Zarząd PGM Wspólnotami

[Gość: ludmiła]

Proszę napiszcie jak wygląda i ile kosztuje Waszych Wspólnotach zarządzanie !

[wampir-wampir]

500 złotych w dużej kamienicy w centrum miasta, ale to jest negocjiowane indywidualnie z każdą wspólnotą. Wygląda tragicznie, tzn. ogranicza się do księgowości, wystawiania rachunków i jest to zarządzanie, a nie zarząd. Ten wspólnota i tak musi wyłonić spośród właścicieli mieszkań i to te osoby - tu akurat trafili się operatywni panowie - faktycznie dbają o kamienicę i użerają się z PGM-em o konieczne naprawy, które bez szemrania powinien wykonywać. Z tego co wiem, umowa z tymi partaczami zostanie rozwiązana w końcu roku. Jeśli nie chcecie sami zajmować się kamienicą, to może pomyślcie raczej o Zrzeszeniu Właścicieli Nieruchomości Prywatnych ze Śnigurskiego. Oni też świadczą takie usługi i wywiązują się z tego o wiele lepiej niż PGM. Możecie też poszukać zarządców w biurach nieruchomości.

[Gość: ludmiła]

Ile to wypada przeliczeniowo za metr kwadratowy. Czy właścicielem we wspólnocie jest też miasto?

[wampir-wampir]

Tak, miasto ma tam nadal kilka mieszkań. Przeliczenie na metr kwadratowy podam Ci po południu. Muszę zadzwonić do cioci, to nie ja tam mieszkam.

[Gość: zaciura]

Jakbyś geniuszu wiedział co piszesz to byś zrozumiał, że w zaliczce eksploatacyjnej o której mowa poniżej (owe 54 gr/m2) znajdują się wydatki na koszty zarządu nieruchomością wspólną (w określonej wysokości na poszczególne cele!!!!!). Szczegółowo o co chodzi wyjaśnia ustawodawca w ustawie o własności lokali. Napisane jest tam, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej
nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak napisałem wyżej z tych 54 groszy od metra kwadratowego - na poszczególne koszty przypada jakaś część!!! Żebyś wiedział o czym piszesz powinieneś wprzód sprawdzić w planie gospodarczym Wspólnoty ile ta przeznaczyła pieniędzy na pokrycie wydatków na naprawy bieżące, modernizacje i konserwacje (jak zwał). Może się zdziwisz ale niektóre wspólnoty nie przeznaczają na ten cel ani grosza rocznie albo np 100 zł. I co wtedy? Płacz i zgrzytanie zębami a w międzyczasie modlenie się o cud - czytaj o to aby nie było awarii. Inaczej dgy w tej zaliczce na konserwacje i naprawy jest zabezpieczona odpowiednia suma pieniędzy - wtedy zarząd lub zarządca mając środki może naprawiać do skutku. Jednak i tu jest kwestia wyboru przez kogo - jak wspólnota lub jej zarząd stwierdzi, że np. administrator tego nie zrobi bo ma kogoś innego to zrobi tą robotę ten ktoś. Zatem najpierw proponuję zapoznać się ze szczegółami a nie obrażać innych - tak nie wypada ;]
Po drugie - remonty. Te powinny być finansowane z tzw. funduszu remontowego (ale aby móc wydać z niego pieniądze Wspólnota powinna najpierw podjąć uchwałę (!!!!!!) remontową aby ktoś (np. firma remontująca lub zarządca) mógł wykonać dane roboty na budynku). Nie myl tego bo wprowadzasz innych w błąd. Tak nie wypada ;]
Niektóre Wspólnoty działając poprzez wyłoniony zarząd - na jego zlecenie np. pisemne upoważniają kogoś do wykonania drobnych prac finansowanych z funduszu remontowego - ALE tylko w ramach tzw. czynności nie przekraczających tzw. zarządu zwykłego - bo zarząd tylko w tych ramach (zakresu zarządu zwykłego) działać może. Inne czynności np. remonty (sprawdź w ustawie co to remont - jego definicję) wymagają uchwały podjętej przez Wspólnotę jako właściciela części wspólnych. Kolejna sprawa - wykonanie remontów: na ten cel żadna wspólnota z żadnym administratorem nie ma zapewne podpisanej umowy bo umowa o administrowanie czy o zarządzanie to nie umowa o remont. Na remont powinna być zawarta odrębna umowa pomiędzy stronami czyli w tym przypadku wspólnotą reprezentowaną przez zarząd lub zarządcę a podmiotem, który go wykona.
Proste ale najpierw radzę poczytać ustawę o własności, o gospodarce nieruchomościami, prawo budowlane itp.

Dla jasności - jestem członkiem WM zarządzanej przez PGM (jakość współpracy wynika z umowy - najpierw proponuję się z nią zapoznać a potem wymagać). Osobiście nic do PGM nie mam (wyjaśniliśmy wszystko w drodze rozmowy - ustaliliśmy priorytety na zebraniach sprawozdawczych i jesteśmy zadowoleni. PGM chyba tez bo się stara). Dodatkowo wiele lat byłem członkiem zarządu innej wspólnoty mieszkaniowej - więc wiem z czym to się je.

[wampir-wampir]

Wydatki na remonty pokrywa się z funduszu remontowego, geniuszu. 0,54/m2 na remonty w kamienicy w centrum miasta? He, he, he. Świetny dowcip. Nowa elewacja z frontowej tylko strony kamienicy, o której piszę, kosztowała ponad 200 kafli. O remontach nota bene nic nie pisałem, a o naprawach, które PGM powinien - tak, tak, bo to wynika z tego co sam podałeś, wykonywać bez zwłoki, a niestety nie jest w tym względzie różowo. Skoro wspólnota postanowiła umowę z tym zarządcą rozwiązać, to swoje powody miała. Widać gdzie indziej jest lepiej lub taniej.

--
Hipokryzja jest wstydliwością łajdaka. /Demostenes/
*
Je habite a Saint Germain de Pres et chaque soir je ai rendez-vous avec Quelquen...

[wampir-wampir]

Gość portalu: zaciura napisał(a):

Jakbyś geniuszu miał zdolność rozumienia aktów prawnych, a nie tylko ich cytowania, to zorientowałbyś się, że pisałem o kosztach zarządzania, a nie zarządu. Niepotrzebnie je więc tu wymieniłeś. Przeczytaj tę ustawę jeszcze raz, potem jeszcze raz i jeszcze raz, a gdy już dostrzeżesz różnicę między zarządzaniem a zarządem, wróc do mojego posta. To, co napisałeś do tej pory świadczy raczej o tym, że jesteś pracownikiem PGM - typowe dla nich pomieszanie pojęć, a nie członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

[Gość: mieszkaniec]

wampir-wampir napisał:
> a gdy już dostrzeżesz różnicę między zarządzaniem a zarządem, wróc do mojego posta.To, > co napisałeś do tej pory świadczy raczej o tym, że jesteś pracownikiem PGM - typowe dla >nich pomieszanie pojęć, a nie członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
A jaka jest różnica między zarządem a zarządzaniem jeżeli zarząd wspólnota powierzyła notarialnie PGM-owi i PGM otrzymuje od wspólnoty zaplatę zarówno za zarząd jak i zarządzanie.

[wampir-wampir]

Gość portalu: mieszkaniec napisał(a):

> A jaka jest różnica między zarządem a zarządzaniem jeżeli zarząd wspólnota powi
> erzyła notarialnie PGM-owi i PGM otrzymuje od wspólnoty zaplatę zarówno za zarz
> ąd jak i zarządzanie.

Różnica między zarządem a zarządzaniem jest niezmienna i wynika ipso iure. Zarządu się nie powierza notarialnie, tylko wyłania drogą głosowania na zebraniu wspólnoty. O ile wiem PGM nigdzie nie sprawuje zarządu nad nieruchomością wspólną. Wprawdzie kiedyś wpychał się na siłę z takimi zakusami do świeżo powstałej Wspólnoty Glazera 24, ale miasto, którego był reprezentantem w sądzie dostało po tyłku od tejże, a za wybitną wiedzę prawniczą tudzież fachowość indolentów z PGM-u zapłacili mieszkańcy Przemyśla, bo tak to jest, że koszty przegranych spraw pokrywają właśnie oni, a nie nieudolne urzędasy. Po świętach chętnie podam konkretne kwoty i sygnatury akt, gdyby ktoś był ciekawy na czym m.in. opieram negatywną opinię o PGM-ie.

[wampir-wampir]

wampir-wampir napisał:

> Zarz
> ądu się nie powierza notarialnie, tylko wyłania drogą głosowania na zebraniu ws
> pólnoty.

Oczywiście uchwale o powołaniu zarządu nadaje się formę aktu notarialnego. Notariusza na takie głosowanie się zaprasza, jest to jednak co innego niż rozumiane potocznie "powierzenie".

[Gość: właściciel]

wampir-wampir napisał:

> Oczywiście uchwale o powołaniu zarządu nadaje się formę aktu notarialnego. Nota
> riusza na takie głosowanie się zaprasza, jest to jednak co innego niż rozumiane
> potocznie "powierzenie".

Członków zarządu wybiera się bez udziału notariusza i to się potocznie nazywa powołaniem zarządu wspólnoty. (art. 20 UWL)

Z udziałem notariusza wspólnota powierza zarząd osobie prawnej lub fizycznej - uchwałą lub umową . (Na podstawie art 18, ust 1 UWL) Taka osoba nazywa sie zarządcą. I wcale nie musi posiadać państwowej licencji. (Chociaż dobrze, żeby miała). Bo taka osoba prawna lub fizyczna wcale nie musii wykonywać działalności zawodowej zarządcy nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

[Gość: właściciel]

> Gość portalu: mieszkaniec napisał(a):

> Różnica między zarządem a zarządzaniem jest niezmienna i wynika ipso iure
Chyba chodzi o różnicę między zarządem a zarządcą.

>O ile wiem PGM nigdzie nie sprawuje zarządu nad nieruchomością wspólną
> . Wprawdzie kiedyś wpychał się na siłę z takimi zakusami do świeżo powstałej Ws
> pólnoty Glazera 24

Osoba prawna nie może być członkiem zarządu WM wybranym w trybie art. 20 UWL.

[Gość: właściciel]

Gość portalu: mieszkaniec napisał(a):

> A jaka jest różnica między zarządem a zarządzaniem jeżeli zarząd wspólnota powi
> erzyła notarialnie PGM-owi i PGM otrzymuje od wspólnoty zaplatę zarówno za zarz
> ąd jak i zarządzanie.

To PGM jest zarządcą i nie ma potrzeby wybierania zarządu spośród grona właścicieli lokali. Tak ustanowiony zarządca (osoba prawna) występuje w roli organu wspólnoty (jej reprezentanta), jak również wykonuje czynności zarządzania. (Jeśli umowa ma w nazwie słowo "zarządzanie", a nie "administrowanie").

[Gość: właściciel]

wampir-wampir napisał:

<gdy już dostrzeżesz różnicę między zarządzaniem a zarządem,

Różnicy nie ma. Zarządzanie to czynności, a zarząd to także czynności, a oprócz tego zarząd to organ wspólnoty do reprezentacji wspólnoty. Raczej chodzi tu o różnicę między zarządem a zarządcą.

[Gość: Jan]

wampir-wampir napisał:

>Możecie też poszukać zarządców w biurach nier
> uchomości.

byle nie przy Łukasińskiego 7, pracują tam ci z rodowodem zawodowym właśnie z PGM-u, cała rodzina od wujków, szwagrów, synów, na żonach zatrudnionych w wydziale komunalnym UM kończąc, koło się zamyka

[Gość: Anty]

I wszysto jest juz jasne. PGM jest zły a Zrzeszenie dobre. Na jakim stanowisku w Zrzeszeniu jesteś zatrudniony? Powiem Ci tylko tyle, że o administrowaniu wspólnotami mieszkaniowymi nie masz zielonego pojęcia. Poczytaj podstawe tj. ustawę z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali. Potem do reklamy swojej firmy będziesz mógł wkręcać wątki zgodne z przepisami.

[ayran2]

0,55 zł za m2

[wampir-wampir]

U mojej cioci 0,54/m2.

[Gość: ludmiła]

Dzięki za info.
Z postów wynika, że zarząd wspólnotą to jednak punkt zapalny.
Jeszcze w sprawie funduszu remontowego, jeżeli stawka 0,54 /m2 jest mała to jakie są stawki w przypadku kamienic do remontu w Przemyślu

[wampir-wampir]

Stawka 0,54/m2 dotyczy wyłącznie zarządzania, czyli prowadzenia księgowości, wystawiania rachunków na sumę opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych współwłaścicieli, wyszukiwania dostawców usług dla wspólnoty, np. sprzątaczki, hydraulika itp., których wynagrodzenia się z tej kwoty nie pokrywa, a także wykonywania drobnych napraw w kamienicy, przy czym koszty ewentualnych materiałów używanych do nich finansowane są z funduszu remontowego. Stawki na fundusz remontowy ustalają współwłaściciele na zebraniu wspólnot, jeśli taki fundusz w ogóle jest, bo to zależy tylko od nich. Mogą sobie wpłacać co miesiąc na fundusz, a mogą też w ogóle go nie tworzyć i remonty oraz naprawy finansować na bieżąco ze środków własnych. Jesli ustalą, że wpłacają na fundusz, to wysokość stawek wynika z oszacowania na co będą te pieniądze w przyszłości przeznaczane i ile wyniosą koszty planowanych inwestycji. Tutaj nie ma żadnych reguł. Gdy w kamienicy mojej cioci planowano nową elewację i wymianę dachu stawka była dość wysoka, po wykonaniu remontów została mocno obniżona, ale nie wiem ile wynosiła wtedy - remonty przeprowadzono kilka lat temu, ani ile wynosi dziś. Znów musiałbym zadzwonić.

[Gość: właściciel]

Gość portalu: ludmiła napisał(a):

> Z postów wynika, że zarząd wspólnotą to jednak punkt zapalny.

Jest zarząd nieruchomością wspólną, a nie zarząd wspólnotą. Wspólnota to ogół właścicieli lokali i nikt taka grupą i ich lokalami zarządzać nie ma prawa. Swoją drogą własnymi lokalami zarządzają oni sami jako właściciele.

[Gość: mieszkaniec]

... stawka 0,54zł/m2 za zarząd (zarządzanie) to są pieniądze, które dostaje PGM za ksiegowanie i rozlicznie rachunków itd - koniec. Drobne naprawy i materiały na te naprawy (awarie) są pokrywane z funduszu EKSPLOATACJI. Fundusz Remontowy to całkiem osobna historia. Wynagrodzenie zarządcy to są poprostu - jak sama nazwa wskazuje - pieniadze dla PGM za to, że jest i wszystko...

[wampir-wampir]

Tak, oczywiście, masz rację - z funduszu eksploatacji. W kwestii utożsamiania zarządu z zarządzaniem jednak jej nie masz. Zarząd nie zajmuje się księgowością i wystawianiem rachunków, czyli zarządzaniem i pobieraniem za to wynagrodzenia, choć i tym mogą zająć się członkowie zarządu, jeśli tak ustalą. Zarząd przede wszystkim reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, a to oznacza np. podpisywanie wszystkich umów z dostawcami usług dla wspólnoty, rozliczanie zarządcy i informanie o jego pracy współwłaścicieli, odpowiedzialność za wszelkie zdarzenia losowe. Gdy np. urwie się balkon i zniszczy komuś samochód, to finansowo odpowie za to współnota, ale jeśli zaplanowała ona remont i przeznaczyła na ten cel fundusze, a zarząd zaniedbał jego wykonania, to współwłasciciele mogą obciążyć kosztami członków zarządu, nie zarządcę, powiedzmy PGM.. Na tym polega ta różnica.

[Gość: Wicio]

Ogólnie PGM to dno.
Mili ludzie, starający się ale na mój gust za dużo kamienic, upierdliwych komunalnych lokatorów na ich możliwości. Zrobią co chcesz ale najpierw musisz im to powiedzieć, zadzwonić sprawdzić innymi słowami prowadzić jak po sznurku.

[Gość: właściciel]

wampir-wampir napisał:
>a zarząd zaniedbał jego wykonania, to współwłasciciele mogą obciążyć kosztam
> i członków zarządu, nie zarządcę, powiedzmy PGM.

Z tego widać, że PGM jest zwykłym administratorem i ma robić to co mu każe zarząd wspólnoty. A zarząd wspólnoty nie może przekazać zatrudnionemu przez siebie administratorowi więcej uprawnień niż sam posiada. W ramach czynności zwykłego zarzadu. Czynności przekraczające zwykły zarząd muszą być zapisane w uchwałach wspólnoty.

[Gość: właściciel]

Gość portalu: mieszkaniec napisał(a):

>Wynagrodzenie zarządcy to są poprostu - jak sama n
> azwa wskazuje - pieniadze dla PGM za to, że jest i wszystko...

To kim w końcu dla wspólnot jest PGM? Zarządcą czy administratorem, któremu wybrane zarządy poszczególnych wspólnot zleciły bieżące admninistrowanie? Ma to zasadnicze znaczenie. Jeśli to drugie, to taki PGM jest dla wspólnoty tylko zleceniobiorcą i zarząd wspólnoty winien nadzorować wykonanie umowy o administrowanie. Czyli PGM podlega zarządowi wspólnoty (wspólnot) i niewiele ma do powiedzenia. Stawkę wynagrodzenia dla takiego administratora uchwala wspólnota i wcale nie musi ona być narzucona przez zleceniobiorcę, ale adekwatna do nakładu jego pracy. Dlatego ustalanie stawki wynagrodzenia od m2 jest nieporozumieniem. W umysłach właścicieli utrwala sieę stereotyp, że czy się stoi, czy się leży... Własciciele powinni wziąć sprawy w swoje ręce, a nie dawać się manipulować. Wystarczy zapisać w umowie o administrowanie, że w przypadku niewywiązywania się z zobowiązań, adminstratorowi zostanie obniżone wynagrodzenie o 1/3.

[Gość: spokojnyy]

a u nas kamienicą zarządzamy sami społecznie i mamy za darmo.

[Gość: właściciel]

Wspólnotami się nie zarządza. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali. Nikt takim ogółem (grupą) nie może zarządzać. Nawet PGM.
Zarządzać można jedynie nieruchomością wspólną. Jeżeli ktoś pisze o zarządzaniu wspólnotami, to wykazuje swój nieprofesjonalizm.

[Gość: właściciel]

We Wrocławiu administratorowi płacą 0,47 zł , a starych kamienic jest dużo. Dotacje z Unii na rewitalizację odmieniły miasto.
Tylko że w Przemyślu ze świecą szukać zarządcy -profesjonalisty z licencją, który by potrafił o nie skutecznie zabiegać.

[Gość: beck]

Kto teraz w PGM prowadzi sprawy wspólnot?

[Gość: właściciel]

Mieli dwóch panów z licencją wpisanych do rejestru ministra infrastruktury. Na ponad 300 wspólnot mieszkaniowych. Tych z udziałem gminy miejskiej i tych bez udzialu miasta. Tylko dlaczego, jeśli miasto sprzedało w danej nieruchomości wszystkie lokale na odrębną własność, nadal jego spółka "zarządza" tymi nieruchomościami?
I jak się mają dotacje miasta do takich wspólnot?
Albo- jeszcze jedno - szef spółki (i reszta zarządu) otrzymuje wynagrodzenie za pracę na podstwie uchwaly rady nadzorczej spółki, czy na podstwie umów o administrowanie ze wspólnotami, z których to umów winna wynikać kwota wynagrodzenia dla administratora. Są jakieś umowy i uchwały wspólnot na temat wynagrodzeń administratora?

[Gość: mieszkaniec]

Trzeba by zapytać u źródeł, czyli w PGM.
Wydaje się, ze administrowanie jest przz PGM zlecane ADM-om a rozlicznie jest enigmatyczne