspólnotę) nikt nie pyta o
pozwolenie na budowę. Konieczny jest numer posesji i lokalu pod którym będzie
zarejestrowana.
W naszym przypadku należało by zacząć od wypisywania się ze Spółdzielni. Wabik
na który przynajmniej mnie złapano to perspektywa zwrotu nadpłat w przypadku
wygrania sprawy z nieuczciwymi wykonawcami. Dziś chyba wszyscy zdają sobie
sprawę, że opowieści zarządu to bajki. W tej sytuacji nic już przynajmniej mnie
tam nie trzyma.
Jeżeli chodzi o czynsze to widzieliśmy już na tym forum ile mogą kosztować
artykuły biurowe, znaczki, ryczałty na przejazdy służbowe itp. Reasumując ten
wątek - straszna drożyzna w tej Polsce.

Pozdrawiam

[kondra18]

Przyznam szczerze, ze nie do konca sie orientuje, ale wydaje mi sie, ze jezeli
Spoldzielnia upadnie i zostanie wykreslona z Rejestru Spoldzielni, to chyba nie
ma potrzeby wypisawania sie z niej (trudno sie wypisac z czegos, co praktycznie
nie istnieje). Wiec zakladanie Wspolnoty stoi przed nami otworem.

[smootek]

Dużo pracy. Na razie fajnie, że ktoś tu zagląda i piszecie. Przez dłuuuugi czas
nic się nie działo. Może teraz będzie inaczej?

I co ważne - są osoby, które już zakładały wspólnotę

[adam_pawel]

Jeszcze raz Wam powiem - Wspolnoty sie nie zaklada. Wspolnota powstaje sama. i
nikt jej nie musi zakladac. Sprawdzcie jeszcze jedno -czy SBM reguluje oplaty -
woda, energia, itd. Bo moze się okazac, ze wplacacie na konto SBM a ona
pieniądze przekazuje na inne cele spoldzielniane.
Do daty "przewidywanego upadku macie jeszcze sporo czasu - wystarczy ze jedna
osoba z Was napisze pismo do zarządu, w ktorym domaga się zwolania zebrania
Wspolnoty zbierze podpisy od (chyba) 10% udziałowców we wspolnocie - (pewnie ze
20 osob). Zarzad SBM ma obowiązek zwołać zebranie w terminie 14 dni. NA
zebraniu w uchwale podejmujecie decyzje o nowym koncie bankowym, o odwolaniu
zarzadu SBM z zarzadu Wspolnoty, ustalacie nowy czynsz (oczywiscie po
przeanalizowaniu stawek rynkowych za usługi z których korzysta wspolnota.)
ijeśteście wolni - nie musicie partycypować w wydatkach SBM, nie interesuje Was
jej upadek. nie musicie również "wypisywać" się ze spółdzielni. Przecież można
mieć mieszkanie we wspolnocie i nadal byc czlonkiem Spoldzielni np. po to aby
budować kolejne mieszkanie. Jeśli się wypiszecie tracicie opłatę członkowską ,
dostajecie jedynie udział. no i na pewno tracicie wszelkie prawa roszczeniowe
wobec spoldzielni. A tak przy okazji ile u Was wynosiła opłata członkowska i
wysokość udziału????
Adam

[smootek]

To nie były duże kwoty: chyba opłata członkowska 50 pln, udział chyba 500. Ale
nie mam przed sobą umowy.

[pieskuba]

Odwrotnie, o ile się nie mylę. W każdym razie to, co można odzyskać to 50 PLN,
a to, co się zapłaciło raz na zawsze to 500...

pieskuba

[smootek]

W każdym razie Twórcy tych ustaleń nie chcieli narażać się na ewentualne
straty, jakby im nie wyszło... wiadomo co.

Maniana :)

[jeruba]

kto bedzie ursusem i pociagnie ten woz z gnojowka
fajnie chcemy ale ruszyć sie nam nie chce
naprawde jestesmy ciekawe studium przypadku
smootek ja ci radze zrob badania kliniczne, bedzie pozytek

pzdry,
j.j.

[smootek]

Ja tam chyba po raz kolejny udam się na emigrację wewnętrzną poszukać spokoju
ducha, bo znowu jakieś czarne chmury zawisły nad tym miejscem. I to właśnie
wtedy, gdy już zaczynałem wierzyć, że można spokojnie tu sobie mieszkać...

Bo chyba jednak SBM rules...

[smootek]

huby.seo.pl/04_mieszkania/04_artykuly_mieszkania/200205_odwolanie_zarzadu.htm

Ostatnie dwa akapity tekstu nie dają złudzeń:

Jeden na stu

Jeszcze bardziej skomplikowane są zasady gospodarowania w spółdzielczości
mieszkaniowej. Przykładem może być art. 26 ustawy z 15 grudnia 2000 r. (Dz. U.
z 2001 r. nr 4, poz. 27). Przewiduje on, że nawet przy wyodrębnieniu na
własność wszystkich lokali nic się nie dzieje, jeżeli pozostał w spółdzielni
choćby jeden członek na 100 mieszkań i on ma lokal na własność. Dopiero gdy
przestanie on być członkiem spółdzielni, powstaje wspólnota mieszkaniowa, w
dodatku o okrojonych kompetencjach (np. o wpływach na uzupełnienie funduszu
remontowego decyduje rada nadzorcza spółdzielni). Dzieje się to w warunkach,
kiedy zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni
wykonuje spółdzielnia jako zarząd powierzony (art. 27 ust. 2 ust. o sp.
mieszk.).

Przeciętny spółdzielca nie ma szans na pełne zrozumienie tych przepisów.
Podejmując decyzję o ustanowienie odrębnej własności, musi jednak liczyć się z
przekazaniem swoich właścicielskich praw rozwiązaniom statutowym tej
spółdzielni, z którą już nic go organizacyjnie nie łączy. Art. 27 ustawy o sp.
mieszk. jest szczególnie skomplikowany - z jednej strony wspomina o uwl, a gdy
członek staje się właścicielem, znajduje się w prawniczej pułapce zarządu
nieruchomościami wspólnymi powierzonego spółdzielni.

(Wiktor E. Łyszczak - Rzeczpospolita z 13.05.02 Nr 110)

[kondra18]

Czyzby ta cisza na forum oznaczala, ze wszystko skonczy sie dobrze? Czy raczej
mamy juz wszystkiego dosc?

[smootek]

Chyba mamy dość. Tu niewiele rzeczy kończyło się dobrze. Jedyne co się
skończyło to nasze pieniądze.

[abc121]

Przedstawione zapisy dotyczą zdarzeń, które miały miejsce po dniu wejscia w
życie zapisów znowelizowanej ustawy o sp.mieszk. tj jak się nie mylę od
stycznia 2003r. W naszej spółdzielni pierwsze przewłaszczenia miały miejsce
jeszcze w 2002r. czyli pod rządami starej ustawy, w której jak pisał Adam_Paweł
wspólnota powstawała w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu.
Pozdrawiam

Jeśli tak...

[smootek]

... to warto zająć się tworzeniem tej wspólnoty, zanim ktoś podejmie decyzje o
upadku lub zajmie konto, na które trafiają nasze wpłaty za czynsz...

[smootek]

...czyli jeśli wspólnota powstaje po przewłaszczeniu ostatniego lokalu - to
neszcze długo poczekamy.

[mooj]

zajrzyj do sobotniej rzepy (wspólnota powstaje po "pzrewłaszczeniu" ostatniego
lokalu)

[smootek]

A możesz wrzucić jakieś szczegóły? Jestem na etapie docierania do tekstu
źródłowego - ale sukces nie jest pewny

[mooj]

autorka Renata Krupa-Dąbrowska powołuje się na art 26 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych i pisze:
Ze spółdzielni jako zarządcy można zrezygnować, ale dopiero gdy w danym budynku
nie ma już ani jednego lokalu spółdzielni oraz żaden z właścicieli nie jest tez
członkiem spółdzielni.
nie mnie oceniac czy to prawda ale tako rzecze tekst:
www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_040904/prawo/prawo_a_17.html?k=on;t=2004083120040906

[smootek]

Dzięki!

"Opłaca się być członkiem spółdzielni" - za Rzepą z linku powyżej

Właściciele mieszkań w spółdzielczych blokach, jeżeli nie są członkami
spółdzielni, nie mają żadnego wpływu na zarząd swoją nieruchomością. Opłaca się
więc być spółdzielcą.

>>> W przypadku historii naszej Spółdzielni ta teza boleśnie dyskusyjna

Osoby, które kupiły mieszkania na własność od spółdzielni mieszkaniowej, nie
mogą decydować, kto będzie zarządzał ich własnością. Podobnie jest w wypadku
spółdzielców, którzy przekształcili lub chcą przekształcić we własność
spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. W wypadku jednych i
drugich zarządcą nieruchomości będzie spółdzielnia mieszkaniowa. Tak mówi
ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

>>> Można jeszcze wpływać na skład Władz, a jeszcze fajnie byłoby, gdyby można
było wpływać na jakość działań.

Często osoby, które stały się właścicielami, są tym zwyczajnie zaskoczone.
Wydaje im się, że jeśli mają akt własności w ręku, to bez przeszkód mogą
decydować o losach swojej nieruchomości. Tak jednak nie jest.

>>> Ja jestem zaskoczony tym, że jest tak niewesoło - choć wiele osób
oczekiwało, że wreszcie będzie spokój.Ciągle nie wiadomo, czy upadniemy - czy
nie i kiedy to się stanie. I taki stan zawieszenia nie jest dobry.

Ze spółdzielni jako zarządcy można zrezygnować, ale dopiero gdy w danym budynku
nie ma już ani jednego lokalu spółdzielni oraz żaden z właścicieli nie jest też
członkiem spółdzielni (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Dopiero
wtedy właściciele mają prawo wybrać spośród siebie zarząd lub też powierzyć go
wybranej przez siebie osobie.

>>> i tu mamy ciekawy przypadek - bo SBM ma i będzie miała lokal (biuro) i może
się zdarzyć, że nie wszyscy właściciele będą chcieli zrezygnować z
członkowstwa... co wtedy? Czy ktoś mógłby o tym coś napisać?

Z tych powodów nie opłaca się rezygnować z członkostwa w spółdzielni.
Przynajmniej dopóty, dopóki spółdzielnia jest właścicielem części mieszkań w
budynku.

>>> Chciałbym zobaczyć jeszcze inne powody - bo te wydają się jakoś mało
namacalne.

Właściciel, który jest członkiem, ma wpływ na zarządzanie nieruchomością jako
spółdzielca. Może brać m.in. udział w walnym zgromadzeniu spółdzielni lub
zebraniu przedstawicieli.

Członkostwo ma też wymiar materialny. Wiele spółdzielni posiada nie tylko
mieszkania, ale i lokale użytkowe. Opłaty za te ostatnie zmniejszają opłaty za
mieszkanie. Czasami nawet o połowę.

>>> Posiadanie przez nas tych lokali raczej powodem do obaw - niż dumy... w
powstały za nasze pieniądze a w końcu pewnie syndyk sprzeda je a Spółdzielnia
niczego mieć z tego nie będzie. Bardzo ciekawe przedstwienie nas czeka - KTO je
kupi i za ile?

Z dobrodziejstwa tego nie mogą korzystać osoby, które nie są członkami
spółdzielni. Właściciel więc, który zrezygnuje z członkostwa, może się
spodziewać wyższych opłat za mieszkanie.

>>> Cóż - można by gorzko żartować - że i tak mamy najwyższe w okolicy...
czy coś jeszcze może nam się stać? Oby nie.

[abc121]

Zgodnie z odpowiednimi ustawami i naszymi aktami notarialnymi spółdzielni
powierzony został tzw zarząd zwyczajny nieruchomością. Dotyczy on najprościej
mówiąc administrowania nieruchomością. Poważniejsze decyzje związane z
nieruchomością -m.in. decyzja o wybudowaniu dodatkowych balkonów- winny być
konsultowane z właścicielami lokali ponieważ dotyczą części wspólnych, których
jesteśmy współwłaścicielami.
Niezgodziłbym się również ze stwierdzeniem, że wspólnota powstaje w momencie
przewłaszczenia ostatniego lokalu.Zgodnie z ust. o własności lokaliwspólnota
powstaje w momencie przewłaszczenia pierwszego lokalu. Co prawda do tej ustawy
należy dołączyć jeszcze ust. o spółdzieln.mieszk. ale jak pisałem w innym wątku
przewłaszczenia w naszej spółdzielni rozpoczęły się zanim obowiązywała obecna
ust o spółdz. mieszk. - zgodnie z poprzednią nie było żadnych ograniczeń w
tworzenu wspólnot i spółdzielnia mając lokale mogła być członkiem wspólnoty-
tak więc w listopadzie 2002r. kiedy przewłaszczono pierwsze lokale z mocy
ustawy o własności lokali powstała wspólnota.
Jeżeli chcecie powiększyć swoją wiedzę na ten temat poszukajcie w sieci stron
różnych stowarzyszeń i zrzeszeń wspólnot mieszkaniowych.
Pozdrawiam

[smootek]

> tak więc w listopadzie 2002r. kiedy przewłaszczono pierwsze lokale z mocy
> ustawy o własności lokali powstała wspólnota...

Jeśli tak jest jak piszesz - to bardzo nie-fair było i jest trzymanie się
wersji, że ten dziwny po-Twór (dziwny przez garb historii) jest w ogóle
potrzebny. I chyba czułbym się mocno oszukany, jeśli okazałoby się, że od dawna
mogliśmy jako właściciele NIE MIEĆ nic wspólnego z zobowiązaniami SBM, a
jedynie płacić za sprawy związane z bieżącym funkcjonowaniem tego miejsca!

Od dawna GŁÓWNYM argumentem przeciw innemu niż obecny systemowi zarządzania
nieruchomością była niemożność przewłaszczenia niesprzedawalnych - bo z
zabezpieczeniem bankowym - lokali użytkwoych (bo działa art. 26 Usatwy o
Spółdzielniach - o tym w tym wątku sporo jest).

Gdyby ten argument upadł - to droga wolna do wynajęcia profesjonalnego
administratora, który byłby wolny od obciążeń wszelakich, i który może mógłby
zająć się sprawami, które obecnie są nierozwiązywalne i o których wygodniej
milczeć niż się nimi zajmować.

[abc121]

W listopadzie 2002 roku nie było zapisu zgodnego z obecnym art. 26 ustawy o
spółdz. mieszk. więc nie było żadnych ograniczeń i nie było znaczenia czy
lokale należące do spółdzielni są lub nie obciążone jakimikolwiek zastawami i
hipotekami (był to problem spółdzielni nie wspólnoty).
Ani zarząd spóldzielni ani Rada Nadzorcza nie mówiąc o prawniku obsługującym
naszą spółdzielnie (pracując również w związku reiwzyjnym spóldzielni
mieszkaniowych doskonale zna i orientuje się w prawie spółdzielczym)nie
przyznają się "bez bicia" do tego, że już dawno nie są nam potrzebni (jako
spółdzielnia)i że zgodnie z prawem jesteśmy wspólnotą.

[smootek]

Drogi abc121!
Sądząc po Twych postach - jesteś biegły w prawie. Może zaproponujesz jakiś plan
działań formalnych, które pozwolą nam na przecięcie związków z SBM i szukanie
firmy, która będzie tą wspólnotą administrować?

Do tej pory byłem przekonany, że NIE MOŻEMY zrezygnować z dotychczasowego
sposobu administrowania. Jeśli to była BAJKA - to czuję się mocno rozczarowany,
żeby nie powiedzieć OSZUKANY. I pewnie można obliczyć, ile kosztowałoby
funkcjonowanie wspólnoty w porównaniu z funkcjonowaniem SBM. Wątpie, by koszty
wspólnoty były wyższe.

Chyba powinniśmy doprowadzić do stanu, gdy osobom, które są przewłaszczone nie
grożą żadne dalsze kłopoty związane z roszczeniami Banków i historią - jak np.
zajmowanie konta SBM przez komornika, by spłacać wierzycieli SBM...

Naszym celem powinno być doprowadzenie do administrowania obiektem na wyższym
niż dotąd poziomie (warto określić minimalne wymagania dotyczące np. czasu
usuwania usterek)i starania zmierzające do rozsądnego gospodarowani kosztami.

Mam kilka pytań - pewnie naiwnych - co nie znaczy, że mało ważnych:

1. Jeśli rzeczywiście może (mogła od dawna) powstać wspólnota - to SBM będzie
partycypować podczas zebrań zgodnie z posiadaniem nieprzewłaszczonej
powierzchni?

2. Czy Wspólnota może podjąć decyzję o otwarciu przetargu czy innym sposobie
wybrania innego podmiotu do administrowania nami, określić warunki i
zaakceptować firmę z zewnątrz?

3. Jakie kroki powinny być podjęte, by zebranie Wspólnoty mogło się odbyć - kto
powinien je zwołać, itd. - i jak to się ma do członkowstwa w SBM? Czy po prostu
grupa właścicieli powiadamia resztę - w oparciu o jakie normy prawne działa?
Czy jest szansa, by ktoś ze znających się na prawie zajął się przygotowaniem
formalnym takiego przedsięwzięcia? Zagrożenia związane z roszczeniami są
realne - i w pewnym momencie zostaniemy postawieni przed faktem dokonanym
(Syndyk, itd.) Kiedyś i tak trzeba będzie szukać sposobów na przeorganizowanie
administrowania. Po porostu nie stać nas na finansowanie tylu etatów - przy
takiej ściągalności czynszu. Pewnie działania administartora z zewnątrz byłoby
tańsze - choć nie działałby tylko na naszą wyłączność.

Jeśli np. wspólnoty ZZ będą zadowolone ze swego administratora - to jesteśmy
tak blisko, że możemy równie dobrze wykupić usługi w MA - wszystko to kwestia
umów. Jeśli oni są dobrze zarządzani i mają firmę działającą TU, negocjującą
warunki z dostawcami też tu, itd. - to może u nich kupić te usługi i tyle?
Chciałbym być profesjonalnie obłsugiwany - a nie biegać i się prosić (co
więcej - często bez skutecznie) - mimo, że nasz czynsz jest wyższy...

4. Jak ma się administrowanie nieruchomością przez Wspólnotę/firmę przez nią
wybraną/do scenariusza z wejśiem Syndyka? Rozumiem, że Syndyk zarządza upadłym
majątkiem SBM i jeśli SBM nie administruje, nasze pieniadze płyną do konto
wspólnoty - to nic nam nie grozi?

5. Czy ktoś może napisać jak to się robi gdzie indziej? Jak czytam, że na ZZ
mają dostęp on-line do raportów miesięcznych, że mogą sobie sprawdzać stan
zadłużenia, i mieć rzeczywsity wgląd w zarządzanie ich pieniędzmi - to nie
posądzając nikogo o złą wolę - mogę tylko powiedzieć, że u nas się to nie udało
od kilku lat już. Czemu nie mamy postarać się, by tak sie nie stało?

Wszystko to ma sens - jeśli JESTEŚMY wspólnotą. Jeśli - tak - to na pewno
najbardziej niefrasobliwą i trwającą w błogiej nieświadomości

A więc - uczeni w prawie - piszcie...

[mooj]

wiesz...może zapytaj potencjalnego zarządce (jelsi macie jakiegos na oku -jelsi
nie macie -miejcie) o poradę
motywacje będzie miał - ni ema wspólnoty -nie ma zlecenia
jest wspólnota (i tu pytanie o umowę to warunkującą) może być (jest?) praca

wydaje się że to jest jakiś sposób
pozdrawiam

[smootek]

A co myślą o całej sprawie inni?

[abc121]

Co do groxby dalszych kłopotów, to zgodnie z obowiązujacym prawem wierzyciele
spółdzielni mogą próbować wyciągnąć od właścicieli lokali pieniądze przez 10
lat od momentu (i tu niepamiętam dokładnie) końca inwestycji i końcowego
rozliczenia jej kosztów lub od podpisania aktów (raczej to pierwsze) ale prawo
takie mają bez względu na to czy nieruchomością zarządza spółdzielnia czy
wspólnota. Procedura taka jest jednak dosyć długa i żmudna i musi się zakończyć
prawomocnym wyrokiem sądu.
Ad1. Niekoniecznie. Zależy to od decyzji wspólnoty dotyczącej sposobu
głosowania i ilości głosów w głosowaniu. Można głosować przy pomocy posiadanych
udziałów lub przyjmują uproszczony sposób polegający na tym, że każdy
właściciel posiada 1 (jeden) głos bez względu na ilość posiadanych udziałów.
Ad2. Tak, to od wspólnoty zależy kogo wybierze do administrowania
nieruchomością.
Ad3. Dokładne informacje na te pytanie mogłoby udzielić któreś z zrzeszeń
wspólnot mieszkaniowych, o którym pisałem wcześniej (niestety nie mam pod ręką
adresu żadnego z nich). Jeśli chodzi o przeorganizowanie administrowania to
powinniśmy zwołać Walne i domagać się od Rady Nadzorczej wprowadzenia zmian
organizacyjnych w spółdzielni i wprowadzeniu oszczędności, a po jakimś czasie
(np 3 m-ce) dokonać rozliczenia skuteczności tych działań.
Ad4. W gruncie rzeczy masz rację, z tym że syndyk może chcieć wyciągnąć od
właścicieli lokali pieniądze na długi spółdzielni zwiazane z inwestycją.

Chciałbym zwrócić ci uwagę, że od pewnego momentu forumowicze mający bliski
kontakt i związki z zarządem i spółdzielnią przestali w tym wątku i mu
pokrewnych brać udział. Chyba to o czymś świadczy - najpewniej temat jest
niewygodny i należy go jak najszybciej ich zdaniem zakończyć lub przynajmniej
wyciszyć.
Narazie

[smootek]

> Chciałbym zwrócić ci uwagę, że od pewnego momentu forumowicze mający bliski
> kontakt i związki z zarządem i spółdzielnią przestali w tym wątku i mu
> pokrewnych brać udział. Chyba to o czymś świadczy - najpewniej temat jest
> niewygodny i należy go jak najszybciej ich zdaniem zakończyć lub przynajmniej
> wyciszyć.
> Narazie

Zauważyłem. Nie mam żadnych bliskich zwiazków z Zarządem. Bradzo mocno chciałem
kiedyś wierzyć, że się uda wszystko doproawadzić do stanu normalnego. I jeszcze
mocniej wierzyłem, że nie było podstaw do powołania Wspólnoty przed
przewłaszczeniem ostatniego lokalu. JEŚLI to nie była prawda - to czuję się
kolejny raz oszukany...
Mogliśmy od momentu, gdy większość osób miała akty zebrać się i poszukać
Zarządcy, założyć konta wspólnoty, podpisać umowy jako wspólnota i zapomnieć o
SBM i całym jej smutnym spadku...

[abc121]

ciekawe linki o wspólnotach:
forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=523 - strona forum o wspólnotach
www.miwspolnota.waw.pl/ - strona czasopisma Mieszkanie i Wspólnota oraz
Stowarzyszenia Wspólnota Mieszkaniowa
Narazie

[abc121]

Znalazłem jeszcze jeden link chyba najciekawszy
www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/Wspolnota/tytulowa.html
www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/Wspolnota/spis_tresci.html

[smootek]

Fajnie - tylko co dalej możemy/powinniśmy zrobić? I czy ktoś jeszcze ma ochotę
na działanie - czy czekamy na sundyka? Co jest lepsze?