administrowanie budynkiem

[nowi_na_wiosennej]

witam wszystkich,
wiem, ze jeszcze jest wczesnie na rozmowy na temat zarzadzania i
administrowania nieruchomoscia, ale chcialbym wszystkich uczulic na
to, iz najwazniejszy jest dla nas wszystkich - wspolwlascicieli tej
nieruchomosci - odpowiedni zarzad od samego poczatku. Wiem, ze w
umowach sa zapisy o 2 latach zarzadzania przez dewelopera lub firme
zalezna, ale wspolnota (czyli mieszkancy) moga juz na pierwszym
zebraniu powolac zarzad, ktory sam wezmie sie za administrowanie.
Jest to o wiele lepszy uklad niz pozostawienie administracji
deweloperowi, ktoremu wcale nie zalezy na szybkim rozwiazywaniu
problemow, a na jak najdluzszym, tak aby wszystkie gwarancje i
reklamacje sie przedawnily.
Mialem juz tego przyklad w mojej wspolnocie, gdzie doprowadzilismy
do zmiany Zarzadu i administratora w pol roku po podpisanu
pierwszego aktu notarialnego, a mimo to juz od kilku lat ciagamy sie
z deweloperem po sadach, a rozwiazania problemow jak nie bylo tak
nie ma.

Dlatego uczulam juz na poczatku nalezy sie skrzyknac, spotkac,
porozmawiac i zaczac dzialac zanim problemy beda sie nawarstwiac.

pozdrawiam
Nowy

[kriis.borowski]

interesujacy pomysl, trafne uwagi :D

[orla13]

nowi_na_wiosennej napisał:

> witam wszystkich,
> wiem, ze jeszcze jest wczesnie na rozmowy na temat zarzadzania i
> administrowania nieruchomoscia, ale chcialbym wszystkich uczulic
na
> to, iz najwazniejszy jest dla nas wszystkich - wspolwlascicieli
tej
> nieruchomosci - odpowiedni zarzad od samego poczatku. Wiem, ze w
> umowach sa zapisy o 2 latach zarzadzania przez dewelopera lub
firme
> zalezna, ale wspolnota (czyli mieszkancy) moga juz na pierwszym
> zebraniu powolac zarzad, ktory sam wezmie sie za administrowanie.
> Jest to o wiele lepszy uklad niz pozostawienie administracji
> deweloperowi, ktoremu wcale nie zalezy na szybkim rozwiazywaniu
> problemow, a na jak najdluzszym, tak aby wszystkie gwarancje i
> reklamacje sie przedawnily.

>
Zgadzam się z tym. Nasze doświadczenie na orlej 13 w pełni to
potwierdza. Powiem więcej, develeperowi nie zależy nawet na tym aby
już w trakcie budowy należycie kontrolować prace podwykonawcy. U nas
przykładowo ogrodzenie metalowe osiedla, które notabene, zostało w
lipcu pomalowane ( ale niestety bez podkładu antykorozyjnego) już
podczas montowania, tj przed oddaniem budynku do użytku, było
skorodowane. I naprawdę wcale nie przesadzam, popytajcie się Państwo
osób, które mieszkają na parterze, a na pewno każda z nich
potwierdzi moje słowa....
Teraz Anłuk, od lipca właśnie dokonuje napraw. Niestety ale te
naprawy też nie są solidnie wykonywane, a to dlatego,że tak naprawdę
osobami,które powinny kontrolować developera i jego poczynania
powinny być oczywiście właściciele, a nie sprawca tych wszystkich
niedoróbek..-czyli sam Anłuk (!!!!!!)- prawda,że to nie ma sensu...

Jeżeli nie mają Państwo jeszcze potwierdzeń z sądu o dokonanie
wpisu do księgi wieczystej, potwierdzającego ostatecznie Państwa
prawa do mieszkań, proszę się tym nie zrażać. Jeśli Anłuk w aktach
notarialnych wprowadził zapis o brzmieniu, że powierzacie mu zarząd
( u Państwa na dwa lata), czyli jest mowa o tak zawanym zarządzie
powierzonym, to oznacza to również, że tym sposobem Anłuk zapewnił
sobie prawo pobierania opłat za utrzymanie powierzchni wspólnych.

UWAGA -bez tego zapisu, aż do momentu, kiedy decyzja o zmianie
właściciela nie zostanie potwierdzona w księgach wieczystych,
developer nie mógłby poprostu tych opłat pobierać, bo wg prawa jest
wciąż właścicielem mieszkań.
Obszerny cytat na ten temat jest umieszczony na naszym forum, w
wątku wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach ( nasze
forum to "osiedle Orla 13 ząbki") Zapraszam do uważnego przeczytania

W Państwa interesie jest upomnieć się o swoje prawa, i trzymać rekę
na pulsie.
Pozdrawiam

[orla13]

....Aha, jeśli developer pobiera opłaty za czynsz( tj za utrzymanie
powierzchni wspólnej) i jest ten zapis o zarządzie powierzonym, to
znaczy, że automatycznie macie Państwo prawo do zarządzania i
decydowania o swoim budynku zgodnie z trybem ustawy WŁlokU.

[taras.m]

Nie jestem pewien, czy dobrze zrozumiałem: czyli, że jeszcze nie ma pozwolenia
na użytkowanie i paru innych "drobiazgów" formalnych, a już można zarządzać i
decydować?

[taras.m]

Ja już w przedwstępnej chciałbym sprawę trochę bardziej uregulować niż to AnŁuk
proponuje. Zastanawiam się nawet, czy w ogóle dopuścić developera do zarządu?
Może lepiej, żeby od razu, ktoś niezależny (od developera) zaczął wychwytywać
problemy.
Zastanawiam się tylko jak to by się miało w stosunku do już podpisanych
przedwstępnych? Czy ktoś zgodził się bezkrytycznie na zapisy AnŁuk w
przedwstępnej, w sprawie zarządu?

[mariapolo]

facet???????? o czym ty piszesz???????? co ma umowa przedwstepna do zarzadzania
czesciami wspolnymi budynku???? pisalam juz wiele razy dopoki lokatorzy nie maja
aktow notarialnych to wlascicielem budynku i lokali jest deweloper. Zmiane
zarzadzajacego moze nastapic po tym jak prawnie staniesz sie wlascicielem swego
m2. Do tego czasu to deweloper jako wlasciciel lokali zarzadza nieruchomoscia
oczywiscie moglby zwolac jakies nieformalne spotkanie z nieformalna grupa
przyszlego powiedzmy zarzadu i kierowac sie sugestiami co do wyboru firmy
sprzatajacej konswrwatorow smieci itp, umozliwial wglad w faktury jakie
produkuje budynek ale i tak to deweloper jako wlasciciel lokali podpisywal by i
tak wszystkie umowy i rozliczal faktury.

[taras.m]

Miałem na myśli sytuację, kiedy będę miał własność lokalu przeniesioną aktem
notarialnym... a w przedwstępnej jest, że deweloper będzie sprawował zarząd
przez 3 lata od przekazania budynku do eksploatacji za WYNAGRODZENIEM. Warto by
np umówić się z deweloperem w jakiej wysokości będzie to wynagrodzenie, czyż nie?

[mariapolo]

nic nie stoi na przeszkodzie by w momencie gdy tylko 51% mieszkancow mialo akty
notarialne swoich mieszkan notarialnie powolac wspolnote mieszkancow i odwolac
zarzadzanie anluku nailepiej notarialnie bo wtedy zarzadzajacy nie ma innego
wyjscia pod warunkiem oczywiscie ze te 51% bedzie tego chcialo

[nowi_na_wiosennej]

zgodnie z prawem Wspolnota powstaje po podpisaniu 7mego aktu
notarialnego, oczywiscie najlepiej poczekac, az podpisze wiekszosc,
poprosic o zwolanie Walnego przez zarzadzajacego, czyli Anluk (na
wniosek min 10% wlascicieli musza to zrobic), zebrac sie
nieformalnie przed zebraniem i ustalic scenariusz dzialania. Na
zebraniu mozna odwolac zarzadzajacego i powolac Zarzad, ktory duzo
lepiej (najczesciej) niz Anluk bedzie zarzadzal nieruchomoscia
(sprawy kosztow stalych) i bedzie egzekwowal od dewelopera
wywiazanie sie z warunkow gwarancji i rekojmi
pozdrawiam

[agisiacandy]

Panie nowi na wiosennej zycze panu duuuzo zdrowia jesli uwaza pan ze to co
przytoczyl pan w swoim emailu dot. powolania wspolnoty tyczyc sie bedzie firmy
anluk:). Znam doskonale tryb i sposob powolania wspolnoty na innym osiedlu
Anluku na ul Orlej. Wspolnota tam powstala mniej wiecej w pol roku po tym jak
mieszkancy otrzymali akty notarialne na swoje mieszkania. Czyli okolo ponad roku
od momentu zamieszkania do tego czasu administrowal Anluk ktory nawet nie
widzial potrzeby by zwolywac zebrania by zakonczyc bilans danego roku i wykazac
ile na co poszlo kasy To byl glowny powod niezadowolenia mieszkancow Orlej nie
liczac juz kilkukrotnych podwyzek czynszow z cenami z kosmosu. Ale w temacie
wspolnoty zebrala sie nieformalna grupa osob ktora zwrocila sie do firmy anluk
by ta udostepnila dane kontaktowe wszystkich mieszkancow w celu powiadomienia
ich o planowanym powolaniu wspolnoty Anluk nawet nie raczyl odpowiedziec na taka
prosbe wiec mieszkancy udali sie do notariusza i aktem notarialnym odwolali
zarzad firmy anluk nad nieruchomoscia z dniem 1 grudnia 2008. Nastepnie
powiadomiono anluk o tym fakcie na co ten stwierdzil ze nie przyjmuje tego do
wiadomosci rozwiesil nawet jakies ogloszenia w bloku w ktorym stwierdzil ze
poniewaz anluk dysponuje jednym mieszkaniem w bloku a nie zostal powiadomiony o
zebraniu to taka decyzje uwaza za niewazna. Na co nowy zarzad odpowiedzial
pismem ze wszak zwracal sie do anluku z prosba o udostepnienie danych
kontaktowych mieszkancow a ze anluk nie widzial takiej potrzeby by te dane
udostepnic to problem anluku mieszkancy zostali powiadomieni w taki sposob ze
67% podjelo decyzje o wypowiedzeniu zarzadu anluku wiec fakt czy anluk byl na
zebraniun czy nie nie jest istotny. Z ciekawostek choc wspolnota powstala w dniu
1 grudnia 2008 to anluk dopomina sie czynszu od mieszkancow za miesiac grudzien.
Do chwili obecnej nie przekazal lub nie umozliwil wgladu w dokumentacje ksiegowa
budynku przy Orlej. Choc wszyscy sa ciekawi czemu i na jakiej podstawie
wyliczenie gigadzula za ogrzewanie budynku na zakonczenie 2008 roku anluk
wyliczyl na prawie 100 zlotych gdy za przedmiotowy okres pol roku wczesniej
gigadzul kosztowal ok 55 zlotych a rok wczesniej 45. W tym czasie gaz podrozal o
15 czy 20% anlukowi zas wyszlo ze o 95% :). Okazalo sie tez ze w tym okresie gdy
zarzadzajacym byl anluk nie istnialo cos takiego jak fundusz remontowy. do
chwili obecnej a wiec pol roku od powolania nowej wspolnoty anluk dopomina sie
jakichs pieniedzy od nowej wspolnoty jednoczesnie nie udostepnia swojej
dokumentacji ksiegowej i okazania faktur jakie koszty faktycznie generowal
budynek. Chce jednak dodac ze byc moze nie wszystko jest wina p. Swiderskiej
gdyz ta wynajela firme administrujaca budynkiem lacznie z cala obsluga /smieci
sprzatanie konserwacja/ i pojawily sie dosyc ciekawe historie np. wywoz smieci
kosztowal 60 zlotych za pojemnik gdy nowa wspolnote kosztuje to 45, wywoz
deszczowki anluk 300 zlotych nowy zarzad 150 i znacznie tansi konserwatorzy itp
itd. Anluk ostatni czynsz jaki sobie zaspiewal to 5,95 zlotych z metra bez
funduszu remontowego nowa wspolnota 4,5 lacznie z funduszem remontowym i mowi
sie jeszcze o obnizce czynszu . Tak to wygladalo na Orlej. Gdyby nie zmuszono i
nie odwolano Anluku notarialnie z zarzadu budynkiem to pewnie sam by nigdy nie
zrezygnowal gdyz okazuje sie ze zarzadzanie takim budynkiem to zloty interes.

[agisiacandy]

Zapomnialam dodac bo nie bylam pewna i skonsultowalam to z bratem ktory mieszka
na Orlej, przedstawiciel anluku nigdy nie pojawil sie na spotkaniu grupy
zalozycielskiej nowej wspolnoty choc byl zapraszany i powiadamiany badz pismami
telefonicznie badz listem poleconym, nigdy anluk sam nie wystapil z propozycja
zrezygnowania z zarzadu budynku przy Orlej, nigdy anluk tez sam nie zwolal
zebrania choc jako zarzadca mial taki obowiazek zrobic takie zebranie
mieszkancow po zamknieciu roku kalendarzowego w celu wykazania kosztow
eksploatacyjnych budynku. Fakty te dobitnie swiadcza o tym jakie jest podejscie
anluku do zarzadzania budynkiem widocznie wie ze mozna czerpac z tego calkiem
spore pieniadze. Czego dowodem jest usilowanie anluku dalej zarzadzac budynkiem
i pobierac czynsze mimo notarialnego odwolania go z zarzadadzania budynkiem.
Jestem przekonana ze na wiosennej anluk bedzie zachowywal sie dokladnie tak samo
unikal spotkania z wszelkiego rodzaju grupami osob majacymi na celu powolanie
nowej wspolnoty, uniemozliwial wglad w faktury kosztow jakie generuje budynek
nigdy sam nie zorganizuje zebrania choc ustawowo jest do tego zobowiazany jako
zarzadca, plus nalezy sie spodziewac mega czynszow i brak funduszu remontowego
Roznica jest prosta na Orlej 5,95 bez funduszu remontowego z czasow anluku i
obecnie 4 zlote plus 0,50 fundusz remontowy i starcza na wszystko czyli
praktycznie 2 zlote z metra lokalu ktore wpadalo niewiadomo w czyjej kieszeni
miesiecznie bo anluk twierdzi ze on caly czas dokladal z wlasnej kieszeni do
budynku przy Orlej w czasie zarzadzania nim :)

[taras.m]

Na czym stoimy w kwestii monitoringu? Na początku miał być, potem słyszałem, że
jednak nie będzie... ktoś ma monitoring w standardzie?

[taras.m]

Czy ktoś może wie jak często po ostatnich opadach trzeba było opróżniać zbiornik
na wody opadowe?
Ciekawe, czy takie opady będą dawały się odczuć w opłatach...