Spłata kredytu ze sprzedaży mieszkania

[grzegorzgrott]

Witam. Mam pewien problem i proszę o pomoc, gdyż uzyskuję sprzeczne informacje z różnych miejsc. Oto moja sytuacja.
W 2005 roku wykupiłem wraz z żoną mieszkanie służbowe. Następnie w tym samym roku zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy na zakup nowego mieszkania od dewelopera. W październiku 2006 roku sprzedaliśmy stare mieszkanie (przed upływem 5-ciu lat od zakupu)i złożyliśmy w urzędzie skarbowym oświadczenie, że w ciągu 2 lat od daty sprzedaży przeznaczymy uzyskane pieniądze na cele mieszkaniowe. Mamy na to czas do końca października 2008 roku. Akt notarialny za nowe mieszkanie podpisaliśmy w marcu 2007. Obecnie chcemy rozliczyć się z podatku za 2007 rok i skorzystać z ulgi odsetkowej. Niestety wyczytałem w internecie (www.pit.pl/ulga-odsetki/), że korzystając z ulgi odsetkowej tracimy zwolnienie z 10% ulgi przy sprzedaży mieszkania. Pani w US (w okienku gdzie przyjmują PIT) powiedziała, ze to nie prawda i możemy odliczyć odsetki pod warunkiem, że w X 2008 wykażemy spłacenie KAPITAŁU kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania (bez odsetek). Czy to prawda - nie chcielibyśmy za jakiś czas być zmuszeni do zwrotu 10% środków ze sprzedaży mieszkania. Mam nadzieję, że nie zagmatwałem za bardzo. Proszę o poradę w tej sprawie. Z góry dziękuję za odpowiedź.

interpretacja 1

[swietoslawy]

Stan faktyczny podany we wniosku jest następujący:
W dniu 20.02.2004r. dokonał Pan odpłatnego zbycia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu
lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie. Złożył Pan oświadczenie o przeznaczeniu przychodu
uzyskanego ze sprzedaży na zakup nowego mieszkania.W grudniu 2002r.
zaciągnął Pan w banku kredyt mieszkaniowy z terminem spłaty w dniu 1
czerwca 2010r. Formalnym właścicielem nowego mieszkania stał się Pan
dwa miesiące po sprzedaży tj. 19.05.2004r. Od podstawy obliczenia
podatku za rok 2003 i 2004 odliczył Pan wydatki poniesione na spłatę
odsetek od kredytu, udzielonego Panu na zakup nowo wybudowanego
lokalu mieszkalnego, zgodnie z limitami obowiązującymi w ramach tej
ulgi. Jednocześnie podniósł Pan problem, że osoba korzystająca z
ulgi odsetkowej nie może spłaty kredytu zaliczyć do kwoty wolnej od
10% zryczałtowanego podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt.
32 lit.e ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (Dz. U. z 1993r. nr 90 poz. 416 z późn. zm.).
2. Stanowisko wnioskodawcy:
Pana zdaniem uzyskany dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub
praw majątkowych powinien być zwolniony w części poniesionych
wydatków na spłatę, zaciągniętego przed sprzedażą, bankowego kredytu
mieszkaniowego na zakup nowego mieszkania zarówno:
- przy korzystaniu z ulgi odsetkowej zgodnie z przepisem art. 26b
ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. spłatę
odsetek odliczaną od podstawy opodatkowania rocznych dochodów
- przy korzystaniu z przepisu art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit.e cytowanej
wyżej ustawy tj. spłaty rat kapitałowych i odsetek w ramach 10%
zryczałtowanego podatku dochodowego.
Uzasadnia Pan to limitami jakie narzuca przepis dotyczący ulgi
odsetkowej co w konsekwencji prowadzi do zwolnienia z podatku tylko
części wydatków poniesionych na spłatę odsetek. Dodatkowym
ograniczeniem według Pana jest, w przypadku korzystania z ulgi
odsetkowej, brak możliwości zwolnienia od zryczałtowanego podatku
największych wydatków jakie ponosi się przy spłacie rat
kapitałowych. Stąd Pana wniosek o zastosowanie interpretacji
przepisów podatkowych w taki sposób, aby możliwe było zastosowanie
zarówno ulgi odsetkowej jak i uznanie spłaty samych rat kapitałowych
dającej podstawę do zwolnienia od zryczałtowanego podatku
dochodowego.
3. Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie
faktycznym i prawnym:
Jak wynika z Pana pisma dokonał Pan w dniu 20.02.2004r. odpłatnego
zbycia lokalu mieszkalnego. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat
licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ta nieruchomość
została nabyta. Złożył Pan oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze
sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt. 32
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przed sprzedażą w
2002r. zaciągnął Pan kredyt mieszkaniowy w banku. Formalnym
właścicielem nowego mieszkania stał się Pan 3.03.2004r. po
podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, b, c ustawy z dnia 26 lipca
1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /Dz. U. z 2000r. nr.
14 poz. 176 z późn. zm. /
źródłami przychodów jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne zbycie
nieruchomości i praw majątkowych następuje przed upływem pięciu lat,
licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 ww ustawy podatek od przychodu, o którym
mowa w art. 10 ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10%
uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w
terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na konto
naczelnika urzędu skarbowego jako organu podatkowego właściwego
według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a tego
artykułu zasada, o której mowa w ust. 2 nie ma zastosowania do
podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych
określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a,b,c, którzy w terminie 14
dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód
uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1
pkt. 32 lit. a, e tj.:
a - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później
niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub
jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu
albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku
mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub
modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
e - w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od
dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki,a także odsetek od
kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.
a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej,
mających siedzibę na terytorium RP, wtym również na spłatę kredytu
lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych
przed dniem uzyskania tych przychodów.
W związku z tym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt.32 lit. e ww ustawy w
brzmieniu obowiązującym od 01.01.2004r. (przepis ten stanowi "w
części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia
sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego
kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a,
w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej,
mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym
również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu
lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów")
przychód ze zbycia nieruchomości, przed upływem 5 lat licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie,
wydatkowany w całości na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od dnia
sprzedaży będzie zwolniony od zryczałtowanego 10% podatku
dochodowego. Pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki, z art. 21
ust. 2a ustawy, który stanowi "przepis ust. 1 pkt. 32 lit. e nie ma
zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki
odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b" (tzw. ulga odsetkowa).
W przypadku wystąpienia tego warunku, co w pana sytuacji miało
miejsce, ww przedmiotowe zwolnienie nie będzie miało
zastosowania.Ustawodawca wprowadził jednoznaczny przepis, że
skorzystanie z ulgi odsetkowej wyklucza zastosowanie ulgi związanej
ze 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, a więc poniesione
wydatki, po dacie sprzedaży, na spłatę kredytu i odsetek od kredytu
zaciągniętego w banku na zakup nieruchomości lub praw majątkowych
nie są wówczas podstawą do zwolnienia uzyskanego przychoduod
zryczałtowanego podatku dochodowego.
Korzystanie zatem jednocześnie z ulgi określonej przepisem art. 26b
i ze zwolnień przedmiotowych przewidzianych w art. 21ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych zostało ustawowo wykluczone.

interpretacja2

[swietoslawy]

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2003 roku nabyli
Państwo mieszkanie. Zakup ten został sfinansowany z kredytu
bankowego. W latach 2003-2005 odliczyli Państwo od dochodu zapłacone
odsetki od tego kredytu. W 2006 roku sprzedali Państwo przedmiotowe
mieszkanie spłacając jednocześnie zaciągnięty w 2003 roku kredyt
mieszkaniowy. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży tego mieszkania
przeznaczyli Państwo na zakup nowego mieszkania oraz dodatkowo
zaciągnęli Państwo na ten cel kredyt.
Stoją Państwo na stanowisku, że przysługuje Państwu prawo
jednoczesnego skorzystania ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego
podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości wymienionego w art.
21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych i dokonania odliczenia od dochodu zapłaconych odsetek od
kredytu mieszkaniowego.
Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w oparciu o
obowiązujące przepisy prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego
Warszawa Targówek stwierdza, co następuje:
W myśl art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a, b, c ustawy z dnia 26 lipca 1991
r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z
2000 r. nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne
zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne
zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 w/w ustawy w brzmieniu obowiązującym przed
dniem 1 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z
dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr
217 poz. 1588) podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala
się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek
ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania
sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca
zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a tego artykułu zasada, o
której mowa w ust. 2 nie ma zastosowania do podatników dokonujących
sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10
ust. 1 pkt. 8 lit a, b, c, którzy w terminie 14 dni od dnia
dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze
sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit.
a), e) tj.
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia
sprzedaży:
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: budynku
mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim
lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa
użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
związanych z tym budynkiem lub lokalem,
– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
lub udziału w takim prawie,
– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: gruntu lub
udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym
również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego
użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową
budynku mieszkalnego,
– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub
modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego
lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej
Polskiej,
– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele
mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego
lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia
sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu
lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w
banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających
siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na
spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub
pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
W związku z tym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit e) w/w ustawy w
brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., przychód ze
zbycia nieruchomości, przed upływem 5 lat licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło jej zbycie, wydatkowany w całości
na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży będzie
zwolniony od zryczałtowanego 10% podatku dochodowego, pod warunkiem,
że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ustawy,
który stanowi ”przepis ust. 1 pkt. 32 lit e) nie ma zastosowania do
podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub
odliczają na podstawie art. 26b”.
W przypadku nie dotrzymania tego warunku, co w Państwa sytuacji
miało miejsce, w/w przedmiotowe zwolnienie nie będzie miało
zastosowania. Ustawodawca wprowadził jednoznaczny przepis, że
skorzystanie z ulgi odsetkowej wyklucza zastosowanie zwolnienia z
10% zryczałtowanego podatku dochodowego, a więc wydatki poniesione
po dacie sprzedaży na spłatę kredytu i odsetek od kredytu
zaciągniętego w banku na zakup nieruchomości lub praw majątkowych
nie są wówczas podstawą do zwolnienia uzyskanego przychodu od
zryczałtowanego podatku dochodowego.
W związku z powyższym Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek
postanowił jak w sentencji.
Powyższa interpretacja, w zakresie stosowania przepisów prawa
podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez
wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia
tego zdarzenia.
Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub
inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy
kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby
Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego
Warszawa Targówek, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.

[grzegorzgrott]

Dziękuję za szybka odpowiedź. No cóż - jeśli dobrze rozumiem, a muszę przyznać,
że nie bardzo lubię ten urzędniczy język (prawny) nie możemy odliczyć odsetek od
kredytu.Szkoda. Jeszcze raz dziękuję.

[swietoslawy]

e tam, ja bym drążył - intryguje mnie pomysł Pani z okienka, może
Pan poprosi ją o jakieś pismo, interpretację. Może jest jakiś
haczyk, którego typowe teksty o tym problemi - i takie jak PIT.pl i
takie jak interpretacje urzedowe - tego nie widzą.

10% od wartosci mieszkania czy ulga odsetkowa to mniej niz 75 zł za
np. interpretacje MF

[grzegorzgrott]

niestety interpretacja MF może być za jakieś 3 m-ce a rozliczyć pit muszę do
końca kwietnia. Spróbuje jeszcze podrążyć temat z Panienka z okienka

[rpiwowarski2]

czy coś udało Ci się ustalić w Twojej sprawie w US.Mam podobna
sytuację, lecz jestem przed faktem (dopier zamierzam sprzedać
mieszkanie i nie wiem czy skorzystac z ulgi odsetkowej, aby nie
utracić w przyszłości prawa do zwolnienia z podatku)