opłaty - pomocy

[arekc4]

Wraz z żoną mamy zamiar wziąć kredyt w wysokości ok. 100 tys. zł w PKO BP na
zakup mieszkania. Z jakiego rodzaju opłatami możemy się liczyć (mówię tu
zarówno o opłatach bankowych, jak i innego rodzaju np. notarialnych,
urzędowych etc.) zarówno w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym,
zarówno spółdzielczego, jak i hipotecznego (nie wiemy, jaki status będzie ono
miało).
Serdecznie dziękuję za pomoc.
Arkadiusz

[doradcy.expandera]

Opłaty związane z kupnem mieszkania
Kupując mieszkanie należy liczyć się z następującymi opłatami:
1. Opłata od czynności cywilno–prawnych.
2. Opłaty notarialne.
3. Opłaty sądowe.
4. Opłaty związane z ustanowieniem hipoteki.
5. Inne opłaty.
1. Opłata od czynności cywilno-prawnych
U notariusza zapłacimy podatek od czynności cywilno-prawnych (dawna opłata
skarbowa) wynoszący 2% ceny mieszkania. Należy pamiętać, że w przypadku
mieszkań kupowanych od dewelopera, nabywca płaci VAT od wartości mieszkania a
także od wartości udziału w gruncie, co wyłącza tą część transakcji z
opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opłaty te regulujemy u
notariusza, gotówką lub przelewem na konto kancelarii notarialnej. Podatku od
czynności cywilno-prawnych nie zapłacimy także w przypadku nowego mieszkania
spółdzielczego.
Przykład: Opłata od czynności cywilno-prawnych w przypadku zakupu mieszkania na
rynku wtórnym - 100.000 zł x 2,0% = 2.000 zł
2. Opłata notarialna – pobierana zawsze, gdy sporządza się akt notarialny kupna
mieszkania
2.1 Umowa przeniesienia własności mieszkania musi być zawarta w formie aktu
notarialnego, który sporządza notariusz. Za jego sporządzenie notariusz pobiera
wynagrodzenie, którego wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Za
wartość tą przyjmuje się cenę podaną przez strony. Może ona być korygowana
przez urząd skarbowy, o ile odbiega od wartości rynkowej, określanej na
podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami
i prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania czynności, bez
odliczenia długów i ciężarów. Aktu notarialnego nie musimy sporządzać, gdy
kupujemy nowe mieszkanie spółdzielcze.
Maksymalne stawki taksy notarialnej wynoszą:
- od 3 tys. zł do 10 tys. zł - od pierwszych 3 tys. zł 100 zł, od
nadwyżki 3 proc.
- od 10 tys. zł do 30 tys. zł - od pierwszych 10 tys. zł 310 zł, od
nadwyżki 2 proc.
- do 60 tys. zł - od pierwszych 30 tys. zł 710 zł, a od nadwyżki 1 proc.
- od 60 tys. zł do 1 mln zł - od pierwszych 60 tys. zł 1010 zł, a od
nadwyżki - 0,5 proc.
Przykład: Za działkę zapłaciłeś 150 tys. zł. Od pierwszych 60 tys. zł z tej
kwoty zapłacisz notariuszowi według nowych taryf 1010 zł. Od pozostałych 90
tys. zł taksa wyniesie 450 zł. Razem więc usługi notariusza będą cię kosztowały
1460 zł, do tego dolicza się 22 proc. VAT - razem 1781,2 zł.
Za sporządzenie umowy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub mieszkania w domu
budowanym przez spółdzielnię w celu sprzedaży mieszkań swoim członkom notariusz
pobierze 50% tych stawek. Podobnie w przypadku gdy najemca wykupuje
mieszkanie z bonifikatą od państwa, gminy, agencji rolnej czy
Agencji Mienia Wojskowego.
Od 30 czerwca 2004 r. maksymalna stawka za czynność notarialną nie będzie mogła
przekroczyć sześciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w
gospodarce narodowej w poprzednim roku, czyli 13,2 tys. zł z niewielkim
okładem. Przed lipcem 2004 r. notariusz za sporządzenie aktu notarialnego
dokumentującego transakcję o wartości 10 mln zł (np. podniesienie kapitału w
spółce akcyjnej) mógł zainkasować 28,3 tys. zł, a za potwierdzenie transakcji o
wartości 100 mln zł jego wynagrodzenie mogło wynieść nawet 253 tys. zł.
Należy podkreślić, że notariusz za każdą podpisaną w kancelarii umowę odpowiada
w sposób nieograniczony całym swoim majątkiem.
UWAGA! Rozporządzenie dotyczące stawek opłat notarialnych określa ich
maksymalną wysokość – teoretycznie stawki mogłyby więc niższe – niestety w imię
solidarności zawodowej notariusze nie konkurują ze sobą i zgodnie pobierają
najwyższe stawki przewidziane w rozporządzeniu.
2.2. Od 100 do 200 zł zapłacimy dodatkowo za wypisy z aktu notarialnego -
ustalona w rozporządzeniu opłata to 6 zł za stronę plus VAT, co daje 7,32 zł za
stronę. Z reguły potrzebne będą cztery wypisy – po jednym dla stron transakcji,
jeden dla sądu i jeden dla urzędu gminy.
2.3. Ponadto notariusze mają prawo pobierać opłatę 200 zł + VAT za sporządzenie
wniosku do sądu o jakikolwiek wpis w księdze wieczystej (244 zł). W umowie
sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek zawarcia takiego wniosku do
właściwego sądu.
2.4. Inne czynności:
- udzielenie komuś notarialnie pełnomocnictwa - 30 zł;
- zrzeczenie się własności nieruchomości - 40 zł;
- odwołanie testamentu - 30 zł;
- sporządzenie testamentu - 50 zł,
- umowa majątkowa małżeńska - 400 zł,
- oświadczenie o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku - 20 zł.
2.5 Kiedy koniecznie trzeba pójść do notariusza:
- kupując, sprzedając lub darowując nieruchomość, czyli dom, mieszkanie,
działkę;
- zrzekając się własności nieruchomości;
- przy podpisywaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności
nieruchomości;
- przy oddawaniu gruntu przez skarb państwa bądź gminę w użytkowanie
wieczyste oraz przy przenoszeniu własności użytkowania wieczystego;
- przy dziale spadku, jeśli w jego skład wchodzi nieruchomość;
- zrzekając się spadku po żyjącym bliskim krewnym (np. ojcu, dziadku)
oraz odwołując takie zrzeczenia;
- zawierając małżeńską umowę majątkową (wyłączając, ograniczając bądź
rozszerzając wspólność ustawową).
3. Opłata sądowa
3.1. Opłaty sądowe są ponoszone wtedy, gdy dokonywane są zmiany w zawartości
księgi wieczystej – np. zmiana właściciela. Dotyczy to zarówno mieszkań
spółdzielczych jak też własnościowych, rynku pierwotnego i wtórnego.
Wysokość tych opłat uzależniona jest od wartości nieruchomości, ustalanej
analogicznie do 2.1 i wynosi:
- do 10.000 zł: 1,6%,
- powyżej 10.000 zł do 50.000 zł: 160 zł + 1,4% od nadwyżki ponad 10.000
zł,
- powyżej 50.000 zł do 100.000 zł: 720 zł + 1,2% od nadwyżki ponad 50.000
zł,
- powyżej 100.000 zł: 1320 zł + 1% od nadwyżki ponad 100.000 zł,
W przypadku mieszkań spółdzielczych niektóre sądy pobierają 25% tych wartości,
jednakże głównie przy zakładaniu ksiąg wieczystych nie związanym ze sprzedażą
lokalu. SN wydał orzeczenie, w którym stwierdził prawo sądów do pobierania tych
opłat w pełnej wysokości nawet w przypadku mieszkań spółdzielczych.
3.2. Jeśli trzeba założyć lub wyodrębnić księgę wieczystą dla lokalu, należy za
to wnieść wpis stały wysokości 40 zł, pobierany niezależnie od opłat
za dokonanie zmian w treści księgi. Jest to kwota na pokrycie kosztu druku
księgi i teczki akt.
4. Ustanowienie hipoteki
Kupując mieszkanie na kredyt musimy się liczyć z koniecznością poniesienia
opłat związanych z ustanowieniem hipoteki.
4.1. Opłata od czynności cywilno-prawnych za ustanowienie hipoteki
Zawsze będziemy musieli opłacić opłatę od czynności cywilno prawnych związanych
z ustanowieniem hipoteki (PCC – 1 płatny w Urzędzie Skarbowym).
W sytuacji gdy zaciągamy hipotekę zwykłą (dla zabezpieczenia zobowiązań o
konkretnej wysokości)) – zapłacimy 0,1% kwoty kredytu wpisanego w hipotece.
W sytuacji gdy zaciągamy hipotekę kaucyjną (dla zabezpieczenia zobowiązań,
której dokładnych wartości nie można ustalić) zapłacimy niezależnie od
wysokości kredytu 19 zł.
Obecnie Sądy WK najczęściej ustanawiają równocześnie hipotekę zwykłą (dla
kapitału) i hipotekę kaucyjną (na odsetki), dlatego trzeba się liczyć z
koniecznością poniesienia obu opłat.
Przykład 1 - Opłata skarbowa za ustanowienie hipoteki w przypadku zakupu
mieszkania hipotecznego wartego 100.000 zł i w całości skredytowanego kredytem
złotowym wyniesie: 100.000 zł x 0,1% = 100 zł
Przykład 2 - Opłata skarbowa za ustanowienie hipoteki w przypadku zakupu
mieszkania hipotecznego wartego 100.000 zł i w całości skredytowanego dewizowym
w wysokości 25.000 USD wyniesie: 19zł
4.2. Opłata sądowa za ustanowienie hipoteki
Jeśli zaciągamy kredyt na zakup mieszkania, musimy liczyć się z tym, że
będziemy musieli opłacić również dokonanie przez sąd wpisu do

[doradcy.expandera]

cd..

4.2. Opłata sądowa za ustanowienie hipoteki
Jeśli zaciągamy kredyt na zakup mieszkania, musimy liczyć się z tym, że
będziemy musieli opłacić również dokonanie przez sąd wpisu do KW. Opłaty sądowe
za wpis w sprawach cywilnych wylicza się jako procent wartości wpisu w sprawach
cywilnych.
Wpis stosunkowy wylicza się następująco:
Wpis w sprawach cywilnych – cały wpis stosunkowy
do 10.000 zł = 8,0% wpisu hipotecznego (nie mniej niż 30 zł)
od 10.000 zł do 50.000 zł = 800 zł plus 7,0% od kwoty powyżej 10.000 zł
od 50.000 zł do 100.000 zł = 3.600 zł plus 6,0% od kwoty powyżej 50.000 zł
pow. 100.000 zł = 6.600 zł plus 5,0% od kwoty powyżej 100.000 zł
Od wyliczonej wartości wpisu pobiera się następujące stawki:
- 0% - w przypadku kredytów przeznaczonych na cele budownictwa
mieszkaniowego (rynek pierwotny),
- 5% - w przypadku kredytów na zakup mieszkań, domów (rynek wtórny) (nie
dotyczy mieszkań spółdzielczych),
- 10% - w przypadku pożyczek hipotecznych a także mieszkań spółdzielczych.
Kredyt na refinansowanie jest ustalany na poziomie (w zależności od sądu) na 5%
lub 10% wpisu stosunkowego.
UWAGA! Wpis stosunkowy wylicza się od wysokości wpisu hipotecznego a nie od
wysokości kredytu.
4.3. Taksa notarialna za ustanowienie hipoteki
Jeśli zaciągamy kredyt musimy ustanowić hipotekę.
- Jeśli hipoteka ma być ustanowiona na nieruchomości należącej do
kredytobiorcy i nie zobowiązaliśmy się do ustanowienia hipoteki w formie aktu
notarialnego w umowie kredytowej, możemy sami (lub bank w naszym imieniu)
wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie hipoteki. Zapłacimy wtedy
oczywiście opłatę skarbową oraz ewentualnie opłatę za dokonanie wpisu w KW
(wpis stosunkowy).
- Jeśli ustanawiamy hipotekę w formie aktu notarialnego, notariusz
pobierze od nas taksę notarialną, która może stanowić maksymalnie 25% (1/4)
stawek podanych w punkcie 2.1.
- Jeśli hipoteka ustanawiana przez akt notarialny ma na celu
zabezpieczenie zobowiązań innych niż kredyt, notariusz naliczy maksymalnie 50%
stawek wymienionych w punkcie 2.1.
Jeśli to możliwe klient powinien unikać zakładania hipoteki poprzez notariusza,
gdyż musi wtedy ponieść dodatkowy koszt, lub by dokonywał tego w momencie
sporządzania aktu kupna - sprzedaży, wtedy notariusz pobierze tylko taksę za
sporządzenie aktu.
5. Inne opłaty
5.1. Wpisowe i udział w spółdzielni
Dodatkowym kosztem, ponoszonym przez kupującego mieszkanie spółdzielcze,
będzie, tzw. wpisowe i udział. Opłaty te są zróżnicowane zależnie od
spółdzielni i mogą się wahać od kilkudziesięciu do kilku tysięcy złotych.

[arekc4]

Serdecznie dziękuję za wyczerpującą odpowiedź.
Godnymi podziwu są Państwa szybkość w działaniu i rozległa wiedza.

Pozostaję z podziękowaniami,
Arkadiusz